限貸令背景下房地產企業財務風險控制

□文/郭淑青

（西安石油大學 陜西·西安）

［提要］2020年12月31日人民銀行、銀保監會發布并于次日開始實施的《關于建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》，規定了銀行給房地產企業和個人的貸款占比上限，這一“限貸令”在促進國民經濟各行業長久、穩定、健康發展的同時，也會給房地產企業發展帶來巨大沖擊。作為國民經濟的重要組成部分，我國房地產企業要想在國家限貸令宏觀調控政策下提升其整體發展質量，持續穩定地發展，必須意識到財務風險的重要性，科學研判發展中可能存在的財務風險，并加強內部財務控制。本文通過對限貸令政策給房地產企業帶來的影響，分析房地產企業的財務風險，并為房地產企業財務風險控制提出一些建議。

長期以來，在我國經濟的發展中房地產作為經濟行業的支柱性產業起到了決定性的作用，但很多城市和地區當前經濟過于依賴房地產經濟。銀保監會郭樹清表示房地產是現階段我國金融風險方面最大的“灰犀牛”，要堅決抑制房地產泡沫。“十四五”規劃對我國經濟發展提出了新要求，中國經濟要不斷調整，包括經濟結構不斷優化、經濟增長質量不斷提高、現代產業體系轉型升級等。這表示房地產經濟的發展將受到政策性調整的不利影響。再加上國家限貸令對于房地產企業和個人住房在銀行貸款方面的限制，導致房地產企業在經營管理中難免遇到一些財務風險問題。

一、限貸令政策給房地產企業帶來的主要影響

（一）對房地產企業資金流的影響。房地產企業屬于資金密集型企業，投資規模大、開發建設耗時長、資金回籠周期長，融資成為房地產企業獲取資金進行生產經營的必要手段。房地產項目的資金主要來源于自有資金、借入資金、銷售回籠款三部分。房地產開發商，前期階段通常以自有資金為主，后期通過快速銷售，拿到購房者的房款償還貸款和用作后期資金投入。近來，房地產監管政策在土地儲備貸款上要求愈發嚴格，限制條件愈發增多，并根據銀行業金融機構的資產規模、機構類型等因素，分檔設定房地產貸款集中度管理要求，從銀行側對個人和企業的房地產貸款比例進行了限制，銀行發放貸款全面收緊，從根源上限制過多資金流入房地產領域。房地產企業來源于借入資金和銷售回籠款這兩部分的資金將會大額減少，房地產過度擴張擠占實體經濟金融資源的情況將不復存在。加上“房住不炒”一系列調控政策的落實，房地產企業融資成本走高、籌資渠道變窄，資金投入和回收時間不匹配，房地產企業資金鏈難免會出現斷裂，資金流可能會難以支持企業繼續擴張。

（二）對房地產供需的影響。供給方面，對于開發商來說，因為開發商拿地最大的融資渠道就是銀行貸款，限貸以后，開發商融資的成本會更高，或者比較難拿到銀行的貸款，拿地時他們也會趨向于保守和謹慎，所以會造成開發進度減慢，使得房地產供給增速放緩，供應量減少。

需求方面，“房住不炒”的長期定位、限貸令的出臺主要是為了讓房子回歸住房屬性，弱化住房的投資性質，居民對于住房的需求也會有一定程度的降低。限貸令對于剛性住房需求者雖然有一定“誤傷”但影響不是特別大。限貸令在對于購房套數等方面的限制對于剛性需求者影響不大，剛性需求者往往是購買首套住房，再加上“共有產權房”的政策支持，影響比較小。誤傷主要集中在三方面，一是對于個人住房貸款的比例設置了上限，二是住房貸款時可能會延緩放貸時間，三是對于個人住房貸款資質方面的條件要求更加嚴格，購房的首付必須是家庭自有資金，這意味著一些住房貸款者可能面臨沒有額度、貸款周期過長、資質不合格被淘汰的情形，需要做好前期的規劃計算。央行原副行長吳曉靈曾經說過：“在泡沫中狂歡的日子不多了，要做好破滅準備。”對于投機性購房者，各地在已有的限購政策、限售政策下，又進行限貸，炒房客也需要資金來炒作，而限貸令從根本上限制了資金的流動，這可以說是硬性要求，未來流入到房地產行業當中的資金是有限的，國家從供給側和需求側同時發力，加大房地產的去杠桿力度，炒房客無法進行高杠桿炒房了。而未來房貸收緊，不僅影響新樓盤，對二手房也會有很大的影響，勢必造成二手房交易量的減少，所以未來房產出售也會是很大問題，這也使得房地產需求總體下降。

