高校老舊家屬區綜合管理工作提升的思考
——以陜西科技大學太華路家屬區為例

王 勇 史增瑜 屈 明

（陜西科技大學 陜西·西安 721001）

1 高校老舊家屬區存在問題

目前我國高等學校為適應發展需求，原有的校區不能滿足高校快速發展，國內眾多高校紛紛新建新校區，通過新校區建設滿足教學、科研、人才引進等方面的需求，因此國內高校普遍存在多校區并存的現象。二十世紀，高校建設普遍以滿足高校教職工社會化綜合服務功能為目標，一方面建設布局教學、科研基礎建設，另一方面建設職工醫院、食堂、球場、賓館、住宅區等一系列設施。隨著各高校新校區的建設完成，高校主體遷移新校區，部分高校在老校區的管理，尤其是對于高校老舊家屬區在運行管理中也凸顯出諸多實際問題。主要表現在以下幾個方面：

1.1 老舊家屬區住宅樓基礎、配套設施陳舊

由于高校老舊家屬區住宅樓多數建設年代久遠，住宅樓在基礎、配套設施陳舊，存在許多問題。主要表現有（1）住宅樓樓頂由于無人監管，老舊家屬區由于租戶普遍，造成租住戶隨意在樓頂晾曬、堆放雜物、甚至有人為破壞屋面防水，加之建筑時間已久，造成屋面防水失效，部分樓頂住戶住宅出現漏水、滲水現象；同時當時建造住宅樓時的雨水落水管年久失修，造成雨水外流，部分住戶住宅出現滲水現象；（2）許多高校老舊住宅樓外墻立面大多采用簡單的水泥粉刷，部分是水刷石和瓷磚貼面，房屋建筑建造年代久遠，由于風雨侵蝕及人為損壞等，剝落現象時常發生，也有較大安全隱患；（3）老舊住宅樓普遍存在住戶加裝防護網，部分住戶防護網占用公共空間，由于長期暴露室外，存在許多安全隱患；（4）老舊住宅樓上下水管網、電路老化，管道堵塞、水管爆裂時常發生；（5）由于老舊住宅樓普遍未加裝電梯，加之目前老舊家屬區居住多以退休老職工為主，造成上下樓困難。

1.2 老舊家屬區配套設施難以滿足需求

高校老舊家屬區在當年建設中對于車位、戶外活動設施考慮不足，隨著目前住戶經濟收入增加、住戶購買私家車不斷增加，造成老舊家屬區車位嚴重不足，許多老舊家屬區每天都在上演搶車位現象。同時，車輛不規范停放，有些車輛甚至擠占消防通道，造成道路擁擠，人車尚未分流存在許多安全隱患。零星存在的車位是小區根據現狀臨時鋪設的，停車需求不能被完全滿足。二十世紀建筑高校住宅樓、家屬區建設更多考慮是滿足住戶居住要求，對于住戶戶外公共活動場地、設施建設普遍存在場地面積小、活動設施單一等問題。老舊家屬區中以退休職工居住為主，活動空間、設施難以滿足需求。老舊家屬區主干道、輔助道由于私家車輛碾壓，路面受損嚴重。

1.3 老舊家屬區配套綠化、景觀有待提升

大部分高校老舊家屬區綠化維持現狀，對原有的綠化布局、綠化種類未做調整。綠化工作僅僅圍繞對于存在安全隱患的樹木定時修剪、做好日常的防蟲等方面開展。對于老舊家屬區景觀改造提升尚未考慮，原有的花園、人行步道等已經破壞，亟待維修。部分住戶私自占用公共綠化區，摘種蔬菜現象也時有發生。

1.4 老舊家屬區物業管理社會化困難重重

目前多數高校老舊家屬區每年支出的公共房屋修繕、綠化管養、安全保衛、衛生保潔、配套設施維護、社區管理等方面費用，都是由高校支付的，有高校后勤集團管理支付、有老校區管委會管理支付。總之，高校老舊家屬區住戶對于高校支付這部分費用已經習以為常。隨著，高校住房改革大部分高校住宅樓產權已經落到住戶自己手中，由于受長期高校住宅小區管理觀念影響，住戶很難接受物業社會化管理的發展趨勢，對于物業社會化管理有抵觸情緒，認為高校家屬區運營管理就是學校的義務，學校應該承擔這部分物業管理費用。住戶對于物業社會化的性質、目的和作用認識不清，普遍存在有問題找學校的觀念。

