地下車位權屬確立相關問題的研究

臧玲玲

摘 要：由于城市土地資源的稀缺，汽車數量的急劇增長已遠遠超出了城市與其規劃的承載能力，人們對車庫、車位、機械停車位等需求是越來越大，“買車容易停車難”成為困擾城市發展的一大問題。那么如何保護購買人也就是權利人的利益，也就成為我們研究車位的權屬確立等相關問題的動力。鑒于車位形式多樣、歷史情況復雜，本次研究僅以地下停車位權屬確立為重點進行研究。下文內容前三方面從車位權屬上的分類、車位權屬確立的相關法律法規還有相關登記制度方面進行總體研究，第四方面針對我省重點研究的地下（上）空間的不動產權籍調查及單元編碼項目對地下停車位權屬確立方面提出一些建議。

關鍵詞：車位權屬;登記制度的缺失;制度;研究

1車位權屬上的分類

1.1開發商投資建設的，擁有完全產權

開發商投資興建該地下停車位的，開發商對地下車位享有專有使用權，有權出售車位。開發商應當要向房屋銷售主管部門申請辦理《商品房預銷售許可證》（具體程序及標準參照《商品房預銷售許可證》的辦理辦法執行）或向物價部門申請出具的地下車位未列入房屋建筑成本和房屋設施設備安裝成本的證明。

1.2業主分攤建設費用的，共有產權

分為三種情況根據相關法律法規，一般認為，滿足以下條件之一的，車位屬于全體業主所有：一是開發商在計算公攤面積時已把地下車位的建筑面積計算在內的;二是開發商把建在地下車位的成本核算在住宅開發成本之內的;三是根據國家法律或當地政府規定應無償交付給業主使用的，即小區在規劃時已經明確了車位（地表和地下）作為公共配套設施的功能，將建設的地下車位作為開發商的法定義務的。以上三種情況，產權歸全體業主共有，開發商就無權出售該車位。

1.3地下車位屬人防工程的，使用、處分和收益權歸投資者所有

我國《人民防空法》 第五條規定：“ 國家對人民防空設施建設按照有關規定給予優惠。國家鼓勵、支持企業事業組織、社會團體和個人，通過多種途徑，投資進行人民防空工程建設;人民防空工程平時由投資者使用管理，收益歸投資者所有。”即按《人民防空法》要求我國人防工程實行多元化投資，不僅由國家建設，商品房的開發商也可修建，如果地下車位屬人防工程，則來自該車位的收益全部歸投資者所有。那么，這里的“投資者”分兩種情況對待：一是如果開發商未將地下車位的建筑面積計算在出售房屋的公攤面積內或地下車位的成本未核算在住宅開發成本內，則應將開發商視為投資者，開發商有對地下車位處分，獲取收益的權利。二是如果為業主分攤建設費用和建設成本的，視業主為投資者，那么地下車位的相應處分所獲收益歸全體業主共有。

2地下車位權屬相關法律規定的現狀

隨著車位供需矛盾日益凸顯，權屬交易就成為客觀的市場需求，近幾年地下車位、地面車位、車庫等產權糾紛案件是屢見不鮮。車位產權究竟歸屬何方，房地產開發商、小區業主之間展開了長久的利益博弈。

2.1相關法律規定不清

《物權法》第74條規定：“建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主共有。”2009年3月23日，由最高人民法院審判委員會第1464次會議通過的《關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《解釋》），對“業主”、建筑區劃內的“專有部分”、“共有部分”給出了明確的定義。該《解釋》中第5條規定：“建設單位按照配置比例將車位，以出售、附贈或者出租等方式處分給業主的，應當認定其行為符合《物權法》第七十四條第一款有關‘應當首先滿足業主的需要的規定”。

《物權法》第74條第1款雖然規定用于停放汽車的車位應當首先滿足業主的需要，但實踐中如遇到業主沒有能力承擔過高的車位買賣或者租賃價格，那么業主的優先權如何受到保障并得以實現。該條第2款規定將住宅小區內車位權屬交由當事人約定，但對約定不明或沒有約定情況下車位權屬及法律后果未作出明確規定，導致在確定車位權屬時無法可依。第3款規定“業主共有的道路或者其他場地”中“共有”，是共同共有還是按份共有、共有的是車位所有權還是使用權、如何分配設置專用部分的收益等內容，法律均未說明。《解釋》第5條雖然對《物權法》第74條第一款中“首先滿足于業主需要”進行了細化，但也只是籠統規定“按配置比例”將車位以出售、附贈、或出租等方式處分給業主，未明確具體的比例設置。可以看出，無論是《物權法》第74條還是《解釋》第5條，都只是對車位權屬的初步規定，比較模糊，缺乏可操作性。

