高層住宅工程常見質量通病及控制措施

曲升級

摘要：浙中東陽市近幾年高層住宅小區不斷增多，然而高層住宅存在很多質量通病，高層住宅出現開裂、滲漏、空鼓和裂縫等問題對于后期維護修復難度很大，施工及后期的修復的難度也是很大。本文分析東陽府17棟高層住宅現狀和產生裂縫原因并根據具體原因提出解決措施，全面提升住宅交付質量。

Abstract： The number of high-rise residential communities in Dongyang City， Zhejiang Province has been increasing in recent years. However， there are many common quality problems in high-rise residential buildings. The problems of cracks， leakage， hollowing and cracks in high-rise residential buildings are very difficult for later maintenance and repair， and the difficulty of construction and later repair is also very difficult. This paper analyzes the status quo of 17 high-rise residential buildings in Dongyangfu and the causes of cracks， and proposes solutions based on specific reasons to comprehensively improve the quality of residential delivery.

關鍵詞：高層住宅;裂縫;滲漏;解決措施

Key words： high-rise residential buildings;cracks;leakage;solutions

中圖分類號：TU71? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 文獻標識碼：A? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 文章編號：1006-4311（2020）32-0124-02

1? 東陽府工程概況

東陽府位于中山公園北路與月亮街交叉口，總建筑面積：520131m2。為17棟25層住宅1305戶。鋼筋砼剪力墻結構，地下一層（車庫），地上25層，建筑高度75m。高層住宅質量通病具有樓層多發性、難處理、后期維修費用高、安全隱患大等特點，在高房價的今天與業主的生產財產緊密的聯系在一起，從制度上特別是甲方開發商對質量通病的處理很有必要。質量通病最大的隱患就是滲漏，主要出現在給排水問題。根據相關規范和多年的工程經驗，結合工程實際情況，有針對性的提出通病的解決措施，對施工方提出全過程質量控制措施，加強質量管理，保證業主生命財產安全。

2? 常見質量通病

2.1 質量管理總思路

實地查看東陽府高層各個樓棟實際情況，主要的質量通病為衛生間滲漏、填充墻開裂為主。總體思路應該是預防為主，防治結合。在澆筑前詳細擬定施工方案，技術交底不走過場，具體到每一塊樓板和剪力墻，及時檢查整改小部分的質量通病，將問題消滅在竣工交付前，即以“事前擬定方案措施，事中跟蹤落實措施來預防質量通病普遍發生”為主，以“事后及時檢查、整改治理因偶然因素導致出現的局部少量通病質量問題”為輔，盡量將問題消滅在竣工驗收以前。

2.2 滲漏部位及影響（表1）

2.3 滲漏防治處理措施

①雙衛生間、連廊底滲漏。廚房衛生間后期裝修務必重新進行防水處理。控制好衛生間與室內結構的標高，采用坐式大便器的衛生間低于室內標高1.5cm左右。設置合理坡度坡向地漏，實際裝修時很容易將衛生間做平整，盡可能設置好坡度減少滲水與溢水現象。減少衛生間門銹蝕。排水管一律預埋接頭減少管根堵洞。

②外墻四角梁底或柱兩邊。外墻洞口填充材料一定經過認真比選，避免出現與柱梁板接觸處起鼓，進而導致開裂。外墻施工噴刷拉毛施工前，仔細檢查墻體抹灰灰縫飽滿度，特殊位置如梁下頂砌、柱子兩側和構造柱頂邊，對漏洞缺陷進行補強砂漿填充。在外墻抹灰完基層刮底處理后，在梁底和柱兩邊砌塊鋪設 ≥250mm 寬鍍鋅鋼絲加強不同材料連接，交接檢查后方可進行后續抹灰及噴漿施工。

③窗戶滲漏。進行砌塊施工時，特殊部位窗戶窗臺標高、放坡、斜面收平等要求重點控制工藝要求，最終將雨水引流到外側面。按照設計要求選擇窗框尺寸，盡可能貼緊洞口避免出現較大縫隙。窗框進場驗收重點檢查拼接防水性能。高層住宅進行窗框安裝時，一定貼近洞口安裝后，沿著四周打滿發泡劑，仔細檢查無誤后干燥處理后進行切割，認真做好砂漿勾縫后將內外側封口膠均勻鋪打在表面層上，主要膠不能直接打在油漆或面磚層上，增強窗戶密封性，強化整體一次性成型。

