清朝后期至民國期間懷柔地區民間土地買賣變化探究

段晉媛

清后期到民國時期，懷柔地區的不動產買賣、典讓等社會經濟活動產生了相當數量的契約檔案，今懷柔區檔案館即藏有103件，按不動產轉移方式劃分，其中有31件為百姓之間訂立的土地買賣契約。這批檔案早起道光二年（1822），晚至1947年，跨越了清朝由盛轉衰，民國建立、軍閥混戰、抗日戰爭、解放戰爭等一系列動蕩的歷史時期，系統、完整地展現了這一時期懷柔地區民間土地買賣的實際情況，真實反映了隨著政權更迭帶來的政策變化對土地買賣的影響。

一、清代頒發“契尾”以征契稅

契稅是不動產交易契約訂立之后，官府按契約所明確的交易價格的一定比例向承買者收取的稅收。清朝自乾隆二十四年（1759）后，契稅只對賣契征收，“凡民間活契典當田房，一概免其納稅。其一切賣契，無論是否杜絕，俱令納稅”[1]，并發給契稅繳納憑證——契尾。館藏11件清朝土地買賣契書中有6件保留了契尾，僅1件與民間草契粘連，其余已散開。契尾由直隸布政使司統一印制，每年一印，藍墨色，四周有虎形花紋，頂頭書“契尾”二大字，編列序號，規定契稅征收標準為“照契內價銀，每兩投稅三分”，分前、后幅，前幅業戶收執，后幅匯總存檔。從館藏5件產生于道光二十三年（1843）至同治十三年（1874）間的契尾可以看出，懷柔地區契稅在此期間的征收，完全照此執行，茲將5件契尾情況列表如下：

從上表及契尾檔案可以看出，這一時期的契稅稅率始終保持著“每兩投稅三分”的比例，每一張契尾都編列了號數，契尾右邊鈐有滿漢文“直隸等處承宣布政使司之印”，騎縫處也有“業戶某買某價銀某數稅銀某數”半字字樣，契尾與草契中寫到價銀、立契時間的地方和騎縫處，還多處鈐蓋滿、漢文的“懷柔縣印”。頒發契尾以征契稅，既是政府稅收的重要來源，也為保障買賣雙方權益和契約關系的穩固添了一層保障。

二、晚清“地契官紙”的使用和契稅比例的大幅提高

“官有政法，人從私契”，民間草契在很長一段時期內得到了官府認可。民間契約粘連契尾，鈐蓋官府印信，照例繳納契稅，即受到律法保護。但到晚清，清政府頒行《買契投稅章程》，規定民間“買賣田房，必須用司印官紙寫契……如不用司印官紙寫契，設遇舊業主親族人等告發，驗明原契年月系在新章以后，并非司印官紙，即將私契涂銷作廢，仍令改寫官紙，并照例追契價一半入官”，強制以官契代替民間草契，非官契，契約關系不僅得不到律法支持保護，還會面臨“追契價一半入官”的懲罰。館藏清朝賣地契中保留了兩份宣統朝“地契官紙”，“地契官紙”右為契書內容，與民間草契內容一致，亦是寫明了土地買賣雙方姓名，土地性質、大小、坐落、四至及賣價等土地買賣契約訂立的關鍵要素；契書內容后詳列《寫契投稅章程》17條，前9條為“買賣田房民間均當切實遵辦”，后8條為“牙紀人等均當切實遵辦”。該章程中可以看出，與以往相比，除價銀外，額契稅稅率和外費用都大幅增加。契稅稅率的增長下文詳述，額外費用方面，該“地契官紙”公費需制錢100文，契尾需繳公費銀3錢，還需支付牙紀行費與中人、代筆人的費用，占到地價的5%，買者出3%，賣者出2%，林林總總，積少成多，亦是一筆不小的數目。

強制要求使用官契之外，契稅稅率也較以往大幅提升。以光緒三十四年（1908）十一月十九日曹景彬買高玉齡土地所立契書為例，該件檔案既有民間草契，又有宣統二年（1910）受頒的契尾，還有宣統二年三月填寫的“地契官紙”。契尾印刷的公文中仍寫明契稅稅率為“每兩投稅三分”，而“地契官紙”中《寫契投稅章程》寫明的契稅稅率是3.3%。但事實上，由契尾填寫的價銀和稅銀可知，該塊土地價銀25兩，實際繳納稅銀2.25兩，契稅比例高達9%，既不是契尾規定的稅率，亦不是“地契官紙”規定的稅率。

