擔(dān)保型買賣合同之法律問題探究

任韻霖

擔(dān)保型買賣合同之法律問題探究

任韻霖

（西華師范大學(xué) 法學(xué)院，四川 南充 637000）

通過梳理理論界不同學(xué)術(shù)觀點對擔(dān)保型買賣合同的概念及性質(zhì)進行的分析與界定，探究其在現(xiàn)行的法治框架內(nèi)是否具有獨立存在的價值；再從擔(dān)保型買賣合同效力的角度出發(fā)，對當(dāng)事人意思表示進行合理探究后對如何解決這類案件糾紛提出對應(yīng)的實踐構(gòu)想，以期能更好地保障當(dāng)事人的合法權(quán)益，維護司法的公正權(quán)威，促進經(jīng)濟交易的正常發(fā)展。

擔(dān)保型買賣合同；民間借貸；意思表示

一、擔(dān)保型買賣合同的概念界定與屬性探究

擔(dān)保型買賣合同作為一種靈活、便捷且實現(xiàn)成本又較低的新型擔(dān)保方式頗受眾多經(jīng)濟主體的青睞。但是，由于立法的缺陷、學(xué)術(shù)界的爭議以及審判實踐中裁判標(biāo)準(zhǔn)不一等原因，導(dǎo)致?lián)Ｐ唾I賣合同負(fù)擔(dān)了原本不應(yīng)有的負(fù)面效果，使其在司法實踐中地位較為尷尬。因此，界定擔(dān)保型買賣合同的概念和性質(zhì)有利于明確其在現(xiàn)行法治框架下是否具有獨立存在的價值和意義。

（一）擔(dān)保型買賣合同的概念界定

在法律規(guī)定中，擔(dān)保是指法律上為了確保特定債權(quán)人利益的實現(xiàn)而特別規(guī)定的以第三人的信用或者以特定財產(chǎn)保障債務(wù)人履行義務(wù)的制度[1]。而法律作出如此規(guī)定目的主要在于保障主債權(quán)的實現(xiàn)，盡量降低債權(quán)人的風(fēng)險。為實現(xiàn)這一目的，我國的《擔(dān)保法》為債權(quán)人設(shè)立了兩種途徑：第一種是人的擔(dān)保，將保證人的全部或者部分財產(chǎn)以保證的形式受債權(quán)人控制；第二種是物的擔(dān)保，將債務(wù)人或第三人的特定財產(chǎn)作為抵償債權(quán)的標(biāo)的，在債務(wù)人不履行到期債務(wù)時，債權(quán)人可以將到期的債務(wù)進行合理變價，繼而從中獲得優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。通過以上兩種途徑，債權(quán)人可以以此獲得高于其他普通債權(quán)人的優(yōu)先受償?shù)匚弧６鴵?dān)保型買賣合同是以買賣合同為基礎(chǔ)賦予其“擔(dān)保”的性質(zhì)。

關(guān)于擔(dān)保型買賣合同的基本含義，從相關(guān)司法解釋，即《民間借貸解釋》第24條作出如下解釋：“當(dāng)事人以簽訂買賣合同作為民間借貸合同的擔(dān)保，借款到期后借款人不能還款，出借人請求履行買賣合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)按照民間借貸法律關(guān)系審理，并向當(dāng)事人解釋說明變更訴訟請求。當(dāng)事人拒絕變更的，人民法院裁定駁回起訴。”從上述表述可以看出擔(dān)保型買賣合同的兩大基礎(chǔ)的含義：第一大含義即該類合同是以民間借貸的法律關(guān)系來處理；第二大含義即如果法院已經(jīng)認(rèn)定構(gòu)成民間借貸法律關(guān)系且已作出生效判決，則債權(quán)人需要經(jīng)過變價程序（如拍賣、變賣）后才能針對買賣合同的標(biāo)的物價款實現(xiàn)債權(quán)，不能通過直接取得標(biāo)的物所有權(quán)的方式實現(xiàn)債權(quán)。因此，該制度與直接取得所有權(quán)的讓與擔(dān)保制度大不相同，同時也不具有典型擔(dān)保物權(quán)中的優(yōu)先受償效力。

