看上海南翔印象城MEGA如何玩轉(zhuǎn)TOD商業(yè)

摘要：上海南翔印象城MEGA并不僅僅在于“地鐵上蓋”，而是對城市中心的重新解讀，讓車站不僅是城市的交通配套，更是城市的實際中心，站、產(chǎn)、城融為一體，出了車站就是城市，辦公、商業(yè)、文化交流、居住等均圍繞車站為中心展開，以步行距離構(gòu)建新的CBD。

關(guān)鍵詞：TOD;都市圈;城市綜合體

中圖分類號：F293

文獻標(biāo)識碼：B

文章編號：1001-9138-（2020）10-0017-20

收稿日期：2020-08-31

1大都市圈時代，TOD商業(yè)必然大行其道

城市的發(fā)展離不開交通技術(shù)的進步。是馬車的出現(xiàn)讓馬路出現(xiàn)在人類歷史舞臺，是水運讓港口城市興起成為重要的交通節(jié)點，是汽車和電梯的發(fā)明造就了現(xiàn)代化的大城市，也正是地鐵+高鐵的軌道交通發(fā)展才讓大都市圈的形成成為一種可能。當(dāng)人們一方面抱怨高鐵出現(xiàn)讓大城市成了“抽水機”，源源不斷地從中小城市抽取人才和資源，另一方面人們也已經(jīng)習(xí)慣了以軌道交通為主的出行方式，不斷擴大自己的日常出行距離，形成固定的生活方式。

人們生活方式的改變必然會影響人們對于地段的認知，商業(yè)中心自然也隨之遷移。以東京圈為例，正是新干線和軌道交通網(wǎng)絡(luò)的形成造就了東京都市圈，目前僅東京23區(qū)就有軌道線路42條，2246公里，日均客流1600萬人次以上，日本人把TOD開發(fā)模式做到了極致。如今東京的主要商業(yè)中心如新宿、澀谷、池袋、六本木等都是典型的TOD商業(yè)綜合體。基于軌道交通與商業(yè)交通的無縫對接，將交通人流有效導(dǎo)流成商業(yè)人流，造就了一個又一個經(jīng)典的城市更新案例。

一個成功的TOD項目開發(fā)并不僅僅在于“地鐵上蓋”，而是對城市中心的重新解瀆，讓車站不僅是城市的交通配套，更是城市的實際中心，站、產(chǎn)、城融為一體，出了車站就是城市，辦公、商業(yè)、文化交流、居住等均圍繞車站為中心展開，以步行距離構(gòu)建新的CBD。正是以一個個交通節(jié)點上的TOD展開，讓大東京規(guī)避了“大城市病”，歷久彌新。

2中國的TOD商業(yè)樣板——上海南翔印象城MEGA

當(dāng)我們把目光聚焦在中國最大的都市圈——上海大都市圈，會發(fā)現(xiàn)其最重要的連接軸是向西發(fā)展，也就是經(jīng)嘉定連通蘇州一線。由于杭州灣的崛起，“1+8”的城市群格局中最能有效與上海形成協(xié)同的還是蘇南的“蘇錫常”。事實上，上海原來也是隸屬于蘇州，文化上也與蘇南有更強的認同。因此蘇州成為上海人的后花園，蘇南的企業(yè)壯大后愿意把總部遷入上海，也就順理成章。

在上海市區(qū)和蘇州之間，是作為上海西北門戶的嘉定，它東接大虹橋商務(wù)區(qū)，西與江蘇昆山、太倉接壤，早就是上海向外發(fā)展重要的衛(wèi)星城。在長三角一體化的推進過程中，嘉定定位為長三角重要的綜合性節(jié)點城市，也是上海對接長三角其他地區(qū)的一個橋頭堡。嘉定有高速道路G2、G15、G42，也有全國最早的一條跨省軌交線——地鐵11號線。上海地鐵11號線貫穿嘉定直通江蘇昆山花橋，并通過蘇州S1號線與蘇州的地鐵3號線直接連通。這意味著蘇州人到上海和上海人到蘇州，通過地鐵就可以實現(xiàn)相互往來。

