綜合體：旅游度假地產開發最優解

摘要：度假綜合體是一個度假目的地系統結構，也是一個多元化結構，形成了完美、系統的度假產品體系，為消費者提供了一種以養生休閑為目的的度假生活方式。度假綜合體的打造要從構建“1+x+y+z”開發架構;塑造主題;開發多元化產品體系以及提升和游客服務體驗為要點。

關鍵詞：度假綜合體;塑造主題;多元化產品

中圖分類號：F293

文獻標識碼：B

文章編號：1001-9138-（2020）10-0061-62

收稿日期：2020-08-20

近年來，旅游引導的區域綜合開發模式正在成為城鎮化的整合單元及發展引擎，在遵循國家旅游度假區評定標準的基礎上，超越這一標準形成了一種度假綜合開發架構——度假綜合體。度假綜合體以度假酒店、公寓、別墅等接待設施為核心，通過完善服務設施，整合相關資源，能夠提供“避寒、避暑、運動、養生、養老”等旅游產品體系的綜合項目。度假綜合體是一個度假目的地系統結構，也是一個多元化結構，形成了系統的度假產品體系，為消費者提供了一種以養生休閑為目的的度假生活方式。

1“1+x+y+z”開發架構

旅游綜合開發是基于一定的旅游資源基礎，以旅游休閑為導向進行的土地綜合開發、產業綜合發展、功能綜合配置及目標綜合打造。其功能架構包括“核心吸引中心、休閑聚集中心和延伸發展中心”三大部分。打造核心吸引中心，是面向市場需求，創新整合開發核心資源，創造核心吸引物，這是吸引人流、提升土地價值的關鍵所在;構造休閑聚集中心，是為滿足由核心吸引物帶來的客源各種休閑需求而創造的綜合休閑產品體系，實際上是各種休閑業態的聚集;創造延伸發展中心，主要是延伸發展地產業（利潤主要來源）、泛旅游產業、現代服務業等相關產業，這是獲取土地開發巨大收益的重中之重。基于這一理念，度假綜合體的開發架構可概括為“1+x+y+z”，1：核心度假載體;X：度假配套設施;Y：度假物業地產;Z：度假軟性服務。

1.1核心度假載體

度假綜合體一般圍繞某一個或一類核心度假載體來構建，依靠其強大的內在聚合效應，迅速帶動人氣，是形成市場品牌和吸引力的內在關鍵力量。核心度假載體一般依托于項目地的優勢資源或通過資源的整合來打造，常見的主要有高爾夫、溫泉、濱海、名山、古鎮、原始森林、歷史古跡、湖泊、草原、葡萄酒莊、滑雪場等。核心度假載體的打造需要解決三個問題：主題核心吸引力、游憩方式“玩法”、游客需求全面滿足。

1.2休閑度假配套

休閑配套是度假必不可少的內容，是核心度假載體的有效補充，主要滿足游客及購買了度假物業的業主的多樣需求，實現留客及消費擴張。包括休閑娛樂配套，如度假酒店、特色餐飲、商業街區、文藝演出;生活配套如超市、商店、健身娛樂等;相關產業延伸配套，如由高爾夫延伸出來的培訓學校、商學院等。其打造關鍵在于多業態體系的形成及夜間旅游產品的強化。

1.3度假物業

度假物業以度假地產為主要模式，是度假綜合體成功開發和打造的重要部分，是資金鏈滾動的重要環節，也是實現土地增值和項目可持續發展的有效保障。一般度假綜合體的開發和建設都將度假地產作為各階段建設的重要內容，與度假核心載體、度假配套設施同步建設。

1.4軟性服務

度假綜合體的核心在于生活方式的營造，軟性服務至關重要，作用體現在對運營的保障，同時也是度假綜合體品質和知名度提升的關鍵。借助互聯網及大數據，整合聚集周邊的旅游、休閑、養生、運動等，形成“度假生活300公里業主社群”，是度假服務的創新方向。度假綜合體開發的四大層面呈現出一種相輔相成的關系：具有足夠吸引力的核心度假載體是度假綜合體發展的基礎，也是吸引人流的關鍵，其他層面均圍繞其展開;休閑度假配套為游客及業主提供了多樣的休閑娛樂及生活服務，是聚集人氣的關鍵，也是擴大消費的核心;地產物業作為度假綜合體的標配產品，是其盈利的主體;軟性服務可提升度假的品質，提高游客的重游率。

2開發要點

2.1以文化為魂，塑造特定主題

任何旅游項目，都是主題文化項目，必須要有獨特的主題，形成項目的獨特性賣點、壟斷性吸引力、一致性內涵、差異化特質。度假綜合體也不例外，文化體系與度假體系是其不可缺少的組成部分，其中文化是“魂”，是總體引領，度假是“血肉”，是主體架構。因此，為度假綜合體“找魂”就是通過挖掘文化，尋找最能代表和體現旅游項目本質的文化要素，通過旅游的手法提煉、重構，為項目形成一個特制的、不可復制的文化精髓，最終注入到旅游項目中，形成特定主題，使其成為旅游項目獨一無二的靈魂。

當然，對于提煉出來的文化要素，并不是要簡單的回歸與模仿，而是要結合市場需求、現代生活方式、主流價值觀等進行再認知、再加工和再創造，植入新認知、新生活方式、新導向，使舊文化煥發新活力。并通過視覺化、體驗化、博覽化、功能化、創意化等多種手法進行文化活化，形成能夠被游客感知的體驗化旅游產品的過程。

2.2以綜合化打造為手段，構建多元化產品體系

度假綜合體相較于傳統的旅游景區來說，聚集了多種旅游功能，既要突出某項功能，又能一站式滿足游客全方位的旅游體驗需求。因此，在度假綜合體的構建中，需要基于自身資源及主題，根據不同細分市場的需求，構建多元化的業態及產品體系，打造全體驗式度假目的地。

2.3以服務為特色，提高游客的體驗感及重游率

旅游度假的消費群體相對來說較為高端，且容易產生黏性，因此細致、周到、人性化的服務是其重要構成部分，也是塑造度假綜合體第二家園形象、文化精神領地及游客體驗感、歸宿感的重要途徑。根據度假綜合體的功能板塊，可將其服務分解為四個層面：酒店服務——個性化、私密性、高端化的服務;社區服務——傳統社區服務及社群服務;度假區——低插手的周到服務;周邊區域——個性化的定制服務。

作者簡介：林峰，綠維文旅控股集團董事長