居住權研究綜述

熊思凡

摘 要：在我國，因為養老、離婚而引發的住房問題廣泛存在于社會中，司法實踐中亦存在大量的關于“居住權”的司法案例。近來，隨著民法典編纂工作的深入進行，人大網公布的民法典草案將居住權作為新創設的用益物權類型于草案第十四章中專門予以規定，關于居住權制度的相關問題可謂爭議又起。2020年6月28日，我國新通過的民法典首次確立了居住權制度，肯定了居住權的立法價值。因此，對居住權制度的討論探究頗具現實意義。因此本文對居住權的相關國內外文獻進行梳理，在肯定居住權制度價值的基礎上，結合我國民法典對居住權制度的相關問題進行進一步探討，并結合域外立法經驗予以分析。

關鍵詞：居住權;法律;域外經驗

1.國內研究現狀

我國對于居住權制度研究的現狀

我國對于居住權的研究開端于21世紀之初，由于此前我國尚未確立居住權，因此我國對居住權制度的研究仍只處于學術階段。隨著改革開放的進程不斷推進，

部門法律逐步制定與完善，將我國民法學推向了空前的繁榮。2001年，錢明星教授在《中國法學》上發表《關于在我國物權法中設置居住權的幾個問題》，對居住權制度的歷史沿革、制度效用、內涵特征以及效力內容等做了基本的介紹。隨著2002年1月全國人大常委會法制工作委員第一次將居住權納入物權法草案中，而后提交全國人大常委會討論的《民法（草案）》同樣規定了居住權制度，我國關于居住權的研究開始開始得到廣泛的關注，并在2007年《物權法》正式頒布前后一直擁有不低的討論熱度。近來，我國民法典物權編草案審議稿、民法典草案將居住權納入其中，關于居住權問題的討論再次進入人們的視野。

1.1居住權制度的價值問題

1.1.1肯定居住權制度價值的相關觀點

支持我國規定居住權的觀點如申建平：《繼承法上配偶法定居住權立法研究》、黃松有：《物權法立法中若干爭議問題之我見》，這些觀點認為，居住權對我國具有極為重要的作用。首先，規定居住權可以較好地解決弱勢人群的住房困難。居住權所針對的弱勢群體主要有中低收入家庭、離婚女性、老人、未成年人、家庭保姆等，規定居住權可以較好地解決這些人群生活居住問題，即居住權可以實現婚姻家庭等倫理性的社會障功能。其次，居住權制度可以充分尊重所有權人的意愿。物權法的重要理念就是私權至上，給予所有權人對財產的處置自由，這既是生時對財產的利用、處分自由，更是生時對死之后財產歸屬的處置。再次，設置居住權制度，可以有效緩解物權法定的不足。

1.1.2否定論的觀點

否定論如梁慧星：《我為什么不贊成規定“居住權”》、房紹坤：《居住權立法不具有可行性》，這些觀點認為，我國物權立法規定居住權既沒有必要性，也沒有可行性。其反對的理由主要有：第一，從居住權的立法結構分析，我國物權法沒有設置居住權的可行性。居住權制度以地役與人役的區分作為前提條件，而我國只有地役權，無人役權之規定。同時，居住權制度是處在用益權包含使用權、使用權又包含居住權的權利位階當中，他們之間是一種包含與被包含的關系，所以居住權制度很難離開這一體系而獨立存在。簡言之，居住權與人役權關系密切，其只有在人役權制度框架體系中才會完整、合理、系統的構建。第二，從居住權制度所發生的社會基礎分析，我國沒有設置居住權的可行性。居住權制度發生的社會基礎在于保障一部分人“生時有所靠，老時有所養”，即解決部分人的生活保障問題，這類問題在西方國家是不能通過家庭來解決的。然而，東方國家情況則不一樣。東方國家尤其是中國，養老很多情況下屬于家庭職能，通過家庭來實現。正是由于這種不的同習慣，使得居住權在東方國家缺乏相應的社會基礎而難有發揮作用的空間。

1.1.3適用范圍的討論

在我國居住權立法中，立法機關并沒有充分意識到居住權應有的價值，如梁慧星學者提出的，當前我國居住權制度在特定人群、公租房和以房養老中所能發揮的作用。如果居住權只能適用于這些，那我們就小瞧了它，也浪費了它，在我當前國環境中，居住權的適用范圍遠不止于此。筆者認為《民法典》中應當在居住權規范進行補充完善的基礎上，結合我國國情與現實需要，將居住權的適用場景概括為三大類：社會性居住權、投資性居住權、兼具社會性與投資性的居住權，這三類基本涵蓋了居住權在我國可能適用的場景。下文將對居住權可能的適用場景進行類型化整理，使居住權制度能更好的滿足實踐需要。

1.1.4小結

筆者認為，否定論者所持上述觀點并不完全合理，從具體的反對理由看，其批評的前提是將居住權的功能只限定在傳統的婚姻家庭等倫理性領域，換言之，其認為居住權只具有倫理性的社會保障功能，而沒有認識到居住權可能具有的其他經濟投資、融資和消費功能。

2.國外研究現狀

古羅馬法開啟了居住權制度的先河，其居住權植根于羅馬社會特殊的家庭制度和遺產繼承制度，具有高度的人身性和濃厚的倫理性，因此不允許自由轉讓。之后大陸法系一些國家法律制度中也不同程度地規定了居住權，但并非是對古羅馬法中居住權制度的全盤接受，而是根據自己國家的經濟、政治等特點，對居住權制度進行了不同的發展。

