加強房地產企業內部控制建設探討

程麗紅

（上海東方金融廣場企業發展有限公司，上海 200122）

內部控制是企業強化管理的重要途徑，是保障企業穩定良性經營的關鍵。對于房地產企業來說，由于企業的開發項目具備資金量需求大、投資風險大等特征，其內部控制工作通常需要全面覆蓋企業的所有業務內容，包括產品定位、經濟測算、工程定價、質量監控、前期融資、預算管理等，即“全面性”；同時，為了防范項目投資風險，內部控制工作還應當以“約束性”為基本特征，加強對環境、資金和人員的控制，從關鍵節點把握風險要素，提高企業風險防范水平。

一、房地產企業內部控制建設存在的問題

1.組織形式不夠完善

（1）內控部門設定不完善

內控部門設定不完善導致約束力不足和控制力弱，崗位職能權責無法有效發揮，缺乏有效的監督，沒有實現不相容崗位的相互分離，因此影響內控執行效果。組織架構不完善是影響內控管理質量的一個重要原因，我國公司法明確規定，房地產公司在組織架構上要包含股東大會、董事會、管理層三部分。但是，仍有一部分企業不注重治理結構的完善，在職能劃分和權限界定方面沒有遵循規范要求，導致組織架構的約束力不復存在。如有的房地產公司存在一股獨大的情況，股東具有絕對的權利，可以任免管理層，由此不利于形成相互監督、相互協調的內控組織體系。

（2）各職能部門全面參與度不足

內部控制是一項系統性、全面性工作，在內部控制建設過程中需要多部門協同配合，才能發揮作用。然而就房地產企業內部控制建設來看，內部各職能部門對內部控制建設的響應度、配合度、參與度不高，由此降低了內控效率，不利于企業經營目標的實現。究其原因，房地產企業對內部控制目標、內部控制要求、內部控制職能劃分、內部控制組織機構設置等方面的內容宣傳較少，各職能部門員工積極性不高，不理解內部控制的內涵和重要性，導致全面參與度不足現象出現[1]。

2.業務層面管理控制環節薄弱

（1）資金管理環節

資金是房地產企業發展的“命脈”，資金內控弱化降低了企業資金利用效率。第一，企業資金管理無法適應房地產行業的結構性調整。由于房地產行業關乎民生，價值市場波動大。近年來，國家逐漸加大了對房地產市場的宏觀調控力度，然而部分企業缺乏對資金的有效管控，資金利用不合理，支出管控不嚴，導致企業面臨嚴峻的資金困境，出現資金鏈斷裂的情況。由此房地產市場必須重視結構性調整[2]。第二，缺乏科學的投融資戰略目標和規劃，沒有建立和完善嚴格的資金授權、批準等相關管理制度，不重視資金集中歸口管理，房地產市場發展受經濟政策、行業政策等的影響，部分企業在確定投資計劃前，不注重開展全面市場調研，對市場信息掌握不全面，市場需求了解不足就盲目投資，由此造成大量商品房積壓，面臨資金回收困難問題。

（2）工程建設環節

房地產企業對于工程項目建設需要經歷三個環節，即事前要做好工程建設規劃，事中執行環節要強化監督管控，事后要負責跟進落實。每個環節都不開內部控制，這就要求要加強工程建設全環節內控。然而在實際工程建設中，企業內部控制并未全面深化到項目建設的每個環節，往往在前期立項時缺乏可行性研究或可行性研究流于形式，造成決策不當，導致后期難以實現預期收益。中期開發過程中可能存在項目招標暗箱操作，導致中標人實質上難以承擔工程項目，還會出現工程造價信息不對稱，概預算脫離實際，導致項目投資失控；工程物資質量不過關，監理不到位，驗收不規范，等等，導致工程質量低劣，工程交付后存在重大安全隱患。后期房地產企業還要不斷開發新的工程建設項目，此時企業就會將更多的人、財、物等資源投入新項目，還在繼續的工程項目就會轉為老項目，內控管理上就會大大弱化，由此導致項目內控效果不佳。

（3）預算管理方面

房地產開發項目周期長且具有多樣性，受國家宏觀政策、市場波動等因素影響較大，由此增加了預算編制難度；同時在編制預算過程中，預算編制方法選擇不當，會導致編制的項目預算嚴重脫離實際，具有較大隨意性，造成企業資源浪費，經營目標難以實現等問題。房地產企業未建立完善的預算管理制度體系，會導致企業的預算較為松散，預算編制目標無法有效落實，預算的績效考評和監督作用無法發揮。

（4）合同管理方面

合同管理環節內部控制不足引發合同風險。房地產企業在簽訂合同時，缺乏對履約主體的資質和能力的全面評估和調查，未考慮到履約主體是否合格，是否符合法律法規要求，由此導致合同權益無法保障，風險性考慮不足，給企業帶來損失。在招標時，準入門檻設置不合理，招標人的資質審核把關不到位，招標人的信譽度、經濟實力等信息了解不全面，也會引發合同風險問題。在合同履行或監控方面處理不當，可能導致企業訴訟失效，經濟利益受損。

