小區立體機械停車場運營管理評估方法研究

錢祉宇；朱從坤

（蘇州科技大學土木工程學院，蘇州215000）

0 引言

截止2019 年底，我國已經建成并投入使用的立體機械停車項目總數超過了45 萬個，所建成的停車庫提供的停車泊位總數超過2500 萬個。但許多立體機械停車場庫存在著以下幾個方面的問題[1]：①立體機械停車場的建設主要依靠小區或者寫字樓協同建設，開發商在建設前期投入資金較多，投入運營后期會產生資金供應不足的問題，影響了機械設備的維修；②管理制度不完善，面對機械設備老化常年不維修，管理人員不作為；③停車位尺寸設置不合理，時常出現車位頂板的塌方；④由于閑置的時間越長，停車場管理人員的管理行為就會降低，同時有些居民會將其作為非機動車的暫停車位。所以本文嘗試通過理論結合實際情況中的困境，構建出一套合理有效的評估指標體系與評估方法，為小區立體機械停車場的運營管理提供改善建議。

1 小區立體機械停車場運營管理評估指標體系

依據《江蘇省停車管理辦法》、《江蘇省機動車停車服務收費管理辦法》等相關行業法規條例和管理辦法，結合行業內代表性停車管理的相關管理制度，以及目前市場上從事立體機械停車場制造的公司作為第三方業主的滿意度調查問卷，共篩選出5 大方面即經濟層面、專業技術層面、管理制度層面、社會效益層面、環境層面，18 個能反映停車場運營管理內容與問題的具體指標[2-7]，如表1 所示。

表1 小區立體機械停車場運營管理評估指標表

2 小區立體機械停車場運營管理評估指標權重

2.1 指標權重的確定

選取立體停車場管理部門人員作為調查對象，按1-9標度法分別對準側層、指標層的各指標進行相對重要性程度打分，依據調查結果，采用算數平均法各指標的權重進行計算[8]。公式如下：

式中：Wi-指標i 的權重；

n-調查樣本量；

aij-指標i 與指標j 的重要性程度之比（標度值）；

計算得到的各指標權重及排序如表2 所示。

表2 指標總排序及權重系數表

2.2 指標權重分析

2.2.1 準則層指標權重系數分析

從表2 中可以看出，專業技術層面權重系數為0.4148，在準則層指標中位于首位，表明在立體機械停車場運營管理中，管理人員需對涉及到專業技術的工作內容嚴格對待，充分了解機械停車場內部構造以及在運營過程中哪些設備會對車輛造成安全隱患，要進行相應的檢查與記錄，出現問題應及時修理，否則會影響停車場運營的整體評價。經濟效益指標的權重排在第二位，指標權重系數為0.1773，表明在做好專業技術工作的基礎上，需要關注停車場的經營收入和減少設備損耗。兩項指標權重系數之和為0.5392，代表了運營中最重要的安全需求和經濟需求，也是管理公司應重點關注的兩類。

2.2.2 指標層指標權重分析

從表2 中可知，指標層指標權重最高的是停車軌道系統和消防系統。由于立體停車場的運行是以機械設備為主，司機從將車駛入停車板、機械設備將車輛運送到停車位、到取車離開的過程均與停車軌道運行相關，而且實際情況中，車輛在停車位上出現上層鋼板塌方以及在運送車輛時出現車輛被刮花的現象時常發生，所以這兩項指標也是駕駛員最看重停車場良好運行的方面；停車軌道系統和車輛防損安全保障指標將決定著小區立體機械停車場運營管理的長久性。此外，后期維修資金（0.0683）、智能設備維護（0.0755）、停車場廣告收入（0.0712）權重系數也相對較高，這三項指標關系到停車場能否持續運營，符合停車場運營管理的實際情況。排在指標權重體系后兩位的是停車場外標識系統（0.013）、司機溝通制度（0.0169），說明這兩項指標對于停車場的整體良好運營管理情況影響較低。

