探析民營房地產企業財務管理現狀與發展

余其東

（四川新希望房地產開發有限公司，四川 成都 610000）

以往的財會工作以核算為主，側重關注資金流向及利潤分配，實踐證明企業資金安全穩定可助其競爭發展，相反則會阻礙其與時俱進。因為資金流通與企業戰略決策、業務活動、籌融資能力等因素有關，復雜性可見一斑，所以要利用財會手段進行定量分析，使抽象的管理活動更為直觀，在此基礎上為企業發展提出寶貴建議。然而，有些民營房地產企業在財務管理的過程中卻存在體系性差、理念欠佳、方法單一、原則模糊、制度缺位的問題，影響該企業的財務管理成效。基于此，為助推民營房地產企業穩健發展研究財務管理現狀與發展方略顯得尤為重要。

一、民營房地產企業財務管理的必要性

1.利于防范民營房地產企業發展的風險

民營房地產企業在經營過程中要面對的風險較多，如籌融資風險、競爭風險、項目開發風險、成本風險、政策風險等，只有將風險誘發幾率控制到最低才能營造穩定的經營氛圍，否則民營房地產企業將有退出市場、被吞并等可能性。為使風險防范更為高效民營房地產企業需注重財務管理，因為財務管理工作主要依靠各類財會資料展開，所以能從資金儲備、利潤分配、成本費用等角度著眼分析風險，對風險的判斷更加直觀，使民營房地產企業可在管理中“直擊要害”，關注風險最可能出現的環節、項目、領域并聚合管理資源，達到有針對性地防范發展風險的目的。

2.利于獲取全面、準確、客觀的財會資料

財會資料是一面鏡子，映照民營房地產企業發展的實況，只有財會資料不經粉飾，才能讓民營房地產企業更加客觀地審視自己，為其經營決策給予支持，以免其發展計劃脫離實際。財務管理幾乎覆蓋民營房地產企業運營各個領域，通過績效管理、稅務管理、預算管理、成本等管理指引企業發展并獲取財會資料。新時代的民營房地產企業用一體化的財務管理機制代替分散于各部門的財會組織，增強財會資料的集中性，同時與部門利益分割的管理機制利于保障財會資料真實、客觀、全面，在此基礎上從全局出發給出管理意見，使財務管理不受部門局限，保障財務管理意見的實施有據可依，繼而提升民營房地產企業的管理水平。

3.利于企業打造嚴密且有秩序性的運營體系

內部控制屬于財務管理一項工具，它打破了民營房地產企業各部門獨立的運營局面，強調部門互相制衡、協作、監督的重要性，發揮組織內部自我調節的作用，使民營房地產企業管理具有一體化的特點，這利于企業決策的高效執行。除內部控制外，財務管理還能通過全面預算為民營房地產企業資金配置提供寶貴建議，確保資金可通過預算合理安排，在控制預算的過程中避免資金鏈斷裂，同時以控制預算為出發點加強部門協作與監督，疏通資金配置渠道，確保支出均在“刀刃上”，關注部門開支與企業資金安全的關系，在此基礎上打造有秩序且嚴密的運營體系，繼而凸顯民營房地產企業財務管理的價值。

二、民營房地產企業財務管理的問題

1.體系性差

通過對民營房地產企業財務管理經驗加以分析可知，部分企業更加看重前期布局，認為在管理活動中只需按部就班地推行既定戰略即可，這雖能保障財務管理有權威性及計劃性，但卻使之喪失了靈動性，很難解決民營房地產企業運營中的突發問題，無法關注民營房地產企業風險的動態，財務管理功能作用隨之弱化。

2.理念欠佳

財務管理從思想層面上講是一次突破，將財會工作轉化為管理動能，使核算、融資等財務活動不再獨立于企業經營體系，財務工作者在管理過程中擁有話語權，能利用財會資料擺事實、講道理，企業能明白自己的處境，冷靜分析風險與阻力，使之管理更加高效。當前民營房地產企業存在財務管理理念欠佳的問題，過于依賴財會數據，未能從思想上作出調整，這有礙財務管理工作的可持續發展。

3.方法單一

通過對部分企業的財務管理實況進行分析可知，記賬型財務、核算型財務占據主流，為的是保障業務資料完整、如實記錄、反映結果，雖然在管理中使用了財務軟件，但財務管理方法仍然較為單一，就算不用信息技術依然可以得到管理結論，財務信息化流于表面，對財務管理的影響不夠深入，很難助推財務管理發展。基于此，民營房地產企業要改進財務管理方法，尤其要充分利用數字技術，推動財務管理實現智慧化的服務目標，為解決更加復雜的管理難題奠定基礎。

4.原則模糊

為使民營房地產企業財務管理更加高效要推行配套原則，為的是化解矛盾、約束行為、明確方向，對財務管理的能力、價值、權限等方面作出要求，使財務管理可提升核心能力。然而，受民營房地產企業財務管理理念陳舊等因素影響，存在財務管理原則模糊的問題，這就無法增強財務管理的規范性，很容易在財務管理活動中出現“技術動作變形”的現象，財務管理不及預期，影響民營房地產企業管理成效。

