我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資問題淺析

利雅

我國(guó)房地產(chǎn)住房商品化以來，走過了40多年的歷程，房地產(chǎn)行業(yè)一直是政府，人民關(guān)注的熱點(diǎn)?，F(xiàn)今房?jī)r(jià)一直高漲，政府增加了對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資限制的力度，房地產(chǎn)融資日益艱難。既要承受政府、市場(chǎng)的壓力，又要考慮房地產(chǎn)企業(yè)自身的融資問題，我國(guó)房地產(chǎn)必須要盡快轉(zhuǎn)變思路，解決融資難的問題。本文對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)特點(diǎn)進(jìn)行分析，結(jié)合房地產(chǎn)融資方式提出幾點(diǎn)適合我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展特色的建議，對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展有一定的指導(dǎo)意義。

一、引言

我國(guó)房地產(chǎn)自1978年提出住房商品化觀點(diǎn)以來，走過了40年多年歷程，這40多年之中，房地產(chǎn)行業(yè)一直深受政府及人們的關(guān)注。國(guó)家政策對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展有著很大的影響，為適應(yīng)不斷變更的政策去進(jìn)行各方面對(duì)融資計(jì)劃選擇的調(diào)整，是當(dāng)今房地產(chǎn)行業(yè)的迫切需求。而房地產(chǎn)是典型的資金密集型企業(yè)，融資就顯得非常重要。當(dāng)前我國(guó)經(jīng)濟(jì)處于高質(zhì)量增長(zhǎng)階段，可以不夸張地說，這里有房地產(chǎn)企業(yè)一份不可磨滅的貢獻(xiàn)在里面。

隨著我國(guó)房?jī)r(jià)的持續(xù)上漲，為給房地產(chǎn)行業(yè)降降溫，各金融部門及政府紛紛提出多種限制政策，使房地產(chǎn)行業(yè)必須要建立健全多渠道的房地產(chǎn)融資體系去獲得充足的資金支撐。

二、多項(xiàng)調(diào)控措施出臺(tái)，控制房?jī)r(jià)持續(xù)上揚(yáng)

中國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)過四十余年的發(fā)展，雖然不及外國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)市場(chǎng)那樣發(fā)達(dá)，但也不缺大型房地產(chǎn)企業(yè)的茁壯成長(zhǎng)。在房地產(chǎn)企業(yè)不斷發(fā)展的歷程中，房?jī)r(jià)也越來越高，不少投資客炒房的現(xiàn)象出現(xiàn)，另一方面，剛需人群卻仍然很多買不起房子，為此國(guó)家政府紛紛出臺(tái)政策去進(jìn)行調(diào)控。

2003年以來，房?jī)r(jià)持續(xù)上揚(yáng)，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入了新的發(fā)展階段，市場(chǎng)供需關(guān)系失去平衡，房?jī)r(jià)一路高升。2010年以來，炒房現(xiàn)象流行起來，政府也對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)施加壓力，出臺(tái)了《關(guān)于遏制部分城市過快上漲的通知》，但影響不大，房?jī)r(jià)依然上漲。2011年-2013年政策時(shí)緊時(shí)松，其中有“新國(guó)八條”公布，限制力度加大，樓市降溫。還有央行多次降準(zhǔn)降息，對(duì)企業(yè)融資更有利。2013年出臺(tái)“國(guó)五條”。2014年-2015年，國(guó)家與央行皆出臺(tái)多個(gè)樓市利好政策，促進(jìn)了房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展。特別2015年央行多種方式支持房地產(chǎn)資金流轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)出現(xiàn)多樣化融資的現(xiàn)象。2016年-2017年主要嚴(yán)禁相關(guān)互聯(lián)網(wǎng)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)違規(guī)的融資行為，嚴(yán)重打擊了中小型房地產(chǎn)企業(yè)的互聯(lián)網(wǎng)融資渠道，而且傳統(tǒng)的融資渠道受政府及經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)限制，急需新的融資方式。政府也加大對(duì)房地產(chǎn)的限制政策，全國(guó)開始“五限時(shí)代”。2018年開始加強(qiáng)對(duì)貸款發(fā)放的審批，加大對(duì)那些信用度較低的房地產(chǎn)企業(yè)融資難度。2019年，兩會(huì)召開，政府指出推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法。2020年，住建部多次約談房?jī)r(jià)上漲過快的幾個(gè)城市，“房住不炒”繼續(xù)是房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策的總基調(diào)，“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的樓市預(yù)期管理在今年再度被重申。面對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的各種政策，房地產(chǎn)行業(yè)如何進(jìn)行有效的融資，值得我們?nèi)ヌ接憽?/p>

三、我國(guó)房地產(chǎn)融資特點(diǎn)

融資，從狹義來講，是指一個(gè)企業(yè)根據(jù)自身經(jīng)營(yíng)狀況與發(fā)展而進(jìn)行資金籌集的行為與過程。從廣義上講，融資也叫金融，就是貨幣資金的融通，當(dāng)事人通過各種方式到金融市場(chǎng)上籌措或貸放資金的行為。

