對被執(zhí)行人的唯一住房問題應該如何把握

王秀玲

被執(zhí)行人名下只有一套住房的案件執(zhí)行一直是司法實踐中的難點問題，許多失去信用的“老賴”以唯一住房作為借口拒絕執(zhí)行，而法院在案件執(zhí)行過程中也往往陷入兩難的境地，既要考慮確保執(zhí)行申請人一方的合法權利得到保護，又要考慮到被執(zhí)行人一方的基本生活需要得到保障，以至于案件執(zhí)行左右為難，甚至執(zhí)行不下去。對此，申請執(zhí)行人往往對法院的工作不予理解，質疑明明有可供執(zhí)行的財產卻遲遲未能得以解決，同時對司法的權威性和公信力產生了一定影響。下面，就結合有關司法解析和司法實踐對唯一住房可否執(zhí)行、執(zhí)行中應把握好的原則進行分析。

一、被執(zhí)行人的唯一住房可否執(zhí)行問題

關于被執(zhí)行人唯一住房的執(zhí)行，最高人民法院早在2004年發(fā)布的《最高人民法院關于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結財產的規(guī)定》(以下簡稱《查扣凍規(guī)定》)第6條中提到：“對被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債。”從文本的含義看，該條款只規(guī)定了對“生活所必需的居住房屋”可以查封，不得變價處理，并未明確規(guī)定被執(zhí)行人名下的唯一住房不得處理。然而，現(xiàn)實案件中往往被執(zhí)行人的唯一住房就是其“生活所必需的居住房屋”，對此，一般群眾乃至部分司法人員都誤以為只要是被執(zhí)行人名下的唯一住房，就無法強制執(zhí)行，這種誤解曾經給了很多“老賴”可乘之機。實際上，唯一住房和“生活所必需住房”存在很大差別，只擁有一套住房并不一定是生活所必需的，哪怕?lián)碛袃商追课荩渲幸惶滓灿锌赡苁巧钏匦璧木幼∮梅浚欢词怪粨碛幸惶追课荩偃缡且惶状竺娣e豪華的房子甚至是獨棟別墅，則可能就不是屬于生活所必需的范圍。

法院通常不強制執(zhí)行唯一住房的目的在于保障被執(zhí)行人的基本生存權，因此判斷唯一住房是否可以執(zhí)行，應當區(qū)分唯一住房和“生活所必需住房”。判斷標準主要有以下幾個：

首先，看房屋的基本狀況。房屋的面積大小、房間數量以及裝修的豪華程度等是否超出了社會一般民眾的居住水平，如果被執(zhí)行人的唯一住房是一套“豪宅”，自然不屬于生活所必需的居住房屋。

其次，看房屋的使用情況。被執(zhí)行人是否實際使用該房屋，以及房屋的主要用途是否為家庭自住，若房屋長期處于空置狀態(tài)，或者被用于出租經營使用，說明被執(zhí)行人肯定存在其他住處，對其名下唯一住房的執(zhí)行并不會有任何影響。

再次，看被執(zhí)行人的能力。鑒于被執(zhí)行人的學歷、職業(yè)、年齡、收入等情況，不同的被執(zhí)行人的生活自理能力也不一樣，假如被執(zhí)行人已經無勞動能力，無固定收入來源，執(zhí)行唯一住房時就必須慎重。

最后，看被執(zhí)行人的家庭情況。被執(zhí)行人是否與家庭成員共同居住，其他家庭成員是否擁有住房，被執(zhí)行人的贍養(yǎng)撫養(yǎng)義務等因素也是法院執(zhí)行時必須注意的事項。

區(qū)分了唯一住房和“生活所必需住房”后，根據《查扣凍規(guī)定》第7條，“對于超過被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬生活所必需的房屋和生活用品，人民法院根據申請執(zhí)行人的申請，在保障被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬最低生活標準所必需的居住房屋和普通生活必需品后，可予以執(zhí)行”。