5.制度缺位

制度是財務管理目標的外化，推行制度可助力相關目標的實現，當前民營房地產企業存在制度缺位的問題，造成該問題的原因主要有兩個：一是制度跟不上財務管理發展的腳步而變的滯后，與現行管理舉措不配套；二是制度過于僵化，著重強調權威性卻喪失了彈性，無法充分發揮財務管理優勢，降低民營房地產企業財務管理有效性。

三、民營房地產企業財務管理的措施

1.優化財務管理體系

第一，在民營房地產企業開展財務管理活動的前期要注重頂層設計，統攬企業全局，明確管理目標，將財務管理視為企業戰略的一部分，與企業項目開發、部門設立、市場競爭聯系起來，確保財務管理能發現風險、提出建議、調配資源，滿足民營房地產企業運營需求，以免財務管理背離實際且喪失服務意義。這就需要在開展財務管理活動前企業對經營情況較為了解，明確管理壓力之所在，以解決經營問題為突破口組織展開財務管理工作，確保財務管理工作事半功倍。第二，在民營房地產企業展開財務管理活動的過程中注重監管，側重突出全面預算的價值及功效，在搜集財會資料的基礎上預測、分析、判斷，關注投資、立項、合作等各個環節，提升籌資管理、投資管理、業務管理水平，加之營業預算、費用預算、短期等預算，使財務管理能更加關注民營房地產企業發展實況，在此基礎上調整管理計劃，有效解決突發問題，繼而助力民營房地產企業穩定運營。第三，在民營房地產企業完成財務管理任務后注重自省反思，積累經驗并關注管理短板，剖析管理缺陷的成因，如計劃欠佳、預算低效等，為財務管理體系進一步調適提供依據，使財務管理對策可始終與民營房地產企業經營實況相契合，繼而提升民營房地產企業的財務管理水平。

2.改進財務管理理念

第一，推行財務人性化管理理念。注重發揮民營房地產企業各崗位工作人員的作用，摒棄“從上至下”強壓式的管理理念，調動人們節約預算、控制成本、防范風險、內部控制的自覺性，為財務管理工作全面展開奠定基礎。經驗表明，財務管理計劃再科學并無工作人員推行與遵循亦不能起效，只會使財務管理浮于表面，很難融入企業經營機制。為了避免出現上述現象民營房地產企業要注重以人為本，將各崗位責權與財務管理關聯在一起，繼而在企業管理各個領域滲透財務管理。第二，推行財務精細化管理理念。將“細”視為民營房地產企業展開財務管理工作的起點，保障管理活動細致入微，可滲入每項業務、每個崗位、各個領域，在管理行動中抓落實，保障財務管理觸底，依托“大財務”戰略優化財務結構、加強資金流轉、全面追蹤評估，充分運用管理工具，規范基礎管理行為，以免財務管理出現“忘、錯、漏”現象。第三，推行財務一體化管理理念。側重發揮業財融合的積極作用，確保財務管理各項工作能延展至業務端，幫助業務分析局勢、防范風險、調配資源、完善計劃，同時為民營房地產企業了解業務活動提供依據，繼而有效運用財務數據解決業務問題，立足業務端改進民營房地產企業運營機制，達到增強部門協作、內部控制、自我調節的管理目的。

3.豐富財務管理方法

新時代智能流程自動化、數據挖掘、電子會計檔案、新一代ERP等信息技術覆蓋財務管理領域并對相關管理質量帶來積極影響。例如，財務云可依托財務共享模式聚合民營房地產企業經營管理過程中所產生的巨量信息，在此基礎上聯合運用云計算、移動互聯、AI等技術提供財務服務，引領企業注重數據資源并建設基于大數據的財務服務中心，在處理稅務、開具電子發票、OCR智能識別等功能支持下提升財務管理水平。在處理交易業務的過程中財務云可借助會計引擎、規則引擎、工作流引擎自動聚合、挖掘、利用財會信息，增強審核的自動性，用RPA、機器學習等技術提升智能核算水平，在此前提下提高風控有效性。再如，民營房地產企業可運用ERP增強財務管理的系統性，在現代企業管理思想支撐下針對業務流程加強再造，有效提高財務管理服務的及時性、彈性、整合性及實用性，立足采購管理、會計核算、生產控制等管理模塊聚合財會資料，聯合運用大數據技術，為民營房地產企業各領域管理提出建議，使財務管理能對接企業營運各個環節，達到財務一體化管理、實時性管理、高效率管理的目標，繼而推動財務管理舉措創新與發展。

