芻議房地產(chǎn)企業(yè)融資和現(xiàn)金流管理

盧玉慧

(海南佳元房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，海南 海口 570000)

近幾年來，房地產(chǎn)企業(yè)在我國GDP中的貢獻率在逐年升高，甚至達到了10%。由此可見，從國家層面來說，房地產(chǎn)行業(yè)對國家經(jīng)濟有著極大的影響。同時，從人民的層面來說，房子是大部分人大半生的追求，它是永遠不會過時的一種必須品。房地產(chǎn)企業(yè)需要在保證建筑數(shù)量的同時，保證質(zhì)量，從而實現(xiàn)穩(wěn)定發(fā)展。在這個過程中，現(xiàn)金流的管理是一個非常重要的環(huán)節(jié)，它在房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展中起著決定性的作用。同時，由于房地產(chǎn)行業(yè)的熱門，資產(chǎn)也在逐步地涌入房地產(chǎn)行業(yè)，大部分房地產(chǎn)企業(yè)都會進行大量的融資[1]。但這種大量資金的注入可能會損害企業(yè)本身的利益。因此，房地產(chǎn)企業(yè)需要做好融資和現(xiàn)金流管理，為企業(yè)發(fā)展提供助力。

一、房地產(chǎn)企業(yè)融資和現(xiàn)金流管理的概念

1.融資

融資是企業(yè)的一種資金來源。它代表著企業(yè)籌集資金的這個行為，包括在這個行為中所使用的手段。房地產(chǎn)屬于資金密集型行業(yè)，前期投入資金量大；房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展初期，由于資金不足，需要向外籌集資金，以保證企業(yè)能夠得到發(fā)展，這個過程就叫做融資。一般來說，融資的資金主要包括股權(quán)資金和債券資金兩大類[2]。股權(quán)資金指的是企業(yè)的股份持有人向企業(yè)注入資金，保證企業(yè)能夠正常運行。債券資金指的是企業(yè)向外部機構(gòu)，比如銀行或者投資機構(gòu)進行融資。這種類資金來源都屬于融資，也各有特點。股權(quán)資金由于是股份持有人的資金，因此風險比較低，但是對股東資金需求量大，通常不是每一位股東都能按其股權(quán)份額等比例投入需求資金，因此需要對外融資。而債券資金，由于是向外部籌集資金，融資成本比較高，并且一般需要資產(chǎn)進行抵押，因此其融資風險較高，常常會有因還不上資金而被迫轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)或股權(quán)的情況出現(xiàn)。資金，尤其是可用資金，是保證房地產(chǎn)企業(yè)能夠正常運行的關(guān)鍵。房地產(chǎn)只有通過融資的方式，才能獲取大量的可用資金。但是在選擇融資方式時，企業(yè)需要綜合考慮各種融資方式的利和弊，并結(jié)合企業(yè)自身的實際情況，選出當前最為適合的一種融資方式。

2.現(xiàn)金流管理

現(xiàn)金流是一個企業(yè)能夠正常進行生產(chǎn)活動的基礎(chǔ)，如果企業(yè)缺乏現(xiàn)金流，將會導致企業(yè)無法正常運轉(zhuǎn)。現(xiàn)金流管理，就是企業(yè)財務(wù)管理人員根據(jù)企業(yè)的發(fā)展目標，結(jié)合企業(yè)當前的經(jīng)營活動，對企業(yè)一段時間內(nèi)的現(xiàn)金資產(chǎn)進行規(guī)劃。現(xiàn)金流管理能夠保證企業(yè)有充足的可流動資金去進行活動，降低企業(yè)的經(jīng)營風險。房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流管理需要更為注意，因為房地產(chǎn)企業(yè)的項目周期長，收益期長，如果缺乏足夠的現(xiàn)金流，很可能使得企業(yè)陷入資金不足的風險。在房地產(chǎn)企業(yè)中，現(xiàn)金流管理有兩個重點。一個是房屋建筑時期。房地產(chǎn)企業(yè)在進行房屋建設(shè)時，大致有兩種建設(shè)方式，一種是由企業(yè)獨自承擔建設(shè)工作，另一種是部分承包給其他企業(yè)[3]。不同的建設(shè)方式，對現(xiàn)金流的需求量、需求時間是不同的，房地產(chǎn)企業(yè)需要制定有針對性的現(xiàn)金流管理模式。另一個就是籌資融資時期。當前，大部分房地產(chǎn)企業(yè)都會進行融資，在融資時，需要根據(jù)企業(yè)當前情況選擇適當?shù)娜谫Y方式，房地產(chǎn)項目資金回籠的時間比較長，如果在融資時選擇了還債時間短的融資方式，企業(yè)可能面臨極大風險。因此，在融資過程中，房地產(chǎn)企業(yè)需要根據(jù)自身的現(xiàn)金流來選擇融資的周期以及方式。

