淺析大型房企質(zhì)量控制方法的缺陷及改進(jìn)

黃瑩 李從文

摘 要：房地產(chǎn)行業(yè)走過黃金時代，進(jìn)入白銀時代，隨著越來越多的商品房的建成，各種質(zhì)量問題也頻頻爆出。文章通過分析房企的質(zhì)量控制模式和方法，對存在的問題和漏洞進(jìn)行了簡述，并針對相關(guān)問題提出了部分可行的建議，以求促進(jìn)工程質(zhì)量的進(jìn)步，保障人民群眾的利益。

關(guān)鍵詞：質(zhì)量控制;質(zhì)量巡檢;樣板引路

文章編號：2095-4085（2020）10-0138-02

0 引言

2020年因新冠病毒疫情的影響，于7月16日延期播出的“315晚會”點名萬科、招商、遠(yuǎn)洋三家房企，萬科旗下開發(fā)的個別樓盤大部分衛(wèi)生間漏水嚴(yán)重，精裝房變“驚”裝房，招商蛇口獨立操盤遠(yuǎn)洋財務(wù)入股的項目“強(qiáng)制收房”后發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題越來越多……隨著房地產(chǎn)的不斷開發(fā)，房價過度上漲，質(zhì)量問題也頻頻爆出。本文基于商品房頻頻曝出的質(zhì)量問題，探討一般大型房企作為項目管理核心管理方在施工過程中都有哪些質(zhì)量控制辦法與手段，并進(jìn)一步分析質(zhì)量問題產(chǎn)生的原因。

1 加強(qiáng)質(zhì)量控制的重要性

大型房企是綜合實力較強(qiáng)，企業(yè)規(guī)模較大，營業(yè)收入等排名靠前的房地產(chǎn)企業(yè)，例如由由國務(wù)院發(fā)展研究中心企業(yè)研究所等機(jī)構(gòu)進(jìn)行排名的房地產(chǎn)企業(yè)100強(qiáng)均屬于大型房企。因為其資金優(yōu)勢明顯，建設(shè)規(guī)模大，涉及用戶較多，社會影響力較大，大型房企應(yīng)該更加重視自身的品牌效應(yīng)，加強(qiáng)住宅項目的質(zhì)量控制，以更好的產(chǎn)品質(zhì)量換取社會信譽(yù)的提高。

2 大型房企的質(zhì)量控制方法

2.1 樣板先行

在施工階段，一般在項目規(guī)劃區(qū)域或主要通道處設(shè)置樣板展示區(qū)，并配備詳細(xì)說明，對各施工工藝、工序流程、施工控制重點要點等進(jìn)行展示與說明[1，2]，樣板展示區(qū)根據(jù)分項工程內(nèi)容主要有主體結(jié)構(gòu)樣板、砌體抹灰樣板、樓梯樣板、廚衛(wèi)樣板、給排水樣板、屋面樣板、電器預(yù)埋樣板、砌體樣板、鋼筋樣板、剪力墻樣板等。

此外，在建設(shè)過程中，同一分項在大體量施工開始前，會要求施工單位對首個施工區(qū)域進(jìn)行優(yōu)先施工，完成后項目管理人員對其進(jìn)行檢查驗收，驗收通過后再進(jìn)行大面積施工。主要目的是為了給后續(xù)大體量施工樹立相關(guān)的標(biāo)準(zhǔn)要求，同一分項工程的工作內(nèi)容通常由同一批施工隊伍進(jìn)行施工，在首次施工時及時發(fā)現(xiàn)問題并進(jìn)行糾偏，可以有效避免后期出現(xiàn)較大的偏差。

2.2 聯(lián)合驗收

住宅項目為了保證工程項目順利的驗收通過，減少存在的質(zhì)量問題，會提前組織企業(yè)內(nèi)部多部門的聯(lián)合驗收。驗收部門及人員主要包含現(xiàn)場項目部直接管理人員、集團(tuán)工程管理部、營銷部門、維保服務(wù)部門等，因不同部門面對工程項目有不同的視角與要求，故通過多部門的聯(lián)合檢查與驗收，可以發(fā)現(xiàn)一些現(xiàn)場管理人員容易忽視的質(zhì)量問題，并提出質(zhì)量管理漏洞，為施工方提供整改方向與提升目標(biāo)，避免戶主簽房驗收時發(fā)現(xiàn)大量質(zhì)量問題再進(jìn)行返工處理。

