A房地產公司利潤平滑的會計手段分析

王艷

摘要：利潤平滑是企業在現存的會計制度和資本市場監督體系下的一種有利于自身的理性選擇。本文首先對利潤平滑的會計手段進行理論分析，其次，以A房地產公司2019年的年報數據為例，研究了A房地產公司利潤平滑的會計手段。研究發現，該公司通過土地增值稅、累計折舊和合同負債來達到利潤平滑的目的。研究結論對于強化上市公司信息披露和外部機構監管具有政策啟示。

關鍵詞：房地產公司;利潤平滑;會計手段

引言

利潤平滑是上市公司普遍存在的經濟現象。國內外學者對利潤平滑會計手段的分析主要包括兩個方面：會計政策的選擇、會計估計的變更和收入費用的確認。在我國，房地產行業是國民經濟的重要支柱，研究房地產公司的利潤平滑問題對信息的外部使用者具有重要的作用。本文以A房地產公司2019年的年報數據為例，研究了A房地產公司利潤平滑的會計手段，希望通過本文的研究，能為上市公司和市場監管機構提供啟示。

一、利潤平滑的概念與會計手段

（一）利潤平滑的概念

利潤平滑是指管理層為了使公司各年的利潤呈現出相對平穩的態勢，通過一些會計手段來降低報告期利潤波動的行為。上市公司傾向于在年底平滑利潤，編制出的年度報告會呈現一種穩定的、逐年增長的趨勢。

（二）利潤平滑的會計手段

利潤平滑在我國上市公司是一種普遍的現象，在實踐中，上市公司利潤平滑的會計手段主要包括收入費用的確認以及會計政策和會計估計的變更。

1.收入費用的確認

從收入的角度看，包括提前確認收入和延后確認收入。如果當年業績較差，企業管理層傾向于提前確認收入，把一次性或者需要遞延的收入提前確認。相反，如果當年業績過好，或者預計下一年業績會出現大幅度下滑的情況下，企業管理層會延后確認收入，比如用分期確認收入的形式代替一次性確認收入。

從費用的角度看，主要包括費用的遞延和資本化等方式。會計準則中的謹慎性原則要求不應低估費用，費用盡可能列支在當期，即使需要在未來的一段時間內攤銷，也盡量在較短的時間內攤銷完，對一些攤銷期限確認困難的長期待攤費用，企業自主操縱的空間比較大，可以將費用資本化，在較長的時間內進行攤銷，視具體情況確定攤銷期限，可以決定是否將較大金額的費用遞延到以后期間等。

2.會計政策和會計估計的變更

會計準則中的可比性原則要求企業選定會計政策后不得隨意變更，但企業出現下列情形時，可以選擇變更會計政策：第一種情形是強制性變更，法律、行政法規或國家統一的會計制度要求企業進行變更會計政策;第二種情形是自愿性變更，如果企業變更會計政策能夠提供更可靠的會計信息，可以自愿變更會計政策。

會計估計是指對結果不確定的交易或事項以最近可利用的信息為基礎所做出的判斷。會計估計通常是基于會計人員的職業判斷和經驗來進行的，主觀性比較強，使得公司管理層有機會通過會計估計的變更實現平滑利潤的目的。

二、A房地產公司利潤平滑案例分析

（一）案例背景

2020年3月，A房地產公司披露了2019年的年報，年報顯示，2019年公司營業收入3，678.9億元，同比增長23.6%，歸屬于上市公司股東的凈利潤為388.7億元，同比增長15.1%。從年報數據來看，凈利潤增長率遠低于營業收入增長率，而且營業收入增長率和凈利潤增長率均未達到市場預期。但是，根據房地產企業業績核算的特殊性，2019年A房地產公司的業績應該大幅度增長，因為房地產企業的業績通常滯后2年左右，即公司2019年的業績反映的是2017年的銷售結果，2016—2017年前后屬于樓市的黃金年份，在2017年，公司的銷售金額增速高達45.3%，在如此高的銷售增速下，2019年的凈利潤增速僅有15.1%，為近三年的最低點，毛利率增速近三年首次出現負增長。

將該公司2019年的毛利率進行季度的拆解，結合圖1發現，該公司習慣在第四季度讓毛利率有大幅度的躍升，但是2019年例外，在前三季度毛利率是穩步提升的，而在第四季度毛利率相比2018年有所下滑。所以，A房地產公司業績不如預期的原因主要由于四季度的業績下滑。一季度暴發的新冠肺炎疫情對A房地產公司的業績產生了巨大的沖擊，光認購金額一項就同比降低510億元，所以，A房地產公司平滑了2019年的利潤，將部分高毛利的業務平滑到了2020年一季度來結算，確保2020年業績的穩步增長。

（二）A房地產公司利潤平滑的會計手段

1.通過計提大額土地增值稅增加費用

在該公司公布的2019年年報中，稅金及附加共329.05億元，較去年同期增長41.98%，導致稅金及附加大幅度增長的原因是土地增值稅的大幅增加，2019年土地增值稅共295.87億元，較去年同期增長50.85%，遠遠超過營收增長率。