（二）擔(dān)保型買賣合同的法律屬性

擔(dān)保型買賣合同作為無名合同的一種，其不屬于傳統(tǒng)物權(quán)法上的擔(dān)保，而應(yīng)當(dāng)是一種我國現(xiàn)有法律體系中沒有明文規(guī)定的具有擔(dān)保性質(zhì)的物權(quán)。謝在全在《民法物權(quán)論》的相關(guān)論述中提到，讓與擔(dān)保是債務(wù)人或者第三人以擔(dān)保債務(wù)為目的，將標(biāo)的物作為財產(chǎn)暫時轉(zhuǎn)移給擔(dān)保權(quán)人，因而使得擔(dān)保權(quán)人在沒有超過擔(dān)保目的的范圍下，取得了擔(dān)保標(biāo)的物的財產(chǎn)，并于債務(wù)人或者第三人在債務(wù)清償后再予以返還；當(dāng)債務(wù)沒有得到及時履行時，擔(dān)保權(quán)人可就該標(biāo)的物受償?shù)姆堑湫蛽?dān)保[2]。對于擔(dān)保型買賣合同的法律屬性及合同性質(zhì)，理論界具有以下三大主要觀點。

第一種是為審判實踐所主要采用的主從合同說。例如在最高院人民法院公報刊登的“楊偉鵬與廣西嘉美公司簽訂《商品房買賣合同》案”（以下簡稱“楊偉鵬案”）中，楊偉鵬與廣西嘉美公司簽訂合同后，楊當(dāng)日支付房款，次日雙方辦理預(yù)售備案，嘉美公司開始支付利息。針對該案，最高人民法院確認(rèn)了雙方存在借款合同關(guān)系，并認(rèn)定商品房買賣合同為非典型擔(dān)保方式，故認(rèn)為該買賣合同可以看作是同擔(dān)保合同相似的一類合同，而它的效力將依賴于民間借貸法律關(guān)系。筆者認(rèn)為，主從合同說充分體現(xiàn)了尊重當(dāng)事人雙方意思自治的原則，認(rèn)為擔(dān)保型買賣合同就是債務(wù)人在民間借貸合同清償期限屆滿后，如果不能按時清還借款，則需履行買賣合同以清償債務(wù)的雙方當(dāng)事人合意。

第二種是爭議較為突出的后讓與擔(dān)保說。該觀點的支持者認(rèn)為，擔(dān)保型買賣合同作為一種新型的非典型擔(dān)保物權(quán)，是基于我國擔(dān)保物權(quán)制度和社會經(jīng)濟發(fā)展的現(xiàn)實情況而衍出的。楊立新教授指出后讓與擔(dān)保存在擔(dān)保的效果，只是這種效果來源于對買賣合同標(biāo)的物所有權(quán)的取得，而并不是來源于雙方當(dāng)事人因簽訂買賣合同所產(chǎn)生的債權(quán)[3]。筆者認(rèn)為，該學(xué)說肯定了擔(dān)保型買賣合同中權(quán)利轉(zhuǎn)移時存在一定的滯后性，因為讓與擔(dān)保一般情況下是剝奪擔(dān)保義務(wù)人主債權(quán)債務(wù)關(guān)系發(fā)生之前原有權(quán)利的行為，后讓與擔(dān)保則是在主債權(quán)債務(wù)已經(jīng)發(fā)生后才增加債務(wù)人負(fù)擔(dān)的行為。

第三種是在2015年《民間借貸解釋》出臺后，以審判實踐為依據(jù)的債的變更說。在最高人民法院發(fā)布的第72號指導(dǎo)性案例“新疆鄂爾多斯彥海房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與湯龍、劉新龍、馬忠太、王洪剛商品房買賣合同糾紛案”中，最高人民法院基于債的變更原理，認(rèn)為該份《商品房買賣合同》本質(zhì)上為民間借貸合同債務(wù)履行期屆滿，債務(wù)人無力償還借款后，在當(dāng)事人雙方協(xié)調(diào)下，債務(wù)人以履行買賣合同的形式將其房屋出售給債權(quán)人，將所欠借款抵為購房款。進而承認(rèn)了《商品房買賣合同》與《民間借貸合同》法律關(guān)系的變更和轉(zhuǎn)化。

