新城控股營運資金管理

摘要：營運資金是企業流動的血脈，營運資金管理是企業成長和盈利能力的保證，有效的營運資金管理更是房地產行業財務管理的重點。房地產行業屬于資金密集型行業，其投入的資金額多、投資風險大、建設周期長等特點，決定其在生存和發展方面很大程度上依賴于營運資金，也向營運資金提出了更多的要求。所以，企業在市場競爭中謀求更好地發展不僅需要優秀的戰略決策，更需要合理籌劃營運資金。文章以我國房地產新銳企業——新城控股集團股份有限公司（以下簡稱新城控股）為研究對象，以營運資金管理績效評價理論為基礎，建立三維視角的營運資金管理評價框架，并提出優化新城控股營運資金管理的舉措。

關鍵詞：營運資金管理;管理績效;房地產行業;新城控股

中圖分類號：F299.23? 文獻識別碼：A? 文章編號：2096-3157（2020）25-0083-03

一、引言

2020年5月22日，國務院總理李克強在第十三屆全國人民代表大會第三次會議政府工作報告中強調，房地產是關系國計民生的重要行業，今年的工作報告中仍然有多個關鍵詞和房地產密切相關。工作報告對房地產調控定調，指出受疫情影響，對實體商業的支持和對區域發展的指引等。近年來我國房地產行業由狂熱狀態逐漸轉向為調整階段，在實體經濟普遍遭遇斷崖式下滑時，房地產行業受到的影響也尤為嚴重。如何在競爭中謀取生存和發展，做好企業的營運資金管理顯得更為重要。

新城控股是國內房地產行業迅速崛起的新銳企業，其在多家房地產企業競爭中拔得頭籌，其發展極具代表性。自開創至步入快速發展的過程中，新城控股也面臨過營運資金效率下降的困擾，對企業的運行和發展造成了一定的負面影響，這也逐步引起了管理層的重視。通過對營運資金管理的總結探究，這對企業的可持續成長能力，盈利水平上不斷提高等方面都起到積極的作用。本文基于三維視角下的營運資金管理績效評價體系，結合房地產行業的特性對績效評價指標進行優化和調整。

二、新城控股的簡介

新城控股集團股份有限公司成立于 1993 年，2015 年12月4日吸收合并新城地產在A股主板掛牌上市，是致力于發展精品住宅開發和品牌商業地產的綜合性地產集團，其業務主要集中于大中型城市，總部位于上海。長時間以來堅持“區域聚焦、高速周轉、產品多元化”發展戰略。在城市布局方面，初步完成了對全國重點城市群、重點城市的全面布局。結合多年的住宅產品開發經驗，在著眼未來品牌體系的基礎上通過產品線研究，確定了住宅地產的四大產品系列，商業地產的三大產品系列。

三、新城控股基于三維框架下的營運資金分析

自2017 年起，新城控股開始進入高周轉模式，主要表現為快速拿地、快速開發建設的迅猛擴張的策略，土地儲備不斷擴大。2017年收入實現飛速增長，收入增長率從18.67%增長到44.89%;2019年甚至達到50%以上。毛利總額也在短短5年，從63.18億元增長到280.25億元，同比增長6%左右。凈利潤更是在2019年高達133.3億元。2018 年新城控股銷售金額和銷售面積均躍居行業前十，連續三年獲得“商業運營TOP2”，在商業地產綜合實力榜單中榮登第五位。最新數據顯示，2020年4月28日，新城控股發布2020年第一季度業績，該公司今年第一季度實現營業收入約70.91億元，同比增長63.76%，歸屬于上市公司的股東凈利潤約2.73億元，同比增長31.96%?？梢姡涍^20多年的沉淀與積累，新城控股集團的業績增長十分迅速并取得不錯的成績，顯然已成為中國地產行業的新興龍頭企業。

本文基于三維框架，結合了房地產行業的特性對新城控股的績效評價指標進行了優化與調整，選取新城控股近五年的數據，對比其營運資金管理情況。從盈利性、風險性、流動性三個維度對營運資金管理績效展開動態和靜態的分析。

1.營運資金管理的盈利性分析

新城控股的營運資金收益率多年來保持較穩定。這主要因為：一是憑借高周轉策略，加快資金周轉效率。二是減少了營運資金的占用，而去選擇占用上下游資金。三是形成了產品差異化戰略，吸引投資者。但在2019年出現下降，說明這些年激進的經營模式快速擴張，用地規模大，這導致了經營活動營運資金上升速度快，大量土地被囤積，不能對收益作出貢獻，從而導致營運資金收益率較低。

