房企TOD項目開發模式及難點分析

摘要：TOD模式發展至今，面臨諸多難題，對房企的開發經驗和資金實力都有很高的要求。目前，主流TOD項目主要分為區域型、城市型及社區型三種，房企多采用與地鐵公司合作共建模式，以實現優勢互補。現階段TOD項目開發的難點主要體現在項目空間設計和施工難度大;對減振降噪技術要求高;多樣業態疊加布局影響整體運轉效率。

關鍵詞：TOD;合作開發;空間設計

中圖分類號：F293

文獻標識碼：B

文章編號：1001-9138-（2020）10-0013-16

收稿日期：2020-05-31

近兩年，TOD模式迎來發展契機。萬科、龍湖、綠地、綠城等諸多規模房企早已參與到TOD項目的投資開發當中。TOD的價值在于不僅可以提升土地的利用效率，優化城市結構，而且參與的房企也可通過挖掘軌道交通物業的商業價值，實現區域物業的價值增長、提升項目溢價能力。TOD模式發展至今，也面臨諸多難題。比如開發周期長、前期投入高、整體回報慢等特點，對房企的開發經驗和資金實力都有很高的要求。本文基于TOD模式，對房企TOD項目的獲取途徑、開發模式以及典型項目發展現狀進行研究。

1規模房企積極參與TOD項目開發

萬科、綠地、龍湖、綠城、越秀等規模房企在北京、深圳、上海等典型城市都有TOD項目布局，TOD項目地塊價值日益凸顯，見表1。房企布局形式包括與地鐵公司合作和獨立投資為主。

房企涉足TOD模式主要有以下三點考慮。第一，TOD項目主要布局在一二線城市，在城市土地資源稀缺的背景下，城市特定區域內的TOD發展規劃可以為房企帶來開發資源;第二，TOD項目具有與生俱來的區位和功能性優勢，地鐵上蓋地塊的交通配套優勢，能為項目帶來更強的溢價能力;第三，通過挖掘軌道交通物業的商業價值，實現區域物業的價值增長。

近年來圍繞TOD開發相關政策陸續出臺，我國40個開通軌道交通的城市中，已有近一半出臺了TOD開發相關政策。其中，北京、上海、廣州、天津、成都等城市更是積極探索“軌道+物業”的TOD開發模式，在提高土地利用效率的同時，也為房地產開發商的市場挖掘帶來新的契機。

2TOD類型特征及開發模式

2.1TOD項目分為三種類型

依據公共交通運輸載體的差異，TOD項目規劃規模、用地屬性和區域影響力等方面會有較大區別。目前從國內已有的TOD項目發展情況來看，主要分為區域型TOD、城市型TOD、社區型TOD三大類型。

（1）以商圈高鐵為代表的區域型TOD

區域型TOD是指以城際鐵路站點、高鐵站點為中心，以區域交通樞紐、商業辦公、商務功能為主導的混合開發模式。

此類型一般住宅屬性用地比例較少，區域型TOD除了鐵路站點之外，還會與單條或幾條地鐵線路多軌交匯，構成規模較大的區域交通運輸樞紐，并集成公共服務屬性。

（2）城市型TOD構建節點性商圈

城市型TOD是指以多條地鐵、輕軌或地面公共交通的換乘樞紐為中心，以商業辦公、商住、公共開放空間為主導的混合開發模式，相比區域型TOD，城市型TOD范圍內通常會規劃有更多的商住、住宅或政策性住房用地。

（3）社區型TOD中純住宅產品占比最高

社區型TOD是指以地鐵或輕軌的公共交通站點為中心，以商業辦公、純住宅、政策性住房、公共配套、公共服務設施為主的混合開發模式。通常只是基于公共交通的某一個支線站點進行規劃。

一般社區型TOD的規劃范圍內純住宅社區或政策性住房的占比會較高，住宅建筑面積占比會超過80%，商業及公建配套的業態規模在10%左右，商業規模的總體量一般在10萬平方米以內。