就以上三種較為主流的觀點，筆者認(rèn)為，不應(yīng)將擔(dān)保型買賣合同簡單地解釋為非典型的物權(quán)擔(dān)保，也不適合解釋為債的變更，可以解釋為擔(dān)保型買賣合同是以買賣合同本身來實現(xiàn)擔(dān)保功能。

二、擔(dān)保型買賣合同在實踐中的效力問題分析

擔(dān)保型買賣合同作為比較新穎且特別的合同，其合同效力無論是在理論界還是實務(wù)界都備受爭議。但是，在審判實踐中，法官對于該類案件的裁判思路和爭議焦點主要在于對“買賣合同效力的認(rèn)定”。名為買賣、實為擔(dān)保的擔(dān)保型買賣合同是否具備法律上所承認(rèn)的效力條件，筆者從兩個方向分情況進行討論。

（一）擔(dān)保型買賣合同的物權(quán)效力

1. 從合同的角度出發(fā)

擔(dān)保型買賣合同實質(zhì)上是基于當(dāng)事人雙方真實的意思表示而簽訂的為保證借貸合同履行而具有擔(dān)保功能的擔(dān)保型合同。以主從合同說來看，借貸合同屬于主合同，房屋買賣合同屬于從合同。根據(jù)擔(dān)保合同的從屬性原理可知，擔(dān)保合同的成立以借貸合同的存在作為首要前提，且根據(jù)我國《擔(dān)保法》第5條規(guī)定可知：擔(dān)保合同的訂立是為了保障所擔(dān)保債務(wù)履行，以保障債權(quán)人的利益和雙方當(dāng)事人的交易安全。

以合同成立為視角，擔(dān)保型買賣合同的成立必須以借貸合同的成立為基本前提，基于合同從屬性原理，債權(quán)人不能直接超越借貸合同，進而主張擔(dān)保型買賣合同項下標(biāo)的物的所有權(quán)。總而言之，擔(dān)保型買賣合同不具備物權(quán)效力。

2. 從當(dāng)事人意思表示角度出發(fā)

尊重當(dāng)事人意思自治是民法的基本原則之一，同時，我國《民法總則》第147條也規(guī)定了，雙方當(dāng)事人串通，在虛假意思表示下所實施的民事法律行為效力是不能得到法律認(rèn)可的，并且這種行為不能對抗善意第三人。因此，只有意思表示真實的情況下，才可以對擔(dān)保型買賣合同的效力進行解釋[4]。通過進一步的探究，擔(dān)保型買賣合同中的買受人并無支付購房款的真實意思表示，且出賣人也并非真心實意想將房屋出賣，這都能充分說明擔(dān)保型買賣合同的真實意思表示并非買賣房屋本身，而是借買賣合同之名行讓與擔(dān)保之實。所以，有理由將該種簽訂買賣合同的行為解釋為“披著買賣外衣的擔(dān)保”的虛假意思表示，而根據(jù)我國《民法總則》的規(guī)定可知，該買賣合同是無效的。而隱藏的擔(dān)保合同的效力，在沒有違反法律等強制性規(guī)定的情況下可以承認(rèn)其擔(dān)保的效力。

3. 從優(yōu)先受償權(quán)角度出發(fā)

擔(dān)保型買賣合同中擔(dān)保的實現(xiàn)應(yīng)當(dāng)以優(yōu)先受償權(quán)為前提，因為僅作為普通債權(quán)人只能享有一般受償權(quán)，則其擔(dān)保效力無法完全實現(xiàn)。在最高人民法院公布的“朱俊芳訴山西嘉和泰房地產(chǎn)開發(fā)公司案”中，最高人民法院在判決中：承認(rèn)買賣關(guān)系和借貸關(guān)系均成立并有效，因債務(wù)人嘉和泰公司沒有按期償還債務(wù)，其應(yīng)繼續(xù)履行買賣合同。但是由于合同項下的一套房屋已經(jīng)出售給善意第三人，故該合同在事實上已經(jīng)無法履行，且最高人民法院的判決書所確認(rèn)的權(quán)利也僅僅是一般的債權(quán)并不是優(yōu)先受償權(quán)，所以，債權(quán)人朱俊芳只能向債務(wù)人請求損害賠償而非房屋所有權(quán)。由此可見，擔(dān)保型買賣合同所設(shè)立的擔(dān)保在實務(wù)中較難實現(xiàn)，且其不具備對物的約束效力，也不享有對標(biāo)的物拍賣所得價款的優(yōu)先受償權(quán)。