2015年～2019年銷售毛利率一直平穩波動，據調查，2017年新增土地儲備共122幅，建筑面積達3392.80平方米，平均樓面售價為3175元/平方米。2018年年底，新城控股已在全國70余個大、中城市在建及開業96座吾悅廣場。這樣長期以來的平穩吸收土地儲備的土地投資戰略，有效地降低了取地成本，顯然讓新城控股在房地產企業獲得一席之地。

新城控股的銷售凈利率在2015年～2017年一直保持增長，發展勢態很好。在2018年略有下降后，2019年迅速回升。

新城控股在這五年能保持穩定的增長，從融資成本和投資收益的角度，可以發現新城控股保持了穩健的資金鏈，減少了其對外借款，以現金為主，并沒有產生高額的融資費用，反而降低了其融資成本，維持了較高的凈利率，促進了穩固發展。

2.營運資金管理的風險性分析

2017年現金流量和現金負債比值最低，經調查發現當年新城控股迅速新增大數額的擬開發土地，開發成本增加。2016年來，房地產受到多次調控，落實“房子是用來住的不是用來炒的”的定位，樓市去庫存的情況大量增加。新城控股順應政策的調整，從傳統需求端抑制向供給側增加轉變，2017年～2019年逐步提升恢復正值，整體負債壓力水平較低，說明近年來仍在向好改善。

日前，新城控股初步完成“以上海為中樞，長三角為核心，并向珠三角、環渤海和中西部地區進行全國擴張”的“1+3”戰略布局。該戰略為未來的銷售增長奠定了基礎，并獲得了投資者的大力支持，豐富了企業的融資渠道。

現金營運指數一直在波動，2017年出現了最低值-1.26，這主要因為：一是企業有大數額的經營性應付項目，快速拿地策略的實施導致預付賬款大額增加。二是迅速新增大數額的擬開發土地，且開發成本增加，存貨大量積壓，現金流出加大，從而導致現金流的質量下降。新城控股利息周轉倍數數值在上升，直到2018年達到32.16的數值。新城控股利息周轉倍數數值均未低于1，但一直不是很高，說明其仍就處于高負債擴張期，有息負債規模還是很大，所以企業的整體融資成本高，在2018年和2019年，利息保障倍數略有提高，也說明其憑借多種創新型融資方法，有努力在降低融資成本。

3.營運資金管理的流動性分析

綜合考慮房地產行業特點，采購渠道營運資金周轉期選取擬開發土地、預付賬款、應付賬款、應付票據;生產渠道營運資金周轉期選取在建開發產品、其他應收款、應付職工薪酬、其他應付款，營銷渠道營運資金周轉期選取已完工開發產品、應收賬款、應收票據、預收賬款、應交稅費等項目進行計算。具體分析如下：

（1）采購渠道營運資金分析。新城控股2015年以來采購渠道營運資金周轉指標數值一直不穩定，從2015年的-64.17天到2017年的74天，由負數變為正數且波動較大。2017年新城控股在擬開發土地上迅速擴張，同比增長360%，占據了采購渠道營運資金的較多資金，使得周轉期快速延長，速度減慢。除此之外，付賬款項目的數值一直都是財務指標中的重中之重，一個企業要想有效降低企業的資金成本，就要有良好的商業信用支撐起其占用供應商資金的力量。而在2017年，據財務報表所示，新城控股的迅速擴張策略導致其預付賬款也遠遠低于擬開發土地的數值，從而導致其采購渠道營運資金周轉速度明顯變慢。對房地產行業來說，土地作為每個房地產企業來說是重要的資源，其規模的擴展很大程度上代表著企業未來的成長潛力，而對于新城控股來說，土地的快速擴張滿足了它“快速拿地、快速開發建設”的戰略，但防備之心不可無，只是說在構建核心競爭力來看，采購渠道營運資金周轉期的延長或許是一件好事。

（2）生產渠道營運資金分析。新城控股生產渠道營運資金周轉期指標變動比較顯著，總體來說呈上升趨勢，在2018年達到839天，周轉期最長，2015年周轉速度最快，周轉期為277天。2017年新城控股生產渠道營運資金的周轉速度明顯放緩，其主要原因是其他應收款顯著增加，由2015年的38.41億元增加到453.26億元。其他應付款項目對有效降低生產渠道營運資金占用起到關鍵作用，而在數量上對比其他應收款時，其數據遠遠低于其他應收款的增長速度，一定程度上加大了企業的資金壓力。新城控股在處理存貨時，還應該多加防范，它占用營運資金的數額大且周期很長。企業應該在投資過程中，強化對在建項目的成本約束，縮短生產渠道營運資金周轉期，以提高資金使用效率。

