物業(yè)服務有瑕疵， 物業(yè)費可酌減不能免

李某以其房屋樓頂漏水、室內(nèi)門窗變形影響通風以及電梯隔音不好等為由，請求物業(yè)公司進行處理。物業(yè)公司對此回復，公司暫時缺乏維修基金，一個月后才對房屋樓頂及電梯進行維修處理，而室內(nèi)門窗問題不屬于物業(yè)公司管理范圍拒絕處理。于是，李某拒絕向物業(yè)公司繳納物業(yè)服務費，被物業(yè)公司訴至法院。

最終法院判決李某向物業(yè)公司支付物業(yè)服務費，但考慮到物業(yè)公司服務上存在瑕疵，酌情減免物業(yè)服務費500元。

業(yè)主拒絕繳納物業(yè)費的前提是物業(yè)公司違反了物業(yè)服務合同的約定。法院應謹慎審查雙方的合同履行情況，物業(yè)服務的一般瑕疵，不應視為物業(yè)公司違反了合同約定。只要物業(yè)公司提供的服務能夠維持小區(qū)各項功能的正常運行，業(yè)主都應該繳納物業(yè)費用。物業(yè)服務存在瑕疵并不能免除業(yè)主的全部物業(yè)費用，只能酌情減免。

本案中，房屋存在質(zhì)量問題時，如果房屋在國家規(guī)定建設工程的保修期和保修范圍內(nèi)，由開發(fā)商承擔維修義務;在房屋質(zhì)保期屆滿后，室內(nèi)門窗等房屋專有部分由業(yè)主承擔維修義務，房屋公共設施設備可由物業(yè)服務公司動用小區(qū)的公共維修基金承擔維修義務。針對業(yè)主室內(nèi)門窗等專有部分質(zhì)量出現(xiàn)問題，物業(yè)服務公司應負有協(xié)調(diào)和緊急處理之責任。但糾紛本身是業(yè)主與開發(fā)商之間的商品房買賣合同糾紛，業(yè)主可依法向開發(fā)商主張損失，不能以專用部分房屋質(zhì)量問題拒繳物業(yè)服務費。……