國家法律、法規對車位權屬界定的模糊，導致對車位的登記沒有實質性的依據。那么，在不動產統一登記之前，地下車位的權屬登記是如何操作的呢？經掌握，福建、杭州、蘇州等地區對地下空間的利用和不動產登記方面出臺了相關辦法，但對于地下車位尚未能夠實現“獨立登記”，即獨立頒發產權證書或證明的。各地方的操作略有不同，但總體對地下車位的登記采取“保守”的態度，大多采取地下車位在房屋產權證“房屋類型”一欄，記載的是“其他”，或者只是在房地產權證的附記里，標注地下車位的建筑面積等信息，甚至有的地方干脆不登記，業主只與開發商簽訂一紙合同。因登記依據不足，登記部門對一些登記機構把握不準，或者有疑惑的登記客體不予登記，即“選擇性登記”。

登記行為分依申請登記、依囑托登記和依職權登記三類，也就是說所謂選擇性登記在法律上其實并沒有這種說法，僅存在各地的登記實踐中，即從原來房屋登記時代就存在的一種情形。

不動產統一登記以后，有的省份和地區出臺了關于地下車位、車庫等地下空間的不動產登記意見和辦法，如2017年 7月1日，江西省上饒市廣豐區出臺《地下空間建筑物不動產登記意見》，對地下空間部分未按規定繳納土地出讓金的，不動產登記部門不予辦理地下建筑物的不動產登記等多種情況進行了規定，廣豐區在此《意見》中規定，對于2017年7月1日以后取得的國有建設用地，地下空間部分未按規定繳納土地出讓金的，房管部門不予辦理地下建筑物的《商品房予售許可證》、不予辦理《商品房買賣合同》備案，不動產登記部門不予辦理地下建筑物的不動產登記、不予在《不動產權證書》附記備注地下建筑物信息。幾乎同時，也就是在2017年8月，武漢市發布《關于進一步規范開發建設項目配套地下停車場管理的意見（試行）》（征求意見稿），對于地下停車位不動產登記開發建設項目按要求配套建設的地下停車場，地下停車位作為獨立不動產單元進行登記，單獨發放不動產權利證書，按照地下標識碼編制不動產單元號，進行地下停車位面積及分攤土地面積的核算，登記的權利性質、用途、使用期限等按照《國有建設用地使用權出讓合同》或者《國有建設用地使用權劃撥決定書》確定，房屋用途為“地下停車位”。以上兩個地區，廣豐區對于地下停車位采取的是與所在戶室一并登記，備注地下停車位相關信息的做法，武漢市雖是征求意見階段但是表明將采取地下停車位獨立登記的政策。沒有上層法律規定做支撐，各地在實踐中只能摸索進行，標準難以統一。

2.2車位權屬不清

《物權法》第74條僅規定了占用業主共有的道路及其他場地的車位屬于共有，對除此之外的哪些車位屬于共有、哪些車位屬于專有未作出明確規定。故司法實踐中因車位權屬不明發生糾紛的案件大多都是針對地下車位而言的。并且對于屬于共有部分車位的使用制度，立法中仍是空白，許多開發商便以轉讓使用權或長期租賃等方式變相銷售，混淆所有權與使用權，業主無法取得真正的所有權，現我省大多數小區均采用將該部分車位的使用權出租或出售給小區業主的做法，但在法律上并沒有合法的身份，具體如何操作也易引起爭議，如當開發商把廣大業主共有的車位私下賣掉，由于這些產業并非屬于開發商的，業主最后拿到手的只是一紙合同，而不是產權證，這些沒有產權的共有車位買賣是不受物權法保護的。即使不是買賣，租賃也有很多法律糾紛的案例，實務中，開發商通過與業主簽訂租賃合同，開發商會在合同中明確合同是租賃合同，租期一般按業主需求簽訂，但大多數租期是“20年”，但并不向消費者聲明“租賃期限超過20年后將不受法律保護”的情況。根據《合同法》第214條規定：“租賃期限不得超過二十年。超過二十年的那部分無效。”也就是說，消費者租賃車位最長期限也只有20年，20年后是不受法律保護的，這些都使得業主即得的利益不受保護，業主權益受損后也難以展開救濟。