2.2與地鐵公司合作，實現優勢互補

TOD項目兩大典型要素分別為“軌道交通”和“復合業態”。不僅對開發商物業組合開發能力提出要求，并且在土地出讓、開發建設等環節對軌道交通專業背景和建設經驗也都有較高的門檻，這也決定了TOD項目開發模式也具有一定的特殊性。

由于具備軌道交通專業背景和開發資質的房企仍為少數，加上TOD項目開發復雜、投資大，多數房企發展TOD項目還是選擇合作開發模式，房企與地鐵公司合作已經成為主流趨勢。目前國內較為常見的合作模式有三種：項目公司式合作、股權合作以及收益權合作。

項目公司合作模式，是指房企與地鐵公司先合作成立項目公司，再進行合作拿地開發。該模式下項目資金來自雙方自籌資金，按所占股權比例進行投入。這種合作模式有助于滿足拿地條件，同時可以分擔拿地成本。

股權合作模式，是指地鐵公司拿地后，房企通過收購股權方式獲取地鐵公司TOD項目的部分權益，參與到開發建設中，典型如上海萬科·天空之城項目。這種合作模式在國內采用較為廣泛，主要是由于地鐵公司具備軌道建設相關專業能力和開發經驗，在拿地環節更具備優勢。在該模式下，項目資金在合作前全部來自地鐵公司，合作后由雙方按股權比例承擔。

收益權合作模式，是指項目用地不發生股權轉移，房企與地鐵公司按照收益權比例進行投資，招標過程中，收益權與BT融資建設招標捆綁進行，典型如深圳紅樹灣項目。但該模式目前還不成熟，僅是股權合作模式受限情況下的補充創新。

3典型房企TOD項目案例分析

3.1萬科：TOD開發成為新的增長曲線

去年下半年，郁亮在一次交流會上表示，希望在TOD項目上尋求突破，為傳統開發業務帶來新的增長曲線。TOD項目的布局已成為萬科轉型“城市配套服務商”的重要戰略方向。

開發模式上，萬科主要通過與地鐵公司合作，并已與杭州市地鐵置業有限公司、深圳市地鐵集團有限公司等多個地鐵公司合作，項目布局上海、杭州、南昌等多個核心城市，并成功推出天空之城系列熱銷項目。

典型案例：上海萬科·天空之城（徐涇車輛段上蓋項目）。上海萬科·天空之城依托虹橋綜合交通樞紐，位于17號線徐盈路站旁，總規模約80萬平方米，是萬科在上海的首個TOD項目。

該項目是股權合作模式的典型案例，萬科通過收購上海申通地鐵資產經營管理有限公司項目公司上海廣欣投資50%股權獲取該地塊權益，參與合作開發。

天空之城采取了垂直業態布局，實現了土地的高效利用，融合了住宅、商業、辦公、體育公園、幼兒園等多重業態，其中有約10萬平方米綜合體，滿足業主辦公、商業、文化、教育、居住、休閑等全方位生活需求。從業態規劃來看，住宅產品占比最高，且地鐵線較為單一，屬于社區型TOD。

重點在設計規劃上，整體項目路網規劃復雜、多元，呈現蛛網式交錯排布，將任何一棟樓與周邊資源距離控制在500米，并且專門設計了一條高架步行橋。此外，地下結構規劃了四層以上立體交通。值得一提的是，四期光之丘地塊為實現物理空間延伸和項目的獨立性，整體抬高18米。

3.2龍湖集團：以商業優勢引領TOD發展

龍湖可以說是TOD開發的先行者，可以追溯到2003年，當時龍湖探索嘗試TOD模式，打造了重慶北城天街。

對龍湖而言，其本身豐富的商業經驗為TOD項目的打造奠定了良好的基礎。截至2019年年末，龍湖累計已開業39個商業項目中，以TOD為主的天街達到26座，預計2025年龍湖天街項目將接近70座，基于軌交節點上蓋的TOD項目將占到較大比重。

龍湖的TOD項目主要分布在高能級城市，并因地制宜細分為區域型及城市型產品，具體涉及聚焦地鐵站樞紐的城市節點級項目和城市商圈級項目，以及圍繞高鐵站、輕軌、地鐵等多交通節點的城市門戶級和城市產業級項目。

