榮盛發展上市13年：追求卓越，闊步前行

摘要：榮盛發展一直致力于品牌化房地產開發，以做最好的房地產企業為目標，通過專業經營與精品項目闡釋現代人居理念。上市13年來，榮盛發展始終堅持在深耕住宅地產的同時，加速多元領域發展，大力推進產融結合模式，產業資源優勢逐漸顯現，實現總資產和凈資產規模的快速增長。

關鍵詞：榮盛發展;產融結合：人居

中圖分類號：F293

文獻標識碼：B

文章編號：1001-9138-（2020）10-0052-57

收稿日期：2020-08-10

榮盛房地產發展股份有限公司（以下簡稱榮盛發展）成立于1996年，2007年8月8日成功登陸深圳證券交易所，成為河北省首家通過IPO上市的房地產企業，目前注冊資金43.48億元。榮盛發展一直致力于品牌化房地產開發，以做最好的房地產企業為目標，通過專業經營與精品項目闡釋現代人居理念。“好”主要體現在三個方面：要確保公司運營安全、高效;要為客戶提供一流的產品和服務;要努力打造一支優秀的團隊。經過20余年發展，榮盛發展在經營規模、業務領域取得長足發展，已從最初的普通住宅開發快速成長為集地產開發、康旅投資、金融投資、互聯網創新等業務于一體的全國性知名大型多產業綜合集團公司。

1業績：營業收入不斷攀升，資產規模持續擴張

榮盛發展因強烈報國使命感和卓越的運營效率，通過自身努力贏得了社會、客戶、合作伙伴及同業的廣泛認同和贊譽。上市13年以來，先后斬獲：2011年中國中小板最具成長性上市公司十強、2012年度金牛最受投資者信賴公司、2014年度最佳責任品牌獎、第四屆中國責任地產TOP100等諸多榮譽，2017-2020年連續四年穩居中國房地產百強企業第16位;2017、2018年連續兩年榮獲中國房地產年度社會責任感企業;2020年榮獲“滬深上市房地產公司”綜合實力第6位，財富創造能力第5位，財務穩健性第8位，品牌價值估值達181億元，并榮獲2019中國房地產公司品牌價值TOP10第8位等殊榮，助力企業實現快速發展。

1.1銷售業績逆勢新高，盈利能力持續提升

2019年，榮盛發展面對新形勢下的房地產市場，秉持“追求卓越”核心價值觀、“減信、謙和、認真、苦干、拼搏、創新”企業精神，踐行“締造新型生活”品牌理念，努力改善居住環境與條件、提高客戶生活品質，打造“自然的園、健康的家”;在復雜的宏觀經濟形勢及較為嚴峻的房地產行業環境之下，各項經營指標均保持了良好的增長態勢，全年銷售額及銷售面積分別為1153.6億元、1098.1萬平方米，同比分別增長13.6%和11.7%，整體業績保持穩健增長，逆境超額完成目標;2007-2019年間榮盛發展始終保持較為穩定的增長，銷售額與銷售面積的復合增長率分別為39.1%和26.9%;2020年上半年，我國房地產市場受疫情影響較大，多數房企銷售業績受到抑制，榮盛發展采取更為積極的營銷政策，快速去化，銷售規模實現逆勢上升，銷售額和銷售面積分別為482億元和434萬平方米，同比漲幅分別為3.5%和2.7%，見圖1。

在業績高速增長的同時，榮盛發展營收和盈利表現同樣亮眼，各項財務指標全面向好。2007-2019年，榮盛發展營業收入和凈利潤的復合增長率分別為36.2%、33.5%，連續的穩定增長使得榮盛發展的凈利潤在同等規模房企中處于領先地位。2019年榮盛發展實現營業收入709.1億元，同比增長25.8%;實現營業利潤132.9億元，同比增長20.1%;歸屬于上市公司股東的凈利潤91.2億元，同比增長20.6%;扣非凈利潤達90.4億元，同比增長23.2%。營收和歸母凈利潤均實現連續三年同比增長超過20%，各項經營指標保持著良好的增長態勢，見圖2。

1.2多元協同，助力資產規模持續擴張

上市13年來，榮盛發展始終堅持在深耕住宅地產的同時，加速多元領域發展，大力推進產融結合模式，產業資源優勢逐漸顯現，實現總資產和凈資產規模的快速增長。2007-2019年，榮盛發展總資產規模持續穩定增長，總資產規模突破2500億元，復合增長率達39.1%;在總資產增長的同時，榮盛發展保持著良好的資產增長質量，凈資產規模達到446.7億元，復合增長率為31%。上市13年來，榮盛發展始終堅持在深耕住宅地產的同時，加速多元領域發展，大力推進產融結合模式，產業資源優勢逐漸顯現，實現總資產和凈資產規模的快速增長。2007-2019年，榮盛發展總資產規模持續穩定增長，總資產規模突破2500億元，復合增長率達39.1%;在總資產增長的同時，榮盛發展保持著良好的資產增長質量，凈資產規模達到446.7億元，復合增長率為31%，見圖3。