房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)對(duì)資金依賴很大的行業(yè)，一個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)前期需要大量資金投入，而收益的收回期間很長(zhǎng)且十分分散，因此房地產(chǎn)企業(yè)不管在哪個(gè)發(fā)展階段，資金需求量大，融資方式的選擇就顯得尤為重要。我國(guó)房地產(chǎn)當(dāng)前融資具有如下特點(diǎn)：

（一）開發(fā)期投資資金占用量大，融資需求量大

房?jī)r(jià)持續(xù)高速上漲的原因，也在于購(gòu)買土地的費(fèi)用上漲。房地產(chǎn)行業(yè)初期，在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)階段，房地產(chǎn)需要大量的資金投入，例如土地購(gòu)置的費(fèi)用就特別高。在房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)期，土地購(gòu)置費(fèi)不僅每年有上升的趨勢(shì)，還在開發(fā)投資總額中占比越來越大，意味著初期成本不斷增加，整體開發(fā)的投資總額也在不斷增長(zhǎng)，特別近幾增速特別快。

（二）融資風(fēng)險(xiǎn)較大，政策調(diào)控嚴(yán)厲

房地產(chǎn)行業(yè)已是我國(guó)支柱產(chǎn)業(yè)，關(guān)系到國(guó)計(jì)民生。隨著房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展，也出現(xiàn)了市場(chǎng)秩序混亂的現(xiàn)象：土地價(jià)格高漲，房?jī)r(jià)增長(zhǎng)快速，炒房現(xiàn)象等一系列問題，因此國(guó)家出臺(tái)了緊縮嚴(yán)厲的政策，房地產(chǎn)企業(yè)融資成本不斷增高。同時(shí)，偏高的房地產(chǎn)行業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率，會(huì)導(dǎo)致一定的風(fēng)險(xiǎn)。而回收資金主要依靠銷售樓盤來獲得，但是房屋銷售也深受市場(chǎng)的多種因素影響。

如今面對(duì)高漲的房?jī)r(jià)，剛需人群買房越來越難，住建部越來越重視房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的突出問題，堅(jiān)決遏制投機(jī)炒房行為，支持合理自住需求。政策的出臺(tái)嚴(yán)重影響銷量，一旦樓盤賣不出去，資金收不回來，房屋積壓，債務(wù)越滾越大，資金鏈斷裂，會(huì)嚴(yán)重影響企業(yè)的運(yùn)行，企業(yè)會(huì)面臨破產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)。

（三）融資方式單一，銀行貸款依賴度較高

雖然融資額每年不斷增加，但是我國(guó)融資方式仍然比較單一，銀行貸款的占比依舊占重要的部分。國(guó)內(nèi)貸款是向國(guó)內(nèi)銀行貸款，個(gè)人按揭貸款是指將房地產(chǎn)抵押給銀行而向銀行獲得貸款，兩個(gè)都是依靠銀行進(jìn)行融資。因?yàn)殂y行貸款門檻低，因此銀行貸款就成了比較常見的融資方式。而近幾年的財(cái)政政策也相對(duì)緊縮，銀行貸款類的融資方式就沒那么便利安全，企業(yè)急需新的融資方式。

一個(gè)企業(yè)的發(fā)展離不開資金的支持，房地產(chǎn)行業(yè)隨著前期的開發(fā)費(fèi)用不斷增長(zhǎng)下，即其成本不斷增加，融資就變得困難了。再加上我們國(guó)家房地產(chǎn)行業(yè)融資至今未足夠成熟，仍然側(cè)重于外部融資，而國(guó)家政策又時(shí)常多變，這樣的融資結(jié)構(gòu)是很容易擊垮一個(gè)企業(yè)的。目前普遍現(xiàn)狀一般，融資方式需要再作調(diào)整。

四、我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的常見融資方式

目前，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的常見的傳統(tǒng)融資方式有銀行貸款、股權(quán)融資、債券融資;非傳統(tǒng)融資方式有房地產(chǎn)信托、互聯(lián)網(wǎng)融資、聯(lián)合開發(fā)。企業(yè)常常結(jié)合自身優(yōu)勢(shì)來進(jìn)行對(duì)這幾種融資方式的選擇。

（一）銀行貸款

銀行貸款是我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)常見的融資方式，一般為信用貸款和房地產(chǎn)抵押貸款，融資門檻相對(duì)較低，還款期限長(zhǎng)，利率較低。但是近幾年國(guó)家政府政策調(diào)控力度較大，銀行貸款這條融資道路開始艱難。

（二）股權(quán)融資

股權(quán)融資是指企業(yè)的股東愿意讓出部分企業(yè)所有權(quán)，通過企業(yè)增資的方式引進(jìn)新股東而籌集資金的一種融資方式。這個(gè)方式無需償還資本，融資金額大，改善企業(yè)的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)，但是管理層可能會(huì)有內(nèi)部矛盾，且權(quán)利削弱，企業(yè)容易被收購(gòu)。當(dāng)今政策與市場(chǎng)都不夠完善，很少房地產(chǎn)企業(yè)使用這個(gè)融資方式。