4.明確財務管理原則

第一，系統原則。民營房地產企業財務管理屬于管理系統的一部分，本身內含分配管理、投資管理、成本管理、預算管理等其他的子系統。這就需要財務管理具有系統性，能以企業整體發展為出發點進行管理，而非關注某個業務、某個部門，圍繞企業發展目標思考問題，統攬全局優化分配結構、資產結構、資金等結構，在此基礎上保障財務管理與企業運營需求吻合。第二，收支平衡原則。財務管理推行收付實現制，要求企業資金能在流入、流出的過程中保證動態平衡，在關注收支和諧的同時考慮投融資活動對資金穩定性的影響，確保民營房地產企業融資渠道較為豐富，在解決融資問題的前提下展開投資活動，使民營房地產企業資金鏈更加健康，有能力擴展市場并參與競爭。第三，權衡風險與效益的原則。民營房地產企業經營發展面臨諸多風險，如競爭風險、政策風險等，只有企業在考慮效益的同時關注風險，才能更好地打磨運營方案，在風險較低的情況下獲取更高的收益。這就需要企業發揮財務管理的風控優勢，能樹立風險、收益、成本三位一體的管理意識，妥善處理財務關系，加大風險評估力度，關注收益與風險之間的矛盾，加之運營體系全面協調，通過內控、全面預算等舉措解決風險識別、預判、規避的難題，繼而提升民營房地產企業財務管理水平。

5.健全財務管理制度

第一，民營房地產企業財務管理制度需受問題驅動并增強實效性，側重解決企業發展中可能遇到或現存的問題，如法治問題、效益分配問題、風險預防等問題。需要注意的是，因為民營房地產企業的規模、戰略規劃、經營實力等因素存在差別，所以財務管理要實事求是，側重解決個性化問題與普遍存在的問題，在管理制度指引下發揮內控、預算管理、管理會計等工具的作用，繼而提高財務管理質量。第二，民營房地產企業財務管理制度需具有發展性，側重在數字時代關注管理技術的革新，在新技術推廣應用的過程中累積經驗并打磨制度，例如民營房地產企業可在應用大數據技術的前提下推行《“大數據+”財務管理須知》《財務云運用章程》《業財共享管理制度》等，關注財會資料的存儲、聚合、挖掘與應用，在確保財會數據有價值的同時避免其外泄，配套推行信息系統綜合管理制度，維護數字化財務管理秩序。第三，民營房地產企業財務管理制度需具有全面性，除制度本身全面覆蓋外，還需在考評制度、監督制度、培訓等制度支撐下健全制度體系，確保財務管理活動能高效展開，財務管理工作能觸底，加之評價、監督端正管理態度、加強管理創新、注重管理反饋，繼而使財務管理效果得以優化。

四、民營房地產企業財務管理的其他建議

1.建設優質的人才團隊

財務管理并非簡單地把財會工作與管理工作疊加在一起，需要工作人員既懂得財務知識及專業技藝，又具有管理思維，可在財會數據中發現管理問題、找準管理支點、提出管理建議，在服務意識、創新意識、大局意識支持下提升管理水平。基于此，民營房地產企業需注重建設優質的人才團隊，定期組織參與管理的工作人員學習先進理論及信息技術，針對管理案例進行分析，組織分享管理經驗與感受，圍繞民營房地產企業管理現狀進行討論，在此基礎上得出管理結論，同時提升管理專業素養。為使優質人才能學習成長，民營房地產企業可做好人力資源培訓工作，還可與專職培訓機構合作，有效彌補育才的短板，使財務管理人才能積極接觸新理念、新技術，助其在工作中創新爭先。

2.注重財務管理轉戰線上

通過對信息化的財務管理成效進行剖析可知，數字技術可提高管理效率并降低管理的難度，尤其可助力企業充分利用數據資源，這就需要民營房地產企業注重健全信息化的財務管理工作機制，將技術升級、設備配置、系統優化、平臺構建視為運營發展計劃的一部分，加之人才的培養與制度的管控，為財務管理轉戰線上掃清障礙，繼而推動民營房地產企業財務管理活動實現信息化轉型發展目標。

3.增強財務管理綜合滲透性

財務管理在“前期頂層設計－中期過程性監管－后期經驗總結”的體系支撐下要持續滲透，將管理觸角深入民營房地產企業每個運營環節，形成穩定且嚴密的財務管理網絡，為財務精細化、人性化等管理理念的推行鋪平道路。為了做到這一點，企業要將財務活動與管理工作聯系起來，用融合的視角看問題，逐步形成財務管理干預經營活動的習慣，凸顯財務管理常態化，繼而推動財務管理活動穩健發展。

五、結語

綜上所述，民營房地產企業財務管理具有防范經營風險等積極意義，這就需要企業優化財務管理體系并明確原則、創新管理方法、完善制度、改進管理理念，繼而提升企業的財務管理能力。建議民營房地產企業建設優質人才團隊，注重財務管理轉戰線上，增強管理活動的綜合滲透性，使民營房地產企業財務管理質量得以不斷提高。