3 綜合評價

采用模糊綜合評價法對小區立體機械停車場的運用管理情況進行評價，二級模糊評價運算過程如下[9]：

第一步：依據表1 和表2，分別建立準則層和指標層的指標集U、權重集W。

第二步：建立評價集。

對各指標的評價分非常不滿意、較不滿意、滿意、較滿意、非常滿意五個等級，為將定性指標定量化，將評語分別賦值為“55，65，75，85，95”，則評價集表為：

第三步：對停車場運營管理情況進行問卷調查，根據調查結果建立模糊評關系判斷矩陣R。

式中：rij（i=1，2，…，m；j=1，2，…，n）表示某個被評估對象從指標Ui來看對Vj等級模糊子集的隸屬度。

第四步：模糊綜合評估向量。

模糊綜合評價是對類中各個因素進行綜合評價，第i類因素的模糊綜合評價表示為：

第五步：模糊綜合評估分值計算。

將公式4 中所得的評估向量乘以評價集，得出每個指標的具體評估分值。

4 案例分析

選取蘇州市平河路某小區立體機械停車場進行案例分析，小區機械式停車位數量為860 個。對小區居民進行機械停車場管理情況問卷調查，共計發放問卷200 份，收回有效問卷190 份。小區居民對各指標的評價統計結果見表3。

根據計算模糊子集隸屬度原理，將每個指標中非常不滿意到非常滿意的樣本量除以整體樣本總量（190 份），即可得到評判矩陣R 值。由此對每個指標具體的模糊綜合評估分值進行計算，如表4 所示。

表3 問卷調查統計表 （單位：份）

表4 各指標模糊綜合評估分值

最終小區立體機械停車場運營管理的綜合評分分值是78.42 分，各準則層中社會效益層面、經濟效益層面、專業技術層面、公司管理制度層面、環境層面綜合評估分值分別是79.9、79.5、83.24、75.86、80.36。從計算數據得知只有公司管理制度這一準則層低于總得分，其余4 個準則層的指標得分均高于總得分，得分最高的為專業技術層面指標。

根據上述評估分值進一步分析公司管理制度層面得分較低的原因，其中司機溝通制度（C13）指標的得分是最低的。結合問卷調查與該小區住戶和停車場相關管理人員進行交流，原因在于：該小區管理人員對于駕駛人員的求助顯得較為不耐煩，服務態度較為惡劣，管理人員則表示小區住戶在停車方面不執行小區相關管理規定，比如經常操作不規范、經常提前一個小時就用APP 進行取車，導致后續取車人員需等待很長的時間。基于這兩點原因嚴重影響了主業的使用體驗，進而對這一指標給出了最低的評估。所以停車場相關的管理領導應著重加強員工的服務意識和取車時間引導。

根據每個指標的評估分值，對該小區立體機械停車場的運營管理提出如下相應的建議：

第一：車輛防損安全保障（C1）、停車軌道系統（C9）、消防系統（C11）、隱患處理制度（C16）等指標重要性和運營得分都較高，停車場管理人員應當長期保持關注、做好相應的基礎工作。具體做法應該為①每日對系統進行檢測和巡查并做好記錄，以便于后期的查驗。②每月應對員工的專業水準做測試。③每月應對停車場的消防系統檢測和安排相應的消防演習、消防知識宣傳。

第二：應急突發事件制度（C14）、后期維修資金制度（C6）以及停車場廣告收入（C7）等指標重要性較高但運營管理得分較低。對于應急突發事件制度（C14）是最急需改善的指標，該類指標的設定主要就是為了在沒有預料到的事件發生后管理人員依據相應制度立刻做出相應的措施，來降低停車場的損失。后期維修資金制度的設立是為了在停車場機械設備運轉過程中出現的設備老化或者設備的磨損，從而能立刻進行優化。

第三：接受查驗制度（C15）、停車收費標準（C5）、司機溝通機制（C13）等指標重要性和運營管理得分都較低。該小區住戶反映對停車場的收費標準不太了解，有時候出現停車時間相同，但停車費不等的情況。同時還應該加強管理人員的素質教育，提升公司品牌影響力。

第四：人、車秩序管理（C4）、停車場衛生條件（C17）、噪聲對居民影響指數（C18）等指標重要性較低，但是運營管理得分較高。意味著停車場管理部門在保持目前管理水準的基礎上，相對的減少資源的投入。例如原先對停車場環境的打掃需要10 人，后期可以減少一半，所節省的員工工資可以增加到停車設備的維修資金中。

5 結語

本文從小區立體機械停車場運營管理的角度出發，建立了包含5 個一級指標和18 個二級指標的評估指標體系，對各指標進行了權重賦值和重要性程度分析，提出了進行模糊綜合評價的計算步驟。以蘇州市平河路某小區機械停車場為對象進行了實例運用，對評價結果進行了分析，并提出了管理建議。研究成果可為管理企業改善運營管理提供指導。