淺談房地產(chǎn)財務管理中關鍵環(huán)節(jié)的有效控制

王勇軍

(坤和建設集團股份有限公司，浙江 杭州 310000)

房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)濟社會大發(fā)展的背景下迅速發(fā)展，但是房地產(chǎn)企業(yè)的實際經(jīng)營與管理還存在一定問題，從而影響房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略目標的實現(xiàn)。所以要重視房地產(chǎn)財務管理，結合實際情況分析現(xiàn)存問題并且制定針對性有效措施提升財務管理水平，以促進房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。

一、加強房地產(chǎn)財務管理關鍵環(huán)節(jié)控制的意義

1.有利于為資金的正常運轉提供保障

房地產(chǎn)企企業(yè)在正常運行過程中需要大量的資金支持，尤其是在房地產(chǎn)項目開發(fā)的過程中需要大量流動資金的支持。另外，對于房地產(chǎn)項目來說資金的投入和回流是交叉進行的。所以相關管理人員須要對每一筆資金的動向進行明確掌握，保證回流資金能夠支持項目的正常運轉。而加強房地產(chǎn)財務管理關鍵環(huán)節(jié)控制能夠明確企業(yè)在經(jīng)營生產(chǎn)過程中各個環(huán)節(jié)的資金動向，從而保證資金的正常周轉。

2.實現(xiàn)財務動態(tài)化管理

房地產(chǎn)行業(yè)想要實現(xiàn)長遠發(fā)展就必須結合實際情況制定遠期戰(zhàn)略計劃。而想要落實這一戰(zhàn)略計劃必須加強財務管理，最好是實現(xiàn)財務動態(tài)化管理，采取有效措施加強行業(yè)內(nèi)部財務監(jiān)控。加強財務管理關鍵環(huán)節(jié)控制也需要對財務情況加強監(jiān)控。具體來說在財務管理過程中會實現(xiàn)財務核算管理平臺的構建，通過這一平臺就能夠實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)運行設計資金的監(jiān)控，最終實現(xiàn)財務動態(tài)管理，促進房地產(chǎn)企業(yè)長遠戰(zhàn)略目標的實現(xiàn)。

3.有利于控制項目成本

房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營發(fā)展的過程中都很重視項目的開發(fā)以及項目的建設，但是在項目資金管理過程中沒有重視項目成本的控制。這樣就導致房地產(chǎn)項目在經(jīng)營過程中存在資金問題。但是加強房地產(chǎn)財務管理工作能夠有效加強項目成本控制，提升房地產(chǎn)項目預算控制能力，從而加強項目成本控制，實現(xiàn)盈利，促進房地產(chǎn)企業(yè)長期發(fā)展。

二、當前房地產(chǎn)財務管理中存在的問題

1.房地產(chǎn)財務管理意識缺乏

目前房地產(chǎn)財務管理的首要問題是，房地產(chǎn)管理人員缺乏財務管理意識，這就導致具體的工作無法順利落實。分析其原因主要是，在目前的房地產(chǎn)管理人員中，大部分屬于技術人員或者是開放人員，這就導致他們更加關注房地產(chǎn)項目開發(fā)問題或者是技術問題。另外，大家對房地產(chǎn)財務管理工作的認知不夠全面和深入。很多人認為房地產(chǎn)財務工作只是簡單對房地產(chǎn)項目涉及的費用進行仔細記錄，同時開展相應的報表處理。其實除了這些基礎的財務工作之外，還有成本核算，財務風險防范等關鍵控制。由于房地產(chǎn)相關管理人員的財務管理意識薄弱，所以實際的財務管理工作并未與房地產(chǎn)項目和房地產(chǎn)工程招投標、實際施工與質(zhì)量驗收等工作融合。從而無法發(fā)揮財務管理的真正作用，不利于房地產(chǎn)行業(yè)的健康可持續(xù)發(fā)展。