（二）擔(dān)保型買賣合同的債權(quán)效力

1. 以債的形式實現(xiàn)擔(dān)保的功能

只有嚴(yán)格遵循物權(quán)法所規(guī)定的“區(qū)分原則”，才能將設(shè)立的擔(dān)保充分發(fā)揮物權(quán)效力。正如董學(xué)立所言：“對于設(shè)立物權(quán)，當(dāng)事人需要先達(dá)成合意并簽訂合同，同時還要根據(jù)法律規(guī)定設(shè)立物權(quán)。”[5]在擔(dān)保型買賣合同中，雙方當(dāng)事人只能通過締約的合同以調(diào)整雙方的權(quán)利義務(wù)，并且訂立擔(dān)保型買賣合同是設(shè)立擔(dān)保物權(quán)不可或缺的步驟，但是由于當(dāng)事人雙方只是經(jīng)過合意達(dá)成了擔(dān)保約定，故對債權(quán)人而言，其只具有債法意義上的期待權(quán)。

由于買賣合同尊重當(dāng)事人意思自治，故該種買賣合同的簽訂對雙方當(dāng)事人是具有一定程度上的約束效力。因此，就擔(dān)保型買賣合同的擔(dān)保功能來說，債權(quán)人僅僅享有在普通債權(quán)債務(wù)關(guān)系中對債務(wù)人不能清償債務(wù)時請求履行擔(dān)保約定的權(quán)利。總而言之，擔(dān)保型買賣合同不存在物權(quán)效力。

2. 混合合同

基于上述分析，擔(dān)保型買賣合同不具有獨立的物權(quán)效力。但是，作為借貸合同和買賣合同同時存在的混合合同時，兩個合同之間存在內(nèi)在關(guān)系，即買賣合同的生效因借貸合同中的部分條款而附加了接觸條件[3]。故，當(dāng)債務(wù)人存在違約情況，不能按期履行還款義務(wù)時，雙方當(dāng)事人應(yīng)按照買賣合同的相關(guān)約定將合同項下標(biāo)的物的所有權(quán)進行依法轉(zhuǎn)讓，還款義務(wù)與支付義務(wù)經(jīng)過雙方“合意”而抵消，促使借貸關(guān)系與買賣關(guān)系一同消滅。而當(dāng)借貸合同和買賣合同同時成立形成混合合同時，不僅有益于維護債權(quán)人以及債務(wù)人相應(yīng)的權(quán)利，更有益于保障社會交易的穩(wěn)定性，且還在一定程度上規(guī)避了法律關(guān)于“流質(zhì)條款”的規(guī)定。

3. 擔(dān)保型買賣合同的效力之爭

對于擔(dān)保型買賣合同的綜合效力，存在兩種學(xué)說，即無效說和有效說。無效說的支持者認(rèn)為，擔(dān)保型買賣合同僅是“外觀上”為買賣合同，實質(zhì)上是雙方當(dāng)事人通謀虛偽的意思表示，因此違反了法律的強制性規(guī)定，故其無效。有效說的支持者認(rèn)為，以房屋買賣合同作為借款合同的擔(dān)保，買賣合同部分是具有法律效力的，但是不能同時具有擔(dān)保作用，簡而言之，就是排斥“買賣合同中標(biāo)的物”的意思表示。從房屋買賣合同的主要內(nèi)容出發(fā)，雙方當(dāng)事人的意欲發(fā)生買賣的法律行為，因此在擔(dān)保型買賣合同中，基于買賣雙方同時欠對方價款，所以表現(xiàn)為用不動產(chǎn)的所有權(quán)抵頂價款，即合同雙方債務(wù)相互抵消，故買方可不再另外向賣方支付價款[6]。因此認(rèn)為當(dāng)事人的意思表示不屬于通謀虛偽的意思表示，合同可以按照雙方約定的方式發(fā)生效力。