（三）對房價的影響。限貸令下，未來住房貸款可能越來越緊，尤其是全額買房的難度太大，現在絕大多數的購房者都需要銀行貸款，如果個人房貸收緊，那么勢必減少絕大多數的購房者，從而房地產的供給和需求關系受到影響。供求關系的變化在很大程度上影響著房價走勢，當房地產供大于求時，房價自然會受到影響而下跌；當購房者預期房價會降低時，觀望情緒就會加重，房地產企業迫于資金壓力，可能會采取以價換量的措施，利用降價去庫存的方式降價促銷，再加上2020年8月重點房地產企業座談會進一步落實房地產長效機制“穩地價、穩房價、穩預期”，地產高房價退熱已是必然趨勢。

二、限貸令下房地產企業財務風險特點

（一）籌資風險——融資渠道緊縮，籌資困難。在房地產企業經營發展的過程中，資金是非常重要的物質保障。若是資金出現問題，房地產企業就難以持續健康發展。房地產企業投資金額非常大，往往通過銀行貸款獲取資金，銀行利率上下波動幅度相對較大，尤其是大額貸款的銀行利率浮動更大，因此籌資成本很高。限貸令下，對房地產企業銀行貸款比例做了上限規定，對于房地產企業的審核也越來越嚴格，流入房地產企業的資金受到限制，再加上國家的土地政策等，開發商拿地成本也越來越高。限貸令下，銀行對房地產企業貸款的限制，導致房地產企業融資渠道更加緊縮，籌資難度也越來越大。

（二）經營風險——投資回收期長，資金回籠不確定性增強。一方面房地產企業為確保自身發展擁有充裕的資金持久經營，必須要進行資金回收工作，以此來穩定提升自身的發展成效。房地產的開發投資會隨著開發過程結束的2～5年收回投資成本，置業投資的回收期則在8～10年，乃至更長，這期間政策的變動、市場利率的變動都會影響到房地產企業的資金回收。另一方面房地產企業的開發對象是單個住戶，不可能知道每個住戶的信用程度。再加上限貸令下，國家提高個人房貸門檻，并要求購房首付必須是自有資金，對于銀行給個人房貸的額度也做了限定，對于個人房貸的資質要求更嚴格。房地產企業的資金回收主要是業主購買房屋的首付款和后續的按揭款，限貸令使房地產企業通過出售房地產回收資金的難度加大。

（三）運營風險——資金不夠充足，規模難以擴張。運營風險是指由于企業資金轉化速度慢、資金回收效率低，導致資金流在一定階段中不能滿足企業運營管理，并因此所引發的損失風險。限貸令下，房地產企業融資難度加大，獲得的資金受限，再加上投資回收期長，房地產難免面臨資金不足的問題，難以進一步擴張規模。

三、房地產企業財務風險成因分析

（一）決策機制不完善，風險意識淡薄。企業在經營中，領導層每天都會做出很多決策。如果決策失誤，容易導致經營困難，出現嚴重的財務危機。房地產企業的決策機制不完善的原因有兩點：一是信息量不足。信息量的掌握度對房地產的開發決策有至關重要的影響，尤其是國家對于房地產的宏觀調控政策，一定要快速收集分析，以便做出正確的決策。二是企業決策的時候，內部信息不足或實用性較差，使很多企業管理人員只能依據有限的數據和以往的經驗來判斷，預測、控制財務風險水平低下，這也會導致企業出現財務風險。并且，我國房地產企業普遍存在風險防范意識淡薄等方面的不足，缺乏風險控制的意識，沒有對各種潛在的財務風險進行積極主動的防控，加大房地產企業的財務風險。