2.房地產(chǎn)財務管理體系不完善

對于房地產(chǎn)財務管理工作來說，相關管理制度和管理體系的構建非常重要。但是目前的財務管理體系以及相關管理制度構建缺乏完善性。這些問題具體表現(xiàn)為以下幾點。首先雖然目前我國房地產(chǎn)行業(yè)處于飛速發(fā)展之中，但是大部分房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)模還比較小，所以在實際的經(jīng)營管理中存在體系不完善的問題，同時企業(yè)整體管理模式也缺乏科學性。其次，經(jīng)濟社會處于不斷變化發(fā)展過程中，所以說房地產(chǎn)企業(yè)面臨的市場環(huán)境也會不斷變化。但是在這樣的背景下，很多房地產(chǎn)企業(yè)還是采用傳統(tǒng)的財務管理模式，沒有結合市場環(huán)境和實際的工作情況對財務管理制度和管理體系進行完善和創(chuàng)新。這樣就導致財務管理工作無法適應實際的市場環(huán)境，影響房地產(chǎn)的正常運營與長遠發(fā)展。最后，目前的財務管理制度和管理體系比較落后，財務管理中的會計核算工作比較傳統(tǒng)。這就導致財務管理工作與房地產(chǎn)企業(yè)其他管理工作分離，不利于內(nèi)部管理工作的統(tǒng)一，最終影響房地產(chǎn)整體管理水平。

3.缺乏先進的財務風險控制機制

房地產(chǎn)在經(jīng)營和發(fā)展的過程中涉及大量的資金往來，所以說資金導致的財務風險很大。而財務風險會影響房地產(chǎn)的整體發(fā)展，但目前房地產(chǎn)缺乏先進的財務風險控制機制。而且，隨著經(jīng)濟社會的不斷進步與發(fā)展，房地產(chǎn)面臨的市場經(jīng)濟環(huán)境發(fā)生了很大的變化，房地產(chǎn)企業(yè)面臨的市場競爭越來越激烈。房地產(chǎn)面臨的財務風險問題越來越嚴重，財務風險的種類也在不斷增多。加之，房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展的過程中需要開展融資活動，如果沒有科學合理的財務風險控制機制進行把控，就容易出現(xiàn)多種資金問題，影響企業(yè)的發(fā)展。

4.缺乏健全的獎懲機制

在房地產(chǎn)財務管理工作中要積極利用科學的獎懲機制提升相關工作人員的工作積極性與主動性。但是現(xiàn)階段部分房地產(chǎn)企業(yè)并沒有在財務管理工作中引入和執(zhí)行相關激勵制度。具體表現(xiàn)為房地產(chǎn)企業(yè)財務主管并沒有在實際工作中定期對主管部門工作人員績效進行評判。這樣就在很大程度上影響了財務管理關鍵環(huán)節(jié)的有效控制。

三、房地產(chǎn)財務管理關鍵環(huán)節(jié)的有效控制及策略

1.提升財務管理整體水平

想要加強財務管理關鍵環(huán)節(jié)的有效控制，必須采取有效措施進一步提升財務管理整體水平。積極促進房地產(chǎn)企業(yè)財務管理朝著科學化、合理化的方向發(fā)展，從而提升房地產(chǎn)企業(yè)財務風險控制能力。具體來說可以從以下幾個方面著手。首先，房地產(chǎn)相關管理人員要重視財務管理工作，樹立財務風險意識。企業(yè)管理人員要在房地產(chǎn)長期發(fā)展戰(zhàn)略的制定和實施中突出財務管理工作的重要性。雖然對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，技術管理，項目質(zhì)量安全管理等工作都至關重要，但財務管理工作也非常重要。只有真正認識到財務管理工作的重要性與必要性才能夠保證相關工作的順利落實和開展。其次，采取有效措施對財務管理體系進行完善，在體系完善的過程中要對市場發(fā)展的方向進行分析。更重要的是對企業(yè)的實際運營狀態(tài)進行全面的了解分析。在此基礎上編制出科學合理的資金管理方法，并且對企業(yè)財務預算管理體系進行健全。再次，重點核查房地產(chǎn)企業(yè)的賬目，由于房地產(chǎn)業(yè)涉及眾多財務工作，整個項目開展需要大量資金。所以房地產(chǎn)企業(yè)的賬目類型復雜，內(nèi)容眾多，需要相關管理人員加強對財務報表以及相關賬目的審核。一是對房地產(chǎn)項目相關資金情況進行及時登記，在登記時保證相關資料的準確性與真實性。二是重點對項目采購情況進行關注，因為房地產(chǎn)項目涉及大量的原材料采購。在采購過程中不僅要重視成本控制，更要重視質(zhì)量問題。并且在原材料采購的過程中對相關單據(jù)進行保存和審核，從而為財務管理提供有效依據(jù)。最后，房地產(chǎn)企業(yè)要重視相關財務管理人員工作人員綜合素質(zhì)的提升，積極組織大家參與各種培訓，不斷提升其財務管理水平。另外，還可以邀請專業(yè)人員為房地產(chǎn)財務工作人員進行指導，在提升其綜合素質(zhì)的同時培養(yǎng)工作人員的財務意識。

