房地產企業內部控制存在的問題及對策探討

熊 晶

（武漢市黃浦科技園黃浦科技發展有限公司，湖北 武漢 430013）

房地產行業在我國國民經濟體系中占有舉足輕重的地位，但房地產行業競爭激烈，因此，房地產企業必須規范內部管理制度，加強內部管理，降低企業成本，提升企業競爭實力。根據現階段我國房地產企業在內部控制過程中出現的一系列問題，筆者認為應從內部環境、風險評估、控制活動、信息溝通、內部監督等方面入手，建設、完善企業內部制度，規范企業運營，節約企業資源，實現降本增效，促進房地產企業的穩步持續發展。

一、房地產企業的業務特點及內部控制的必要性

1.房地產企業的業務特點

（1）資金需求量大，開發建設周期長

房地產企業屬于資金密集型企業，對資金需求量大。首先，土地摘牌價格不斷攀高。其次，開發過程中，規劃設計、建筑安裝、園林設計、配套設施等成本費用繁多，材料價格不斷上漲。因此，企業對資金需求長期保持較高水平。房地產企業從投資評估到規劃設計、工程建設、營銷策劃、物業管理，項目的開發環節較多，一個項目往往開發期間長達幾年，期間各種可變因素較多。

（2）開發經營業務的復雜性

經營業務內容復雜，房地產企業經營業務包括規劃設計、建筑安裝、公共配套、營銷策劃等一系列業務。經濟往來對象多，房地產企業開發環節較多，每個環節都涉及較多往來單位，過程中涉及往來單位較多。

（3）經營高風險

房地產企業開發產品單位價值高，建設周期及投資回收期長，負債經營程度高、開發過程面臨的不確定因素較多，一旦決策失誤，銷售不佳，將會導致企業資金周轉困難，使企業陷入困境。

2.房地產企業內部控制的必要性

隨著市場經濟體制的日臻完善，以及近幾年我國限購、限價、提高貸款利率等一系列房地產行業調控政策的不斷出臺，使房地產行業發展趨勢更為嚴峻，行業競爭愈演愈烈。房地產企業想要能得到長足的發展，必須從加強內部控制入手，建立合理的自我審查、制約、調整機制，提升企業內部管理水平，防范企業內部滋生營私舞弊的現象，向內部控制與管理要質量、要效益，從而提升房地產企業競爭實力，增強企業風險防范能力。

二、房地產企業內部控制現狀及存在的問題

1.內部控制體系不健全

近些年，房地產行業發展迅速，許多房地產企業逐步實現規模化經營，但在企業發展的同時，內部控制體系已嚴重脫離了企業發展的實際情況。由于企業對內部控制機制缺乏足夠的重視，內部控制體系建設存在不足，未能從組織形式、企業層面控制、業務層面控制著手，并結合企業自身情況制定適合企業發展的內部控制體系。在經營過程中出現治理結構形同虛設、合同糾紛處理不當、安全生產措施落實不到位、資金活動管控不嚴等一系列問題，不僅制約了企業發展，還可能大大增加企業的經營管理風險。

2.內部控制監督機制缺失，執行力度不夠

監督機制是內部控制體系中不可或缺的一部分，是內部控制得到有效實施的有力保障。一些房地產企業雖然實施了內部控制程序，但內部監督還是比較缺失，內部控制操作流程存在問題。現階段一些房地產企業內部審計部門缺乏應有的獨立性和權威性，致使實際工作中內部監督工作很難發揮實際作用。由于企業內部控制操作流程存在問題，內部監督管理執行力度仍有待加強，控制執行與業績評價體系脫節，對內部控制方案的落實缺乏監督。

3.內部控制活動落實不到位

內部控制活動包括經營過程中的各項活動，例如：組織架構控制、發展戰略控制、人力資源控制、資金活動控制、資產管理控制等一系列控制活動。由于近些年房地產行業的迅速發展，導致內部控制活動已不能適應企業現階段的實際情況，存在許多控制活動流于形式、停留在表面，甚至沒有可操作性。

4.對風險的識別及應對有待加強

現階段房地產行業競爭日趨激烈，企業想要在競爭環境中取得更大的經營效益，必須重視風險的識別及應對工作。如今，許多房地產企業將工作重點放在了企業項目的擴張上，企業經營層對風險管理工作沒有足夠重視，風險意識不強，造成企業風險管理薄弱，主要體現為盲目追求發展速度、缺乏風險預警和規避手段等。

