房地產企業并購財務風險分析及防范策略

亓飛

通過并購可以進一步實現企業管理模式的優化，實現企業產業模式調整，更利于企業的長久發展。面對激烈的市場競爭，很多房地產企業會選擇通過并購的方式來擴大經營規模，以此來增強自身的競爭優勢。并購不僅存在優勢，同時也存在巨大風險，一旦判斷失誤，將會導致企業陷入巨大的經濟困境。因此房地產企業并購前必須要有效評估存在的財務風險，并提前制定具有針對性的預防方案，做好風險規避，預防產生重大經濟損失。

近年來我國房地產行業發展迅猛，但是隨著整個市場競爭的逐漸白熱化，很多企業選擇了采取并購的方式擴大自身的規模，希望可以增強自身的競爭實力。面對不斷發生的房地產企業并購案，想要達到預期的目的，就必須要提前做好財務風險識別。房地產企業必須要加強對并購重組活動中每個環節的分析研究，提前做好充分的準備工作，對交易進行階段以及后期整合階段存在的財務風險進行科學預測與監控，確保能夠在第一時間發現企業并購中存在的潛在風險，有效掌握各種不確定性因素，并提前采取有效措施進行應對，以此來保證企業通過并購獲得更高的經濟價值。

一、房地產企業并購分析

近年來，國家不斷加大對房地產行業的宏觀調控力度，前后出臺了一系列的限購、限售、限價等相關政策，這對于房地產市場的發展將會產生一定的影響。尤其是現階段的購房者由積極態度逐漸轉換成觀望態度，這樣在一定程度上加大了房地產企業發展的難度。面對競爭激烈的房地產市場，房地產企業想要繼續保持自身的競爭優勢，就需要選擇有效的手段來增強自身的實力，而并購則是目前房地產企業尋求新經濟增長點的主要模式之一，希望通過并購重組的方式來促使企業經營發展模式的轉變，進一步拓寬企業發展領域。房地產企業通過并購，可以進一步增大自身經營規模，擴大市場份額，更游刃有余地應對國家宏觀調控政策的影響，保證自身穩定持續的發展。2020年上半年國內房地產并購交易規模近 170億美元（約1150億元人民幣），平均單筆交易規模8，400萬美元。從整體交易數量而言，與19年同期持平，維持在200筆左右.2015年以來我國房企并購交易金額和頻次呈上升趨勢，房地產企業的股權交易市場也發生了一系列的變化，企業的股權交易、資產交易等均在逐步的增加，為企業的進一步擴展轉變提供了更有利的條件，更有助于我國房地產行業的穩健發展。

二、房地產企業并購財務風險識別

（一）價值評估風險

房地產企業并購中面臨的主要財務風險是價值評估風險，企業所進行的價值評估，需要根據目標企業的特質來選擇最為合適的價值判斷方法，確保評估結果的合理性與準確性。在實際操作中存在諸多的因素均會影響到價值評估風險，例如價值評估體系不合理，收購方針對目標企業所應用的評估體系不科學，尤其是部分房地產企業在收購前期的價值評估階段存在非常強的個人主觀因素影響，管理層以個人經驗為價值評估的判斷依據，再加上所采用的評估方式過于單一，從而決定了整個價值評估階段的較大風險性。就整個行業而言，部分評估標準并不適用于房地產企業并購的價值評估，評估體系本身就存在不可避免的缺陷。另外，被并購方自身存在誠信問題，企業并購簡單來講就是錢物交易的過程，如果被并購方為追求更多利益而隱瞞財務實際情況，虛報財務數據，以此來提高自身的評估價值，就會嚴重影響到并購價值評估結果的準確性與可信性。并且，對于房地產企業來講，所涉及到的資產主要是土地與房屋，市場環境變化、政策調整以及產業周邊土地開發等因素均會對最終的價值評估結果產生干擾。

（二）融資成本風險

企業在并購活動發生時向外部金融機構籌集資金，但是因為融資成本過高導致并購被迫延遲甚至直接失敗帶來的風險便是融資成本風險。按照融資工具的類型，企業并購融資可分為債務融資、權益融資以及混合融資。鑒于房地產行業產品的特殊性，在企業并購時所需要的融資金額會更高，相對應需要承擔的融資風險也就更大。房地產企業在融資前需要精確分析自身償債能力，并且要對融資環節進行專業的預算管理，合理的來控制融資成本，才能夠更好的規避融資成本風險，為并購成功提供保障，否則必定會增大企業的經濟壓力。

（三）資金支付風險

企業并購活動中可選擇的支付方式較多，多是采用現金、股權、實物支付等方式進行交易，但是所選支付方式不同所需要承擔的風險也就不同。在所有支付方式里，現金支付最為簡單，需要辦理的手續比較少，是房地產企業并購首選的支付方式。但是因為房地產并購所涉及到的金額巨大，如果全部選擇現金支付，將會占用企業大部分的現金流量，很容易造成企業內部資金周轉不及時，這時企業對外部環境的抵抗能力就會減弱，所需要面對的經營風險也會增大。而如果選擇股權交易，雖然不會影響到企業內部的資金周轉問題，但是卻會造成企業股權稀釋，這直接關系著企業利益相關者在后期可以獲得的利益多少。房地產企業應根據自身的實際情況來選擇合適的并購資金支付方式，準確把握不同支付方式對應的風險，在明確自身財務狀況的前提下，選擇最合理的支付方式，爭取降低并購帶來的財務風險。