清末，由于反抗外來侵略戰爭中的失利，以及隨之而來的一系列不平等條約的簽訂，巨額戰爭賠款和外債的重壓，主要稅收權利的喪失，使清政府面臨著嚴重的財政危機。為支付賠款、外債，保證政府運行日常開銷等各種費用，名目繁多的苛捐雜稅不斷出現，稅收比例不斷提高，買賣田房契稅稅率的大幅增長也是其中一項。宣統元年（1909），湖廣總督陳夔龍上奏：“湖北司、局、州縣入不敷出，擬援案酌加契捐，以資彌補。查湖北田房稅契，向止征三分，嗣因賠款加契捐三分。現擬再加收三分，以一分解儲司庫，為調查等局常年之用；以一分解儲善后局，專供賠款不敷之用；以一分留給州縣，津貼公費之用。下度支部議。”

而在此之前，各省“買契稅”已有加至“四分五厘、五分、六分六厘者”。度支部結合陳夔龍建議，在整頓各省稅率的基礎上，重新厘定稅則，“凡各省買契，無論旗籍民籍，一律征稅九分”，并同時規定“典契一律征稅六分”[2]。曹景彬買高玉齡土地按9%繳納的契稅，就是新稅則實施的結果。契稅稅率的大幅提高以及高昂契尾、“地契官紙”公費的征收，儼然已成為晚清政府斂財的手段之一。

三、民國初年對舊契征新費的“新契紙”

館藏的清代土地買賣契約檔案中，同一契約關系除有民間草契或“地契官紙”、契尾外，還有一種為民國北洋政府頒發的“新契紙”，共3份，頒發時間均為1914年12月，由從直隸省劃出后新成立的“京兆地區”所頒。

1914年，北洋政府頒布《劃一契紙章程》，要求以“新契紙”取代舊契紙，新舊契紙劃分即以當年1月12日法令公布之日為界限。同時，為緩解政府財政困難，制定《驗契條例》，通過查驗舊契、改換新契的手段，向無論旗產民產、典契賣契、已稅未稅的契書征收驗契費和注冊費等手續費，“凡驗舊契時，無論賣契、典契，每張均應交納查驗費一元、注冊費一角”[3]，并發給“執丙照”作為繳納兩稅的憑據。館藏3份“新契紙”所附民間草契中的土地價格都在銀30兩以上或錢400吊以上，換取“新契紙”時皆按驗契費1元、注冊費1角的要求繳納。

查驗舊契、改換新契是新政權清理民間地產的舉措，一定程度上也起到了這樣的效果，但另一方面，對舊契書征收驗契費和注冊費，也是北洋政府轉嫁財政困難給民間的手段之一。此項稅費實施后，1914年收入3183萬元，1915年收入1654萬余元[4]，雖然一定程度上緩解了北洋政府的財政困難，但查驗舊契征收驗契費畢竟只是“一錘子”買賣，隨著舊契越來越多地完成查驗，此項收入逐年減少，不久便告停止。

四、民國的民間草契、官契及“買契”

民國時期懷柔土地契約情況較為復雜，館藏16份民國地契，大致分為兩種。一種是傳統民間草契，一種是政府頒發的官契。

傳統民間草契共13件，產生于日偽控制懷柔地區的前后時期，即1935年以前和1945年以后。相較于清代11份買賣地契中只有1件白契而言，民國13件民間草契中有8件白契，占比較大。土地買賣是土地所有權徹底的轉移，相較于典讓等暫時的權利轉移，更需要政府的支持和律法的保護。民國時期，政壇更迭，戰爭的接連爆發和長時間的持續，造成了政治、經濟、社會等各方面的劇烈動蕩，民眾對政府信任度的大大降低，不再依賴政府對契約關系的保障，再加上驗契費的時而征收，契稅正稅之外的種種附加稅費的征收，也令民眾不勝其擾，更愿意私下締結契約關系。

政府頒發的官契，即“買賣田房草契”，共7件，其內容格式與民間草契基本一致，亦是寫明了土地買賣雙方姓名，土地性質、大小、坐落、四至及賣價等關鍵要素。值得注意的是，懷柔地區的“買賣田房草契”較集中地產生于1935-1945年間，這一時期的懷柔地區隸屬于日偽控制下先后建立的“偽冀東防共自治政府（1935-1937）”“偽河北省冀東道（1938.4）”“偽臨時政府河北省（1940）”“偽中央政府河北省燕京道（1940-1945）”四個傀儡政權，此種官契紙便是由這些偽政權所頒。

民間紅契和官契中，有1件民間紅契保留了驗契費征收憑證，3件民間紅契和5件官契保留了契稅及附加費征收憑證。

驗契費的征收。前文已提及，北洋政府曾在1914年查驗舊契，以征收驗契費。1927年11月18日，為應對北伐，籌措軍費，故技重施，再次舉辦驗契，頒布《驗契暫行條例》[5]，規定：

“……每張契紙價酌收紙價一元五角，注冊費一角，附收教育費二角（中央地方各半）……

……呈驗期限于本條例實行之日起三個月為限……

……每遲一個月遞增紙價十分之一。”