拿地及開發模式方面，龍湖通常采用獨立開發模式。并且打造專業的TOD團隊，在全球范圍內配置了優質的TOD規劃設計資源、商業規劃設計產業資源，鑒于豐富的資源優勢，龍湖和當地政府、軌交公司進行的協調溝通也更加順暢。

產品業態方面，依托集團內部住宅開發銷售、商業運營、長租公寓、物業服務、產城、養老等多元產業發展的經驗，在TOD項目的打造上融入多元復合業態，并建立產業平臺，提升管理效率。

典型案例：重慶龍湖光年（沙坪壩高鐵站樞紐）。重慶龍湖光年是國內首個城市中心類高鐵上蓋TOD項目，屬于典型的商圈高鐵TOD項目。項目位于重慶沙坪壩區商圈，通過高鐵、地鐵、快軌、公交、客運五軌合一連通城區與城際，以“站城一體化”為理念，設計以解決城市功能為主的城市中心。

該項目是龍湖于2017年6月通過招拍掛方式競得并獨立開發。在開發技術方面，龍湖設計了地下7層至地上200米的TOD垂直業態分布，使得空間資源利用率最大化，而技術難度是一大考驗。基于一體化的設計理念，該項目以400-800米為半徑，將旗下商業、辦公、長租公寓、養老等多種業態納入其中，僅商業項目天街綜合體就占到21萬平方米。

同時引進酒店、教育、餐飲、運動、休閑娛樂等商業形式，服務于周邊362萬常住人口。TOD的建設有效與周邊形成商業聯動，有力推動商圈的擴容，預計建成后客流量預計將超90萬人/天。

4房企發展TOD項目的三大難點

TOD項目主要布局在一二線城市交通中心的優勢地段，地塊資源稀缺，項目價值高，但TOD項目一般由不同功能性地塊組成，規模體量較大，提高了總價門檻，同時，地塊掛牌價普遍較高，且市場競爭激烈，溢價較高。

除了高總價門檻，TOD項目在開發建設中還需要強大的資金支持。從TOD項目規劃披露情況來看，投資規模上百億的項目不在少數，且施工時間普遍為4-5年，這也意味著TOD項目的投入強度和開發周期都遠遠超過一般項目。

需要指出的是，TOD模式并不是軌道+物業的簡單疊加，而是更加強調兩者之間的協調和融合性發展，這對于開發商資金實力、融資能力、專業技術和開發運營經驗都提出了更高的要求。具體來看，TOD項目開發的難點主要體現在三方面。

一是空間結構復雜，空間設計和施工難度大。TOD項目要求對土地的高效利用，涉及不同工程的疊加。地鐵上蓋物業開發和地下空間的對接，一方面非常考驗空間設計能力，空間設計的合理性和科學性是項目順利開發的第一步，另一方面也要求施工團隊具備專業性的開發技術和經驗。

二是地上與地下空間對接，減振降噪技術解決方案是項目品質的保證。軌道交通是TOD項目的有機組成部分，不可避免地會產生不同程度的振動噪聲，影響到居民正常生活。開發商需根據不同功能區振源特性和不同減振降噪需求，采取不同的減振降噪措施，盡可能避免這種影響，打消客群顧慮，因此減振降噪技術解決方案顯得尤為重要。

三是多樣業態疊加，如何布局將影響到整體運轉效率。TOD項目不再局限單一業態，而是更加強調多元業態的復合，這也就意味著開發商不僅要具備物業組合開發能力，也要具備商業、辦公等多業態的運營管理能力。如何在空間上合理布局不同業態，促進業態之間融合是TOD項目的難點之一，將影響到整體運轉效率。

此外，TOD項目一般還會涉及到政府、地鐵公司、房企三大主體，牽涉多方利益需要協調。如何平衡好各方的利益關系決定了TOD項目是否能順利落地，這中間可能需要經歷一段較長的協調博弈過程。

作者簡介：丁祖昱，易居企業集團CEO。