三、加強房地產企業內部控制的對策

1.健全房地產企業內部控制體系

建立和實施一套統一、高質量的企業內部控制體系，有助于提升房地產企業內部管理水平和風險防范能力，增強房地產企業競爭實力。內部控制是企業經營管理的一部分，應與經營管理過程有機結合在一起，它需要企業董事會、監事會、經理層、內部審計部門及內部各職能部門共同參與并承擔相應的職責。

房地產企業內部控制體系建設應遵循內部控制原則，從企業戰略和經營目標出發，結合企業自身經營情況，認真梳理企業業務流程，及時識別、科學分析經營活動中相關的風險，結合風險應對策略，綜合運用不相容職務分離、授權審批控制、會計系統控制、財產保護控制、預算控制等一系列控制措施，對各項業務和事項進行有效控制，以達到企業提高經營效率，實現發展戰略的目的。但是，企業的內部控制也不是一成不變的，它應當隨著企業經營范圍、經營規模、行業狀況等情況的變化加以調整，它要求企業的內部控制體系具有一定的前瞻性。

(2)使用第三方軟件，如西安交通大學圖書館采用了Radius Manager、Free Radius、My SQL等軟件構建系統。

2.完善內部監督機制

（1）建立獨立完善的內部監督體系

首先，應建立獨立的、具有監督權威的內部審計機構，增強內部審計機構的功能，充分發揮監督管理作用。其次，企業要建立日常監督和專項監督相結合的監督機制，形成書面的內部控制報告，在報告中揭示企業內部控制缺陷，對企業內部控制制度的有效性進行評價及監督，以不斷完善內部審計監督職責。最后，加強內部審計人員的培訓，提高人員業務素質，以保證在審計工作中準確地發現問題。

（2）充分運用信息系統，提高內控效率

在大數據時代信息技術被廣泛應用，信息系統控制在房地產企業的內控體系建設中成為一個關鍵要素。企業應建立一套與整體戰略相一致，適合自身發展的信息系統內部控制機制，全面提升綜合平臺數據信息，提高企業內控效率。

（3）提升員工內部控制意識

房地產企業應通過專題會、項目例會等形式加強內部控制企業文化的宣傳，讓企業員工認識內部控制的重要性，建立與內部控制體系相適合的績效考核制度，激發員工內部控制的自主性和積極性，推進內部控制落實執行。

（4）內部控制監督和審計相結合

3.提高房地產企業內部控制活動的有效性

控制活動是企業采用相應的控制措施，將風險控制在可承受范圍內，是內部控制的具體方式。企業應當重視控制活動在運行過程中的有效性，保證內部控制管理得以實現。房地產企業應結合企業自身情況及所處市場環境，因地制宜地制定有效且符合實際的控制措施，并根據風險應對策略對企業活動實施控制。所謂因地制宜，是指企業在梳理業務流程過程中，分析各項業務面臨的主要風險，找出各環節關鍵控制點并針對性地制定控制措施。在實踐工作中，一些內部控制手段會因為資源限制從而無法實施，這時候企業應采取替代性的控制措施來達到內部控制的目的。

企業除常見的控制措施外，還需要建立重大的風險預警機制和突發事件應急處理機制，設定企業的風險預警標準，明確責任人，規范處理程序，在遇到重大風險或突發事件時能立即反應，采取應急措施，確保突發事件得到妥善處理。

房地產企業內控管理人員是內部控制活動能否有效實施的關鍵因素，內部控制管理人員的專業技能和綜合素質都會影響內部控制的實施。因此，企業內控管理人員應加強法律法規學習，提高專業技能、綜合素質和內控管理意識，為提高企業內部控制活動有效性提供保障。

4.建立健全風險評估和防范機制

房地產企業風險管理的目標是通過識別和分析企業面對的不確定性，在發生影響企業的潛在事件后，把不利因素控制在企業可承受范圍內，幫助企業順利實現發展目標。對于房地產企業而言，企業管理者因根據項目可行性研究報告科學、合理地對項目進行取舍。在項目籌建的資金籌集、設計方案、建設施工、銷售經營等各方面都應充分考慮風險因素。企業需成立專門的風險評估部門或定期聘請相關專業的風險評估人員對企業或項目本身進行多維度的風險評估，幫助企業減少經營意外和損失，抓住發展機會。

房地產企業根據自身企業情況，制定風險防御機制。考慮應對方案，對于不同的風險應對方案均要考慮各自的固有風險和剩余風險，選擇將剩余風險控制在自身可承受度以內。