（3）營銷渠道營運資金分析。新城控股的營銷渠道營運資金周轉期從2015年的-166天減少到2017年的-439天，說明這三年里，新城控股的資金周轉速度越來越快，銷售情況逐漸變好。新城控股營銷渠道營運資金周轉期一直是負值，主要因為銷售環節有大量的預收賬款，從而迅速消化了已完工開發產品的資金占用。此外，預收賬款項目一直是房地產企業資金的重要來源，它可以減少企業對銀行借款的依賴，降低資金成本，提高營銷渠道營運資金周轉的速度。但在2018年至2019年間，新城控股的預收賬款項目迅速減少。新城控股應該與購貨方進行更多的溝通，變通其經營活動上的用款壓力，解決了這個情況會有效提升和優化銷售情況。

（4）經營活動營運資金分析。綜合前面分析的采購、生產、營銷渠道的營運資金周轉情況，可以計算出新城控股2015年～2019年的經營活動營運資金周轉期。2015年～2017年周轉速度逐漸加快，說明經營得到較為明顯改善，但在后三年又逐漸上升，說明這幾年公司應尤其注意周轉期的管理。

四、新城控股營運資金管理經驗總結

1.盈利性層面

（1）憑借擴張性的拿地政策贏得低成本土地的優勢。新城控股近年來的毛利率和凈利率的財務指標都呈上升趨勢，并且融資成本一直很低，其主要因為它多樣化的融資渠道和良好的信用評級，還有合理規劃儲備土地資源，盡量購置性價比高的土地資源的做法。

（2）維護自身在商業合伙人中的良好信譽。建立起長久的合作伙伴的商業來往，繼續堅持其重心在二三線城市的戰略措施，建立起自身的競爭優勢。

2.風險性層面

（1）經營現金流量比下降幅度較大。主要因為新城控股在2016年后迅速新增了大數額的擬開發土地且開發成本增加，管理者應當引起足夠的重視。

（2）現金流動情況良好。2017年現金流動負債比降到近五年最低值-0.08，表明現金流通的情況比較好，償債負擔不重。這主要因為企業之前的閑置資金儲備較多，暫時性的現金流出不會對企業的短期償債能力產生很大的壓力。但這樣的情況不能持續，不然會讓企業面臨更大的財務風險。

（3）盈利質量不容樂觀。企業迅速的發展雖然能在短時期內消除該影響，但隨著政策調控的進一步深化，給企業帶來的弊端也許不能很好的平衡。因此，管理層應該多加關注營運指數的變化情況，避免出現對未來發展的錯誤戰略判斷。

3.流動性層面

目前，新城控股的盈利能力和現金流平衡的比較好，但高負債率帶來的財務風險仍不能忽略。潛在的財務風險一般對融資渠道的要求很高，所以對融資的方式不能有所限制。為了避免發生財務風險給企業帶來財產損失，新城控股應該在存貨、應收帳款以及其他融資層面保持充分的流動性。

（1）提高對政策變動的應變能力，供應鏈融資資產證券化。也就是說除了發行債券和銀行借款等傳統的融資方式，還應該開拓多種融資方式，如資產、融資、證券化等。

（2）可以實現管理層跟投的方式，將項目的經營成果和管理者的利益掛鉤。這樣不僅能夠贏得強大的品牌與先進的管理技術獲得管理權，從而提升凈資產的回報率，并且一定程度上保證了資金的利用率，提升了企業的附加值。

（3）提高資金周轉效率，實現高周轉模式。新城控股營運資金周轉速度出現逐步下降趨勢，因此，在積極擴張和保證項目質量的同時，應該縮短項目建設期。實現 以銷定產，深入挖掘客戶需求，形成并鞏固自己的競爭優勢。

（4）實現標準化生產。通過科技創新建立高質量的體系，這樣可以促進企業以很高的效率完成設計工作，進而為新城控股贏得更大的市場提供時間優勢。

（5）提前規劃任務，縮短交接時間。新城控股應該從土地項目跟進層層評測，檢查各個環節可能存在的隱患和風險，將通過審核的項目報給企業上層，減少企業項目調查的時間，使得整個評測和決策的過程是一個全面的系統。這樣不僅縮短了交接時間，也促進營運資金的周轉效率。

五、結論

營運資金是維持企業正常運轉的重中之重，房地產行業日新月異，保持良好的營運資金管理對對房地產企業來說至關重要。

本文選取房地產新秀——新城控股為例，結合其財務報表主要研究了新城控股的基本財務情況和基于三維框架下的營運資金分析，并基于盈利性、風險性和流動性的角度對新城控股的營運資金管理存在的問題提出改進建議。結論有兩點：第一，企業只有在盈利性、風險性、流動性維度上保持均衡的狀態才是可持續發展之道。第二，新城控股驚人的業績增長速度離不開前期瘋狂舉債、買地等激進手段，持續的負債經營也使得企業管理層應在看似平靜向好的表象下重點關注其后面的影響。

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作者簡介：

陳西，華南理工大學廣州學院國際商學院學生。