3.風險評估機制不健全

加強內部控制是為了防范控制風險，促進企業發展目標的實現，而風險管理目標也是促進企業實現發展目標，兩者是協調統一的整體。然而，部分房地產企業往往缺乏健全的風險評估體系，對涉及企業外部的經濟、市場、法律包括信用等問題，以及涉及企業內部的如人員、流程以及財務狀況等缺乏科學風險識別與評估，加之沒有依托大數據、云計算技術建立風險數據庫，風險隱患無法及時預警，常常在風險發生后，才采取風險控制手段，以減少損失；對不同階段的風險也缺乏健全的風險評估機制。房地產企業要不斷開發新項目，需要充足的資金保障，由于缺乏科學的風險評估機制，會導致企業債務比重攀升，增加企業債務風險。

三、加強房地產企業內部控制建設的有效措施

1.優化內部控制環境

內控環境可以為企業內部控制建設開展和運行奠定環境基礎，同時也有助于戰略目標的實現。因此，作為房地產企業，應從以下方面對內控環境進行優化。第一，加強人力資源建設。房地產企業內部控制建設需要發揮人才活力，企業可以建立完善的人才選拔機制，選拔和聘用職業道德修養和專業勝任能力強的員工，并定期組織測試，為員工晉升拓展渠道，避免人才流失。對于選拔的人才要注重崗位匹配性，在人員崗位配置時要確保其能力與崗位需求相稱，以確保發揮職能效力。對于管理層員工，企業可以采取內部競爭制度，優勝劣汰，以調動積極性，促使實現經營目標和業績指標。要加強員工培訓和繼續教育，不斷提升員工素質，一方面加強企業文化的培訓，注重加強法制教育及員工行為準則，另一方面在培訓過程中讓員工對內部控制有更深層次的了解，明確企業實施內部控制的基本要求，為內控建設的實施奠定基礎[3]。第二，明確機構設置及權責分配。房地產企業應明確股東大會、董事會、執行總經理三層之間的權責關系，形成高層管理架構之間既能相互協調，又能相互約束，保證決策的科學性和可行性，可根據企業戰略計劃，分層次設置控制目標，如內控風險管理戰略目標的設置由董事會負責，內控風險的識別、分析以及控制由運營層負責，風險防范工作由執行層負責。應當結合業務特點和內部控制要求設置內部機構，明確職責權限，要求全員了解、掌握內部機構設置、各類管理制度及業務流程，通過明確控制目標責任人，以確保風險防范工作有效落實。

2.加強業務層面管理

（1）加強全面預算管理

① 完善全面預算管理體制。房地產企業健全預算管理體制，可以落實權責分配，提升預算的嚴肅性，避免流于形式。結合房地產行業來看，部分企業未針對預算管理設置專崗專職，致使預算管理過程中信息溝通不暢，無法及時傳遞、反饋信息，由此導致預算管理缺乏有效監督和約束。鑒于此，房地產企業可以增設預算委和預算辦，明確權責劃分，完善組織架構，設立預算委，根據年度或者中長期經營業績目標，制定預算目標分解方案；對各職能部門和項目公司的預算草案進行審核，審核結果及時向董事會反饋；將預算外、超預算等事項的審批收緊，嚴控審批權限，并作為審查重點；對各職能部門、項目公司的預算口徑進行協調，統一標準；每季度召開預算分析會議，對于季度預算工作中存在的問題進行分析，并提出解決方案；同時制定配套的預算考核制度和激勵措施。對于預算辦，要求做好各職能部門和項目公司預算編制的協調推進工作，對于預算草案中存在的問題及時審議并修正，并匯總平衡整體預算；對于各職能部門和項目的預算執行過程要動態監督并反饋；每季度對預算數據進行分析，并形成分析報告，及時向財務部門反饋超預算等事項；配合人力資源部開展各職能部門以及項目的預算考核工作。

② 優化預算編制。首先，房地產企業要明確各部門預算編織的內容和職責。如租售部行銷客服部編制織銷售收入預算、銷售成本預算、銷售費用預算；計劃財務部編制織財務費用預算、資產負債表預算、利潤表預算、現金流表預算；各職責部門編制管理費用預算；成本部和規劃設計部編制項目開發成本預算；工程管理部門編制項目投資預算；投資發展部編制融資預算；人力資源部編制職工薪酬等費用。其次，規范預算編制流程。房地產企業應規定本期期末編制下期預算，由企業預算委召開預算啟動會，并明確預算編制方法、工具、表單等事項，并結合企業戰略目標、經營現狀、下期市場形勢預測情況，明確年度預算目標，報預算委審批后下達各部門；年度預算主要包含銷售、利潤、現金流，對于下達的年度預算目標各部門要分解到具體執行主體，細化到職能和業務部門，確保目標全部分解，不留死角；在預算編制過程中，嚴格執行“兩上兩下”流程，審核、平衡、匯總預算，并于下預算年度正式下達預算方案。最后，應準確選擇預算編制方法。采用多元化的預算編制方式以滿足不同項目不同層次預算編制要求，提升編制精準性，如對于獨立項目的預算編制，可以選擇滾動預算法，編制周期以項目開發周期為準，以年度為單位[4]。