④屋面板滲漏。澆筑混凝土施工盡可能早點封掉各種管線穿屋面板洞眼，澆筑完成后注水或者下雨天后檢測屋面密實性，如有滲漏及時進行修補整改完畢，確保早發現問題早處理。不得在進行后續屋面板采用防水涂料或者卷材處理前發現問題。防水層施工前確保結構無裂縫和混凝土不密實的問題，如發現裂縫及時進行開槽重新澆筑處理。對個別洞眼不密實需要返工處理并加強檢測，高層平屋面做好泛水施工，對水平裂縫一定高度重視，做好砼翻邊處理。做好工序交接檢測，出現問題及時處理不互相推諉。

2.4 開裂部位及影響（表2）

2.5 開裂防治處理措施

①梁底及柱身。施工工藝要求同滲漏預防措施，具體抗開裂鋪設符合要求的鋼絲網加強預防。施工時滿鋪滿牢。

②砌塊墻體中部。砌體結構施工應該嚴格按照施工組織設計進場，堆砌場地有排水措施，注意干燥處理不要淋水、積水;雨季施工提前覆蓋完畢，東陽府東西邊套容易被雨水淋水的墻體特別是東邊套在抹灰施工時鋪設耐堿纖維網加強抗開裂處理。砼和砌塊交接處是裂縫多發處，對于砌塊，養護時間要保證28天，控制含水率，砌筑到板底要預留位置，交接處設置鋼筋網片抗裂，同時砌筑砂漿要飽滿密實。

③混凝土樓面板開裂空鼓。第一，控制原材料，對于泵送砼，一定加強檢測，從源頭上加強質量管理;第二，嚴格按照圖紙施工，不得隨意進行更改圖紙，有特殊情況請設計單位進行變更，圖紙會審前檢測圖紙是否符合要求，避免后期進行變更導致差錯。第三嚴格施工工藝，規范施工，嚴格材料配合比，砼養護專人負責責任到人;第三定期不定期進行檢查，發現裂縫第一時間通知物業，避免出現損失擴大。冬季施工注意加強保溫處理，貫穿性開裂容易出現在低溫季節，對樓面板澆筑后及時覆蓋保溫，特殊低溫天氣搭設暖棚加溫，注意保溫時間，砼沒有達到預定強度禁止拆除保溫材料，禁止趕工期上人、堆砌材料。

3? 具體治理措施

①根據具體部位采取相應的方法：在迎水部位嚴格做好防水層，外墻窗戶位置的滲漏應重點在迎水面維修，清理基層鑿除抹灰層重新做防水，封堵材料密實可靠，加強抗裂性能檢測，全面防水完成合格后在進行面層飾面施工，切記用裝飾層覆蓋后期維修仍然需要鑿除重做。滴水槽位置準確。

②如果鑿除成本過高，可以在滲漏部位進行反向堵漏，實際情況就是上層住戶裝修完成，如果遇到衛生間滲漏，重新讓上層住戶鑿除比較麻煩，這時候考慮在下層頂棚封堵，同時讓上層住戶停止用水一段時間，用堵漏王進行封堵，一般三天后達到一定強度，上層進行試水檢測，這種方法實際效果不如第一種效果好。

③對于開裂導致產出的裂縫，很多住戶看到會影響觀感，如果僅僅是墻體砌體結構收縮開裂，直接進行開槽補平，如果是外墻出現裂縫或者屋內梁下柱身出現裂縫，需要進行開鑿鋪設鍍鋅鋼筋網加強墻體抗裂性能，對于裂縫過大，甚至是樓板貫穿性裂縫，不能僅僅進行面層修補，必須經過專業的結構檢測部門檢測，然后用環氧樹脂結構膠就開裂部位進行滿打四周，保證結構整體性能，同時保證板內鋼筋的保護層厚度。

4? 施工管理者的責任

施工企業要對一線工人強化質量通病的認識，項目負責人要合理規劃施工工序安排，加強人、材料、機械的管理，通過4M1E開展技術創新點和管理效益點，對于崗前技術交底不走過場，提高從業者專業認知水平和責任心，嚴格抓落實，使操作工人按照批準的方案進行施工，另外，設計單位和施工企業加強溝通，減少后期變更帶來的不確定性影響，嚴格控制材料進場，做好復驗，絕對禁止不合格材料進場。地產商走的是高周轉開發，為了銷售和利潤，對材料把控需要強化，材料的質量一定要進行嚴格把控，減少高層住宅質量通病的概率。

5? 結束語

本文以東陽市東陽府高層住宅為依托，重點介紹高層質量通病滲漏和開裂。住宅質量通病對房屋交房影響最大，廣大業主最直觀的感受就是房屋的滲漏和開裂，作為建筑行業從業人員，必須高度重視過程管理，預防為主，防治結合，盡最大可能減少質量通病概率，提升施工企業經濟效益和社會效益。作為監管部門應加大監管力度，從源頭材料抓起，促進城市住宅高質量發展。

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