房地產開發企業會計核算中存在的問題及對策

胥 雯

（湖北清能投資發展集團有限公司，湖北 武漢 430000）

結合當前情況來看，我國房地產開發企業面臨的市場競爭壓力不斷加大，而企業經營發展中受到市場環境、經濟政策等因素影響，風險發生幾率隨之升高。為了增強房地產開發企業風險抵御能力，發揮企業競爭優勢，房地產開發企業應該做好內控管理工作，對現有經營管理模式進行改革優化，以促進整體經營管理水平的提升。會計核算作為房地產開發企業財務管理活動中的重要內容之一，通過精準的核算，能夠對企業經營發展狀況有充分了解，為企業制定發展決策提供數據參考。但是在實際會計核算中，受到會計科目設置不合理、收入確認復雜等因素影響，導致會計核算問題頻繁出現，嚴重影響到工作效果。因此，房地產開發企業應該根據實際情況采取有效的處理對策，以提高房地產開發企業會計核算水平。

一、房地產企業會計核算存在的常見問題

1.收入確認的復雜性

在房地產產品銷售過程中，采取的銷售模式有兩種，一種是自行開發并銷售，另一種是事先與買方簽署采購合同，根據合同要求進行房地產項目開發建設。對于后者來說，新會計準則對于建造合同的收入確認已經并入新收入準則。而針對房地產企業而言，因為其開發周期比較長，投入成本多，其產品具有較高的價值，在這種情況下，為了盡快回籠資金，房地產商品在銷售過程中，一般會采取預售或者分期收款銷售等模式。房地產產品銷售的前提要素在于獲得預售許可證及銷售許可證，在此基礎上，經歷簽署預售合同并預收房款、簽訂正式銷售合同、工程驗收并交付等多個環節。所以，房地產收入確認和其他生產項目比較，存在明顯的特殊性。在新會計準則中，《企業會計準則第14號—收入》取代原有《企業會計準則第15號—建造合同》和《企業會計準則第18號—收入》等相關內容，讓收入確認模式更加統一。并且，在原有收入確認準則中，轉變根據控制權轉移的時間段或者時間點來對收入確認的方式，這對房地產企業開發的商品房、現房銷售、期房銷售提出新的要求，讓產品收入確認更加復雜，給代建商品房收入確認及出租商品房收入確認帶來一定影響。

2.成本歸集及分攤不合理

根據財會【2013】117號文要求，房地產開發企業在實際開發建設中產生的各種費用，由某一成本核算對象直接負擔的，應當直接計入該成本核算對象中。如果是由幾個成本核算對象一同負擔，需要根據占地面積比例、預算成本造價、建筑面積比例等情況科學分配，并計入相應成本核算對象中。根據國稅發【2009】31號文得知，只明確了土地成本、公共配套成本、借款費用可以進行統一分攤，但對于其他成本項目，則具體采取怎樣的分配方法，缺少明確性。加之房地產開發企業一般存在幾個項目一起滾動開發，在這種情況下，使得成本分攤更加復雜。部分房地產開發企業各自為政。比如，為了實現自身利益最大化，則采用對當期成本最小的方式分攤；為了減少企業自身稅負，而采取當期成本最大的方式分攤。對于在完工成本對象和未完工成本對象分攤中，如會所、大型公共景觀等缺少明確要求，導致成本分攤比較困難，影響成本分攤效果。

3.房地產商品成本和售價不配比

首先，房地產開發企業在項目開發建設周期上比較長，開發項目從土地獲取到開發確認完成，短則需要1至2年，長則高達5年左右。在這種情況下，導致房地產開發企業投入產出比例不均。在項目建設開發過程中，投放的資金數量比較多，并且大量費用進入到當期科目中。因為部分工程項目尚未完工，即便開發產品已經銷售完畢，其預收款項也不能確認為收入，導致該現象出現的原因就是匹配原則應用不合理。其次，房地產開發產品成本載體是整個建筑工程，而銷售則是根據樓層或者戶型，在這種情況下，使得單個樓層或戶型銷售價格與其成本不相符。比如，同一結構房屋，低層建筑施工成本要遠遠小于高層建筑施工成本，但是在銷售過程中，房地產開發企業會根據不同的業態制定不同的銷售價格，如果銷售的是洋房，那么低層售價大于高層售價；如果銷售的是高樓，那么低層售價由于采光等原因售價可能遠低于中高樓層，再加上受到朝向等因素影響，銷售價格差異也比較大。一般情況下，房地產開發企業成本結轉方式則是根據當期竣工以后的核算對象總成本除以總開發建設面積，得出每平方米建筑面積成本之后，乘以銷售面積得出本期銷售成本。這種分攤計算方法，缺少對房屋樓層朝向等因素影響，導致經營結果不夠真實。