3.融資和現(xiàn)金流管理之間的聯(lián)系

現(xiàn)金流管理能夠體現(xiàn)出房地產(chǎn)企業(yè)的綜合實力。一般來說，在融資時，投資單位會考慮被投資單位的還款能力。如果企業(yè)的現(xiàn)金流管理做好了，給投資單位呈現(xiàn)出強大的實力，可增加融資成功的概率。通過融資，增加房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流。從這個方面來說，有了融資，可以促進房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流管理。融資和現(xiàn)金流管理本就是相輔相成的。

二、房地產(chǎn)企業(yè)融資方式的分類

近些年來，融資渠道的緊縮和整個房地產(chǎn)市場的飽和，使得房地產(chǎn)企業(yè)從其他渠道獲得資金的難度加大，企業(yè)要想擴大收益，就要向銷售端要現(xiàn)金。應(yīng)當意識到現(xiàn)金流管理對房地產(chǎn)企業(yè)的生存和發(fā)展發(fā)揮著重要的作用,要加大力度投入到現(xiàn)金流管理當中，以期促進房地產(chǎn)企業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展。融資方式作為企業(yè)籌集資金的具體形式，一個企業(yè)存在多樣的融資方式，也就可以說明可供企業(yè)選擇的融資機會就更多，能夠籌集到更多的資金。房地產(chǎn)企業(yè)需要大量的資金，如果不借助于各種融資手段，僅僅依靠自身的資本，企業(yè)的發(fā)展將步履維艱。企業(yè)融資方式通常包括以下兩大類：債務(wù)性融資和權(quán)益性融資。

1.債務(wù)性融資渠道

(1)預(yù)收房款。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，預(yù)收房款是當前買賣雙方可默認的付款模式，買家在簽訂購房合同之后，普遍選擇全款交付或者貸款買房，即先交一部分定金，剩下的部分慢慢償還。這種模式下，預(yù)收房款收到的資金可以用于接下來的工程建設(shè)，能夠減少企業(yè)自身需要的資本壓力。因而對于企業(yè)而言，銷售及時回籠是效率最高、風險最低的方法。在這一方式下，想要獲得更多的預(yù)收房款，就需要賣出更多的房子，所以需要市場的買房需求大，房產(chǎn)前景好。(2)建設(shè)單位墊資。房地產(chǎn)企業(yè)通常選擇和專業(yè)的建筑商合作開發(fā)，選擇外包其工程建設(shè)項目。建設(shè)單位一部分通過提供建筑材料，另一部分通過讓房地產(chǎn)企業(yè)延期支付工程款能夠暫緩房地產(chǎn)企業(yè)資金困難的處境，來實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)融資的目的。但是，建筑商作為項目建設(shè)的外包單位，和房地產(chǎn)企業(yè)不是同根同源的，因此能夠解決的資金也是有限的。并且國家也出臺了“121號文件”對建筑施工企業(yè)流動資金貸款用途作了嚴格限制，這也意味著房地產(chǎn)企業(yè)日后想通過這種模式籌集資金會難上加難。(3)銀行貸款。作為所有企業(yè)的最普遍的融資方式，房地產(chǎn)企業(yè)也不例外，一直以來這是他們最主要的融資渠道。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)開發(fā)資金中至少有70%來源于銀行貸款，這足以看出房地產(chǎn)企業(yè)高度依賴銀行的貸款。而近些年來，國家為了抑制炒房熱，實現(xiàn)“房是用來住的，不是用來炒的”這一愿景，國家針對銀行信貸方面相繼出臺了一系列的緊縮政策，這也意味著房地產(chǎn)企業(yè)日后想要從銀行這邊貸款只會更加困難。銀行也會嚴格貸款的要求，對房地產(chǎn)企業(yè)的品牌、收益會評估之后再確定貸款政策，因此房地產(chǎn)企業(yè)亟須開拓新的融資渠道。但是，不可否認的是，銀行貸款仍然是我國房地產(chǎn)企業(yè)籌集自有資金的首選方式。