2布局：深化前瞻戰略思維，逐步完善區域深耕儲備

作為河北省首家A股上市的房地產企業，榮盛發展憑借前瞻的戰略思路、穩健的發展理念，逐步確立并不斷完善自身獨特的戰略定位，目前已基本形成了“兩橫、兩縱、三集群”的戰略布局，“兩橫”指沿著長江及隴海鐵路沿線的布局，“兩縱”指以京滬、京廣鐵路沿線的布局，“三集群”是指深耕“京津冀城市群”，穩步拓展“長三角城市群”“珠三角城市群”周邊城市的布局。在全國整體房地產市場有所下行的大背景下，榮盛發展通過合理的全國區域布局，有效提升對于區域性政策風險的應對能力，保證其銷售的穩定性和確定性，銷售規模保持高速增長。迄今已在國內落子天津、重慶、遼寧、河北、浙江、四川、廣東、海南等省市在內約80個城市，并成功進駐捷克共和國南摩拉維亞州帕索夫斯基市，開發項目總數約300個，見圖4。

2019年，榮盛發展緊緊抓住市場有利時機，通過招拍掛、股權收購、舊村改造等多種方式，按照區域發展戰略，圍繞深耕和新拓兩種思路，深入研究區域、市場和目標地塊，在“找”字上下功夫，緊扣項目的收益率和周轉速度，先后在京津冀、長三角、珠三角、中西部等區域的36個城市獲得土地100余宗，規劃建筑面積979.34萬平方米。截至2019年底，榮盛發展土地儲備建筑面積3726.64萬平方米，土儲數量較為充足，足以滿足企業未來3年左右的開發需要，土地儲備結構較為合理，見圖5。

從土儲分布來看，榮盛發展在京津冀、長三角、珠三角和中西部等全國熱點城市群積極的增加土地儲備，為企業的可持續發展奠定了堅實的基礎。

3業務：多元業務協同發展，產業轉型不斷突破

經過了多年來全方位的拓展，榮盛發展已經打造了完整的產業鏈體系，涵蓋房地產相關的各個板塊，實現了營收和利潤的多元化。白2016年以來，由傳統的房地產開發逐漸轉型為“大地產、大健康、大金融”以及互聯網等新興產業全面發展的“3+X”戰略格局。以房地產開發為主業，貫穿康旅、產業園、設計、實業、酒店、物業、商管、互聯網、房地產金融等業務為一體的全方位、綜合性的全產業鏈條，通過主、輔業的協同發展，實現收入、利潤的快速增長。2019年物業服務板塊收入開始快速增長，酒店經營、產業園區收入占比好于去年同期，園區板塊和康旅板塊開始貢獻業績，產業轉型取得實質性進展，見圖6。

城市住宅方面，2019年榮盛發展面對嚴格政策調控、嚴峻的融資環境，城市地產板塊嚴格執行營銷標準化，落實營銷前置的要求，整體產品堅持主流產品定位不動搖，不斷提升和引領改善性需求，持續提供品質剛需住宅與舒適改善性住宅和以新型生活方式為主題的高端社區服務，為崇尚生活品質的消費者營造“自然的園，健康的家”，打造充滿快樂和活力的健康居所。榮盛發展將對生活的領悟和尊重融人產品，專注產品的每一處細節，在景觀、設計、服務等方面精益求精，以匠人之心打造精品。截至目前榮盛發展已形成花語、錦繡、盛景、府邸四大成熟產品系，全面演繹了都市生活從馨居到奢享的生活方式。同時，生產管理方面嚴格落實公司“14579+”目標，著力縮短周轉工期，4個月樣板示范區亮相、5個月開盤的新項目同比分別增加8個、5個，見圖7。

康旅度假方面，2015年榮盛發展設立榮盛康旅投資有限公司，作為大健康板塊的拓進者，積極以“旅游、度假、養老、養生”等產業為切入點，打通地產與健康瓶頸，構建大健康戰略新格局。榮盛康旅精心挑選“山、海、湖、林、原”等核心康養資源，在“交通便捷、環境獨特、氣候舒適、能互補、宜換居”的頂級風景名勝區，打造超大規模的康旅度假區，提供涵蓋“旅游、度假、養老、養生、康復、醫療、生物及生命工程”等全生命周期、全產業鏈的新型旅居度假生活方式。同時逐步推出盛行天下策略，通過追求快樂、健康、崇尚品質、個性化生活方式的人，相互間將其自身持有的旅游度假物業進行換住共享，以實現“一處置業，四季度假，旅居天下”的“候鳥式”生活。目前已經在河北省秦皇島市、承德市、保定市、張家口市、河南省焦作、安徽省黃山、九華山、滁州市、湖北省神農架、云南省麗江市、海南省陵水等國內區域實現布局。此外，公司還走出國門，在捷克共和國南摩拉維亞州帕索夫斯基市進行大健康產業布局。

