略論城市綜合開發中的問題及對策

戚玉潔

【摘要】城市綜合開發運營既不是傳統的業務種類，也不是經由有關法規嚴格定義的業務領域，它是隨著城市開發建設的進步逐步形成和發展的，其模式和邊界還在不斷演化。隨著地方政府和市場主體對城市綜合開發運營的理解不斷深化，逐漸形成了多種模式。

【關鍵詞】城市綜合開發;問題;對策

目前普遍認為，城市綜合開發運營是以城市發展的根本理念、動力為切入點，構建發展框架，梳理和整合城市各種顯性和隱性資源，加快產業導入和人口聚集，并在此基礎上形成鮮明的城市文化、造就城市精神，實現區域可持續發展的過程。

1、城市綜合開發存在的問題及風險

一是在政府不斷收緊PPP模式政策的大背景下，傳統的PPP合作模式對使用者付費比例要求一再提高。結合財政部10號文影響，未來城市綜合開發類項目實現區域內項目自平衡的需求與日俱增，對捆綁二級開發平衡投資收益的需求放大、對投資人的產業招商能力要求日益提高，城市綜合開發應回歸本源，與土地出讓直接掛鉤，非PPP的城市綜合開發將成為主流模式。

二是與房地產及基礎設施類等可以實現標準化的投資項目不同，城市綜合開發項目周期長、收益高、風險大、業態多、管控難。實操過程中，在項目策劃、項目融資、土地出讓、產業導入、政府對接等方面均面臨較大的挑戰，無成熟模式可復制，需要不斷根據政策變化、市場環境、政府需求、區域特點進行系統謀劃、動態調整，最終才能實現投資閉合。

三是在投資立法制度不健全、以政府為主導的投資管理標準不明確，難以從法律上明晰投資各方的職責和權利。同時，政府投資管理職能不分、職責不到位，多以行政審批代替科學投資決策，對審批的方式和內容還沒有隨著投資業態的多元化而及時做出相應調整。

四是受國家政策影響，非PPP的城市綜合開發模式采用常規融資方案很難落地落實。融資難問題是城市綜合開發項目面臨的最大問題，需不斷努力，積極創新融資組合方式。

2、城市綜合開發需把控的要點

2.1遵照資本規律，加強成本管控

利用好投資項目全生命周期策劃，以收定支、以滾動開發實現項目自平衡。持續提升項目成本管理水平，嚴抓項目成本管理基礎工作，建立健全成本管理制度體系，開展動態成本管控，對項目執行情況和成本各項指標的執行數據進行定期梳理、分析，對動態成本偏離的情況及時預警，并采取必要的措施及時糾偏，有效提高項目風險防范能力。

2.2聚焦全產業鏈優勢，優化資源配置

聚焦“交通、城市、生活”三大主題，以城市綜合開發為抓手，整合規劃設計、建設施工、多渠道融資、運營管理、資本運作等綜合運作資源，以概念創意、咨詢規劃為先導，發揮“融資-投資-運營-資本運作”產業鏈競爭優勢，在傳統基建、新型基建、交通文旅休閑等領域多向發力，并積極探索地下管廊、健康養老、交通科技、生態環保、智慧城市、文創旅游、污水處理等新業務領域。同時，立足“三者定位”，明確城市發展定位，依托中國交建基礎設施全產業鏈優勢，按照“產業、交通、空間、生態、景觀”等產城融合的發展理念，創新投融資模式，加大外部資源對接合作，實現探索出一條符合中國城市實際的可持續發展模式。通過產業導入，提供“投資+建設+運營+服務”的投資產品，為城市產業、企業和消費者服務，打造系列“中交城”“中交特色小鎮”，成為一流的城市綜合服務商。

2.3創新內部市場化經營機制

城市綜合開發雖然是一種市場行為，但整合了較多城市功能和社會資源，需堅持政府主導、企業參與、市場化運作的原則。在創新內部市場化經營管理機制上，可采用中交城市綜合開發3.0產業模式，即“投資+城市綜合開發運營+產業發展服務”。優化組織架構，建立權責清晰、管控有效的項目管理模式。充分發揮結構化研討組織形式的優勢，提升團隊學習能力和領導能力，建立三種有效的團隊學習機制（共享機制、反思機制、反饋機制），全面整合團隊力量，發揮團隊協同作戰優勢。通過運用“工作分解結構（WBS）”方法，把項目按合法合規性原則進行分解，如項目前期需要完成什么任務，每個任務存在哪些難點和關鍵環節，列出任務清單，倒排時間節點，形成清晰的“項目行動計劃表”加以認真落實，確保目標任務保質保量完成。

2.4推進信息技術深度融合創新

在城市綜合開發中，要積極探索智能化城市建設，向互聯網高科技要管理要效益：一是通過物聯網，強化資源整合和產業嵌入，實現信息科技與基礎設施的嫁接和融合，進一步實現城市物聯網互聯互通;二是在城市綜合開發中注重引入“智慧城市”設計理念，特別是在軌道交通等公共交通方面，全面推進互聯網、大數據以及人工智能發展平臺的應用，豐富交通組織方式，實現城市交通體系的無縫銜接。

2.5強化項目全面風險防控管控

全面聚焦城市綜合開發項目的各個環節，克服局限思維、粗放思維、混亂思維給項目開發戰略決策帶來的不利影響。通過“頭腦風暴法”“魚骨圖分析法”透過現象看本質，深入分析投資項目潛在的風險點，梳理風險等級，并做到形勢研判早、信息聯動快、應對措施準。通過政策解讀、溝通談判、創新商業模式、建立“剎車機制”等方式，強化“底線意識”，動態把控投資節奏，多管齊下有效防控化解風險。同時，強化董事會對風險管理的把控，優化整合公司各類風險防控資源。借助互聯網等信息化手段，構建符合項目實際的，覆蓋事前審核把關、事中跟蹤評估、事后考核評價全鏈條的風險管控機制。此外，積極探尋大數據、云計算、人工智能等先進技術對有效解決風險管理工作的難點問題和瓶頸環節的新途徑、新舉措，不斷提高風險管理能力和實際效果。

結語：

總之，隨著我國城鎮化進程的不斷加速以及人們對美好生活質量的不竭追求，城市綜合開發對城市建設的引領效應和拉動區域經濟的促進作用日趨顯著。建設具有地域特色的智能化城市已成為未來城市發展的主導方向和投資熱點。作為投資人應緊跟城市升級發展、消費服務需求換擋的趨勢，把握市場發展規律，有效結構化研討的運用，不斷創新綜合開發模式和管理模式，補齊做強全產業鏈條，加大對投資風險的分析把控，以央企的責任擔當助力地方區域經濟發展，力爭實現項目創新發展、提質增效，取得經濟效益、社會效益的雙豐收。

參考文獻：

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