2.1法國的居住權制度

承襲羅馬法居住權規定之傳統，法國在《法國民法典》中規定了用益物權制度。《法民法典》中的用益權，包含了用益權人以各種方式對包括房屋在內的物進行使用和收益的權利，從該法典的結構來看，使用權為用益物權的一種，而居住權則為使用權的一種，這一點與羅馬法不同。在此前提下，居住權與用益物權、使用權相比，顯現出限制逐步增多的特點。因此，居住權在該法典中被限制于受益人及其家庭必要的居住這一目的，并適用使用權的一般規則。

2.2德國的居住權制度

德國法上規定了兩種性質不同的居住權，一種是屬于傳統人役權性質的居住權，規定在德國民法典中;另一種是新型財產權性質的居住權，規定在《住宅所有權及長期居住權法》單行法中。起初德國并沒有設立長期居住權，而作為限制人役權的居住權則忠實地秉承了羅馬法的居住權傳統，不得轉讓和繼承，即使出租也需要得到所有權人的同意24。然而，隨著住房重要性的增加，大部分住房都成為商品。對他人住房的物權性利用已經遠遠超出家庭扶養的范圍，市場經濟條件下，利用房屋交易以獲取利益成為現代房屋投資的重要方式。此時居住權的不得轉讓性與不得使用出租性，已經無法滿足人們的需求，成為了一項不合理的缺陷。為彌補這種缺陷，德國于1951年通過了《住宅所有權及長期居住權法》。在這部單行法中，傳統居住權被改造成一種長期居住權，即對于公寓化住宅中的房屋享有的以居住為目的的用益物權。與《德國民法典》中的居住權一樣，長期居住權也是以住宅為標的物的一項物權性使用權，但長期居住權可讓與和繼承，而且長期居住權人有權進行任何合理的用益行為，尤其是有權用益出租25。這就使長期居住權溢出了婚姻家庭領域，擺脫了人身專屬性的限制，成為一種房產投資的手段，因而可以在更廣闊的市場流通領域中發揮制度功能。

2.3瑞士的居住權制度

《瑞士民法典》基本上承接了《法國民法典》的規定，在其第21章——役權與土地負擔中，有3條總共8款關于居住權的規定。其中第776條規定“居住權是指居住建筑物的全部或者一部分的權利26。居住權不得轉讓、繼承。除法律另有規定外，居住權適用關于用益權的規定。”瑞士民法典上的居住權是典型的人役權，該權利不得轉讓或者繼承，但是沒有限制該權利的出租，根據法無禁止即允許的原則，可解釋為允許居住權人出租該權利。

3.小結

由于我國對于居住權的研究起步較晚，所以此前的爭議仍然主要是我國是否應當設立居住制度，在關于居住權的其他問題研究方面，與之相關的文獻則相對較少，如居住權滅失的問題。因此，在居住權制度的完善方面，西方國家的居住權制度相對而言比較完善，具有相對豐富的內涵。基于此，我們可以結合我國的國情和社會現狀，以發展的眼光借鑒西方國家的居住權制度。我國不但要繼受傳統居住權制度，而且要結合我國市場經濟發展的需求進行創新，以建立一種兼顧倫理性和財產性的現代居住權制度。如關于居住權的不可轉讓規則，隨著時間推移和社會發展，在各國的繼受過程中，羅馬法中的居住權不可轉讓性規則逐漸被突破。德國的人役權的居住權不可轉讓、繼承和出租，但漸漸無法滿足居住權人的現實需求。由于原有的法律體系限制，德國無法將人役權之下的居住權祛除其人役性，于是在人役權的居住權存在的基礎上設計了長期居住權，用以滿足人們的需求。而我國作為法制化進程的后發國家，仍片面強調居住權的不可轉讓性已經不合時宜，可以吸收德國的經驗和教訓，對居住權制度進行創新性的立法設計。

4.展望

民法典對居住權予以規定，一方面能夠為特定群體的居住利益提供物權性的保護，改善司法實踐中裁判標準不一的局面，維護我國司法公信力，另一方面能夠完善我國的用益物權體系，緩解長期以來人們對土地的過分關注所造成的緊張局面，從而實現房屋的多種利用，提高房屋的使用價值，同時對于解決我國“住有所居”的時代問題，具有重要的推動意義。但是，由于民法典編纂過程中過于注重居住權的人役性，而忽視了其重要的價值分離功能，從而使該制度不能發揮其應有的價值作用。因此有必要在立法過程中突破人役性的束縛，將居住權重新定位，回歸用益物權的屬性，以期構建一個開放性的居住權，為我國的經濟社會的發展提供正確的指引。居住權欲要在我國煥發出新的強大生命力，就必須對居住權的功能進行拓展，即由傳統的倫理性向具有經濟功能的投資性拓展，擴大其適用空間。首先，對傳統的倫理性居住權的相關規則進行了突破，即將權利主體由原來的僅限于自然人擴大至自然人、法人和非法人組織。其次，突破了原有不允許流通的限制，讓居住權作為一項物權既可以轉讓，也可以出租和繼承。最后，在具體的權利義務內容上賦予當事人更多的自主權，允許居住權人與所有人之間根據自己的現實需要進行特別約定，以更好地實現物盡其用的目的。筆者相信，隨著居住權的功能拓展，其一定會在我國建設和完善社會社會主義市場經濟過程中發揮巨大的作用，滿足人民群眾對良法的需要

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