新收入準則對房地產企業會計核算與財務管理的影響

姜 潔

（長春城市管線建設投資（集團）有限公司，吉林 長春 130000）

隨著全球經濟一體化、市場經濟日益發展，交易事項日趨復雜且呈多元化，實際工作中特殊復雜業務收入的確認存在較大的爭議。原收入準則核算銷售商品、提供勞務的收入，以風險和報酬轉移為確認基礎；建造合同準則核算房地產企業建筑合同收入，以完工百分比法為確認基礎。隨著業務的復雜化，收入準則和建造合同準則邊界模糊不清，原收入準則不能提供更加準確細致的指引，新收入準則便是在這樣的背景環境下出臺的，增加了符合時代發展的新收入規則，對房地產企業的會計核算和財務管理工作都產生了巨大的影響。

一、新收入準則的主要變化

新收入準則主要變化主要體現在以下幾方面。一是建立新的收入確認模型。將2006年頒布的收入準則和建造合同準則進行合并，引入了“合同”的概念，確立了合同在收入確認中的重要地位，建立了以合同為基礎的“五步法”確認模型，即識別合同、識別履約義務、確定合同價款、將合同價款分攤至各履約義務、實現履約義務時確認收入。二是確定了收入確認時點的判斷標準。2006年舊收入準則從銷售方的角度以商品所有權的風險和報酬的轉移為收入的確認時點，新收入準則以客戶的角度以客戶取得對商品的控制權為收入的確認時點。三是為包含多重交易安排的合同會計處理提供更明確的指引。要求企業在合同開始日對合同進行評估，識別合同中的各項履約義務，并將總的合同價款分攤至各單項履約義務，在履行履約義務時確認收入。四是對某些特定交易事項的收入給出了明確規定。如實務中平臺銷售模式收入的確認是采用總額法還是凈額法，房地產企業的總承包合同中的專項分包合同業務收入的確認是采用總額法還是凈額法，新收入準則中都給出了較為詳細的指引。

新收入準則的發布無疑對不同行業收入的確認都會產生一定的影響，房地產企業的產品建造周期長、標的資產造價高、體積大、無法復制等特點，不同于一般生產企業的產品核算，在會計處理和收入成本確認都有其特殊性，所以說新收入準則的實施對房地產企業來說影響更大。房地產企業收入的確認主要是以建造合同為依據，在資產負債表日采用成本法、工作量法和實際測定的完工進度采用完工百分比法在一定時期內確認。新收入準則是在滿足相關條件要求時采用投入法和產出法在一定時期內確認收入，否則應在某一時點確認收入。新收入準則對房地產企業的會計核算更加規范和系統，提高了新收入準則的科學性，加強了新收入準則對房地產企業會計核算和財務管理的指導意義和價值。

二、新收入準則對房地產企業會計核算和財務管理的影響

1.對會計核算的影響

（1）收入披露的范圍進一步擴大

新收入準則中對于房地產企業的收入披露范圍進一步擴大，對相關會計信息的質量要求也越來越高，房地產企業的會計核算人員在確認收入信息時，要求更加及時的、高質量的會計信息。新收入準則在房地產企業會計核算人員對企業的建設項目進行信息采集和會計信息的核算和分析時，增加了會計信息的估計和實際需要采集會計信息內容，擴大了收入披露范圍，能夠更全面地揭示房地產企業會計報表所反映的信息。

（2）收入確認更加準確，入賬更加便捷

在新收入準則中，對會計核算活動做出了更加便捷的規定，讓房地產企業的會計核算人員能夠在收入確認工作中，更加直接且準確地核算和確認收入款項，并且根據新收入準則規定的做出更加便捷的收入款項入賬處理。根據新收入準則對收入確認和計量的規定內容，房地產企業的會計核算人員可以根據最佳估計數的方法和原則提前對房地產企業建設項目中的可變對價進行提前確認。

（3）投入法能夠更加客觀地反映項目成本

新收入準則中提出的最重要的五個收入確認和計量方法之一——投入法，能夠更加客觀直接地反映建設項目的成本。新收入準則的投入法下，會計核算人員需要將房地產企業在項目合同中已經履行合約內容，在建設項目中實際投入的所有成本和房地產企業履行項目合同約定的預期總投入的成本額進行計量，并且計算其比值。這種方法能夠更加直接并且客觀地反映建設項目的成本狀況，對會計核算工作也具有一定的積極意義。