最高人民法院在2015年發(fā)布的《最高人民法院關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》（以下簡稱《執(zhí)行異議復議規(guī)定》）第20條進一步列舉了以下情形，即便是唯一住房也可以執(zhí)行。其一，對被執(zhí)行人有撫養(yǎng)義務的人名下有其他能夠維持生活的必需的居住房屋的。比如被執(zhí)行人是一位老人，雖然被執(zhí)行人名下僅有一套房，但被執(zhí)行人的子女名下有許多房，就足以保障被執(zhí)行人的生存。其二，被執(zhí)行人有故意逃避債務的履行行為的。案件執(zhí)行法律依據生效之后，被執(zhí)行人為了逃避債務，通過房屋買賣轉讓、轉移自己名下的房產，造成了名下只有“唯一住房”的假象。其三，申請執(zhí)行人為被執(zhí)行人提供可供居住的房屋或臨時周轉房屋的。申請執(zhí)行人按照當地廉租住房保障的面積、標準為被執(zhí)行人以及所撫養(yǎng)家屬提供了可供居住的房屋或臨時周轉房，或者按照當地房屋租賃市場平均租金標準，從被執(zhí)行人的房屋變價款中扣除五至八年租金的。其四，法律執(zhí)行依據本身就是交付被執(zhí)行人居住房屋的。如果擬執(zhí)行處置的房屋屬于在裁判主文中所直接確定的交付標的物，或者該房屋系抵押物，債權人有權就此優(yōu)先受償的情況，也屬于可以執(zhí)行的范圍。

綜上分析看出，擬處置的被執(zhí)行人房屋是否為其唯一住房已經不是執(zhí)行所考慮的主要因素，只要符合相關法律精神，例如在房款中扣除被執(zhí)行人今后租住房屋的租金，給予一定的執(zhí)行寬限期，在此情況下，完全可以執(zhí)行其唯一住房。另外，在司法實踐中，考慮到被執(zhí)行人需要另外租房子，可能要有一個周轉期，所以可以給予三個月的寬限期。這也兼顧到了在加大力度打擊失信行為的同時，仍然維護了被執(zhí)行人及其家屬基本權利，不至于讓其無家可歸。

二、在執(zhí)行唯一住房時應把握的原則

雖然被執(zhí)行人名下唯一住房在理論上是可以執(zhí)行的，但在具體操作過程中還是存在很多困難。現(xiàn)實中由于唯一住房的執(zhí)行往往涉及一個大家庭，被執(zhí)行人一般上有老下有小，一旦強制執(zhí)行會有不可控的風險，甚至可能引起社會的不穩(wěn)定。一般要把握好以下幾方面的原則。

一是認真開展執(zhí)行前的評估工作

首先，要按照程序嚴格認定“唯一住房”。在實踐中，有些情形不宜認定為法律意義上的“唯一住房”，比如：進入訴訟程序后，被執(zhí)行人因轉讓其他住房而形成一處住房的；被執(zhí)行人在城鎮(zhèn)雖只有一處住房，但所在地農村享有宅基地并自建住房或享有小產權房；被執(zhí)行人的一處住房用于出租、出借的或者其他可以執(zhí)行的情形。其次，要確定“生活所必需的居住房屋”標準。由于各個地區(qū)的經濟發(fā)展、生活水平各不相同，如何統(tǒng)一確定生活必需的標準就顯得很難掌握。在司法實踐中，一般是將被執(zhí)行人的唯一住房與當地的廉租住房保障面積作為判斷是否超過生活必需的標準。在計算面積時應以實際居住且被執(zhí)行人負有贍養(yǎng)、扶養(yǎng)、撫養(yǎng)義務的家屬人數為基數。另外，對于住房所處于好地段、系高品質的情況，即使面積在廉租住房保障面積標準以內，但其市場價值在清償債權及執(zhí)行費用后，余額足以按當地平均市場價格購置一套廉租住房保障標準面積住房的，也應視為超過生活所必需。在司法實踐中，針對“生活必需住房”的情形有的省高級人民法院專門做出了司法解答，對被執(zhí)行人唯一住房的面積、超出廉租住房保障面積、單價的比例分別做出了規(guī)定。