（三）債券融資

債券融資是指企業(yè)按法規(guī)發(fā)行債券，到期還本還息款給債券持有者的一種融資行為。此方式并非轉(zhuǎn)讓了所有權(quán)，適用于應(yīng)急的短期融資，但門檻相對(duì)較高，并不是所有企業(yè)都能發(fā)行，不能及時(shí)償還時(shí)，將面臨喪失榮譽(yù)，負(fù)債增加。

（四）REITs融資

REITs在國(guó)內(nèi)稱房地產(chǎn)投資信托基金或房地產(chǎn)投資信托，它是通過發(fā)放收益憑證來收集投資，并由專業(yè)的金融機(jī)構(gòu)投資給房地產(chǎn)項(xiàng)目，再將投資收益按投資比例分發(fā)給投資者。這個(gè)融資方式門檻低，上市公司或中小房地產(chǎn)企業(yè)皆可用，變現(xiàn)速度快，風(fēng)險(xiǎn)較低。但是尚處于起步階段，比較少企業(yè)接觸這個(gè)融資方式，融資成本也較高。

（五）互聯(lián)網(wǎng)融資

互聯(lián)網(wǎng)融資是指房地產(chǎn)通過互聯(lián)網(wǎng)這個(gè)平臺(tái)吸引大眾投資者。例如綠地集團(tuán)和阿里打造的“綠地寶”，融資金額達(dá)到2億元。互聯(lián)網(wǎng)融資程序簡(jiǎn)單，門檻低，不需要大量專業(yè)背景，融資成本低。時(shí)下移動(dòng)支付方式方便快捷，互聯(lián)網(wǎng)融資是適合中小房地產(chǎn)企業(yè)融資的方式之一，政府也較支持該互聯(lián)網(wǎng)的發(fā)展。

（六）聯(lián)合開發(fā)

所謂聯(lián)合開發(fā)就是指管理商和開發(fā)商雙方約定共同進(jìn)行開發(fā)項(xiàng)目的一種融資方式。優(yōu)勢(shì)在于共同承擔(dān)融資，降低風(fēng)險(xiǎn)，但容易造成法律糾紛。

以上是常見的幾種適合房地產(chǎn)的融資方式，每個(gè)融資方式都有各自的特點(diǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)只要合理組合或找到適合自己公司發(fā)展的方式，則能夠不斷發(fā)展壯大。

五、對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資策略的建議

選擇正確的融資策略，是房地產(chǎn)企業(yè)健康與迅速發(fā)展的一個(gè)重要因素。結(jié)合房地產(chǎn)融資特點(diǎn)及常見方法，以下提出對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)在融資策略方面的一些建議。

（一）房地產(chǎn)企業(yè)要注重多元化融資

單一的融資方式已不適合時(shí)代的發(fā)展，并且會(huì)提高風(fēng)險(xiǎn)，增加融資成本。政策的瞬息變化，單一融資就容易受政策影響擊垮房地產(chǎn)企業(yè)。因此我們?cè)谌谫Y時(shí)，要結(jié)合自身的發(fā)展歷程，積極拓寬融資渠道。例如規(guī)模比較大的地產(chǎn)企業(yè)可以積極尋求海外融資，聯(lián)合開發(fā)，發(fā)行股票、債券等。規(guī)模小的企業(yè)可以提高銷售回款，利用信托融資。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)要緊抓機(jī)遇

在不斷嘗試多種融資方式時(shí)，要看準(zhǔn)時(shí)機(jī)。房地產(chǎn)企業(yè)要多留意政策變化及資本市場(chǎng)，了解預(yù)測(cè)未來融資方向，及時(shí)放手及收手。面對(duì)目前銀行貸款政策的變化已經(jīng)不能滿足企業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該及時(shí)嘗試股權(quán)融資及債券融資，以穩(wěn)健的步伐籌集大量資金。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)要充分考慮融資成本

融資方式多樣的組合就是要以降低成本為目的，并要構(gòu)建一個(gè)合理的融資結(jié)構(gòu)。房地產(chǎn)企業(yè)可以通過海外融資，股權(quán)債券等方式降低整體的融資成本，減少資金壓力。房地產(chǎn)企業(yè)本來就是一個(gè)需要大量籌資的企業(yè)，在合理利用自身企業(yè)的資產(chǎn)積累、信用度、知名度去開發(fā)相應(yīng)的籌資項(xiàng)目，穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)，合理優(yōu)化融資渠道組合方式。

六、結(jié)語

在風(fēng)雨中走過了40多年，房地產(chǎn)企業(yè)需要不斷學(xué)習(xí)及嘗試不同的融資方式。房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展尚未完善，面臨著緊縮的宏觀政策及經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)，融資困難重重，但我們對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展依然抱有期待。

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)抓住機(jī)遇，充分考慮融資成本的前提下，合理安排多元化融資，有效降低房地產(chǎn)建設(shè)資金缺乏的壓力，努力籌措資金，維護(hù)房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。

（作者單位：廣州工商學(xué)院會(huì)計(jì)系）