2 陜西科技大學太華路家屬區現狀及存在問題

2.1 基本現狀

陜西科技大學太華路校區家屬院占地面積約7.5畝5002㎡，建筑面積約10500㎡，是二十世紀八十年代初建設的老舊小區。現有兩棟六層磚混結構家屬樓，其中1號家屬樓建筑面積4541㎡，自1984年建成至今已35年；2號家屬樓5202㎡，于1998年建成。家屬院現有住戶113戶，其中退休職工28戶，常住教職工及其子女約占40%，出租戶約占60%。現設有太華路校區管理科，主要負責校區日常運行的后勤保障及社區管理工作，其中在編職工3人，聘用員工4人。

2.2 存在問題

2.2.1 基礎設施陳舊破損問題

太華路校區家屬院自建成之后，從未進行系統的維修改造，院內原有道路、樓面防水、花壇等設施陳舊破損，上下水管道、閥門、供暖管網嚴重老化。

2.2.2 消防救護車輛出入通道及停車問題

現有家屬院大門寬度為1.5米，消防、救護、垃圾清運等車輛均無法進入，需繞行至教學區出入，如遇緊急情況存在協調開門耽誤時間的問題。自太華路校區建校至今，家屬院原有設計未考慮停車位，住戶車輛停放問題需要盡快解決。

2.2.3 綜合管理水平需要提升

現有家屬區住戶情況復雜，歷史遺留問題特殊，管理人員少、離校本部遠等原因，導致小區配套設施缺失、管理服務不到位，引起矛盾糾紛頻發。

3 陜西科技大學太華路家屬區提升綜合管理對策

3.1 完善管理制度，加強服務意識

修改制定了《維修工崗位職責》《家屬院門衛崗位職責》《保潔員崗位職責》等管理制度，使工作人員進一步明確了崗位職責和要求。完善維修派工單和維修倒班制度，做到24小時服務不離人，隨時出現問題，隨時解決。加強日常對變壓器、上下水管網等故障易發部位的維護和保養，在現有條件下合理改造校區水電管網線路，優化水電抄表方式，竭盡所能解決住戶的實際困難。

3.2 提升小區環境，做好垃圾分類

自2019年8月1日以來，太華路管理科多次接到街道辦和社區關于開展“垃圾分類”的通知和要求。為了更好的開展此項工作，通過張貼通知、發放宣傳畫和宣傳材料等方式不斷加強輿論引導，提高小區住戶全民參與的意識。定制了“垃圾分類”的標識，改造現有垃圾桶，并按規定在家屬院集中放置，同時引導住戶合理進行垃圾分類和投放。

3.3 做好安全防范，杜絕事故發生

太華路管理科積極配合公安部門開展“掃黑除惡”的宣傳和入戶摸排工作，先后走訪入戶發放登記表188份、宣傳資料50余份，起草《太華路家屬院住戶違規整改通知書》和《校區安全穩定工作方案》，加強管理力度，確保安全無事故發生。

3.4 積極爭取政府老舊小區提升改造項目

為進一步落實中央“保民生、穩投資、拉內需”及西安市有關老舊小區改造部署要求，資產經營公司在校黨委的堅強領導下，結合“不忘初心、牢記使命”主題教育活動，立足發現問題、解決問題，聚焦太華路家屬院院內管網老化，樓體外立面老舊，基礎設施年久失修，無消防通道、無停車位、無門禁安防系統等問題積極展開走訪和實地調研。經多方努力，2020年太華路家屬院被列入政府“2020年老舊小區改造項目第一批改造計劃”，獲政府支持資金500多萬元。2020年3月開工以來，在政府和學校領導的安排部署下，在太華路管理辦公室工作人員的耐心溝通解釋下，老舊小區提升改造工程穩步推進。已完成了室外公共管網的更換、樓頂墻體保溫層的增加、樓頂屋面防水的維修、樓外立面和公共樓道的粉刷、門禁系統以及停車位和綠化景觀等配套設施的改造。昔日的老舊小區已不復存在，映入眼簾的是煥然一新、整齊劃一的兩棟住宅樓，寬敞的大門既解決了消防車輛無法進入的問題，同時也提升了家屬區的整體形象。通過本次改造將完善基礎配套，提升房屋質量及居住功能，改善小區景觀環境，完善公共服務設施，努力把老舊小區打造成居民的“幸福家園”。太華路家屬院改造項目得到了未央區住房和城市建設局以及未央區大明宮街道辦事處的大力支持，是政府切實以解決群眾民生的一項惠民工程，通過老舊小區升級提質，進一步提高群眾的獲得感、幸福感和安全感。

4 小結

高校老舊家屬區要建立長期維護和運營管理的機制，確保改造效果長期有效；要不斷創新體制機制，充分吸引社會力量參與其中；要將全面了解老舊家屬區各住戶心之所想，做好服務保障和管理工作，讓每一位住戶也積極參與到改造建設“新家園”的過程中去，從而使其獲得幸福感和安全感，形成珍視改造成果的最終效果。