二是加大案件執(zhí)行工作力度

首先，加大宣傳力度，提升執(zhí)法透明度和加大對“老賴”的社會輿論壓力。對部分重大疑難的“唯一住房”執(zhí)行案件，可以邀請人大代表、政協(xié)委員到場督辦，請媒體現(xiàn)場跟蹤報道，實時曝光；執(zhí)行完畢后，對執(zhí)行案件進行總結、編寫典型案例，對法律和裁判結果進行釋明，通過報紙雜志、網站等媒體進行宣傳，對那些心存僥幸的“老賴”起到威懾作用。其次，向被執(zhí)行人傳遞出強制清退的決心，傳遞出不懼怕“老賴”的威懾力和司法的權威性。對部分惡意逃避債務、轉讓轉移自己名下的房產、鉆法律漏洞的被執(zhí)行人，在查明事實的基礎上，法院可以采取集中清場等強制措施，依法進行騰退，保障申請人債權兌現(xiàn)，起到打擊“老賴”、樹立法律權威的作用。

三是安置好被執(zhí)行人及所扶養(yǎng)家屬

合理安置被執(zhí)行人居住，保障其家人后續(xù)生活穩(wěn)定，是執(zhí)行工作的重點所在。若被執(zhí)行人及所扶養(yǎng)家屬的生活得不到有效安置，則極易引發(fā)社會問題，影響社會穩(wěn)定，這也是一直以來“唯一住房”執(zhí)行難的關鍵。對執(zhí)行后安置問題的落實，重點是保障被執(zhí)行人及所扶養(yǎng)家屬居住權的合理期限和落實臨時居住場所。一是參照當地房屋租賃市場平均租金標準從該房屋的變價款中扣除五至八年租金，提供該租金給被執(zhí)行人用以解決其居住問題。在具體執(zhí)行時，法院應當組成合議庭，評議確定“五至八年”的具體年限。同時，還應參照當地房屋租賃管理部門提供的當地房屋租賃市場平均租金標準及市場行情，綜合考慮被執(zhí)行人及所扶養(yǎng)家屬的人數、當地廉租住房保障面積標準等情況，進行充分評議，合理確定租金數額；二是為其提供一定期限的租賃用房。執(zhí)行“唯一住房”案件時，拍賣變賣前宜先妥善解決好被執(zhí)行人及所扶養(yǎng)家屬的臨時住房問題。提供的臨時住房面積應不低于當地廉租住房保障規(guī)定所確定的人均標準。實踐中，建議可采取由申請執(zhí)行人提供臨時住房，使用期限不低于六個月或者由被執(zhí)行人自行租房，申請執(zhí)行人先行墊付不低于一年的租房費用的方式，所需要的費用從房產拍賣款中優(yōu)先提取。雖然相關司法解釋規(guī)定，在房屋變價款中直接扣除一定年限的租金，即可對“唯一住房”進行執(zhí)行，但筆者認為，還是為被執(zhí)行人及所扶養(yǎng)家屬找到合適的居住用房十分重要。若簡單地將預扣的房屋租金發(fā)放給被執(zhí)行人，仍然無法解決其現(xiàn)實的生活問題。因此，應當在執(zhí)行前，預先設計好下一步的過渡居住方案，切實保障被執(zhí)行人的生存權利。另外，在執(zhí)行前，還應當了解清楚被執(zhí)行人及所扶養(yǎng)家屬的生活狀況，如是否有生活不便、長期臥床的老人以及精神方面疾病的家人等情況。如果執(zhí)行其唯一住房確實可能造成其生活不利影響的，則應當進行妥善處置。總之，通過執(zhí)行前后妥善、細致的工作，盡可能照顧到被執(zhí)行人的基本人權，減少其心理抵觸情緒，進一步化解社會矛盾，保持社會穩(wěn)定。