2.3 質(zhì)量巡檢

大型房企規(guī)模發(fā)展變大后，一個公司無法對所有項目進(jìn)行管理，會根據(jù)所在地區(qū)劃分區(qū)域，實行戰(zhàn)略總部-區(qū)域平臺-項目公司的三級管理模式。項目公司對項目質(zhì)量負(fù)直接責(zé)任，區(qū)域公司對所在區(qū)域內(nèi)的建設(shè)項目進(jìn)行監(jiān)督管管理，總部也會對旗下在建項目的質(zhì)量進(jìn)行抽查以保障自身品牌形象。

質(zhì)量巡檢人員為區(qū)域公司內(nèi)工程管理部或者集團(tuán)總部委托的第三方巡檢公司，巡檢內(nèi)容主要分為現(xiàn)場實測實量以及觀感質(zhì)量兩個板塊。實測實量的內(nèi)容包含墻面平整垂直度、門窗洞口方正度、混凝土強(qiáng)度、防水層厚度等內(nèi)容，觀感質(zhì)量包含是否有裂縫、污染、接縫是否嚴(yán)密、填嵌是否飽滿等內(nèi)容。同時巡檢人員按照相同的表格對項目存在的質(zhì)量風(fēng)險以及項目管理人員管理行為等進(jìn)行評估與打分，最后根據(jù)一定比例計算得出項目巡檢評分，然后對檢查項目進(jìn)行排名，排名靠前的承包商進(jìn)行獎勵，靠后的承包商與管理人員會收到處罰等。

3 質(zhì)量控制中存在的問題

3.1 樣板工程形式化嚴(yán)重

樣板工程做為公司要求，是固定檢查內(nèi)容，項目開工后一定時間節(jié)點需要布置完成。而作為檢查項目，一些項目本末倒置，在部分建設(shè)工作已經(jīng)開始施工后才開始著手布置施工樣板;還存在現(xiàn)場施工人員施工工藝較差，為了完成檢查目標(biāo)直接“購買”工法樣板，僅僅作為展示使用。實際施工采用的工藝工法完全不及展示樣板，項目施工人員也達(dá)不到展示樣板所展示的精度與整潔度。且由于技術(shù)交底與崗前培訓(xùn)沒有對勞動工進(jìn)行直觀的工藝工序展示和講解，導(dǎo)致施工時操作工人憑經(jīng)驗施工的現(xiàn)象嚴(yán)重，遠(yuǎn)遠(yuǎn)達(dá)不到集團(tuán)品牌的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)相關(guān)要求。

3.2 遺留問題得不到解決

在聯(lián)合驗收過程中，從公司區(qū)域以及項目管理人員中的驗收人員較為固定，盡管在驗收過程中會發(fā)現(xiàn)相關(guān)問題并反饋給項目部管理人員，通過人情交際，驗收的流程仍會通過，而遺留下來的質(zhì)量問題卻不會全部得到解決。在質(zhì)量問題整改回復(fù)上，也是避重就輕，只是為了完成資料的閉環(huán)，沒有實際解決質(zhì)量問題。在工程驗收過程中也存在此種情況，致使存在質(zhì)量問題的住房交付到戶主手中。

3.3 巡檢結(jié)果不能反應(yīng)實際情況

巡檢內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)各公司均有自己的一套流程，但上有政策下有對策，以實測實量舉例，在模板工程中存在使用破損模板、脹模等情況，導(dǎo)致澆筑出的混凝土墻面垂直平整度較差，而對不平整墻面進(jìn)行打磨需要消耗大量人工和時間，為了躲避檢測采取在問題墻面處堆放過多施工材料如砌塊、木方等材料，使測量人員不能測量，巡檢結(jié)束后也不會嚴(yán)格按照要求對墻面進(jìn)行處理。另外事先對不合格測量點進(jìn)行摸查，巡檢時使用各種辦法有意避開問題區(qū)域，減少問題發(fā)現(xiàn)率以提高巡檢分?jǐn)?shù)等。

