房地產企業全面預算的編制要點分析

平金榮

摘 要：近年來，我國房地產行業快速發展，行業規模不斷擴大，行業內部競爭也日趨激烈。與此同時，房地產企業面對的市場也發生了很大變化，房地產市場的導向性更強，理性特征也更加明顯。在此情況下，房地產企業需要豐富自身管理理念，完善管理機制與方法以提升內部管理水平，增強企業風險抵抗力與核心競爭力，為企業的經營發展打下良好基礎。

關鍵詞：房地產企業;全面預算編制;編制要點

在現代化企業管理中，全面預算管理是一種非常重要的管理方法與理念，為企業實現戰略目標起著十分重要的作用。在企業內部開展全面預算，可以將公司的戰略規劃和經營目標細分為各業務單元的工作目標和行動計劃，以提高資源的配置效率。同時在企業內部開展全面預算，能夠有效改善組織的內部溝通與協調能力，促使內部組織行動一致，目標清晰地實現既定戰略目標。在經營發展過程中，企業管理層根據全面預算不同流程所反映的預算執行效果制定內部管理策略，調整內部管理方案，完善企業內部績效考評制度，進一步提升員工工作能力與工作質量，有效穩固企業發展根基[1]。

1房地產企業全面預算編制內容與規范

1.1全面預算編制內容。全面預算管理是以戰略規劃和經營目標為導向，對企業未來的經營活動和財務結果進行全面預測和籌劃，合理配置資源，并對執行過程進行監控和分析，對執行結果進行評價和反饋，以及時改善和調整經營活動，促進企業發展戰略的實現。全面預算管理以企業整體經營活動中的各節點業務為管理對象，以企業戰略目標為指導實現企業財務目標。全面預算管理應是全員參與，各部門、各崗位都應該樹立預算理念，建立成本意識;全面預算管理應做到橫向到邊，縱向到底，業務范圍全覆蓋，既包括經營、投資、財務等活動，又涵蓋人、財、物等方面，還要貫穿產、供、銷等環節。

房地產企業屬于資金密集型產業，投資時間長、投資金額大，容易受到宏觀政策和經濟周期的影響，各項目成本彈性較大，費用分攤復雜多變，預算編制缺乏完整的指標體系。一般來說，房地產企業預算編制內容分為三大部分，分別是決策、財務以及業務。其中決策預算主要與企業在經營發展過程中的各項突發狀況有關。這類突發狀況不經常發生，有些事件甚至只可能發生一次。如新業務開發、產品更新、系統升級、固定資產購置更新、企業擴展等。企業針對這類突發狀況編制預算，為這些狀況的處理提供一個大致方向。財務預算是從財務指標出發，根據企業財務目標以及各項財務活動實際情況編制的預算。財務預算的具體形式是財務報表，財務預算的主要編制目的是展示企業財務狀況。企業財務預算與企業現金流量、負債、資產、利潤等內容相關。業務預算主要是根據企業不同時期的不同業務特征與目標編制的預算。在業務預算中，預算主要內容為日常經營活動。在開展財務預算編制工作時，對不同的預算內容可采用不同的編制方式。如以時間序列為編制基準，按照業務發生的時間順序依次分析各項基礎數據，采用零基預算法、增量預算法等進行計算與編制，很好地實現預算編制目標。而如果是與企業業務有關的預算，就可以根據業務數量靈活選用彈性預算法、固定預算法等進行計算編制，全面保證預算編制效果[3]。

1.2全面預算編制規范。進行全面預算編制時要有一定的編制依據。在房地產企業中，全面預算編制依據就是企業預算總目標。企業需要根據總體的發展目標編制各項細部內容，從而為企業各項活動的開展提供具體參考與指導。從這一角度，可將預算編制過程理解為企業不斷優化資源配置的過程，因此預算編制的更加精準、科學與規范，更有利于企業經濟發展目標的實現。

房地產企業的全面預算編制工作需要以企業組織架構為基礎開展。在進行全面預算編制時，就是根據企業的預算管理層級開展活動，通常包括全面預算管理的決策機構、工作機構和執行機構三個層面。企業決策層根據業務具體情況，根據企業發展需求下發相應的預算目標，執行層以該目標為依據與基礎進行預算編制，在完成編制工作后進行上報。企業內部的工作機構對預算編制方案進行分析評估與審核，并進一步將預算編制成果上報到決策層進行審核復批，在經過多次的上傳下達、修改與評估審核后最終確定預算并生效，最后將最終的預算成果下達至執行機構按標準進行執行[4]。