產業新城方面，產業興邦、實業興國，榮盛發展緊跟著國家“一帶一路”“京津冀一體化”“新型城鎮化”的發展戰略，2015年12月榮盛產業新城正式成立，承載國家工業復興夢想，助力集團五五規劃轉型，榮盛產業新城迅速拉開京津冀、長江經濟帶投資拓展的大幕。自2016年以來，產業新城板塊投資力度維持高位，逐步朝向產業升級、引領未來方向發展;整體以園區建設領跑，龍頭企業領銜，新興產業領先，以創新前沿的視角服務中國產業，探索并實現產業新城的經濟繁榮、城市發展和民生改善。截至目前已在河北、安徽、湖北3個省布局十余座產業新城，形成物流產業、綠色食品、生物醫藥、新能源等八大產業集群，委托面積超過四百平方公里，資產規模和營業收入穩步提升，見圖8。

物業服務方面，榮萬家生活服務有限公司成立于2000年11月（前身為廊坊榮盛物業服務有限公司），注冊資本6031萬元，具有國家物業服務企業一級資質，是中國物業管理協會會員單位;致力于為客戶提供專業化、規范化、精細化服務，逐步滿足新時代業主從物質到精神的追求轉變，提供既有共性又有個性的高品質差異化社區生活服務，“便宜、便捷、安心”傳遞給業主全新居住體驗。近年來，基于對美好生活、品質家園的不懈追求，榮盛發展結合移動互聯網、大數據、人工智能等技術自主研發了社區020服務APP“米飯公社”和物業工作平臺“米到家”，用“互聯網+物業”的模式為業主提供全方位智能化社會生活服務。截至2019年底管理項目分布于15個省、43個城市，管理項目近300個，管理面積達6000余萬平方米，累計服務業主100余萬人，管理業態涵蓋住宅地產、商業地產、產業園區、旅游地產及養老地產等。

在酒店運營方面，榮盛酒店經營管理有限公司成立于2008年，總部位于河北廊坊，針對不同客群定位，設定相應品牌標準、服務標準物資配置，日前已形成榮璽莊園、阿爾卡迪亞國際酒店、榮逸酒店、榮馨酒店4個自營酒店品牌，以“傳承、品質、成長、共贏”的文化理念，致力于為客戶提供持續的高品質服務，通過“自建自營、委托管理、盛行天下模式合作”等多種方式提升項目數量、質量，借助“盛行天下”平臺有效覆蓋全國主要城市和度假勝地，截至目前已完成46家自主經營酒店布局，管理客房規模超13000間，2020年計劃完成管理規模超過2.5萬間客房。

在金融投資方面，榮盛發展充分捕捉行業信息，逐步搭建差異化、多層次金融業務架構，通過設立、參股、收購等多種方式，逐步完成地產基金、產業基金、民營銀行、投資平臺等金融領域的投資布局。北京榮盛創展運營管理股份有限公司由上市公司榮盛發展（股票代碼：002146，SZ）控股，目前注冊資本2.88億元，截至2020年2月，榮盛發展持股71.6%，自然人股東持股28.4%，公司專注于私募股權投資、創業投資、投融資顧問及金融咨詢等領域，致力于客戶財富升值;遼寧振興銀行于2017年9月取得遼寧銀監局金融許可證，共計注冊資本20億元，作為民營企業進入銀行業，振興銀行將協助公司其他金融機構，通過推進股權層面合作，吸引金融機構參與房地產項目投融資;中冀投資股份公司于2016年8月在河北省政府支持下，由河北省九家著名民營企業聯合創立而成，中冀投資以產業投資和財富管理為兩端，以綜合金融服務平臺為支撐，基金化運作的大型投資集團。

4信譽：資本面不斷提升，信用評價持續向好

自成立以來，榮盛發展一直一方面積極接待各類投資者，通過多種方式與廣大投資者保持良好的溝通，對投資者從各個渠道反饋的信息與問題進行了回復與解答，并從企業運營、會計準則、承諾事項等多方面、多維度地剖析企業情況，樹立投資者對企業的信心;另一方面，積極地邀請主流媒體來公司考察交流，進一步加強了投資者對企業的了解和認同。

上市13年，榮盛發展始終保持穩健增長的勢頭，獲得了國際三大評級機構的認可。隨著企業經營規模的擴大、可結算項目增加，實現結算收入同比增長較多，促進營業利潤實現快速增長，同時公司各項資產狀況保持良好。2019年度，榮盛發展實現營業收入709.53億元，同比增長25.88%;實現營業利潤134.38億元，同比增加21.4%。2020年1月，惠譽國際信用評級公司公布榮盛發展的首次長期外幣發行人違約評級（IDR）為“BB-”，展望穩定;惠譽公布榮盛發展的高級無抵押評級為“BB-”;至此，國際最具影響力的三大信用評級機構標準普爾、惠譽國際、穆迪分別給予榮盛發展“BB-”“BB-”“Ba3”評級，見圖9。

在新政策、新環境、新趨勢背景下，榮盛發展縱觀全局，認真研究并響應國家相關政策和要求，不忘初心、牢記使命。2020年將以全面完成“五五”規劃為宗旨，以“穩健發展”為方針，全方位提升公司的核心競爭力和可持續發展能力，為“六五”規劃的實施打下堅實基礎。

作者簡介：本文由中指研究院供稿。