一般來說，土地增值稅稅負率和營業利潤率正相關，但是，結合表1的數據來分析，2019年A房地產公司的營業利潤率降低了，土地增值稅卻大幅增加，很顯然存在矛盾，而土地增值稅的計提金額是管理層進行估算的，無論是從企業自身來看還是同行業對比，2019年A房地產公司計提的土地增值稅出現了異常，所以，A房地產公司在前期計提更多的土地增值稅，后期計提額相對減少，以沖淡今年市場下滑對企業利潤的影響。

2.根據會計政策變更和會計估計計提大額折舊費

A房地產公司在2019年計提了44.67億元的折舊費，同比增長163%。該公司在年報附注中注釋，所有計提折舊的資產采用的折舊方法是直線法，所以公司每年的綜合折舊率不會有較大的起伏，結合表2的數據可以看到，2016-2018年，年綜合折舊率維持在2.2%-2.9%之間，比較穩定，但是在2019年，該比例大幅提升，提高到了3.74%。

我們進一步分析A房地產公司2019年的年報發現，本年該公司進行了會計政策變更，根據財政部發布的《企業會計準則第21號——租賃》，A房地產公司新增了“使用權資產”這一科目，用來核算可在租賃期內使用租賃資產的權利，“使用權資產”核算具體內容主要是該公司的房屋及建筑物。該公司的使用權資產原值為242.74億元，采用直線法計提折舊，年折舊率高達8.81%，關于折舊年限，該公司在年報中的解釋為“對能夠合理確定租賃期屆滿時取得租賃資產所有權的，本集團在租賃資產剩余使用壽命內計提折舊。否則，租賃資產在租賃期與租賃資產剩余使用壽命兩者孰短的期間內計提折舊”。所以，折舊年限的確定具有較大的主觀性，很大程度上取決于管理層的估計，從而提供了利潤調節的空間。

綜上所述，A房地產公司根據會計政策變更擴大了計提折舊的范圍，增加了“使用權資產”，關于“使用權資產”的折舊年限，該公司利用會計估計選擇較短的租賃期計提折舊，增加了當期的折舊額，平滑了利潤。

3.通過“合同負債”延遲確認收入

合同負債，是指企業已收或應收客戶對價而應向客戶轉讓商品的義務。在房地產業務中，“合同負債”核算的是預收購房款，即客戶交了房款，簽完了合同，房地產公司沒有交房前，就列入“合同負債”中。如果房產建設達到一定的進度，這部分“合同負債”就可以列入“收入”科目下，但是房產建設的節奏，也就是交房的節奏，是房地產公司可以進行控制的。所以，合同負債相當于收入的“蓄水池”，轉化為收入的時間點可以根據管理層的需要進行調節。

結合表3可以看到，A房地產公司在2019年合同負債為5，770億元，同比增14.3%，其中，賬齡超過一年的合同負債從2018年的1，416.91億元增加到2019年的1，903.72億元，相當于少結算500億元的收入。2019年A房地產公司的合同負債金額相當于營業收入的1.57倍，保證了未來一年多的業績，而同為房地產龍頭企業的保利地產，2019年合同負債為9.37億元，營業收入為2，360億元，合同負債的金額僅占營業收入的0.4%。所以，合同負債尤其是賬齡超過一年的合同負債大幅度增長，說明公司延遲結算的進度來達到平滑利潤的目的。

綜上所述，A房地產公司預計下一年業績會出現大幅度下滑，通過“合同負債”延后確認收入，達到利潤平滑的目的。

三、結論與建議

（一）結論

此次新冠肺炎疫情給房地產企業帶來巨大的影響，房地產企業一季度的業績受新冠肺炎疫情影響大幅下滑，A房地產公司為了保證未來業績的平滑增長，對2019年公司的財務報表進行了利潤平滑，采用的會計手段有通過計提大額土地增值稅增加費用、計提大額折舊費以及延遲確認收入。

合理的利潤平滑行為有利于公司均衡年度收益，但是，過度使用利潤平滑的會計方法會使會計信息失去可靠性和相關性，不利于公司的財務決策和投資者的利益。

（二）建議

1.針對上市公司的建議

當上市公司平滑利潤的行為超過合理的界限時，會帶來一定的負面影響，不僅會損害投資者的利益，也不利于整個市場的健康發展，所以企業應該在合理的范圍內進行平滑利潤。此外，上市公司應該在年度報告中增加公司在利潤平滑方面采取的會計手段的說明，以及這些行為對公司財務狀況的影響，這樣不僅可以保護投資者的權益，又可以增加公司間會計信息的可比性。

2.針對市場監管機構的建議

適當完善現有會計準則?，F有會計準則在某些方面還不夠完善，這也給企業過度進行利潤平滑行為提供了機會。此外，對于房地產企業來說，存在很多不同于生產制造類企業的特殊情況，目前很大程度上取決于財務人員的素質和管理層的經營目標來操作，所以，最好建立房地產行業的會計準則來規范各個業務流程，這樣企業提供的會計信息會更加客觀可靠，房地產行業發展將更加穩健。

結語

利潤平滑是上市公司普遍存在的經濟現象。國內外學者對利潤平滑會計手段的分析主要包括兩個方面：會計政策的選擇、會計估計的變更和收入費用的確認。在我國，房地產行業是國民經濟的重要支柱，研究房地產公司的利潤平滑問題對信息的外部使用者具有重要的作用。本文以A房地產公司2019年的年報數據為例，研究了A房地產公司利潤平滑的會計手段，希望通過本文的研究，能為上市公司和市場監管機構提供啟示。

參考文獻

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