2.權(quán)益性融資渠道

上市融資。雖然房地產(chǎn)企業(yè)通過上市可以迅速籌集到大量資金，但是只有一些資本較大的企業(yè)才符合條件要求能夠上市，上市的門檻比較高。并且不同于債務(wù)性融資渠道的是，權(quán)益性融資普遍存在的優(yōu)勢就是沒有固定的還款期限，反而可以緩解企業(yè)的現(xiàn)金流困難。此外，通過上市融資，不僅可以獲得資金，還可以擴大企業(yè)的知名度，也可以獲得更多的資源，創(chuàng)新商業(yè)模式，這些都是債權(quán)融資遠遠無法達到的效果。

總之，無論是債務(wù)性融資渠道，還是權(quán)益性融資渠道，房地產(chǎn)行業(yè)融資渠道收緊是大趨勢。

三、房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流管理重要性

1.現(xiàn)金流管理方法

在財會領(lǐng)域，“現(xiàn)金為王”這句話深入人心，廣為流傳。現(xiàn)金流管理是以現(xiàn)金流量作為管理的重心，為了實現(xiàn)企業(yè)價值最大化，圍繞企業(yè)經(jīng)營活動、投資活動和籌資活動，對當前和未來一段時期內(nèi)的企業(yè)的現(xiàn)金數(shù)量和時間作出全面系統(tǒng)的管理。在企業(yè)作出投資決策時，要充分考慮現(xiàn)金流和貨幣的時間價值，來為企業(yè)創(chuàng)造價值。貼現(xiàn)現(xiàn)金流法能為投資項目的評估與選擇提供客觀的基礎(chǔ)，通常包括三種具體的方法：內(nèi)部回報率法、凈現(xiàn)值法和盈利指數(shù)法。

2.房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流管理的特點

(1)現(xiàn)金流出量較大。房地產(chǎn)企業(yè)作為資本密集型的企業(yè)，以不動產(chǎn)為主要的投資對象，且資金回籠周期長，在整個項目開發(fā)建設(shè)的周期內(nèi)，都需要耗費大量資金的投入，并且資金一旦投入，資金收回期較長，通常以年為單位。僅僅依靠企業(yè)自身的資金，項目的運營會十分困難。(2)現(xiàn)金流入較慢。建設(shè)周期較長也就不可避免地存在將來資金收回期長。此外，在房地產(chǎn)企業(yè)進行融資籌款的同時，財務(wù)費用也隨之增加。任一環(huán)節(jié)一旦資金鏈斷裂，后續(xù)所有環(huán)節(jié)都將被影響。因而企業(yè)為了保持持續(xù)運作，只好不斷地投入資金，這也就導致了房地產(chǎn)企業(yè)資本回收較為苦難，并且存在巨大的風險。

3.現(xiàn)金流管理的重要性

受傳統(tǒng)理念的影響，雖然仍有很多管理層將利潤作為衡量判斷企業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵因素，但是利潤受核算方法和會計政策的影響，無法真實地反映當前企業(yè)的財務(wù)狀況。而通過企業(yè)的現(xiàn)金流量，能夠真實地反映企業(yè)的經(jīng)營情況，可以更好地評估企業(yè)流動性和收益性質(zhì)量，現(xiàn)金流量是企業(yè)把控財務(wù)風險的重要內(nèi)容。加強現(xiàn)金流管理是保證企業(yè)健康、穩(wěn)定運營的要求。企業(yè)的現(xiàn)金流一旦出現(xiàn)問題，后續(xù)將會出現(xiàn)很多問題。現(xiàn)金流讓我們活下去，只有活下去才能追求活得更好，也就是追求利潤。事實也是如此，在降杠桿的社會大潮流下,房地產(chǎn)企業(yè)難以通過融資獲得更多資金，就不得不把目光轉(zhuǎn)向現(xiàn)金流管理，無論是現(xiàn)金流的流入還是流出，重要性都不容忽視，通過對現(xiàn)金流的管理，提高資金的利用率，增強企業(yè)的競爭力。

四、房地產(chǎn)企業(yè)融資和現(xiàn)金流管理中存在的問題

融資和現(xiàn)金流管理是房地產(chǎn)企業(yè)繞不開的兩項工作，它們能夠促進房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。但與之相反的，當前在房地產(chǎn)企業(yè)中，融資和現(xiàn)金流管理工作中還存在著較多的問題，不將這些問題進行解決，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展將會受到限制。

