新形勢下房地產經濟持續發展的策略探析

近年來，房地產經濟發展迅猛，不僅促進了國民經濟發展，還切實保障了廣大居民對住房的需求。然而隨著房地產市場發展日趨穩定和國家宏觀調控力度不斷加大，房地產經濟面臨著嚴峻的發展問題，與此同時，新冠肺炎疫情的發生，使房地產開發投資和銷售一度停滯，對房地產經濟造成了巨大沖擊。因此在新形勢下，有必要全方位思考，放眼全局，深入分析當下存在的各種問題，提出有針對性的策略，切實保證房地產經濟的持續發展。

一、房地產經濟持續發展的價值

房地產經濟的持續發展不管是對國民經濟還是其他產業來說，都具有一定的價值。首先，現階段房地產經濟已成為我國社會經濟發展的重要支撐。一方面，科學合理的房地產開發能提高土地資源利用率，通過房地產建設項目能為附近區域居民提供就業崗位，進而有效緩解當地就業壓力，對于促進地方經濟發展有重大作用；另一方面，房地產經濟得以持續發展，項目所在地政府的資金儲備能力會由此增強，且項目投資工作的開展也會更加順利，整體上對當地經濟持續發展有積極影響。其次，房地產建設項目的順利推進需要與建筑企業、施工單位等建立密切聯系，合理的布局、完善的信息都能為施工單位各項工作的開展提供支撐。而在施工完成后，還能促進建材行業、家電行業的發展，因而房地產經濟持續發展對其他產業具有較強的帶動作用。

二、當前房地產經濟持續發展中存在的問題

（一）經濟管理目標不明確

經過長時間的發展，經濟管理已成為促進房地產經濟發展的重要手段，且取得了一定成效，但需看到，我國房地產經濟管理仍然存在一些問題。有關部門應考慮穩定房價、避免房價大幅度波動的問題，還需確保房地產供需平衡。然而由于缺乏明確、長遠的目標，沒有完善的管理手段，導致政策缺少對應性，難以滿足房地產經濟發展需求，仍然有很多根本性問題和細節問題得不到解決，加上政策時效性，在某種時期，可能會使房地產危機加劇。近些年公租房建設項目如火如荼地進行著，棚改工作也在順利開展中，這些工作的落實對改善居民住房條件、抑制房價上漲意義深遠，但由于地方房地產經濟管理目標不明確，某些時候房價控制較難，不利于房地產經濟持續穩定發展。另外，雖然我國房地產行業已經有較長時間的發展，但很多開發商經濟管理意識仍然欠缺，更多在意的是房地產開發利用所帶來的經濟利益，使得管理工作實施起來較為困難。

（二）忽視環境保護和資源的有效利用

受利益驅使，不少房地產公司更為注重經濟利益，而一些建筑企業同樣也更重視自身在市場中的競爭力和項目建設的效率，未對自然環境、人文環境給予足夠關注，導致城市綠地面積減少，土地資源價值未被充分發揮，這種房地產經濟高速發展的背后其實與國家環保戰略和可持續發展戰略嚴重背離，不僅會損害自然環境，影響房地產企業長遠發展，也不利于現代化城市建設目標的實現。我國是一個資源豐富的國家，但房地產行業傾向粗放型經濟形式，缺乏科學合理的規劃和明確、長遠的經濟管理目標，忽視空間資源價值，其發展是以浪費土地資源、水資源、能源等為代價的，導致的結果是資源利用率低，房地產經濟得不到可持續發展，而且對其他產業也會帶來消極影響。

（三）金融基礎體系不健全

現階段，雖然我國房地產行業有了更進一步的發展，但由于我國住房信貸體系建設速度落后于房地產業發展速度，在信貸結構、信用模式、補償機制等方面都存在一系列問題，制約了房地產經濟的持續發展。比如房地產行業融資比較依賴于國有商業銀行的貸款融資，這種方式不僅資金比重較低，信貸比過高，融資失調問題明顯存在，也給銀行資產安全增加了一定風險，某種情況下，房地產企業較難獲得項目貸款，尤其是當下受新冠肺炎疫情影響，部分地區土地交易短期內暫時中止，導致房地產開發投資下降比例增加，房地產企業資金壓力增加，流動性風險加大，高杠桿的企業信用風險明顯上升，這不僅會直接或間接影響就業，還會拖累整體經濟增速。

