論住房消費異化及其理性回歸

【摘要】隨著房地產業的快速發展，在我國居民住房條件不斷改善的同時，出現了住房消費異化，突出表現為貪大求闊現象愈演愈烈、重自有輕租賃現象普遍、超前消費現象嚴重，以及坐享其成投資理念盛行;認為住房消費異化造成了資源浪費和低效利用、推高了城市房價、影響了社會和諧;提出倡導住房梯度消費理念、加強對房地產的宏觀政策調控、構建多元化的住房供給模式、深入推進金融投資配套改革，引導居民住房消費逐漸回歸理性。

【關鍵詞】城鎮居民? 住房消費? 消費異化? 理性回歸

“消費異化”是一種永不滿足、永無止境的“欲求消費”，是人的消費需求與實際需求脫節的現象，是外界強加給人的“消費”，是“消費”控制著人，消費者被迫消費某些商品的現象。“消費異化”導致人在消費實踐中喪失主體地位和理性精神，其結果是消費付出與消費需要、使用價值的嚴重背離。住房是重要的民生問題，住房消費就是“買房子”的消費，住房具有居住、投資、投機等三大功能，但最基礎的功能是“居住”功能，“投資”功能和“投機”功能都是建立在“居住”功能基礎之上的。住房消費異化直接加劇了房屋空置率、抬高了房價，也造成了資源浪費和低效利用，助長了奢靡之風和攀比心理，影響著社會和諧和可持續發展，值得我們警惕和反思。

一、住房消費異化的具體表現

住房消費異化表現形式多種多樣，其中最典型的表現是貪大求闊現象愈演愈烈、重自有輕租賃現象普遍、超前消費現象嚴重，以及坐享其成投資理念盛行。

（一）貪大求闊現象愈演愈烈

改革開放30多年來，隨著我國國民經濟的持續增長，居民收入水平不斷提高，住房條件得到了極大改善。根據聯合國對不同收入國家居住狀況的統計，低收入國家人均住宅面積8.0平方，中低收入國家人均住宅面積17.6平方，中等收入國家人均住宅面積20.2平方，中高收入國家人均住宅面積29.5平方，高收入國家人均住宅面積46.6平方。從我國的情況來看，目前人均住房面積已經超過40平方，接近高收入國家平均水平。但在人均收入方面，根據中華人民共和國商務部提供的統計數據，我國雖然是世界第二大經濟體，但因人口總量大，2018年人均GDP為59262元（約合9482美元），在全球排名第70位，屬于中等收入水平。這些數據表明，與世界平均水平相比，我國人均住宅水平已經超越了人均收入水平，居民在住房消費方面存在一定程度的超前消費。近年來，一些城市商品房越蓋越大，新建商品房面積超過120平方的占70%以上，面積超過150平方的超大型住房也不在少數。新建“大戶型”房屋占較高比例，對于以“三口之家”為主體的城鎮居民家庭而言，顯然超出了其實際需要，這在很大程度上是“貪大求闊”心理作崇，表現出住房消費的異化。

（二）重自有輕租賃現象普遍

隨著我國福利分房制度的取消，越來越多的城鎮居民購買了屬于自己的商品房，住房自有比例迅速提高根據西南財經大學《中國家庭金融調查報告》的統計數據（2019），我國目前自有住房率為90%，居于全球第六位，遠高于英國（68%）、美國（66%）、日本（62%）等歐美國家水平。實施私有化制度的歐美國家，住房私有率反而較低，主要是政府為居民提供了大量的保障房、廉租房，居民有較多的住房選擇空間。與歐美發達國家相比，我國住房私有化率較高，城鎮居民“重自有輕租賃”的形成，主要有三個方面的原因：首先，在政府政策方面，我國長期實施的是鼓勵人們自己購房的政策，特別是一些地方政府，出臺了許多鼓勵購房的政策，甚至將購房與戶口遷移、小孩入學等掛鉤;其次，在開發商方面，出于資金周轉因素考慮，開發商基本上是“只售不租”，為了實現利潤最大化，一些人在市場制造“買遲了后悔、不買房更后悔”的氣氛;再次，中國人固有“安居樂業”的保守觀念，表現在購置房產方面，總感覺必須有一套屬于自己的房產才安心，甚至不惜為購置屬于自己的房產而省吃儉用、東挪西借，最終負債累累、背上沉重的生活壓力。這種“重自有輕租賃”，也是住房消費異化的具體表現。