1.缺乏整體管理意識。

對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，由于其資金占用時間非常得長，在這個期間，如果沒有做好現(xiàn)金流的管理，可能導致房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈斷裂，帶來較大的經(jīng)營風險[4]。當前，部分房地產(chǎn)企業(yè)在現(xiàn)金流管理方面并沒有一個整體的管理意識，只是認為這種資金管理是簡單地管錢，沒有做好現(xiàn)金流的統(tǒng)籌管理，從而導致企業(yè)大部分的資金都被項目工程占據(jù)，無法進行其他的經(jīng)營活動。

2.資金流動的管理缺乏。

房地產(chǎn)企業(yè)大都認識到了現(xiàn)金流管理的重要性，但是在實際的管理中，大部分企業(yè)都缺乏完善的管理制度與計劃性，導致企業(yè)在資金流動上缺乏管理，常常出現(xiàn)依據(jù)催款緊慢程度支付款項而不是根據(jù)經(jīng)營重要程度進行付款，在被動記賬的財務(wù)管理情況下，無法呈現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營實際情況。這種情況下，財務(wù)管理人員都只是簡單地記賬，甚至還容易出現(xiàn)錯誤的數(shù)據(jù)，更別說通過數(shù)據(jù)信息進行整體的資金流動把控了。這樣會陷企業(yè)于危險之中，甚至導致現(xiàn)金流無法滿足緊急重要付款需求，造成企業(yè)現(xiàn)金流斷裂。

3.融資渠道比較單一

融資是房地產(chǎn)企業(yè)保證自身擁有足夠多現(xiàn)金流的一種方式，如果企業(yè)能夠獲得足夠多的融資，那么就能夠擁有更多的現(xiàn)金流去進行各種活動。但是在實際中，房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道相對比較單一。目前，大部分房地產(chǎn)企業(yè)融資的方式都是銀行貸款。隨著我國政策的變化，銀行貸款的難度在逐年加大，房地產(chǎn)企業(yè)融資越來越難。雖然還能通過發(fā)行股票等方式來進行融資，但是對于中小型房地產(chǎn)企業(yè)來說，它們不具備發(fā)行股票的資格。至于債券，門檻更高。雖然還有信托、民間借款等融資方式，但是這種方式融資成本高，周期短，會導致企業(yè)面臨極大風險。綜合來看，大部分房地產(chǎn)企業(yè)其實只能通過銀行貸款的方式進行融資，融資渠道非常單一，房地產(chǎn)企業(yè)的資金面臨著極大的風險。

4.市場競爭加劇，資金回籠困難

隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)的數(shù)量也在不斷增加。這就導致房地產(chǎn)企業(yè)面臨的市場競爭加劇。在這種情況下，房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)和銷售都面臨著更大的競爭。從開發(fā)方面來講，更多的企業(yè)來爭搶一個開發(fā)項目，項目的獲得變得非常困難。從銷售方面來看，雖然在我國，房子是大部分人都要買的。但由于我國的限購政策和房價的升高，對于很多人來說，買房之事緩了又緩。在這種情況下，市場已經(jīng)變成了供大于求，房地產(chǎn)企業(yè)的銷售周期隨之變長，銷售回款難度增大。從這兩方面來看，房地產(chǎn)企業(yè)的資金占用時間較長，并且后續(xù)的資金回籠變得比較困難，大大降低了房地產(chǎn)的支付和還債能力。

5.預(yù)算能力缺乏

房地產(chǎn)企業(yè)在進行任何經(jīng)營活動之前，都需要進行資金預(yù)算，保證資金能夠正常流轉(zhuǎn)。但是在實際中，我們發(fā)現(xiàn)部分房地產(chǎn)對于預(yù)算都不夠重視，缺乏完善的預(yù)算管理機制，從而導致企業(yè)對于資金的整體把控能力不強，要么是大量的可流動資金被閑置，要么是資金周轉(zhuǎn)困難。此外，由于預(yù)算能力缺乏，導致大部分企業(yè)同時進行多個經(jīng)營活動，現(xiàn)金流被大量占用，容易導致企業(yè)現(xiàn)金流出現(xiàn)問題，從而導致資金鏈斷裂。

五、房地產(chǎn)企業(yè)融資和現(xiàn)金流管理優(yōu)化策略

1.提高財務(wù)風險意識

融資和現(xiàn)金流管理最重要的就是降低企業(yè)在經(jīng)營過程中的財務(wù)風險，也就是說，這些活動，都是在風險意識下進行的。這就要求房地產(chǎn)企業(yè)具有財務(wù)風險意識，能夠知道融資活動和現(xiàn)金流管理中可能遇到的財務(wù)風險，從而在融資活動以及現(xiàn)金流管理中合理地控制風險。要提高企業(yè)的財務(wù)風險意識，就需要讓企業(yè)的管理者和職工了解到企業(yè)可能面臨的風險，通過潛移默化的影響提升他們的風險意識。