綜上所述，筆者通過擔(dān)保型買賣合同以及《物權(quán)法》第186條等關(guān)鍵詞進行檢索后發(fā)現(xiàn)，法院在認(rèn)定擔(dān)保型買賣合同有效時，其判決理由主要是認(rèn)為擔(dān)保型買賣合同并沒有造成實質(zhì)上的不公平，故其有效，但債權(quán)人不能直接請求轉(zhuǎn)移合同項下標(biāo)的物的所有權(quán)。所以，對于擔(dān)保型買賣合同的效力不能一并否認(rèn)，應(yīng)該根據(jù)“具體問題具體分析”的核心原則和《物權(quán)法》中關(guān)于物權(quán)公式原則的相關(guān)規(guī)定對房屋買賣合同是否有效進行綜合性分析，以期避免不必要的交易糾紛，更好地維護經(jīng)濟社會中的交易秩序。

三、擔(dān)保型買賣合同的規(guī)范路徑與實踐構(gòu)想

擔(dān)保型買賣合同作為一種新型的擔(dān)保模式，其對我國社會金融市場的穩(wěn)健發(fā)展具有重要意義[7]。因為“新興”且尚未經(jīng)歷過太多磨礪，還存在一些不足之處，所以它的健康發(fā)展需要司法的保駕護航。基于上述對擔(dān)保型買賣合同的法律屬性和法律效力的研究分析，筆者認(rèn)為買賣合同只是擔(dān)保型買賣合同的外衣，而其所存在的實質(zhì)問題在于擔(dān)保物權(quán)能否有效實現(xiàn)。為此，筆者從擔(dān)保型買賣合同內(nèi)容的角度出發(fā)，通過對已有判例的綜合分析，找出完善擔(dān)保型買賣合同的規(guī)范路徑，提出擔(dān)保型買賣合同在實務(wù)中的實踐構(gòu)想。

（一）擔(dān)保型買賣合同的規(guī)范路徑

1. 探究合同真實目的，以判斷是否構(gòu)成擔(dān)保型買賣合同

由于當(dāng)事人意思表示存在前后不一致或者互相不一致的情況，在審判實踐中，最大的難點在于對擔(dān)保型買賣合同的性質(zhì)的判斷。而針對這一難題，首先要對雙方當(dāng)事人簽訂房屋買賣合同的真實目的進行探尋，對當(dāng)事人所提供的證據(jù)進行全方位的考量，對其提出的主要訴求進行綜合性分析。其次，結(jié)合當(dāng)事人提供的證據(jù)對合同是否具有反常之處進行審查[8]。再次，通過對當(dāng)事人的意思表示和案件的主要證據(jù)進行綜合分析，運用專業(yè)的法律方法對擔(dān)保型買賣合同進行探究，以判斷是否構(gòu)成擔(dān)保型買賣合同。

2. 篩掉擔(dān)保型買賣合同中的“流質(zhì)內(nèi)容”

對具有擔(dān)保性質(zhì)的房屋買賣合同進行效力問題的分析，重點分析合同中的相關(guān)內(nèi)容是否存在具有流質(zhì)條款的“嫌疑”，以實現(xiàn)分別確定效力的目的。因為，作為“新興”擔(dān)保型買賣合同，其仍然要受到物權(quán)法有關(guān)“禁止流質(zhì)”條款的約束，所以，當(dāng)擔(dān)保型買賣合同中存在流質(zhì)條款時，其自然會因違反法律等強制性規(guī)定而歸于無效。但是這并不意味著債權(quán)人的合法權(quán)益得不到擔(dān)保，因為在擔(dān)保型買賣合同中除流質(zhì)條款外的其他內(nèi)容仍然具有法律效力，債權(quán)人可以通過其他方式獲得權(quán)利救濟。