2.3車位權屬登記制度的缺失

我國《物權法》第9條規定：“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力;未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。”因此，在對屬于不動產的車位進行處分時，應當對其權屬的轉移進行登記，保障既得的利益不受侵害。

在此，舉兩個實例，2017年在《重慶市豪運房地產開發有限公司、重慶市九龍坡區西彭帝景豪苑業主委員會車位糾紛再審審查與審判監督民事裁定書》（2017）最高法民申2817號民事裁定書中，即以“由于涉案車位不能辦理產權登記，不能成為專有部分，原判決確認該部分停車位屬于占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位并無不當。”案件背后所反映就是對于小區停車位無論是地表還是地下的，哪些屬于共有部分，哪些屬于開發商專有部分沒有明確的政策依據，雖然國家有些法律解釋性文件闡明開發商應在規劃建設之初配置一定比例的停車位，以滿足業主需要，但對于比例具體是多少沒有明確，這就造成車位有多少是共有的有多少是專有的，無從得知。

2018年某市公證處微信公眾號發布了一篇《為保障車位買賣雙方的合法權益，為車位權利人出具車位權利證明書》的文章引發熱議，這個事件的發生，證明了登記部門選擇性登記的事實，另外也深刻的反映出做為產權人的無奈。那么作為不動產的停車位，無法通過登記的方式予以公示，使其權屬處于不明的狀態，必將為車位問題留下新的隱患。

3車位權屬相關法律及制度的完善

根據《物權法》、《中華人民共和國人民防空法》、《關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》、《最高人民法院建筑物區分所有權、物業服務司法解釋理解與適用》、《房屋測量規范》、《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規則》等結合實際一些案例，我省提出車位權屬相關法律及制度急需完善：

3.1明確可獨立登記的地下停車位

因業主與開發商或業主與業主之間在未規定責任后僅通過約定的形式來決定車位權屬的做法，在實踐中是極易引起紛爭。我省通過研究，認為一是要在建設規劃之初應當明確建筑區劃內一定比例的地面或地下停車位屬于全體業主共有的部分，以保證業主的使用需要，其它由開發商建設的車位屬于專有部分，專有部分開發商可自行銷售或出租。二是要在明確了共有的車位和專有車位的概念和相應的范疇的基礎上，再應當區分專有部分和共有部分的不同特點。按照《房屋測量規范》中，對于地下室或采光窗在室外地坪以上的半地下室，其室內層高在2.20m以上的，可計算自然層數。那么，我省可結合各市實際情況將定義層高在一定米數以上的地下停車位與結建地表自然幢視為一個自然幢，地下車位視為獨立層，每一個停車位視為一個獨立的不動產單元，由開發商申請地下車位《預售許可證》等相關手續，提供地下車位獨立的樓盤表，并在車位地面設置編號，以便于識別。

3.2確立共有部分車位的權屬

在小區建設規劃之初，共有部分的車位數量應當由相關政策給予明確，以滿足業主需要為根本，對于區分建筑物的共有部分進行建筑物區分所有權登記在全體業主名下，那么屬于共有部分的車位，應登記在全體業主名下，開發商不能自行銷售和出租，通過在相應不動產登記簿上注明以標示產權的方式，目前，該做法能夠起到保護業主利益的效果。另外，開發商可將共有部分車位做特殊標記標識加以區分。對于能夠滿足業主需要以外的共有部分停車位，應該由業主大會或業主委員會管理，其有權通過租賃等方式獲得對共有部分的專用使用權，此處就涉及到前面提到的“當小區車位能夠滿足業主需要的前提下，其余部分的共有車位歸全體業主所有，由業主大會或業主委員會行使管理權、處分和收益的權利”，這部分的建議制定相關政策，認定該部分為地役權，按照《不動產登記暫行條例》及《不動產登記暫行條例實施細則》的相關規定：“按照約定設定地役權，當事人可以持需役地和供役地的不動產權屬證書、地役權合同以及其他必要文件，申請地役權首次登記。”那么就涉及到建筑物區分所有權部分是否要單獨登記的問題，在此，不做深入探討。