（四）財務整合風險

財務整合是房地產企業并購活動中重要的環節，首要條件便是完成財務目標的整合。對于企業相關利益者來講，財務整合只是一種商業行為，本質上仍然是為自身獲取經濟利益。但是從企業管理層面出發，整合后制定合適的財務目標、統一財務管理制度則直接關系著企業后期的經營發展狀態，必須要進行重點研究。財務管理制度的整合，是需要從協調企業管理文化的前提下制定統一的管理標準，結合財務狀況來適當的對集中管理與分散管理進行調整，制定更具有針對性的規章制度。可以說企業所采用的財務整合方式是否合理，直接關系著并購活動能否成功。另外，還需要注意防范財務整合效率風險，其與并購雙方后期整合效率不協調有著直接關系，如果前期企業所選整合方式不合理，或者是內部人員未有效落實，導致整合效率降低，將會對企業的正常經營產生一定影響，不可避免的會造成企業的經濟損失。

三、房地產企業并購財務風險防范

（一）并購前準備階段風險防范

1.成立專門調查小組

為保證并購可以有效執行，并購方必須要成立專門的調查小組，對并購項目進行全面科學的調查評估。可以外聘市場口碑良好且具備豐富專業經驗的評估機構，由專業評估機構來獲取以及核查各項信息，分析目標企業的行業競爭力、行業定位、市場前景以及盈利能力等。除此之外，還可以在企業內部抽調一部分的精英人員來組成并購小組。并購調查小組的主要目的是完成對目標企業財務審計的詳盡調查，有效掌握目標企業實際經營狀況，為后續的并購執行提供支持。

2.合理選擇價值評估方法

在并購準備階段合理選擇價值評估方法，是規避房地產企業并購財務風險的重要方法。目標企業的價值評估是并購活動的重要環節，需要完成對目標企業資產以及項目的準確評估，作為預測并購后企業盈利能力的重要依據。因此房地產企業必須要綜合多方要素進行全面比較，選擇最為合適的評估方法，降低甚至排除此環節存在的風險。

（二）并購執行環節風險防范

1.房地產企業并購項目的執行，需要從最初設計到出臺整個環節均滿足并購方與被并購方雙方的意愿，并在此基礎上完成并購方案的設計。專業的并購方案需要綜合考慮目標企業的資產價值、盈利能力、行業地位等條件，以及并購方的財務狀況與支付能力等，在兼顧企業股東利益的前提下，還必須要保證并購方案所有內容均符合我國相關法律法規。其中，要重點注意支付結構的選擇，其會直接影響到并購方的資本結構與資產結構，雖然現金支付優勢眾多，但是房地產企業并不能夠完全依賴于現金支付，同時還需要兼顧企業股東的利益，以及避免造成企業內部資金周轉風險。

（三）并購后整合風險防范

1.財務經營戰略整合

企業經營管理的目標之一便是財務戰略，同時這也是企業的運營方向。房地產企業在并購結束后，財務整合階段首先就需要完成戰略目標的整合，確保房地產企業與目標企業之間可以統一經營目標，并在此前提下實施日常業務活動，保證企業整體上具有較高的經營效率。

2.財務制度體系整合

對財務制度體系進行整合，需要先建立統一的財務管理制度，并確定財務管理目標，然后配套落實相關崗位以及財務管理人員。在建立財務管理制度時需要以房地產企業以及目標企業雙方的實際情況為根本，尤其是要注意對目標企業并購前的財務管理模式進行充分了解，然后在此基礎上來完成制度改革，逐步完成財務人員以及財務信息資料的轉交、承接與保存等各項流程。通過財務監管體系、財務制度以及財務人員整合，來建立一個完整統一的財務管理體系，為并購后的財務管理提供支持，有效規避該階段存在的財務風險。

3.業績考核標準整合

企業在完成并購活動后需要對內部人員進行統一管理，這是提高工作效率的重要前提，同時也可以實現對人力資源的公平公正管理。并購方根據被并購方的實際經營狀況，來制定一套新的考核制度，可對原有考核指標進行適當的調整，實現內部人力資源的優化配置。

四、結語

近年來，房地產企業并購案在不斷地增多，雖然這更利于企業綜合實力的提升，但是必須要注意并購過程中存在的各種財務風險。為有效規避各類風險，順利開展和完成并購活動，就需要從前期準備、并購執行以及并購之后不同階段采取有效手段進行管理，通過多種手段方法的實施，實現有效的財務風險管控。

（作者單位：青島和達置地有限公司）