3. 厘清當(dāng)事人之間的債權(quán)債務(wù)關(guān)系

當(dāng)事人之間的債權(quán)債務(wù)關(guān)系是擔(dān)保型買賣合同當(dāng)事人之間的主要矛盾，而我國民事司法裁判的最終目的就在于化解當(dāng)事人之間的矛盾，穩(wěn)定社會發(fā)展[9]。因此，在處理擔(dān)保型買賣合同時應(yīng)更加注重厘清當(dāng)事人之間債權(quán)債務(wù)關(guān)系，且應(yīng)該對債務(wù)的具體數(shù)額和還款約定等進行嚴(yán)格準(zhǔn)確的認(rèn)定。根據(jù)《民間借貸司法解釋》第24條的規(guī)定可以分為三種情形作處理：第一種情形，法官認(rèn)定合同屬于擔(dān)保型買賣合同，且認(rèn)為被告與原告簽訂房屋買賣合同的目的是對所借款項進行擔(dān)保時，法官應(yīng)告知原告將訴訟請求變更為借貸糾紛后再進行審理。此時，法院就應(yīng)將明確當(dāng)事人之間的債務(wù)金額作為審理任務(wù)；第二種情形，即原告明確拒絕變更訴訟請求時，法院只能依照規(guī)定駁回原告訴訟請求；第三種情形，法院也能采取保守的處理方式，綜合各方面證據(jù)對房屋買賣合同是否具有擔(dān)保作用進行認(rèn)定。

（二）擔(dān)保型買賣合同的實踐構(gòu)想

1. 給予債權(quán)人適當(dāng)?shù)穆男羞x擇權(quán)

擔(dān)保物權(quán)的核心在于給予債權(quán)人相應(yīng)的受償權(quán)，而擔(dān)保型買賣合同的目的就在于實現(xiàn)擔(dān)保。但是由于《民間借貸司法解釋》第24條第二款規(guī)定，債權(quán)人僅具有向法院申請拍賣合同項下標(biāo)的物的權(quán)利，這顯然很難實現(xiàn)擔(dān)保的目的。但是如果能給予債權(quán)人適當(dāng)?shù)倪x擇權(quán)，即債權(quán)人既可以選擇要求債務(wù)人履行借款合同，也可以選擇債務(wù)人履行買賣合同，認(rèn)可買賣合同的效力，則可以通過買賣合同來實現(xiàn)擔(dān)保的目的，這樣能更好地解決優(yōu)先性的問題。

2. 給予債權(quán)人相應(yīng)的清算義務(wù)

在《民間借貸司法解釋》第24條中所規(guī)定的清算條款很難實現(xiàn)真正意義上的清算，且當(dāng)標(biāo)的物的價格過分高于借款數(shù)額時，會對債務(wù)人造成較大的財產(chǎn)損失。如果能進一步賦予債權(quán)人相應(yīng)的清算義務(wù)，即在通過評估清算的標(biāo)的物價格更高時，債權(quán)人理應(yīng)返還債務(wù)人超過的部分；在債權(quán)人明確拒絕返還后，債務(wù)人則有權(quán)拒絕交付標(biāo)的物。而在標(biāo)的物價格低于借款時，對于沒有償還的借款，債務(wù)人應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行償還義務(wù)。在給予債權(quán)人相應(yīng)的清算義務(wù)后，有望能更好地實現(xiàn)擔(dān)保型買賣合同的擔(dān)保功能，以保護雙方當(dāng)事人的合法權(quán)益。

總的來說，作為“新興性”的擔(dān)保型買賣合同是經(jīng)濟社會不斷發(fā)展下的衍生瑰寶，它既有促進經(jīng)濟發(fā)展的優(yōu)越性，也凸顯了成文法的滯后性和不可變通性。在經(jīng)濟高速發(fā)展的今天，我們可以通過對現(xiàn)行法律的包容性解釋來盡量解決擔(dān)保型買賣合同在審判實踐中所存在的法律問題，以期能更好地維護社會經(jīng)濟的穩(wěn)定發(fā)展。

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Study on the Legal Issues of Guaranteed Sales Contract

REN Yun-lin

(Department of Law, China West Normal University, Nanchong 637000, China)

The concept and nature of secured sales contracts are analyzed and defined from different academic viewpoints. Whether or not it has independent value in the current legal framework is explored. Then, from the perspective of the effectiveness of the guaranteed sales contract, after a reasonable exploration of the parties’ expression of will, the corresponding practical ideas on how to solve the disputes in such cases are put forward, in order to better protect the legitimate rights and interests of the parties, to safeguard the judicial authority, and to promote the normal development of economic transactions.

guaranteed sales contract; private lending; declaration of will

D913

A

1009-9115(2021)02-0125-05

10.3969/j.issn.1009-9115.2021.02.024

2020-04-04

2020-12-14

任韻霖（1997-），女，四川雅安人，碩士研究生，研究方向為民商法。

（責(zé)任編輯、校對：王學(xué)增）