基于地理優(yōu)勢和交通便利，嘉定距離上海市區(qū)最近的南翔鎮(zhèn)也成了一個“未來中心”的潛力股，吸引眾多頂級開發(fā)商來此投資建設(shè)，區(qū)域住宅開發(fā)面積超過500萬平方米，并規(guī)劃30棟總部辦公大樓，或?qū)⒊蔀樯虾Ｊ讉€“近郊CBD”。

就在這個近郊CBD的核心，是上海11號線的陳翔公路站，東臨滬嘉高速公路陳翔公路出口，西臨嘉閔高架（串接中環(huán)、G15），地處嘉定新城與大虹橋商務(wù)區(qū)之間。印力很敏銳地在此開發(fā)了一個TOD旗艦之作——南翔印象城MEGA，以“一日微度假勝地”為項目定位，通過34萬平方米超大體量的空間（是目前上海單體量最大的購物中心）承載，以多元化的體驗、豐富而獨特的消費內(nèi)容，意在引領(lǐng)西上海全新的生活方式。

特別值得一提的是，作為改善南翔地區(qū)的交通狀況，陳翔公路站是中國軌道交通史上第一條在既有線路上加站的地鐵站，是重要的交通節(jié)點。不僅通過連廊與陳翔公路站直接相連，南翔印象城MEGA還特別打造了“軌道交通雙首層+市內(nèi)公交雙站臺”的立體交通，依托多條快速路，半小時交通輻射罔內(nèi)人口逾400萬，可達昆山、太倉等上海周邊城市，見圖1。

同時，南翔印象城MEGA屬于上海虹橋交通綜合樞紐“10分鐘輻射區(qū)”，除了滿足地鐵通勤和自駕交通的潮汐人群消費需求，也將視野放寬到長三角城市群乃至全國。

除了區(qū)域、交通、TOD模式的加持，定位為“一日微度假勝地”的南翔印象城MEGA項目本身也是頗見誠意。它不僅在品牌業(yè)態(tài)方面做到創(chuàng)新引領(lǐng)，打好首店經(jīng)濟這張王牌，更在空間體驗上充滿新意。整個商場空間圍繞營造綠色休閑氛圍、挖掘?qū)俚匚幕颉⒋蛟焯厣謪^(qū)場景等方面，在巨型商業(yè)體中打造DISCOVER M.E.G.A.的美好生活場景，見圖2。

這意味著南翔印象城MEGA不僅是一座巨型購物中心，更是生活中心、社交中心、度假目的地，創(chuàng)造了消費者的相遇場景，強調(diào)了人與人之間的社交相遇，人們與品質(zhì)生活的美好相遇，見圖3。

作為商業(yè)老法師的印力充分顯示了其強大的品牌號召力。圍繞“視界大有可觀”的產(chǎn)品理念，南翔印象城MEGA可謂“首店收割機”，引進超過400余家全業(yè)態(tài)品牌，涵蓋時尚零售、餐飲美食、生活社交、娛樂文化、家庭親子、健康休閑等。其中，上海首店及品牌全新概念店占比超過40%，區(qū)域首店占比超85%，首店數(shù)量和比例在嘉定地區(qū)乃至上海均處于第一梯隊。其中不僅有深受客戶歡迎的成熟品牌，還有很多富有創(chuàng)新內(nèi)容的嶄新品牌，令人充滿期待。

充分考慮軌道新城發(fā)展的自然規(guī)律，南翔印象城MEGA將中青年群體、新興家庭作為最核心的目標(biāo)客群，引進了包括以威爾仕健身、CGV影院、開心麻花、MELAND CLUB、全明星滑冰俱樂部、NITORI為代表的主力店，此外還引進了Popeyes、溱溱火鍋、太二酸菜魚、東發(fā)道·朱雀打邊爐等自帶話題與流量的網(wǎng)紅餐飲品牌，同時也不乏代表文化傳承的“百年老字號”上海老飯店這樣吸引上海老客戶的傳統(tǒng)品牌，以品類豐富的多樣化零售和特色體驗類業(yè)態(tài)實現(xiàn)雅俗共賞，老少皆宜。

