物業企業資金管理存在的問題及措施建議

黃 卉

（華潤置地（北京）物業管理有限責任公司無錫分公司，江蘇 無錫 214000）

物業行業屬于新型快速發展行業，已經形成公司化運作、品牌化管理，成為房產消費的重要組成部分。面對良好的市場前景，中高端物業更側重于物業管理服務的開發和創新，提供多元化物業服務，提供互聯網合作模式，并通過并購和聯營擴大管理規模，資本已經成為促進行業提整合、創新發展的重要驅動力。充足營運資金是企業正常運轉的基本保證，是企業長遠發展的必要前提。

一、物業企業資金管理的重要性

物業企業的資金管理是指資金運作的管理，包括投資活動，籌資活動，資金日常運營。物業公司的資金管理是財務管理的重點，加強資金管理對保障公司持續發展，提升核心競爭力，提高經營決策準確性，防范財務風險具有積極作用。

1.保障公司持續發展

公司的各項經營活動都會產生資金流入和流出。通過資金管理，可實現資金平衡，防范支付風險，保障良好的償付能力，保障公司持續發展。

2.提升核心競爭力

運營資金充足，反映企業經營情況良好，盈利能力強。通過資金管理，幫助企業增加風險抵御能力，使企業取得更多利益回報，形成良性循環。

3.提高經營決策準確性

利潤表是權責發生制，現金流是收付實現制，體現可支配資金。通過加強資金管理，進行成本控制，可以更加準確地制定經營決策。

4.防范財務風險

加強資金管理，不斷降低企業財務風險，促使業務部門按照財務部制定的資金核算流程處理經濟業務，保證資金的安全、高效使用，避免個別工作人員侵占企業資金，同時警示非法行為，降低工作人員違法的幾率。

二、物業企業資金管理存在的問題

1.住宅物業經營利潤低，資金周轉率不高

第一，住宅物業經營利潤低。住宅物業承包方式多為包干制，因部分地區存在政府限價及空置房減免政策，導致項目經營虧損或毛利率偏低。

第二，應收賬款賬齡長，欠費金額大。物業經營內容為公共部位物業服務，服務對象為全體業主，物業費收繳率低的主要原因為業主法律意識淡薄、房屋投資轉讓、房屋質量問題、物業服務質量、鄰里糾紛、公共配套等等。另外，物業費能否及時收繳很大程度上取決于業主的交費習慣，多數業主選擇年底交費，而不太愿意接受預交，給物業企業帶來資金負擔。

第三，各種代墊款項不能及時收回。例如，物業公司代收代付公共能源費；因當地政策限制，已售房業主水電表不能及時過戶，物業通過原始的人工抄表方式分攤結算水電費；由于申請大修資金簽字手續復雜，程序較慢，物業公司對涉及重大安全的維修進行墊資支付，增加物業公司的資金占用，且有無法收回的資金風險。

第四，主要成本具有及時支付要求。物業公司為勞動密集型企業，人工費及能源費為主要成本，其中人工費占比50%以上，且呈自然上升趨勢。公共能源費占比10%以上，二者均為固定成本，需要及時支付。

2.管理層對資金管理重視程度不足

管理層未能充分了解資金管理對公司運營的作用，特別是中小規模物業企業的管理層，對資金管理重視度不足。一方面，思想上不重視，認為資金管理只是財務一個部門的事，或是財務人員的事，并沒有從整個公司層面重視；另一方面，管理層以個人意志為前提，資金收付隨意性較大，無計劃性和預見性。

3.資金管理制度不完善，資金預算管理不規范

為了確保企業資金安全、高效使用，企業應在內部建立起完善的預算管理體系。強化資金預算管理可以幫助企業合理地規劃企業資金的走向，發掘企業降低經營成本的途徑，為企業擴大再生產提供資金保障。同時，要對每個階段資金收入與資金支出的數額進行比較，分析影響資金浮動的因素，并對下一階段資金的收入與支出情況進行預測。雖然企業將每年制定的經營計劃全面滲透于資金預算板塊中，但忽視了資金預算方案的有效執行，最終影響了資金預算管理作用的發揮。

4.固定資產價值不高，籌資能力不足

物業公司由于投資資本金較少，也沒有價值較高的固定資產，一旦發生資金緊張，對外融資難度較大且融資費用較高。目前，我國現有物業公司多為中小規模企業，資金來源途徑狹窄，使用資金有限，加上業務規模小，向銀行貸款融資也存在阻礙，物業公司難以獲得信用擔保，向銀行貸款困難。

5.投資渠道有限，投資水平不高

因物業公司規模限制，多數中小物業公司存在投資業務短板，投資渠道有限，沒有專業的投資隊伍，沒有專業的市場調研，投資科學度低，導致投資方向錯誤，不但不能獲得預期的投資回報，更有甚者長期虧損，資金占用大，影響整個公司現金流。