3.3明確地下車位屬人防工程的日常用途

利用人防工程改造的地下車位的權屬確立問題。經了解，我國很多省份或地區都出臺了關于地下人防工程管理及維護方面的政策文件，明確規定“人防工程停車位一律不得出售、附贈”有的地區規定，開發商利用人防工程地下車位出租的，租期不得超過三年等，那么對于人防工程平時的用途，如何規范使用，保障“誰投資、誰收益”的產權保護原則，我們可以參考青島市中級人民法院在（2011）青民五終字第351號“青島市市南區bobo公寓業主委員會與青島榮盛房地產開發有限公司排除妨害糾紛上訴案”的判決，可以將開發商在人防辦公室的備案作為公示地下車位權屬的方法，如果開發商能夠取得人防單位出具的證明，證明該部分地下空間的平時用途為停車位，且這部分車位由開發商投資建造，就可以認定該開發商為所有權人，所收取的停車費、租金，應當首先用于保障該人民防空工程的維護管理和停車管理的必要支出，開發商在將這部分車位對業主出租時，應提供相應權源材料，并說明該部分車位為人防工程，并按國家及地方相關政策要求簽訂租期。

3.4完善地下車位權屬的登記制度

產權公示登記，是保證車位權屬公信力的根本。目前，各地對車位登記做法不一，對部分城市采用將車位權屬在房產證中注明的方式登記，這意味著專有部分的車位僅僅只能隨著房屋所有權的轉移而轉移，與《物權法》的相關規定并不符合，并且屬于專有部分的車位分攤了部分土地使用權，與屬于專有部分的房屋并沒有區別。因此，應對地下車位單獨確權、單獨辦理登記。

4研究結論

綜上所述，結合示范區項目的研究，我省對于地下車位權屬確立形成以下建議：

4.1明確做為地下車位獨立登記的“物”的條件

各地應結合實際情況，充分調研地下車位的現狀，制定相關政策，明確地下車位獨立登記的條件，比如層高、界址、界點等。

4.2建立地下車位測量技術標準

我省結合示范區項目應用三維激光測量技術開展對地下空間的不動產權籍調查研究，建議地方應結合實際情況采用精準的測量設備和有效的測量標準，建立樓盤數據。

4.3明確共有部分與專有部分車位的范圍

對于新建的小區要按規劃要求制定滿足業主需要的車位配置比例，明確共有部分車與專有部分車位的范圍，采用“專有部分”和“共有部分”分別標識的方法加以區分，并且進行公示。

4.4制定完善的價值評估方法

對于地下車位價值則可由有資質的專業評估機構對車位價格進行評估，因地下車位的評估要素比較復雜，所以必須有一套完整且合法的評估方法，綜合評價地下車位權屬、建筑數量及日常管理等多種因素所形成的價值。

4.5確立共有部分車位專用權制度

包括確定共有部分車位的出租、使用及日常管理等制度。車位權屬制度的完善與否不僅關系到個人的財產利益，更關系到社會的和諧。鑒于車位權屬的現狀，需要細化已有規定，盡快出臺相關法律法規，補充完善共有部分及專有部分車位權屬登記制度，真正實現車位產權明晰、權責明確，更好的適應社會需要，保障權利人合法權益。

4.6制定地下車位操作規范

明確地下車位獨立登記應提交的要件，地下停車位的建設單位和預購人憑建設項目不動產權屬證書、規劃和工程審批資料、銷售許可、地下停車位預售合同、地下室平面布置圖等資料，申請地下停車位登記。涉及人防地下停車位的，增加人防部門批準的人防工程部門出具的相關資料，申請地下停車位登記。

4.7采用公告制度

登記機構在對小區的地下車位進行轉移登記時，為維護登記質量或是維護社會的穩定、和諧需要，也可以將欲辦理轉移登記的地下車位情況予以公告，并將公告情況轉化為紙質材料后存檔，公告期限屆滿后再辦理轉移登記，以證明登記機構在辦理轉讓車位產生的轉移登記時盡到了合理、審慎的注意義務。