館藏民間紅契中有1件保留了驗契收據和驗后發給的驗契紙。該契書是1920年11月初五日徐沛同之子徐春山將自置民地11畝以大洋418元的價格賣與杜忠所立的契約，買主杜忠直到1930年底才上報查驗，因延遲故，繳納驗契紙價1.95元，多繳契紙價的30%；同時按照《條例》規定繳納注冊費1角、教育費2角，印花費4分。

契稅和附加費的征收。民國契稅憑證已不稱為“契尾”，而稱為“買契”，后又稱為“賣契本契”。買契寫明了買主、賣價、包括契稅正稅和附加學費在內的應納稅額等基本信息。館藏8件民國賣地契的“買契”或“賣契本契”所顯示的稅費征收情況如下：

民國初年，賣契稅和典契稅沿襲清末比例，分別按9%和6%征收，而后，“財政部恐稅率過重，人民相率隱匿”，于是降至賣六典四[6]。1930年，日偽新民會編寫的地方調查資料《河北省懷柔縣事情》詳細記錄了懷柔地區賣契稅征收情況，其載：“買賣契征稅十二分六（即每百元價抽稅十二元六角），內分正稅六分，學費六厘，田房中用一分五厘，田房中用劃撥區自治費五厘，共為八分六厘，均為庫款。其余四分內，分地分附加三分，監證人一分[7]。”

照其所載，買契稅正稅按賣價的6%征收，額外收取賣價的6‰作為附加學費。從表2可以看出，1930至1943年，無論民間草契還是日偽政權下發的官契，賣契稅正稅和附加學費均按此比例收取。但在正稅、附加學費之外，還要征收15‰的田房中用和5‰的田房中用劃撥該區自治費；以及按照土地地分附加征收3%，并支付監證人1%。契稅憑證只寫明了契稅正稅、附加學費的征收，若按此規定計算，以1935年王銖賣與石九林4畝土地所立契約為例，該地賣價93元，賣契稅5.58元，附加學費0.558元，此外，還應繳納田房中用1.395元，田房中用劃撥區自治費0.465元，地分按三分征收附加費2.79元，監證人費用0.93元，如此，除賣價外，六項稅費最多將共計征收11.718元。由此一件，即可窺知賣契稅正稅及各項附加稅費的多雜和高昂。《河北省懷柔縣事情》對懷柔地區在1936年、1938年兩年買契稅費總收入的記載[8]，更可見該項收入在國家財政中的重要作用，茲將兩年稅收列表如下：

按：“買契稅費總收入”和“賣契稅費所占總收入比例”為筆者自行計算所得，“賣契稅費所占總收入比例”四舍五入保留小數點后兩位。

從表3可以看出，“買契稅”“買契學費”“買契中用”和“買契中用劃撥區自治費”四項納入國家庫款總收入的稅費數額，已占到懷柔地區總收入的33%以上。再加上典契、推契繳納的相同名目的稅費和契紙價、契稅注冊費等，只不動產轉移帶來的財政收入，就大大超過了地糧、租課等諸項收入，成為地方國家庫款收入的主要來源。以1938年為例，懷柔地區本年度地糧、租課收入為1939.737元，占總收入9.42%，不動產賣、典、推等契稅費及契紙價、契稅注冊費等相關稅費總收入為7424.207元，占總收入34.05%。

五、結語

清后期至民國時期懷柔地區31件民間土地買賣契約文書檔案，特別是其中“契尾”“地契官紙”“新契紙”“買賣田房草契”等各式各樣官方文書的存在，生動反映了清后期至民國時期懷柔地區土地買賣的情況，生動再現了土地買賣的歷史原貌；真實記錄了相繼登上歷史舞臺的統治政權為了彌補財政空缺，將危機轉嫁普通民眾，舉辦各種名目的附加稅費，大幅提高土地買賣繳納的契稅比例，對這一時期的土地買賣帶來的深刻影響，反映了這一特殊的歷史時期懷柔地區社會經濟的變遷。

*本文系中央民族大學博士研究生自主科研項目“北京市懷柔區檔案館藏清后期至民國間懷柔地區土地買賣契約研究”階段性成果（項目編號：BBZZKY-2020044）。

注釋及參考文獻：

[1]薛允升著.胡星橋、鄧又天主編.王慶西等編寫.讀例存疑點注[M].北京：中國人民公安大學出版社，1994：203-204.

[2]劉錦藻.清續文獻通考[M].上海：商務印書館，1955：考8026-8027.

[3]商務印書館編譯所編.中華民國法令大全：第六類·財政[M].上海：商務印書館，1920：31.

[4][6]賈士毅.民國財政史[M].上海：商務印書館，1928：202，183.

[5]郭衛.周定枚編輯.中華民國六法理由判解匯編：第6冊·雜法[M].上海：上海教育出版社，1934：273.

[7][8]日偽中華民國新民會中央總會編.河北省懷柔縣事情[M].1930：52，53-59.

作者單位：1.中央民族大學

2.懷柔區檔案館