三、加強物業企業資金管理的措施和建議

1.建立和完善資金管理制度

資金管理制度是財務管理的核心內容，只有建立和完善資金管理制度，才能滿足企業生產經營過程中對資金的需求，保證資金安全完整和高效運行，提高資金的使用效益。物業企業可根據《財務管理規定》與《現金管理工作指引》制訂《資金管理規定》，明確部門職責，并對庫存現金管理、備用金管理、單位結算卡管理、銀行賬戶及第三方結算工具管理、銀行付款及支付安全管理、資金集中支付管理、專項資金管理、盈余資金理財管理、現金預算管理等方面進行規范。建立和完善資金管理制度，在于防范現金管理風險，進一步提高資金使用效率。

2.強化資金預算和執行控制

加強資金預算管理，公司財務部按年按月編制資金預算，各項目、各部門按月編制資金計劃，以收定支，量入為出。財務部應根據資金計劃，全面統籌和合理使用資金，認真履行付款職責，減少無計劃付款，控制緊急支付金額和頻次。同時，對各項目、各部門的資金計劃執行情況進行業績評價，通過績效指標考核各項目資金預算偏差率，將公司整體資金偏差率控制在5%～10%的區間。

3.加強資金內部控制和內部監督

物業企業資金內部控制主要體現在現金管理，銀行賬戶及支付安全管理，財務印鑒管理，借款管理等方面。通過制度、流程、不相容崗位進行規范和控制，減少工作人員貪污舞弊、侵占公司財產現象發生，防范財務風險。在現金管理方面，推廣無現金收費模式，嚴禁員工用個人賬戶收費，嚴禁挪用公款，規定庫存現金限額，現金按日盤點；在銀行賬戶及支付安全管理方面，嚴格執行銀行賬戶管理制度（銀行開戶、變更、注銷審批），堅持銀行日記賬及銀行余額核對，銀行分級授權與手簽支付功能，在支付方面采用支付通道，實行分級授權審批制度，“三重一大”事項實行集體聯簽制度；在印鑒管理方面，按崗位不相容職責分人保管財務印鑒，使用印鑒須進行用章審批和登記；在備用金管理方面，嚴格規定臨時借款和周轉備用金的用途、借款時間和借款金額，不得拆分借款回避審批，不得套用借款用作個人用途。

4.加強運營資金管理，提升企業經營能力

（1）提高經營收入

物業經營應適當調整包干制和酬金制比例，爭取物業費市場定價。提高物業費收繳率，及時與開發公司結算未售房物業費和案場費。依托社區資源，積極開展多種經營業務。物業企業應積極開發新市場，發展城市物業合作模式，擴大業務外包，通過充分的市場調研、項目測算，接盤優質項目，獲取較高的經營利潤。

（2）加強成本控制

通過行業對標，優化配置崗位，提高人均效能。做好公共能源管理，準確計量水電能耗，杜絕跑冒滴漏，在滿足基本設備運行的前提下，做好節能措施，降低公區能耗。規范招采管理，通過三方比價嚴格控制采購成本。加強物資管理，合理控制庫存，按需采購，減少庫存積壓。

（3）提高資金周轉率

制訂物業費催收制度，通過績效考核提高收繳率和清欠率，提高物業費預交率。加強各種代墊款項催收。安排專人跟進大修資金使用和結算。通過合同審批，控制采購付款方式和付款期限，增加履約保證金和質保金，對工程合同嚴格按工程驗收結果支付進度款，減少預付款等。

5.合理規劃，提高投資收益

在物業經營盈利能力良好的前提下，結合物業公司中長期資金規劃，與合作銀行簽訂協定存款協議或進行國債投資，提高閑置資金收益。公司理財應以保證資金安全為首要前提，以保本類或銀行出具保本承諾函的理財產品為主。此外，由于非業主增值服務收益在經營業務板塊中提升明顯，物業公司可通過投資關聯公司的房地產獲得高額收益，或通過并購、收購中小物業公司，實現快速擴張，形成規模效應。

6.資金集中管理，擴大融資能力

物業企業應保證充足的資金儲備，在確保企業正常運營的前提下進行企業拆借或股東融資。同時，物業企業應不斷提升經營規模和經營能力，提高企業信用，與銀行保持良好的合作關系，爭取銀行貸款。集團連鎖物業公司可利用資金池系統對各分公司資金進行歸集和分配，滿足內部融資需求，同時降低融資費率。此外，集團連鎖物業企業在良好的運營支持的前提下，統一籌劃IPO上市，通過資金杠桿作用，取得更高的經營收益，實現企業長遠發展目標。