南翔印象城MEGA充分意識到新生代消費者的消費偏好，為了給消費者帶來全新的體驗感，他們將森林搬進了購物中心，創(chuàng)新地將商業(yè)空間與業(yè)態(tài)、動線及設(shè)計相結(jié)合，同時佐以森林、濕地、高山等主題，打造了一個沉浸式綠色休閑新體驗。

位于商場1樓的“覓境·森林”，引進了超200+國內(nèi)外植物，打造了一個5層高的跨層生態(tài)植物園，不僅提高了商場的綠化率，同時也為消費者科普了植物常識。以生態(tài)植物園為藍本的熱帶雨林、被梯田狀的綠色植被環(huán)抱而形成的獨特“退臺花園”、400米沿建筑邊緣的屋頂星空跑道，既能滿足城市人群向往接近自然、觸摸自然的需求，同時也完美實現(xiàn)建筑與自然、人與空間的聯(lián)動。

位于商場南邊的生態(tài)植物園內(nèi)，還攜手英國藝術(shù)家Luke Jerram，打造了一個名為“超級月亮”的藝術(shù)裝置。這也是“超級月亮”首次進駐中國，直徑6米的超級月亮在南翔印象城MEGA的綠色生態(tài)環(huán)境襯托下，將讓消費者不出國門就能享受這一極具沖擊力的視覺盛宴。

與此同時，南翔印象城MEGA還深度挖掘南翔區(qū)域的歷史文化元素，邀請獨立設(shè)計師、獨立數(shù)字藝術(shù)家張周捷，以“白鶴南翔”為主題，為MEGA量身打造了《天空之翼》與《飛起》兩件裝置藝術(shù)作品，賦予商業(yè)建筑極具中國元素特色的現(xiàn)代藝術(shù)感。

此外，南翔印象城MEGA還巧妙地將商業(yè)內(nèi)容進行組合，在不同的樓層中打造出不同的主題街區(qū)，讓人有不斷探索，形成不同記憶點的場景體驗。

位于B1層還原上海風(fēng)情復(fù)古又時尚的時光街;位于L1層聚集了奈雪的茶、Popeyes等網(wǎng)紅品牌讓人愿意停下來喝一杯的“印·巷”半室外街區(qū);位于L4層以《少年派的奇幻漂流》為靈感，匯集手作、美學(xué)、潮玩等品牌，面向二次元世界打造的玩趣少年派“少年專屬”文創(chuàng)特色街區(qū);還有屋頂?shù)男强张艿溃褪墙∩磉_人釋放荷爾蒙的好地方，將人流自然引導(dǎo)到屋頂。

另外，印力集團已在智慧商業(yè)領(lǐng)域深耕多年，實現(xiàn)了超大體量商場人、貨、場的數(shù)字化重構(gòu)。此次帶來的旗艦級項目南翔印象城MEGA，同樣是將智慧化運營發(fā)揮到極致，提供了諸多新穎貼心的極致服務(wù)，例如兒童衛(wèi)生間、多層親子衛(wèi)生間、多層主題母嬰室、女性化妝間、智慧停車（VIP停車預(yù)約&反向?qū)ぼ?室內(nèi)外導(dǎo)航無縫切換）、AI智能導(dǎo)購、人臉識別、智能步道、全景生態(tài)系統(tǒng)等，這些“黑科技”將賦能實體商業(yè)創(chuàng)新消費場景，為消費者帶來更加友好的購物體驗。

這已不僅是一個購物中心，更是現(xiàn)代都市生活樞紐，讓游走在上海和江蘇之間的年輕人有了一個全新的選擇，讓南翔乃至嘉定這塊被低估的土地重新發(fā)現(xiàn)它的價值。這僅僅是個開始，TOD一定是大勢所驅(qū)，智者早已提前布局。

8月25日，南翔印象城MEGA迎來了盛大開業(yè)，雖然是工作日依然迎來了久盼的人潮，作為2020年上海首個開業(yè)項目，交出了傲人的首日開業(yè)成績單：招商簽約率95%、開業(yè)率90%，開業(yè)首日客流超30萬，銷售額2500萬+。

讓我們期待這個TOD大作帶給我們更多新的啟發(fā)，共同探索在城市化2.0時代實體商業(yè)的未來究竟應(yīng)該何去何從。

作者簡介：陳方勇，佰仕會（北京）投資管理有限公司董事長。