2.對財務管理的影響

（1）項目合同履行進度的確認更加明確和規范

房地產企業的財務管理人員在切實落實新收入準則內容，將其作為指導建設項目合同約定履行進度的確認條件時，能夠提高房地產企業的項目合同履行進度確認的規范性[3]。房地產企業的建設項目合同轉移了收入確認的控制權，新收入準則中也進一步強調了建設項目合同的重要性。新收入準則規定下的建設項目合同具有規范的收入確認流程，房地產企業的財務管理人員根據建設項目的合同約定和合約履行進度來進行款項的管理和確認，能夠實現建設活動與款項之間的一一對應，使房地產企業建設項目的合同履行進度確認更加明確。

（2）有利于資產化費用化，降低當期損益額

在新收入準則下，成本費用資產化簡單來說，其實就是將一定的資產作為當期財務管理活動中，計入成本費用科目的一類費用，在計算房地產企業的稅收款項之前，能夠在房地產企業的利潤中減去該部分成本費用，以此來降低稅收費用，提高房地產企業的當期凈利潤。房地產企業的財務管理人員在對企業的財務信息進行分析和處理時，能夠根據新收入準則的規定，更為準確地計量當期損益額。

（3）促進特定項目交易的管理水平的提高

在傳統的收入準則指導下，房地產企業的財務管理人員在管理一些特定的建設項目時，往往難以發揮出其專業水平。主要是特定的建設項目往往具有很多的特殊性，并沒有完全受到收入準則的約束。而新收入準則極大地豐富了包含的項目交易類型，為房地產企業的財務會計人員提供了更多的參考內容。在財務管理人員面對比較復雜和特殊的建設項目時，也能夠按照標準的、科學的新收入準則對特定的項目進行指導，做出更加準確、更加有水平的財務管理活動。

三、新收入準則調整條例中可能會產生的消極影響

1.財稅分離局面仍然存在

由于我國社會主義市場經濟的發展狀況的影響，房地產企業的財務會計和稅務會計所負責的企業稅收部分的內容，以及各自所遵守的工作規范都不一樣。新收入準則在調整過程中，仍然沒有變革財稅分離的情況。主要原因還是因為我國的經濟背景決定了這一狀況，只是財稅分離的局面在某些方面確實會對房地產企業產生一定的影響，帶來一定的財稅風險。

2.收入核算對象增加，核算難度提高

新收入準則對收入核算對象上的確定和劃分分為兩個趨勢，一是簡化了收入核算對象，一是細化了收入核算對象。簡化收入核算對象縱然提高了收入確認和計量核算的效率，細化收入核算對象提高了收入確認和計量的質量[4]。但是，在某些程度上，過度細化收入核算對象，對房地產企業的會計核算和財務管理人員的工作也增加了難度，會計核算和財務管理人員需要面臨更多的核算主體和會計財務信息。

3.確認單項履約義務收入提高了財務管理難度

新收入準則對房地產企業的合同履行和進度推進方面做出了比較詳細的規定。而其中的單項履約義務，明確規定了房地產企業在開展工程建設項目的建設活動時，對于相應的合同，要先確定工程項目的交易價格，再把工程項目的交易價格按照新收入準則中規定的分攤原則和方法，將其分攤到各個單項履約義務，不統一收入，而是在各個合同的單項義務得到實現時再進行分別的單項履約義務收入確認，一定程度上增加了會計核算和財務管理人員的工作量和細心要求，某些意義上來講提高了房地產企業財務管理的難度。

四、房地產企業在應對新收入準則各種調整變化的措施

1.強化人才培養

新收入準則的更新和變化，預示著在傳統的收入確認和計量過程當中，相應的確認規則和條件、計量方法和模式發生了改變。因此，習慣了舊有的新收入準則和約束下開展會計核算和財務管理的專業人員，在面對新的變化時，往往很難自主地去調整自身的思想和工作習慣來適應新收入準則。因此，房地產企業面臨這樣的不可避免的一種情況，應該根據新收入準則的變化內容，加強對房地產企業會計核算和財務管理人員的素質拓展和技能培養。房地產企業應當為會計核算和財務管理人員提供科學專業的新收入準則學習機會，聘請專業的學者或者是專業的人員來企業開展技能培訓講座，推動房地產企業會計核算和財務管理人員工作思想觀念的轉變。

此外，為了提高會計核算人員和財務管理人員的工作水平和質量，房地產企業還要提高會計核算和財務管理人員對企業所經營管理的工程項目進行深入的了解，對工程項目的合同進行全方位的剖析，并且將其與新收入準則中的相關約束和規定內容結合起來，豐富自身的知識儲備和工作指導思想內容。除了要強化會計核算和財務管理人員的理論學習成果，房地產企業還需要切實地立足于實踐活動，幫助會計核算和財務管理人員在實際的工程項目核算工作和管理活動中準確地運用新收入準則的新條例，對新收入準則有一個更加深刻和全面的了解，以此來提高自身的工作素養和技能水平。