4.收益評價指標不能有效反映業績

對于房地產開發企業投放產出周期來說，具有一定的特殊性質，具體展現在會計報表中業績波動比較大。比如，在項目建設過程中整體業績不理想，驗收售出以后，大量預收款確認為收入，在此過程中，如果僅存在一個會計周期還好，但是一個項目通常會產生4個左右的會計周期，因此不可使用一般企業業績評價指標，如凈利潤指標則無法真實展現出企業經營狀況，特別是針對上市企業，將會誤導投資者。一個經營狀況良好的房地產開發企業，其凈利潤可能是負數，但是大部分在建工程其預售情況比較良好，現金流狀況強。因此，評價一個房地產企業業績，不可過于強調利潤指標，而是通過本質，查看其信譽情況、資產質量、現金流情況等。

二、房地產開發企業會計核算的優化對策

1.合理進行收入確認

在房地產產品銷售過程中，需要滿足兩個標準，一個是法律標準，另一個是專業標準。對于法律標準來說，就是指結合我國相關法律要求，房地產銷售需要滿足的標準。例如，采取出讓方式獲得的土地使用權，未按照出讓合同要求支付土地使用權出讓金，未獲得土地使用權證書，或者沒有根據出讓合同要求進行投資開發，如果存在產權爭議，未按照法律要求登記獲取權屬證書的房地產項目，不得轉讓出售。如果不滿足上述要求，即便房地產項目已經開發完畢，甚至獲得相應的經濟效益，并轉移相應風險，也不可作為收入進行確認。對于專業標準來說，就是指會計準則、會計制度中明確要求房地產商品銷售收入確認標準。房地產開發企業在收入確認過程中，應對新收入準則相關要求具體分析，明確區分“履行時間段”和“履行時間點”。并且，對商品房期房銷售收入核算過程，應思考在履約環節中，企業為客戶所提供的商品的確具有不可取代的效果，并且客戶通過商品價格上漲獲取一定經濟效益，這時應按照履約進度確認收入。

2.強化成本分配方面的優化

根據財會【2013】117號文相關要求，成本分攤方法有三種：一個是占地面積法，二是建筑面積法，三是預算造價法。對于房地產成本項目來說，可以采取不同方式進行成本分攤。例如，土地成本，可以采取占地面積法。如果是分期開發項目，則應該根據本期所有成本對象占地面積占開發用地面積比例進行分配，之后根據某個成本對象占地面積占期內所有成本對象占地面積比例進行分配。占地面積可以有效處理不同容積率土地成本分配問題。如果是前期工程費用、基礎設施費用及建筑安裝費用等，可以結合每個合同中性質進行分攤，如果能夠明確成本對象的項目，可以直接納入該成本對象，如果包含多個成本項目，則需要采取建筑面積法在多個成本對象中分攤。

3.引入計劃銷售價格理念，使銷售收入和成本實現配比

在新收入準則下，房地產開發企業應對合同內容進行規范管理，保證合同滿足相關要求，能夠被參與方所接受，并且應對合同內容有充分了解，嚴格按照銷售收入和實際成本科學劃分，適當引入計劃銷售價格理念，完成會計核算工作。在會計核算中，為了保證核算結果，應把計劃銷售價格理念融入其中，有效處理銷售成本結轉錯位問題。也就是開發房地產項目在滿足銷售要求時，企業結合成本、市場、樓層、朝向等因素設定計劃銷售價格，將其當作成本分配標準。這種方式比較適合應用在大規模的房地產開發企業中，優勢在于減少工作量，不足在于受房價影響會產生一定誤差，且無法提供準確的成本資料。

4.擴大信息披露，全面反映企業業績

首先，增加土地儲備量信息。房地產開發企業成本中土地成本比例通常占比較大，根據土地儲備和土地儲備成本情況，在某種程度上可能會影響企業發展。對于擁有大量優質低價土地儲備的企業而言，土地成本低自身隱藏諸多利潤，在土地出讓市場向招標拍賣過渡時，相當于其他企業具有明顯優勢，可以在今后幾年中實現穩定增長，具有一定投資價值。其次，做好現金流量信息披露工作。要求房地產開發企業在財務報表中附注項目現金流量信息，也就是以企業開發的項目為單位，披露其在開發建設中產生的現金流量，如銷售房地產獲取的現金、購買工程物質等，提高現金流量信息的使用價值。

三、結語

會計核算作為各個企業財務管理活動中重要內容之一，是實現房地產開發企業穩定發展的重要保證。結合行業相關準則及規范要求，房地產開發企業在開展會計核算工作時，應該根據企業實際情況，采取適宜的核算方法，做好房地產項目收入確認工作，根據企業特點對會計核算方式進行改造優化，在實際工作中摸索經驗，找出滿足房地產開發企業發展要求的核算體系，以提高企業的會計核算水平。