（三）住房超前消費現象嚴重

從人生成長歷程來看，在不同階段對住房有不同的需求：在未成年之前與父母居住，成年后到結婚前適合單身宿舍，新婚階段適合公寓房，養育子女階段適合套房，老齡階段則適合護理型住房。按人生成長歷程來選擇合適的住房，是既科學又理性的做法。但在實踐中，很多人在選擇住房時，沒有結合自己的成長歷程來選擇住房，沒有樹立理性的梯度消費理念，追求住房消費一步到位。在一些人看來，購買住房是終身大事，應該長久考慮，既要考慮到當前居住的需要，更要考慮生兒育女、贍養父母的需要，在選擇房屋面積時習慣于“留有余地”。通常，住房“超前消費”反映在兩個方面：一方面，從我國購房主體來看，30歲以下的年青購房者占40%左右，這部分購房者的首付款（或購房款）大多來自父母資助，這實際上是透支父母的養老錢、醫療費，因而是一種對未來的透支;另一方面，約有85%左右的購房者在購房時選擇銀行按揭方式，信貸資金占購房總支出比例超過30%，這也是消費者透支未來、超前消費的具體表現。在實踐中，一些新婚青年，在單身宿舍或公寓房就可以滿足其需求的情況下，不顧自身經濟實力和還貸壓力，東挪西借購買大戶型住房，并不惜花費重金進行豪華裝修，這些忽視實際需要的超前消費行為，都是消費異化的具體表現形式。

二、住房消費異化產生的影響

住房消費異化是住房消費的非理性行為，這種非理性行為產生了一系列負面影響，主要是導致資源浪費和低效利用、推高城市房價、影響社會和諧。

（一）消費異化導致資源浪費。

住房消費的“貪大求闊”和“超前消費”，本質是消費者不顧實際需要、不顧自身經濟承受能力的過度消費行為。按世界平均水平，中等收入國家人均住房面積在20平方左右，三口之家的住房面積應該在60平方左右，但作為中等收入國家，我國人均住房面積達到30平方，三口之家的住房面積超過90平方，已經大大超出中等收入國家的平均水平。即便如此，在新建商品房中，仍然有70%的住房面積超過120平方，超出我國城鎮居民住房面積的平均水平。誠然，讓更多老百姓分享改革開放的成果，不斷改善居住條件本身無可厚非，問題的關鍵在于：作為一個經濟相對落后、人口數量眾多、土地資源緊張的發展中國家，在工業化、城市化進程不斷加快的當今時代，任何不顧資源條件約束、脫離居民實際需求和經濟承受能力的住房消費行為，都是資源浪費和低效利用的行為，是與可持續發展目標背道而馳的。同時，受“坐享其成”投資理念的影響，一些人買房不是為了居住，而是為了待價而沽，勢必造成大量房屋長期空置，也會造成資源浪費和低效利用。

（二）消費異化推高城市房價。

與歐美發達國家40～50%的自有住房率相比，我國自有住房率接近90%，保障房、廉租房等公有住房比例較低。單一的房產供給結構推動房價不斷攀升，而較高的房價預期又不斷誘發投機行為，過度的投機反過來推動房價繼續上漲，如此循環、周而復始，導致房價一路飚升;其次，在投資渠道不足、房價持續上漲的條件下，受“坐享其成”投資理念的影響，社會盛傳“買到就是賺到”，一些人忽視房產投資風險，在購置房產時出手闊綽，成為推高城市房價的重要因素;再次，在“貪大求闊”和“超前消費”的影響下，一些人不顧實際需要、不顧自身經濟承受力，省吃儉用、東挪西借購置房產，也是推高城市房價的重要因素。

（三）消費異化影響社會和諧。

房產消費異化，在多個方面影響著社會和諧：首先，房價的快速上漲，使社會財富迅速集中，尤其是向房產投機者和開發商集中，而普通居民和經營者則因生活成本、經營成本的提高而財富縮水，貧富差距擴大，必然影響社會和諧;其次，對于無房者而言，房價的上漲會增加其預期購房（或租房）支出，擠占居民對其它商品的購買和消費，越來越成為影響城鎮居民生活質量、影響安居樂業的重要因素;再次，“貪大求闊”和“超前消費”在給購房者帶來巨大償債壓力的同時，還會增加物業費用支出，增加家庭衛生難度，從而影響居民家庭生活質量;最后，受“重自有輕租賃”影響，我國自有住房率明顯偏高，較高的住房私有率，加大了城鎮居民的轉移就業和遷移難度，不僅影響了勞動力的自由流動，影響統一勞動力市場的形成，也影響了產業結構的調整和國民經濟的可持續發展。此外，房價持續高漲，房產泡沫不斷拉大，一旦房產泡沫破裂，就會形成大量的不良貸款，可能引發嚴重的金融危機，增加社會不穩定因素。

三、住房消費的理性回歸

住房消費異化作為一種非理性行為，造成了資源浪費和低效利用，推高了城市房價，影響了社會和諧。引導住房消費回歸理性，是經濟、社會可持續發展的內在要求，主要是積極倡導住房梯度消費理念、加強對房地產的宏觀政策調控、構建多元化的住房供給模式、深入推進金融投資配套改革。

