綠地解困任重道遠

羅小丫

“萬物皆可直播”的時代，直播賣房成了今年“雙11”的新亮點，各大電商平臺、線上中介攜手房企，拉開了聲勢浩大的線上售房季。但房地產是一種比較特殊的商品，買的時候不容易，出現問題維權更不容易。

揚州綠地儀征城際空間站的業主，就在今年“雙11”當天憤怒維權，質疑開發商虛假宣傳，集體要求退房；再往前推幾天，鄭州市綠地花語城的張姓業主投訴宣傳的學校未到位、裝修未達標；而綠地控股三季報發布的第三天，網易新聞房產頻道刊發了一篇《綠地，請付款》的文章，以鮮紅的大字向綠地集團西南事業部公開催討7.5萬元的廣告款，在向房企追債的歷史上首開先河。

不僅屢被曝出業主或合作伙伴的維權事件，最近幾年綠地集團開發項目停工欠款、公司裁員、桃色事件等負面新聞也層出不窮。大家不禁要問，綠地還是那個綠地嗎？

“綠巨人”的風光

成立于1992年的綠地，踏著改革開放的大潮發展起來，和保利、萬科、融創、恒大等全國性知名房企并列，是稱雄于房地產行業的“全球經營的多元化企業集團”。

綠地官網顯示，綠地目前已在全球范圍內形成了“以房地產開發為主業，大基建、大金融、大消費等綜合產業并舉發展”的多元經營格局，打造穩健增長、基業長青的“綠地系”企業群。“綠地系”也曾有過高光時刻：年銷售額過千億、連續9年躋身《財富》世界企業500強等等。

賣房優則“球”。2014年，綠地集團入主中超的申花足球隊，打造了新的上海綠地足球俱樂部。除了打造足球標桿，綠地還喜歡打造城市地標——超高層建筑群，如武漢綠地中心，曾經規劃為“中國第一高樓”。

做大做強后的綠地集團，不可能缺席資本市場。2015年8月18日，綠地成功借殼“金豐投資”，實現在A股整體上市（600606），并控股多家香港上市公司。根據歷史數據，綠地借殼更名成功開盤當天，市值一度高達3166億元，超越了雙子星萬科和萬達，成為彼時A股房地產市值最高的企業。

而截至2020年的“雙11”收盤時，綠地控股最新股價為6.42元，市值為781.2億，比2015年8月18日最高價24.55元（前復權）大幅縮水73.85%，市值劇烈縮水75.33%。

財務數據：三道紅線盡踩

綠地在資本市場的走低，實質是其苦心經營的地產主業的輝煌正逐漸成為歷史。

2014年，綠地集團銷售額為2410億元，超過萬科的2200億元，排在當年房企銷售額首位；2018年銷售額3875億元，同比增長26%，卻只排名第六；2019年，目標5000億的“野望”不僅未能實現，銷售額僅與2018年持平；再到不平凡的今年，經濟波動對地產行業影響甚大，2020年1-9月，綠地以2177億元位列老七，不僅與碧桂園、恒大5000億+的第一梯隊漸行漸遠，還被后方小弟快速趕超，表現不盡如人意。

主業排名下滑、目標難以達成，這些確實屬實。但綠地的經營業績也不算差。

綠地控股2020年中報顯示，上半年營收2099.76億元，超過2019年同期水平；歸母凈利潤雖低于2019年中期，但依然好于2018年中期。每股收益0.66元，遠高于行業0.06元的平均水平；市值雖然縮水，但瘦死的駱駝比馬大，依然超過了95%的A股上市公司。

不過，綠地財務報表依然暴露了3個方面的問題：公司中報剔除預收款后的資產負債率大于70%，凈負債率大于100%，現金短債比小于1倍。這3個問題就是房地產監管三道紅線，意味著在有息負債上，綠地必須進行嚴格控制。在去杠桿的絕對壓力下，融資變難的綠地，日子更不好過了。

“中指風險測評系統”數據顯示，2019年房地產行業整體總有息債務增速平均超15%，未滿足新規要求。總有息債務增速難降、短期償債能力較低的主要原因，一般就是短期負債增速過高，而貨幣資金增速不及短期負債增速。

而綠地控股2020年中期負債總額高達10366.48億元，資產負債率高達88.5%，三季報也未能下降。在外部融資受限的情況下，對自身“造血”增加現金流的要求非常高，而短期負債又需要額外控制，四季度銷售回款壓力就非常大。

在行業內，恒大以高折扣的宣傳去化回款，而萬達靠出售資產起死回生，綠地又該如何避免危機呢？

武漢綠地：收房就開始維權

有人評價，2012年以前的綠地樓盤，口碑非常好。如今，某第三方消費者投訴平臺今年就接到了30多起綠地開發樓盤的投訴，內容涉及精裝修質量、購買糾紛、建筑糾紛、物業糾紛等等問題。作為頭部房企，這不是能用“樹大招風”來搪塞的。

在湖北武漢，綠地也遇到了不小的困難。除了眾所周知的武漢綠地中心艱難封頂外，百度搜索“武漢綠地維權”，詞條相關結果高達4，030，000個。今年交房的綠地光谷中心城一期、綠地海珀等綠地樓盤業主，收房就開始維權。

據武漢綠地光谷中心城業主反映，開發商交房后，業主們發現戶內精裝修出現大量問題。部分房屋墻面不平、吊頂不齊、陽臺漏水，瓷磚和地面還出現大量空鼓現象，室內甲醛嚴重超標，中央空調不能運轉還有異味。而戶外消防設施、地下車庫也存在問題。同樣，武漢綠地梓灣也存在類似問題。兩小區業主均多次到武漢綠地華中總部進行維權。

目前，武漢綠地直接開發的樓盤有近20家，其中待售的有武漢綠地中心、武漢綠地光谷星河繪、武漢綠地經開桃源等，包含了商用、住宅和別墅等不同項目。

有分析人士表示，出現上述維權問題的根本原因，就是這幾年包括綠地在內的部分房企為了快速擴張，無視經營風險，一心制造繁榮景象，追求高額收益。除了建造超高地標性建筑凸顯實力外，綠地還大量圈地透支進行土地儲備和土地開發。在高周轉要求下，只得拼命違規銷售、虛假宣傳、偷工減料，再大肆融資進入下一個循環。

綠地解困之路，任重道遠。