（二）事前控制不到位，投資決策盲目。現在房地產企業的風險控制多在事中控制和事后控制，對事前控制不重視，使企業的發展存在著巨大的隱患。而且房地產企業容易形成巨大的利潤，在利益的驅使下，企業急于對那些大型項目進行投資建設，對國家宏觀調控政策和市場變化缺乏前瞻性，對潛在的市場風險缺乏全面分析，資金用途規劃不合理，而房地產企業特別容易受國家政策、土地價格、銀行利率的影響。由于事前控制不到位盲目投資，而不可避免地給企業帶來財務風險。

（三）資金結構不合理，融資渠道狹窄。房地產企業資金主要來源于企業所有者的投入、金融機構和銀行的貸款以及業主的購房收入，但主要還是通過銀行借貸來獲取運轉資本，所有者投入的比例很小。房地產企業多依賴于高負債、高杠桿、高周轉來維持企業運營，其負債率在70%及70%以上。但是，高負債除了容易因利率波動，企業還款不及時給企業招致嚴重的財務風險以外，還反映出了房地產企業資本結構不合理、融資渠道狹窄的問題。

四、限貸令下房地產企業財務風險控制

（一）健全決策機制，培養風險意識。為了合理規避房地產企業財務風險，一方面房地產企業需要健全決策機制，降低決策失誤率。一是擴寬信息渠道，尤其是國家宏觀調控政策、銀行利率變動信息、土地價格變動信息，一定要及時獲取并迅速做出相應對策；二是要提高內部信息實用性，保證企業有足夠的信息支持來做出決策，減少決策的經驗判斷。另一方面要培養風險意識提高風險控制能力。通過加強學習和培訓，做好財務信息的收集分析工作，提高管理人員的風險意識和綜合素養，加強對風險重要性的認識，對各種潛在的財務風險進行積極主動的防控。

（二）做好事前控制，完善投資決策。事前控制包括投資決策前的可行性分析、資金的運用分析，通過可行性分析以及資金運用情況的分析為企業的發展做指引。從國家對房地產企業的宏觀調控政策、土地政策到市場利率的波動再到房產的供需等多方面進行預測調研，并以此出具可行性報告。在資金運用方面，需要提高自己運用效率，通過選擇最佳的投資方式和投資結構，防止出現投資項目需要資金投入但企業資金流不足或者出現閑置資金的情形。通過事前控制，有助于企業做出相對正確的投資決策，有效的降低企業的財務風險。

（三）擴寬融資渠道，加速資金回流。適當的負債有利于發揮財務杠桿的作用，擴張企業規模以及提升企業自身的市場競爭力，降低企業的資金成本。但是，過度的負債容易使企業面臨嚴峻的財務形勢。目前，房地產企業的主要融資渠道是銀行借貸這一固有的融資方式，此方式下資本成本很容易受銀行利率的影響。因此，房地產企業急需拓寬融資渠道。房地產企業主要是通過向業主方出售房屋的方式來獲取盈利，因此房地產企業可以以增加預售定金或者購房款的方式融資，可以選擇利用可靠的互聯網金融平臺融資，也可以通過提高金融信貸資金、個人閑置資金、企業所有人投入資金的比例，來拓寬融資渠道。并通過權衡各個渠道融資方式的利弊以及加權平均資本成本的計算，選擇最適合的融資方式。另外，企業可以通過高科技化、高機械化縮短開發建設周期，加速資金回流。

五、結語

總之，限貸令雖然是為了使房地產企業平穩健康發展，但房地產企業也不得不面臨融資渠道緊縮、資金回籠性更不確定、資金不充足等問題，為此相關企業就需要通過健全決策機制，培養風險意識、做好事前控制，完善投資決策、擴寬融資渠道以及加速資金回流等措施，來降低房地產企業的財務風險。