小城市房地產行業公允價值計量模式應用研究

劉 越

（吉林師范大學博達學院，吉林 四平 136000）

公允價值計量通常用于資產負債表日，觀察當日有效市場相同或類似資產或負債的交易價格，對企業的資產或者負債進行計量。對于房地產行業來說，公允價值計量是其評估資產的常用方式。但是小城市房地產行業，因為存在市場活躍度不足，企業對公允價值的規則了解不夠透徹等問題，所以，當前部分企業還存在公允價值計量會計核算、計量方法以及信息披露等方面的問題。公允價值計量存在問題，既會影響內部決策，也會影響投資人的決策。因此，小城市房地產行業規范公允價值計量模式勢在必行。

一、公允價值相關理論及理論基礎

1.公允價值相關理論

（1）公允價值計量

會計的計量屬性總共有五種，每種計量屬性的計量方式都存在一定的區別，同一時期其所計量的價值也會存在差異。但是，這幾種計量屬性并不存在對立的關系，他們都是特殊時期的特定產物。2014 年的新會計準則對公允價值的定義以及計量方式進行了完善，目前，公允價值計量所用的方法主要有以下幾種。其一，市場法。這種方式是指在市場中，觀察相同或類似的資產、負債等的價值，對企業的資產或負債的價值進行計量。在使用市場法計量時，企業以市場參與者，在出售或轉移類似資產負債時，需要以付出或者能夠得到的真實價值為準。其二，收益法。這種方法指的是企業將資產未來的收益變換成現值的計量方法。其三，成本法。這種方法本質上就是重置成本法，即在市場交易日重構資產所需要付出的金額。對于企業來說其計量方式一旦選定，若無特殊情況，不能更換。

（2）公允價值披露要求

針對公允價值披露，會計準則在四方面作了要求。其一，準則要求企業需要在會計期末披露出規定的項目和金額。其二，準則要求企業如實披露公允價值所屬的層級，以便信息使用者據此做出正確的經濟決斷。其三，準則有規定，在選擇輸入值時，企業應該首選第一層次，但是實際計量中可能存在無法通過觀察獲取數據的現象，所以企業在計量時，可能存在無法獲取第一層次輸入值的現象。對此，準則也有規定，要求當企業選擇其他層次輸入值時，披露選擇的原因，以及獲取信息的渠道等關鍵信息。從而增強報表的準確性，便于信息使用時理解報表內容。其四，針對不同層次的輸入值，準則也制定了明確的規則。若選擇第二層次，企業不僅需要披露此種技術，還需要披露選擇此技術的原因；若選擇第三層次，針對估值技術、輸入值信息等都要進行詳細披露，此外，還需要披露估值流程、估值技術以及輸入值變更的具體原因等相關信息。

2.公允價值計量的理論基礎

（1）有效市場理論

若在市場中得到的價值，能夠囊括市場中所有的信息，那么這個市場就是有效的。在此理論下，市場也被分為了三個層次，即強勢、半強勢和弱勢。對于公允價值計量來說，獲得最可靠數據的市場，為強勢市場。強勢有效市場應該包含以下四個特點：其一，經濟市場的信息是公開透明的；其二，信息的獲取是簡單便捷，成本幾乎可以忽略的；其三；同種或者同類產品在市場上交易頻繁；其四，投資人具備信息整合以及反應的能力，既能夠全面了解市場信息，又能隨時根據市場變化作出調整。想要采用公允價值計量屬性，就需要一個有效的市場，如此，企業才可以獲取信息，判斷資產的價值。

（2）會計目標理論

隨著經濟的發展與資本市場的不斷壯大，傳統的受托責任制已經逐漸被淘汰，因此，企業當前主要使用的是決策有用觀。顧名思義，決策有用觀以有用為核心，著力完善財務報表，使其能夠滿足財務報表使用者的需求，為他們做出正確的決策，提供有效支撐。這就要求企業財務報表既需要包含歷史信息，也需要囊括未來信息，因此，公允價值計量就成為了企業首選的計量屬性。

（3）全面收益理論

全面收益指的是與企業經濟活動有關的全部權益變動，此觀念建立在資產與負債之上，能夠全面反映，企業在經濟活動中所產生的資產變動額。在此理論下，企業需要記入財務報表的收益不僅應該包括本期已經實現的，還應該包括未實現但是已經確認的。針對已經確認的，但是還未實現的利得和損失，企業在計量時，需要采用公允價值計量屬性，計量其現值。

二、小城市房地產行業公允價值計量模式問題分析

1.公允價值計量模式會計核算中存在的問題

會計核算中存在的問題主要有兩個，即轉化節點重復計算收益以及未將實際價值變動記入當期損益。會計準則規定，當房地產企業對存貨或者自用房地產的性質進行更改，使其變為投資性房地產時，那么企業在資產變更當日，就需要對其公允價值進行計量。與原始成本比，若公允價值較小，則記入當期損益；若公允價值較大，則記入所得者權益。然而，小城市的房地產公司由于對公允價值了解地不夠全面，所以在轉換節點還存在計算方式錯誤的現象。房地產市場處于不斷變化中，因此，投資性房地產的價值也在不變變動，為此，在每個資產負債表日，企業都應該對其進行重新計量。然而，由于財務人員數量不足，能力有限，部分房子產公司采用的是若公允價值變動不大，則不進行計量；而部分房地產公司則直接選擇幾年計量一次數據，這就導致企業報表混亂，難以真實反映企業投資性房地產的價值。