③ 預算執行過程管控。為確保預算執行效率，應強化執行過程管控。第一，采取預算定額控制法，通過設置工程成本定額，將所有環節都控制在預算定額范圍內，如工程策劃環節、施工環節、驗收環節等。由于房地產開發項目施工過程復雜，工程計算量較為龐大，因此應根據預算方案事前設定成本定額，執行過程中設置預算警戒線，借助信息系統實現動態監督，以成本定額為基準，確保預算執行效率。第二，采取限額設計控制，如在投資估算時，可以根據施工項目初步設計概算造價限額，確定最佳施工圖設計方案。在投資估算和任務書設計完成后，可以遵循價值工程原理，對工程造價進行的分析，評估投資量和工程量，并依據投資配比安排不同環節的資源配置和資金支出，確保在保證工程質量的前提下，將工程造價控制在合理范圍。

④ 健全預算考核體系。績效考評是一種反饋工具，通過對預算執行情況進行績效考核，可以量化反饋執行效果。如對于房地產企業的項目投資預算，可以從預算執行是否到位和決策是否科學等方面進行考核。在指標設計環節，設置投資利潤指標、現金流動指標、預算完成指標、項目施工質量指標、工期逾期指標。在完善指標體系后，可以選擇關鍵業績考核法，根據各職能部門實際情況制定差異化考核制度，并采取層次分析法賦予不同指標權重，客觀全面評價預算執行效果，并建立考核反饋體系，以獎懲制度為輔助，對于預算執行效果不佳的部門或者個人追究相關責任，強化責任約束力，并在后期項目投資過程中，將考核結果作為投資額設定的依據。

（2）加強合同管理

① 合同訂立環節。合同管理是房地產企業內部控制管理的重要環節，若合同管理不規范評審不嚴，則可能引發企業的資金風險和稅務風險。因此在合同訂立環節，應審慎擬定合同相關條款，可以實行合同會簽制度，要求財務部門必須參與到合同規定評審中，從財務視角審查合同是否符合相關財經法規，是否在合法、合規、合理范圍內，為合同簽訂提供支持，保障合同的順利落實和結算。財務部應發揮監督作用，嚴把關口，側重對結算方式、涉稅事項、支付節點等環節的管控和監督。在必要情況下，財務人員可以審核后提出針對性改進意見。

② 合同履行環節。就房地產企業而言，項目建設過程中需要簽訂合同的環節較多，且合同履行過程中也存在較多變動因素，任何變更、調整都會影響預算、現金流、稅額。由此，房地產企業應重視構建完善的信息化管理系統，確保合同執行全過程處于可查詢、可監控狀態，為管理層決策提供支持[5]。此外，房地產企業可以建立合同管理臺賬，主要包含合同編號、合同名稱、簽約日期/單位、合同內容、合同金額、變更價款、合同總價、結算金額、付款條件、已付款金額、已開票金額等內容，確保臺賬的數據與財務相關數據吻合，定期向管理層反饋合同執行進度，并針對性采取管理方案，促使合同及時、規范履行。

3.改進風險評估機制

風險評估能夠提前識別和防范風險，對企業管理活動中潛在風險因子進行分析，可以有效規避經營風險，提升風險抵御能力。作為房地產企業，應以風險管理部門為核心建立風險評估防控機制，并設計科學的風險評估方法，制定合理的風險評估標準，明確風險各項指標要求，依托大數據、云計算等技術對指標變動情況進行分析，系統性的分析房地產企業各類風險發生的概率、風險的類別、風險的危害程度等，并依據風險等級劃分標準，將各類風險按照低、中、高劃分等級，可以建立風險數據庫，在系統自動分析指標異常時，作出預警提示。并精準判斷風險誘因，及時制定風險應對方案。部分房地產企業管理層缺乏風險科學評估意識，對于風險的判斷依賴于主觀經驗，由此導致常常出現風險誤判[6]。房地產企業可以從兩個方面出發進行風險評估和防范：一方面管理風險控制，主要是評估人力資源風險、財務風險、合同風險、檔案風險、印章風險等；另一方面加強項目風險控制，主要針對土地風險、客戶風險、報檢報驗風險、銷售風險、工程風險等。通過建立風險數據庫，精準識別、評估風險關鍵點，可以有效提升企業風險應對能力。

三、結語

房地產業是推動國民經濟發展的支柱性、先導性產業，是國民經濟的新增長點，對于城市規劃和城市現代化建設具有不可替代的作用。在市場競爭日趨激烈的大環境下，房地產企業一方面應重視提升房地產與其派生服務質量，增強市場競爭力，另一方面也應該以科學的內控管理理論為依托，優化和升級內部治理體系，以增強企業抵御市場風險的能力。房地產企業應以企業戰略、經營發展為目標，合理保證企業經營管理合法合規、資金安全、財務報告及相關信息真實完整，防范風險，不斷優化企業內部環境，完善風險評估體系，強化企業控制措施和方法，建立信息與溝通制度，加強內部監督，以保障內控規范執行。