4 提升工程質(zhì)量的相關(guān)建議

4.1 強(qiáng)化施工工藝提升標(biāo)準(zhǔn)化

在建筑施工前首先要根據(jù)待施工的內(nèi)容進(jìn)行合理的施工工藝設(shè)計與選擇[3]，合理應(yīng)用工法樣板進(jìn)行工藝工序的指導(dǎo)，杜絕“樣子”工程。業(yè)主方應(yīng)要求施工單位在分項工程開始前就按要求布置施工樣板，并嚴(yán)格進(jìn)行檢查，要求施工單位按照樣板對施工班組進(jìn)行技術(shù)交底與培訓(xùn)，形成視頻等資料。此外，房企也可以加快自身住宅產(chǎn)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化的建立，特別是大型房企經(jīng)過大量住宅的設(shè)計與施工后，可以對相關(guān)經(jīng)驗進(jìn)行總結(jié)，事先規(guī)避掉可能發(fā)生的質(zhì)量風(fēng)險，實行標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計、標(biāo)準(zhǔn)化施工。實現(xiàn)建筑施工標(biāo)準(zhǔn)化能夠有效保障施工質(zhì)量及施工安全、有效地指導(dǎo)施工以及有效保障整體施工效率的提升[4]。

4.2 完善質(zhì)量保障與監(jiān)管體系

建立一個完善的質(zhì)量保障與監(jiān)管體系是保證工程嚴(yán)格按照正式控制相關(guān)內(nèi)容建造的基礎(chǔ)。完善的系統(tǒng)需要包含質(zhì)量問題的跟蹤與處理，雖然不能有效避免所有問題的發(fā)生，但通過合理的事前預(yù)判，事中控制，能夠減少質(zhì)量問題的產(chǎn)生。對于聯(lián)合驗收后仍存在的質(zhì)量問題，項目部管理人員需要安排專人即時進(jìn)行跟蹤處理，不然拖到后面又有了新的問題，老問題只能擱置。而且不能只做表面功夫，不能為了回復(fù)整改通知而整改，要落到實處，切實把每個問題都處理掉。對于規(guī)定時間內(nèi)沒有處理掉的問題對相關(guān)責(zé)任人員進(jìn)行處罰，多此檢查質(zhì)量結(jié)果較好的進(jìn)行獎勵。

4.3 相鄰項目互檢

因大型房企建設(shè)項目相對較多，除了區(qū)域巡檢與第三方評估的抽查式質(zhì)量控制方式，還可以增加相鄰或相近項目的管理人員互相檢查的檢查模式。不同項目管理人員均為一線管理人員，對于施工現(xiàn)場管理現(xiàn)狀較為熟悉，對于質(zhì)量問題的指正比較切于實際。在檢查與指正其他項目質(zhì)量問題時也可以反思自己管理的項目有沒有同樣的問題，同時自己出現(xiàn)的問題也可以拿來檢驗其他項目看有沒有同樣的問題發(fā)生，此外還可以學(xué)習(xí)其他項目的先進(jìn)管理經(jīng)驗，以減少自身的管理漏洞并提升管理水平。

4.4 提升人員素質(zhì)與員工積極性

人做為工程建設(shè)的組織者與主要執(zhí)行人，是工程質(zhì)量影響的核心因素。在房企中，為了開源節(jié)流業(yè)主方現(xiàn)場管理人員并不多，除了要對施工現(xiàn)場進(jìn)行一定的監(jiān)督管理外，還要處理公司內(nèi)部流程外部溝通等事宜，工作內(nèi)容較為繁雜，所以選取高素質(zhì)高能力的管理人員也至關(guān)重要。項目管理說到底最重要的還是人的管理，選取高素質(zhì)及經(jīng)驗豐富的專業(yè)人員，能夠提升房企質(zhì)量控制水平，并減少質(zhì)量問題的產(chǎn)生。同時，建立合理的考核制度，不能僅憑當(dāng)前結(jié)果評判質(zhì)量的好壞，應(yīng)涉及到建設(shè)全過程以及顧客滿意度。嚴(yán)考核下也應(yīng)有高獎勵，質(zhì)量控制得好，滿足相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)要求的，給予一定金額的績效獎金，既促進(jìn)了員工的工作積極性，也保障了公司品牌的口碑。

5 結(jié) 語

綜上所述，本文以大型房企爆出的質(zhì)量問題為出發(fā)點，提出大型房企應(yīng)該重視質(zhì)量控制。介紹了房企在質(zhì)量控制中使用的手段和方法，分析了存在的問題和不足，針對相關(guān)問題結(jié)合實際情況，提出了強(qiáng)化施工工藝提升工程標(biāo)準(zhǔn)化、完善質(zhì)量保障與監(jiān)管體系、不同項目之間互相檢查、提升人員素質(zhì)與工作積極性等相關(guān)建議，希望房企作為逐利者在追逐高周轉(zhuǎn)高利益的同時，也應(yīng)該注重自身產(chǎn)品的質(zhì)量，才能塑造更好的品牌形象，從而助力企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展。

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