2.公允價值計量方法中存在的問題

雖然會計準則規定，企業在計量時應該首先選擇第一層次的輸入值，但是由于小城市房地產市場活躍度不足，當地產公司位于公允價值計量方式不到位，所以當前部分房地產公司在公允價值計量時，即使能在有效市場中獲得價格，也選擇直接采用第二或者第三層次的輸入值。此外，還有部分企業對于三個層次輸入值認知模式，在實際計量是張冠李戴。投資性房地產的主要價值在于出租，因此對其價值進行計量時，應該主要從出租的角度考慮，而不是從出售的角度考慮。然而，房地產企業在對投資性房地產進行計量時，卻從來不考慮出租因素，這就導致公允價值喪失了準確性。

3.房地產公允價值信息披露存在的問題

根據會計準則規定，企業所披露的數據不僅應該包括財務報表，還應該囊括補充說明材料。然而在實際披露信息的過程中，小城市房地產對于準則的要求，以及披露信息的重要性了解不足，所以在實際披露過程中，房地產企業存在沒有披露準則規定的全部信息、信息披露程度不足等問題。例如：根據準則規定，企業在選擇計量方法時，若是不選擇第一層次的輸入值，就需要詳細披露選擇其他層次輸入值的原因、過程等細節信息。然而，大部分企業都未重視這一問題，在信息披露的過程中，或是直接省略原因或者簡單提及。此外，投資性房地產的來源主要是租金，租約對于房地產的評估十分重要，因此，企業披露的信息也應該包括租約等相關文件資料。雖然我國會計準則對做出了明確的要求，但是在實際披露信息過程中，大部分企業都忽略了此部分。這無疑直接影響企業信息的可靠性、全面性。

三、小城市房地產行業公允價值計量模式改進建議及啟示

1.房地產公允價值計量模式會計核算改進建議

房地產公允價值計量的會計核算主要應該從兩個方面進行改進，即及時確認轉換差額以及按照實際變動額記入當期損益。其中及時確認轉換差額，要求企業在將自用房屋或者存貨轉為投資性房地產時按照會計準則的規定，于項目轉化當日計量公允價值，并按照公允價值與賬面價值的差額，記入當期損益或者所有者權益。而按照實際變動額記入當期損益，則要求企業在每個資產負債表日都要按照交易日的公允價值，對資產的價值進行重新核算，不可以出現幾年核算一次公允價值，或公允價值不超過5%時，不計入財務報表的現象。此外，公允價值的計量會被人為操控，當企業實際利潤不足，想要通過財務報表來虛高利潤時，就可能會操控公允價值受益，使其高于實際價值。這樣財務報表所顯示出的經營成果，無法真實反映企業的實際經營狀況，會對信息使用者造成干擾。因此，在計量公允價值時，企業應該避免主觀干預，使其公正地計量投資性房地產的真實價值。如此，方可以增加公允價值計量的可靠性、準確性，以便財務報表的使用者做出正確的決斷。

2.房地產公允價值計量模式改進建議

會計準則規定企業在選擇輸入值時，應該優先選擇第一層次，只有當無法觀察到輸入值時，才可以選擇其他層次輸入值。當前房地產市場較為活躍，雖然小城市的房地產交易量與一線城市存在較大的差距，但是想要在有效市場獲得輸入值，也并非一件非常困難的事。但是大部分房地產公司卻直接忽略了第一層次的輸入值，選擇第三層次的輸入值。其主要原因就是第三層次輸入值由公司內容根據信息判定，相對來說此種計量模式獲取信息較為簡單。顯然，這種公允價值計量方式是不可取的，首先其與會計準則的規定不符，其次第三層次的輸入值遠沒有第一層次的輸入值準確、可靠。因此，小城市房地產行業在選擇輸入值時，應該優先選擇第一層次。當市場不活躍，所獲取當時成交信息，無法直接作為輸入值時，企業應該選擇第二層次輸入值；當市場極度不活躍，完全無法獲得相同或類似產品交易信息時，企業才可以選擇第三層次輸入值。對于房地產行業來說，投資性房地產占比重較大，對此部分資產的公允價值進行評估時，企業應該將租金所獲得的收益考慮在內。