2.完善現(xiàn)金流管理制度

房地產(chǎn)企業(yè)知道現(xiàn)金流管理的重要性，但是在實際的管理中，他們?nèi)狈ν晟频默F(xiàn)金流管理制度，導致現(xiàn)金流管理并沒有起到實際的作用。因此，房地產(chǎn)企業(yè)需要完善現(xiàn)金流管理制度。完善現(xiàn)金流管理制度，需要從兩個方面進行。首先是從企業(yè)的經(jīng)營來說，需要保證企業(yè)能夠正常運行，通過完善的現(xiàn)金流理制度，為企業(yè)發(fā)展做好保障。其次是從企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略來看。每個企業(yè)都會設(shè)定某一個時間段的發(fā)展計劃，現(xiàn)金流管理需要從這個發(fā)展計劃出發(fā)，制定出合理的制度，最大限度地確保企業(yè)的目標能夠?qū)崿F(xiàn)。

3.做好預(yù)算管理

在現(xiàn)金流管理中，預(yù)算也是非常重要的一部分工作，它能夠有計劃性地讓企業(yè)保持可流動的資金。因此，房地產(chǎn)企業(yè)一定要做好預(yù)算管理。在決定進行每一個經(jīng)營活動之前，都需要從自身的實際情況出發(fā)，經(jīng)過科學的分析，再決定是否進行這個活動。同時，在活動之前，需要做好成本預(yù)算，盡量將活動成本控制在合理的范圍內(nèi)，從而減少企業(yè)的預(yù)算外支出。此外，在預(yù)算超出限制之后，企業(yè)還需要有一定的調(diào)整制度來調(diào)整，從而保證企業(yè)的現(xiàn)金流始終在流轉(zhuǎn)的狀態(tài)。只有做好了預(yù)算管理，才能對企業(yè)的現(xiàn)金流進行整體把控。

4.增加融資方式

只通過銀行貸款來進行融資，將會大大降低融資的金額以及周期。房地產(chǎn)企業(yè)為了增加自身的現(xiàn)金流，促進自身的發(fā)展，需要盡可能地增加融資方式。在銀行貸款之外，可通過與其他企業(yè)進行合作開發(fā)方式，減輕資金壓力，這也是融資的一種方式。此外，為了能夠通過發(fā)行股票或者債券進行融資，房地產(chǎn)企業(yè)需要盡可能地讓自己能夠上市。當然，在互聯(lián)網(wǎng)金融發(fā)展的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)也可以根據(jù)自身的需求，從互聯(lián)網(wǎng)金融方面來進行融資。對于某些企業(yè)，如果只能夠通過銀行進行融資，那么要盡可能地和銀行維持好關(guān)系，從而增加融資成功的可能性。

5.加強審計監(jiān)督。

為了保證現(xiàn)金流管理制度能夠真正地落實到位，企業(yè)需要加強對現(xiàn)金流管理的監(jiān)督。房地產(chǎn)企業(yè)可建立獨立的審計監(jiān)督部門，該部門和其他部門不產(chǎn)生利益關(guān)系，保證部門的獨立性。采用定期或者不定期或者日常審計監(jiān)督的方式對企業(yè)的現(xiàn)金流管理進行監(jiān)督。同時，定期對專項的現(xiàn)金流管理進行審計監(jiān)督。為了保證審計工作能夠更加的有效，審計人員也需要對房地產(chǎn)企業(yè)當前的活動進行參與，了解其經(jīng)營狀況，這樣才能更好地進行審計監(jiān)督工作。通過加強審計監(jiān)督工作，房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流管理能夠得到保障，企業(yè)融資也能夠有所依據(jù)，可大大降低房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的資金風險。

六、結(jié)語

房地產(chǎn)行業(yè)和人們的生活息息相關(guān)，它的發(fā)展情況能夠?qū)ξ覈目傮w經(jīng)濟產(chǎn)生較大的影響。在大量融資的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流管理面臨著一些問題。通過加強審計監(jiān)督、提高風險意識、增加融資方式、完善現(xiàn)金流管理制度等方式能夠加強房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流管理，降低企業(yè)經(jīng)營活動中面臨的風險，提高企業(yè)的管理水平，從而促進房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，保證我國整體經(jīng)濟始終向好。