在整個預算編制體系中，房地產企業的各個基層職能部門屬于預算末級單位，這些基層職能部門要以分解細化后的預算目標為依據再做進一步編制。完成預算編制后由企業的財務部門進行審核和匯總，然后上傳到企業經理層或董事會進行審核復批。之后相關部門根據決策層的意見與要求對預算編制進行修改，修改后將其傳達到各個責任預算單位，由責任單位再根據具體的意見、目標等進行審核、修改與上報。在經歷多次上述循環過程中，真正完成企業預算總目標。

2房地產企業全面預算編制具體案例分析

2.1H房地產企業簡介。H房地產企業于2005年成立，注冊資本6000萬元人民幣，主要從事房地產開發銷售以及住房租賃等業務。近年來，企業發展穩定，業務規模不斷擴大。企業自成立以來，就在內部推行全面預算管理，并且為了提高內部管理質量與效率，企業結合自身情況構建了具有自身特點的預算管理架構。該組織架構的決策機構包括股東大會、董事會、預算管理委員會、經理層;日常工作機構為預算管理委員會辦公室;執行機構包括下屬各分子公司和事業部。除了構建適合自身的組織架構外，企業也應用多項目開發模式。每個開發項目都成立獨立的項目公司，在項目公司內部設置項目經理職位，由其對項目開發經營工作負責，企業總經理對各個項目經理具有直接領導權。

2.2全面預算編制。H公司的全面預算編制工作由預算管理委員會辦公室主要負責，而該委員會由企業總經理、企業副總經理、財務部、銷售部、成本部等組成。在進行全面預算編制時，財務部承擔主要的組織職責。在編制時，按照企業業務特征以及經營發展情況采用滾動預算編制法進行編制，編制周期按照月度、季度、年度來劃分，全面預算編制主要內容為企業日常業務活動。企業規定，在每年10月中旬至12月31日啟動下一年度的預算編制工作[5]。

企業具體的預算編制過程如下：每年10月中旬時，預算管理委員會根據企業本年生產經營情況，預測下一年度全面預算的總體目標，擬定全面預算假設，制定全面預算指導文件，并將總體預算目標初步分解到各項目公司和生產單位。各項目公司和生產單位根據預算年度經營環境的變化、全面預算目標和指導文件的要求編制下一年度的預算草案，交主管領導初審。11月初各單位將審核后的全面預算草案上報預算管理委員會辦公室審查，全面預算管理辦公室匯總平衡各項目公司、生產單位和職能部門的預算草案，編制財務預算及其他有關資料，提交預算管理委員會審議。預算管理委員會組織召開預算質詢會議，審議各部門及公司的預算草案。11月下旬預算管理辦公室根據預算質詢會的審議結果，修改預算草案，并上報預算管理委員會審核。12月中旬全面預算管理委員會將審核通過的預算草案由總經理簽批后上報董事會審批，批準后的全面預算方案，由預算管理辦公室確定成文后正式下達給各公司及生產單位執行。企業全面預算管理遵循剛性控制原則，預算方案一經批準下達就必須嚴格按照方案實施，以確保預算目標的實現。預算執行情況與相應的激勵約束機制掛鉤，預算年度終了，按照預算審計結果實施績效考核，把預算執行情況與經營者、職工的經濟利益掛鉤，獎懲分明，從而使經營者、員工與企業形成責、權、利相統一責任共同體，最大限度調動經營者和員工的積極性和創造性。

結 語

綜上所述，全面預算管理是一項科學有效的管理理念與方法，合理實施全面預算管理有利于提升房地產企業內部管理水平，增強企業核心競爭能力，推動企業健康穩定發展。因此房地產企業應提高對全面預算的重視度，嚴格按照相關規范與要求，運用專業的理論知識與技術方法完善全面預算編制，提升全面預算管理水平。

參考文獻

[1] 唐曉丹.房地產企業全面預算實施現狀與對策探析[J].財經界，2020（25）：93-94.

[2] 孫雨南.淺析房地產企業全面預算管理過程中應注意的問題及保障措施[J].現代商業，2020（14）：98-100.

[3] 劉為.房地產企業如何實施全面預算管理[J].現代經濟信息，2019（16）：168+171.

[4] 孫瓏瓏. H集團全面預算管理優化研究[D].東華大學，2017.

[5] 劉凌冰，張天萌，韓向東.房地產企業全面預算管理研究——基于時代地產集團的經驗[J].建筑經濟，2015，36（08）：70-74.