2.完善財務管理制度

房地產(chǎn)財務管理關鍵環(huán)節(jié)的有效控制離不開相關財務管理制度的指導，所以對財務管理制度進行完善至關重要。首先在完善房地產(chǎn)財務管理制度時要從國家相關法律法規(guī)具體要求出發(fā)。這樣是為了保證房地產(chǎn)企業(yè)的財務管理工作有法可依，避免出現(xiàn)法律方面的錯漏增加企業(yè)財務風險。另外房地產(chǎn)企業(yè)要嚴格遵循相關管理制度開展規(guī)范化的工作，對具體的會計科目進行合理設置，盡量做到透明化與公開化，以此提升房地產(chǎn)財務核算工作水平。其次，在房地產(chǎn)財務管理制度完善的過程中要充分考慮企業(yè)的其他管理制度，比如房地產(chǎn)企業(yè)人事管理制度、行政管理制度等。做到與各種管理制度相互配合，做到企業(yè)管理資源的優(yōu)化配置，提升房地產(chǎn)企業(yè)整體管理水平。最后，房地產(chǎn)企業(yè)還要根據(jù)運營實際情況采取有效措施，為財務管理工作的順利落實提供基礎保障。

3.加強房地產(chǎn)財務管理工作的監(jiān)督管理

目前影響房地產(chǎn)財務管理關鍵環(huán)節(jié)有效控制的因素之一就是，部分房地產(chǎn)企業(yè)的財務管理工作缺乏有效監(jiān)督管理。因此，在完善房地產(chǎn)財務管理制度和管理體系的同時，還要建立專門的監(jiān)督管理部門，并且監(jiān)督管理人員進行專業(yè)培訓，提升其專業(yè)水平。具體來說，財務監(jiān)督管理部門的工作包括審核監(jiān)督房地產(chǎn)項目所涉及的財務報表與相關賬目，從而降低房地產(chǎn)財務風險，加強關鍵環(huán)節(jié)的控制力度。除此之外，房地產(chǎn)財務監(jiān)督部門還要對相關財務管理工作人員進行督促，幫助其構建財務意識，不斷提升相關工作人員的責任感。從而讓每一個工作人員都意識到財務管理的重要性，并且在實際的工作過程認真落實相關財務制度，通過關鍵環(huán)節(jié)的控制提升房地產(chǎn)財務管理工作水平。

4.加強房地產(chǎn)資金管理

在房地產(chǎn)整體經(jīng)營和發(fā)展的過程中資金非常重要，所以財務管理工作的重中之重就是要加強資金管理。首先，房地產(chǎn)財務管理工作人員要采取有效措施加強資金管理的規(guī)范性，根據(jù)房地產(chǎn)項目運營的實際情況提升資金利用率。另外，要注意房地產(chǎn)項目開展過程中涉及的原材料費用以及人工費用等資金波動。這些資金波動都會影響房地產(chǎn)整體財務管理水平和房地產(chǎn)項目利潤。其次，房地產(chǎn)資金管理工作中要關注企業(yè)財務支出不合理問題，及時采取有效措施進行解決，從而嚴格把控房地產(chǎn)企業(yè)成本，保證房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟目標的實現(xiàn)。最后，房地產(chǎn)企業(yè)要根據(jù)實際情況科學利用全面預算手段，對房地產(chǎn)項目的資金運作過程進行實時追蹤與監(jiān)控。從而對資金的預算情況與實際執(zhí)行情況進行深入分析。其中很重要的一點，房地產(chǎn)財務工作人員在對資金進行管理的過程中，要詳細記錄每一筆資金的開銷情況，從而為資金使用的透明度提供基礎保障，維護房地產(chǎn)利益。

在房地產(chǎn)企業(yè)資金管理工作中除了以上措施之外還可以通過優(yōu)化資本結構實現(xiàn)資金的有效管理。具體來說房地產(chǎn)企業(yè)要對房地產(chǎn)各個項目的收益與風險進行評估，之后再積極發(fā)揮各個籌資渠道的作用，選擇最優(yōu)資本結構，維持各個房地產(chǎn)項目資金比例平衡。