（一）積極倡導住房梯度消費理念

過去相當長時期房價過快上漲、房地產泡沫普遍存在的問題，不僅影響民生改善，還會擠占社會資源、影響其它產業的持續健康發展。而要遏制房價過快上漲，從需求的角度來講，最重要的改變社會觀念、優化消費理念、走出消費誤區、回歸消費理性。住房梯度消費理念主張“租房—買經濟適用房—換小面積商品房—換大面積住房—買毫宅”的漸進式消費。針對住房消費中的超前消費、貪大求闊、求穩心理進行合理引導，我們要積極推崇“宜租則租、宜小則小、房盡其用、逐步改善”的住房消費原則，引導消費者根據收入水平、償債能力、自身年齡、家庭需要等狀況，理性選擇住房，形成崇尚節約、量力而行的住房消費觀念。特別是在當前人口基數大、資源緊缺的困境下，更需要加強輿論宣傳，鼓勵消費者優先選購綠色住宅、節能住宅，使更多的消費者接受“先租后買、先小后大”的梯度消費觀念;其次，為切實保障中低收入階層的利益，政府要加強化對中下梯度的管理，關鍵是強化對廉租房、經濟適用房建造質量、租賃和銷售價格、申請資格、補貼標準、物業服務等方面的管理，這是形成梯度消費鏈的關鍵;最后，要積極完善二手房市場，要在科學辨別正常交易與投機交易的基礎上，降低居民在梯度消費鏈中的過渡成本。

（二）加強對房地產的宏觀政策調控

土地資源是稀缺資源，同時也是重要的公共資源;住房是居民不可或缺的生活載體，住房問題是重要的民生問題。土地問題和住房問題，不能完全依靠市場的力量來解決，需要政府通過宏觀政策調控，引導住房消費回歸理性。具體來講，首先是遏制住房過度投機行為：主要是制定差別化的財稅政策，在鼓勵居民正常換房、降低二手房交易成本的同時，有效遏制房產投機行為。政府可以通過構建房產市場信息系統和預警預報系統，對短期內頻繁參與二手房交易者，以及買進住房后短期內賣出的行為，實施較高的稅收標準，而對居民以小換大、以舊換新等正常交易行為，給予必要的財稅優惠，以降低居民正常換房成本，使房屋的居住功能得到充分發揮，使消費者的住房消費回歸理性;其次是加強對住房租賃的宏觀調控與管理，要在增加廉租房、公租房供給的同時，積極扶持具有正規資質的房屋租賃中介機構發展，完善商品房租賃管理辦法，規范商品房租賃交易行為，對空置住房征收一定的稅收，對出租住房行為給予稅收優惠，直至減免稅收，以提高住房空置成本和投機成本，降低住房空置率;再次是加強對土地供應的宏觀調控與管理，主要是強化土地規劃管理，及時清理各類開發建設用地，有效避免非法圈地占地、土地長期閑置不用、投機倒賣土地使用權等行為，并合理控制各類建設用地比例，合理規劃建設用地布局。

（三）構建多元化的住房供給模式

住房是基本的生活必需品，住房問題是最基本的民生問題，每個人都應該享有適當的住房。但是，不同收入階層對住房的需求偏好不盡相同，這種多樣化的需求，要求建立多元化的住房供給模式，才能更好地滿足不同群體的需要，更充分地實現“居者有其房”。從住房的需求層次來看，高收入階層有較強的住房支付能力，除了自身對住房舒適度、住房品味等有較高要求外，還可能購置多套住房用于投資;中等收入階層以普通工薪階層為主，這一群體購置住房主要是滿足家庭居住需要，對住房的舒適度有一定的要求;對于低收入階層來講，盡管住房是其生活必需品，他們對住房的要求也不高，但卻無力購買。不同收入階層的差別化需求，要求構建多元化的住房供給模式：對于高收入階層，應構建純市場化供給機制，實現住房的純商品化;對于中等收入階層，在購買合理面積范圍內的首套住房，要在發揮市場機制基礎性作用的同時，給予必要的信貸支持和稅費優惠，降低居民購房成本;而對購買超面積住房或多套住房者，則完全按市場化原則供給;對于低收入階層，則由政府提供保障房、廉租房等，解決其基本的住房需求[5]。當然，構建多元化的住房供給模式，必須滿足兩個基本的條件：一是住房供給主體的多元化;二是政府在推動構建多元化供給主體的過程中，承擔必要的公共責任，尤其是加強對保障房、廉租房的供給與管理。同時，我國各地區經濟發展水平、居民收入和消費水平等存在較大差距，地方政府應根據本地區經濟、社會發展的實際情況，制定相應的多元化住房供給比例，并根據經濟、社會發展變化而作出動態調整。

參考文獻：

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作者簡介：鐵明太，女，湖南常德人，湖南外貿職業學院教授，副院長。主要從事農村經濟、農村職業教育理論研究和教學管理工作。