3.房地產公允價值信息披露改進建議

就披露信息而言，我國會計準則對不同層次作出了不同的要求，然而在實際披露過程中，小城市房地產行業的大部分公司卻并未按準則要求如實、詳盡地披露信息，這就導致財務報表的準確性降低，影響投資人的決策與企業的發展。因此，企業在使用公允價值進行計量時，應該注重信息的披露，若采用第一層次，企業除披露數值，也需要披露獲取信息的主要方式。若選擇第二層次，企業需要披露選擇此層次的詳細原因，采用第三層，企業就需要詳細披露估值流程、重要數據、輸入值層次等全部相關信息，以滿足不同信息使用者的不同要求。針對投資性房地產，由于出租情況與投資性房地產計量價值直接相關。因此，企業在披露信息時，就需要將投資性房地產的收取租金情況、租約、出租期限、承租人等相關的信息全部披露出來。

4.對政府監管部門的啟示

監管部門肩負著監督企業正確使用計量模式的重任。由于企業是以營利為主，有時他們就會為了企業的利益而投機取巧，錯誤使用公允價值計量模式。為了避免這種情況出現，政府部門就需要研究當前小城市房地產行業在使用公允價值計量模式時存在的主要問題，并有針對性地加強監管力度。基于上述分析的問題，政府監管部門應該從確定公允價值層次選擇以及規范信息披露規范性兩個方面加強對小城市房地產行業的管控。對于公允價值層次選擇，監管部門應該將準則細化，要求企業若能在活躍市場觀察到直接的價格，就必須選擇第一層次計量模式；若市場價值的參數進行了調增，或者估值技術發生了變化，此時企業就需要選擇第二層次計量模式；當市場活躍度較低，無法維持正常交易，企業方可選擇第三層次計量模式。針對于會計信息的披露，雖然小城市房地產行業財務報表使用者較少，但是企業也不能忽略信息的披露。當前部分企業在所披露的信息，存在不全面、準確性低等現象。據此，監管部門就需要加強管控，對企業信息披露作出明確的要求。其一，企業需要披露投資性房地產所運用的輸入值層次、輸入流程以及選擇第二或者第三輸入層次的詳細原因。其二，披露投資性房地產所采用的估值技術，以及估值的流程，增加信息的透明度。其三，投資性房地產若有租約，在信息披露時，應該將租約等相關信息如實披露。

5.對企業內部管理的啟示

公允價值計量模式不準確，就會對財務報表的使用者造成困擾，使其難以做出正確的決斷。財務報表是企業與外界溝通的橋梁，其準確性與完整性，對于企業的發展至關重要。因此，企業在內部管理時，應該加強對公允價值計量的披露，盡可能披露多維度信息，以便財務報表的使用者全面了解企業。此外，披露信息并不意味著將所有信息不經加工，雜亂地列在財務報表中，而是要求會計人員利用專業知識以及專業能力，對信息進行整合分類，使其更為簡單明了。因此，對于企業來說，招聘高素質財會人員、提高財會人員的綜合能力尤為重要。小城市的房地產行業的財務人員，學歷與能力都稍差通常一些，因此，他們在使用公允價值計量模式時，可能會存在一些問題。而受地域限制，房地產行業想要招聘到經驗豐富、具有高級會計職稱的的財會人員是非常困難的。財會人員能力不足，是企業公允價值計量模式應用存在問題的主要原因。為此，企業就需要為財務人員提供培訓的機會，鼓勵他們不斷學習，考取更具技術含量的會計類證書。此外，企業也需要不斷提升財務人員的職業道德，使其具備行業榮辱感，明白財務人員所肩負的責任。如此，企業會計人員的素質與能力才能得到大幅度提升，從而真正掌握公允價值計量模式，完整、準確地對投資性房地產進行計量與信息披露。

四、結論與展望

本文通過分析小城市房地產行業得出了，當前我國小城市房地產行業在公允價值計量的使用上還存在一些問題，而造成這些問題的主要原因包括企業財務人員的能力、素質有限、企業對公允價值認知不足，以及監管部分工作不到位等因素。為此，小城市房地產行業，就需要提高自身認知，明白公允價值計量對于房地產行業的重要性，并著重提升財務人員的綜合能力。而政府部門就需要將規則細化，進行全面監測，如此房地產行業才能正視公允價值計量模式并掌握其計量方式，為財務報表使用者提供全面、準確的信息。

公允價值是世界會計行業較為看重的計量屬性之一，它在國際會計準則以及我國會計準則中都占有重要地位。當前，公允價值計量屬性的應用范圍越來越廣，已經成為了多個行業首選的計量方式。在眾多行業中，房地產無疑是近些年發展較為迅猛、占資本市場份額較大的行業?，F階段，許多房地產公司都選擇了上市，為此，企業就需要為財務報表的使用者提供更為準確、可靠、有價值的信息，公允價值計量無疑成為房地產行業首先的計量模式。雖然在小城市，房地產規模較小，與上市公司相差甚遠，但是將企業做大做強是每個房地產公司的期望，因此，在選擇計量屬性時，小城市房地產行業也應該與上市公司看齊，選擇計量較為準確、可靠的計量屬性。雖然，與其他計量方式比，公允價值計量屬性的優點較為突出，但是其在實際計量中依然存在些許不足，相信對于此種計量模式，會計準則會不斷進行完善，最終使其成為應用最廣的計量模式。