5.建立健全的財務風險預警體系

在房地產(chǎn)財務管理關鍵環(huán)節(jié)控制中很重要的一點就是要根據(jù)房地產(chǎn)項目實際情況建立健全的財務風險預警體系。這主要是因為房地產(chǎn)企業(yè)的財務安全在很大程度上與企業(yè)是否建立風險預警體系密切相關。科學的財務風險預警體系能夠在房地產(chǎn)企業(yè)遭遇風險之前就起到預測作用，財務管理人員可以提前做好準備。在遭遇財務風險的時候，風險預警體系能夠輔助財務管理工作人員處理財務管理中遇到的問題發(fā)揮其輔助作用。在財務風險發(fā)生之后還能夠通過相關財務信息的收集整理以及分析，對財務風險預警體系進行完善。

房地產(chǎn)企業(yè)財務風險預警體系作用的發(fā)揮需要收集完整的財務信息，并且對房地產(chǎn)項目相關信息數(shù)據(jù)進行實時監(jiān)測。具體來說需要重點關注三方面信息內(nèi)容。首先是政策方面的信息，簡單來說就是與房地產(chǎn)企業(yè)相關的所有政策信息，如中央或者是地方出臺的房地產(chǎn)相關政策，尤其是要關注與房地產(chǎn)相關稅收以及法律等政策信息。其次要關注房地產(chǎn)行業(yè)相關信息，主要就是房地產(chǎn)整個行業(yè)的發(fā)展情況以及同行業(yè)其他企業(yè)的經(jīng)營情況等。最后就是關注區(qū)域信息，主要是指：房地產(chǎn)項目當?shù)氐淖匀画h(huán)境，社會人文環(huán)境還有城市與鄉(xiāng)村經(jīng)濟發(fā)展情況等。將以上信息綜合起來進行分析和預測，就能夠對房地產(chǎn)項目以及企業(yè)的發(fā)展制定科學的預警方案。同時制定科學的房地產(chǎn)財務危機處理方案，從而加強財務管理關鍵環(huán)節(jié)控制，實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的健康可持續(xù)發(fā)展。

6.提升房地產(chǎn)企業(yè)財務人員綜合素質(zhì)

房地產(chǎn)財務管理工作的落實者還是相關工作人員，所以說必須加強財務工作相關人員的技能培訓。一是要從頂層設計入手，通過對房地產(chǎn)企業(yè)人力資源管理制度以及人才機制方面出發(fā)，調(diào)整人才管理制度。二是要從人才實際招聘工作以及日常管理以及薪酬待遇等方面入手，提升財務管理工作人員的綜合素質(zhì)。

首先，房地產(chǎn)企業(yè)在招聘財務管理工作人員時就要對人才開展全面考察，不僅要重視應聘者的學歷、工作經(jīng)驗等關鍵要素，還要重視考察工作人員的人品與職業(yè)道德。其次，財務人員招聘完成之后要對工作人員開展統(tǒng)一的考核與培訓，組織相關工作人員學習專業(yè)相關知識，不斷提升其財務管理方面的專業(yè)技能。同時還要組織大家學習房地產(chǎn)行業(yè)相關知識，讓財務管理人員明確行業(yè)特性，更好地開展房地產(chǎn)企業(yè)的財務管理工作。再次，要重視財務管理工作人員職業(yè)道德培養(yǎng)，因為房地產(chǎn)項目運行過程中涉及的資金量巨大，如果財務管理人員缺乏職業(yè)道德，經(jīng)不起金錢的誘惑就可能會出現(xiàn)挪用房地產(chǎn)項目資金等問題，嚴重影響房地產(chǎn)企業(yè)的正常運行。另外，如果房地產(chǎn)企業(yè)管理人員缺乏職業(yè)道德，在日常工作中偷懶也會增加財務風險的發(fā)生率。所以說必須加強財務管理工作人員的職業(yè)道德培訓。最后，在房地產(chǎn)財務人員管理中還要積極應用薪酬機制激勵工作人員，不斷提升其工作的積極性與主動性，從而提升房地產(chǎn)企業(yè)財務工作效率，加強關鍵環(huán)節(jié)的控制。

四、結語

綜上所述，我國房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)濟社會飛速發(fā)展的背景下迅速發(fā)展。由于房地產(chǎn)行業(yè)在實際發(fā)展的過程中會涉及大量的資金，所以面臨的資金風險也比較大。而財務風險對于房地產(chǎn)行業(yè)來說十分嚴重，甚至會威脅整個行業(yè)的健康發(fā)展。所以房地產(chǎn)財務管理非常重要且必要，本文對房地產(chǎn)財務管理關鍵環(huán)節(jié)的控制進行了分析說明，希望以上措施能夠有效提升財務管理關節(jié)環(huán)節(jié)控制力，降低房地產(chǎn)財務風，實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)長遠戰(zhàn)略目標。