2.加強合同管理

新收入準則在房地產企業的建設項目合同上的規范和約束內容比較明確，這也是新收入準則更定和變化內容中的重點[5]。作為廣泛開展工程項目活動的房地產企業，每提供一個工程項目就要涉及到各個項目的合同擬定和合同進度的確認與推進。新收入準則下，全新的更加符合社會主義市場經濟發展的收入確認和計量對房地產企業的項目合同進行了規范。新收入準則明確規定了建設項目合同的相關內容，證明在房地產企業的管理中，項目合同占據著重要的位置，應當得到重視和更加高水平的管理。

基于此，房地產企業應當根據新收入準則，推動會計核算和財務管理人員，充分有效的發揮職能，切實做好自己部門在項目合同中各自承擔的工作，加強對合同的管理。首先，合同管理主要由房地產企業的財務管理部門和相關工作人員負責，因此房地產企業的財務部門要尤其重視其對合同的管理，根據新收入準則對其規定內容的變化進行進一步全方位的管理。

房地產企業的財務管理人員要根據新收入準則的合同種類確認條件，對項目合同進行嚴格準確分類，以便下一步的合同管理工作的展開。而后就是對工程項目合同的控制。房地產企業的財務管理人員要對工程項目的活動進行控制和管理，控制合同中所確定的各項活動的資金費用和款項。在建設項目竣工后，房地產企業的財務管理人員還要按照新收入準則中的相關規定，嚴格執行項目財務款項的結算。總之，新的收入準則的收入準入條件的實現是基于合同的基礎。因此，要想房地產企業的財務管理人員能夠更好地控制項目的費用，提高項目的利潤率，房地產企業就應該要制定更加科學合理的項目合同，保證合同的質量。只有這樣，房地產企業的財務管理人員才能夠在新收入準則基礎上，更好地把控合同內容，控制和管理合同，提高房地產企業的經營管理績效。

3.建立健全財務風險防范體系

房地產企業的主要經營業務是工程項目，由于各類項目的工期都相對較長，預付資金規模較大，涉及的費用款項額度也比較大，所以在項目的實施過程中也面臨著比較大的風險和困境。新收入準則對傳統的收入準則進行了調整和更新，一方面是適應了市場經濟的新變化，另一方面也是為了更加科學準確地指導房地產企業會計核算人員和財務管理人員的工作，降低房地產企業的財務風險。

所以說，房地產企業應當大力推動財務風險防范體系的建立，完善風險防范措施，提高房地產企業在某一個項目出現重大問題時出現的重大風險防范的能力，從而從整體上提高房地產企業的經營管理能力和盈利能力。新收入準則的調整，并沒有解決稅收差異，相應地增加了房地產企業的風險。因此，房地產企業必須推動風險防范意識的提高，加強對會計核算人員和財務管理人員以及房地產企業的高層管理人員的風險意識培養力度，建立起更加全面系統的風險防范體系。

4.規范收入確認流程

既然新收入準則站在一個相對于傳統的收入準則而言更加科學合理的位置，并且新收入準則更加適應房地產企業在新經濟發展環境下的特征和經營管理模式，那么房地產企業就應當嚴格按照新收入準則來指導會計核算和財務管理人員的收入確認工作，進一步規范收入確認流程。房地產企業可以通過完善企業的規章制度，在新收入準則基礎上進一步制定規范會計核算和財務管理人員收入確認工作的行為規范，根據科學的收入確認方法和模式梳理流程，形成體系化的收入確認流程。在房地產企業信息化水平不斷提高的基礎上，工程項目涉及的會計信息和財務信息越來越繁雜的情況下，房地產企業應該不斷推動收入確認流程的規范化，要求會計核算和財務管理人員對收入確認流程進行熟練掌握，并且在實際核算和管理活動中，按照科學的收入確認流程開展工作。

五、結語

新收入準則從收入準入、合同制定和審核以及信息的披露，特定交易的規范等環節和內容中都充當了重要的角色，給出了相對而言較為科學的指導。在復雜的經濟大環境下，房地產企業可能面臨著各種各樣的問題。作為保障企業平穩運行和發展的重要基礎工作，會計核算和財務管理工作的質量與水平極其重要，對提高企業的競爭力，保證房地產企業在復雜的經濟大環境下站穩腳跟。因此，新收入準則制度的出臺，以及房地產企業對其準則內容的落實，其實也是房地產企業會計核算和財務管理制度體系的優化升級，是房地產企業在經濟快速發展的狀況下做出的調整，對整個行業經濟發展都具有長遠的意義。