（四）房屋空置壓力增加

受住房剛性需求增加的影響，房地產項目數量和規模也不斷增長，導致空置房屋增多，壓力增大。一方面，住房供需不平衡，已進入供大于求的局面；另一方面，部分房地產開發商資質低、房屋質量不達標，問題房、爛尾樓較多，阻礙了房地產企業的銷售工作；此外，短期內新冠肺炎疫情致使房地產銷售受到一定影響。以上直接、間接增加了房屋空置壓力，不利于房地產經濟的持續發展。

三、新形勢下房地產經濟持續發展的策略

（一）制定房地產經濟管理的長遠目標

針對房地產經濟管理目標不明確的問題，政府和相關管理部門有必要深入分析區域現狀，了解房地產行業發展情況、經濟情況和未來發展方向，根據市場需求制定符合房地產經濟持續發展要求的政策，并確保政策的長遠性和時效性，實現對土地資源的高效率、高利用率開發，這樣才能在發展房地產經濟的同時滿足居民對住房的需求，進而保障民生，為社會的發展提供源源不斷的動力。同時，政府的職能作用要進一步加強，為保證房地產市場健康穩定的運行，地方政府有必要建立完善的住房保障機制，為房地產經濟的持續發展提供支持。

（二）制定長期發展規劃

房地產經濟在促進我國國民經濟發展中的地位不可小覷，即使短期內出現了一些問題，但就長遠角度來看，房地產市場必然會持續保持一定規模和容量，因此，有必要根據當前形勢制定針對房地產經濟持續發展的長期規劃，實現對資源的合理配置和利用。房地產開發應基于可持續發展的理念，結合當地環境、土地資源等實際情況進行科學規劃，以環保為本，協調好與各方的關系，同時注重利用新能源、新技術和新材料，在營造適宜環境的同時確保人與自然的有機結合，比如在房地產建設項目施工中，強化環保管理，加強設施建設，對于施工產生的建筑垃圾和施工材料，做好分類管理和妥善處理工作，必要情況下對一些廢舊物品進行科學轉換后再利用，以防止施工過程中出現環境污染和資源浪費現象。總之，只有實現科學規劃，做好環境保護，有效利用資源，才能使房地產經濟健康持久的發展。

（三）建立健全房地產金融基礎體系

房地產市場是否健全與其金融基礎體系的統一性、靈活性有關。新形勢下，有必要在房地產金融基礎體系中嵌入信貸機制，建立信貸體系，明確信貸消費目標，監督房地產開發中存在的信用行為，以有效規避資金流動隱患，保證市場競爭公平公正。對房地產市場而言如果投資性和投機性購房過多或過少，都會加劇市場風險，在我國貸款和抵押市場日趨成熟的今天，相關部門應深入分析居民具體要求，加快土地二級市場的重組，明確規定二手地使用年限和價格參照，規范土地二級流轉，切實推動房地產市場健康發展。以往房地產企業融資多依賴于銀行的貸款融資，投資結構明顯不合理，有必要建立多元化的融資渠道，進一步開辟債券市場和民間融資通道，以豐富資金結構，分散融資風險，避免房地產市場波動導致資金斷裂引發的企業破產和資金流動性風險。針對新冠肺炎疫情短期內對房地產經濟帶來的影響，金融機構應給予受影響較重的企業和買家適當的信貸政策支持，事實上，面對疫情，政府和相關部門在公積金繳存比例、提取時間、還貸時間等方面，都做了合適的調整，并在合法合規和風險受控的情況下適當增加了企業的融資渠道，有效緩解了銷售萎縮對房地產行業的沖擊，目前房地產行業的融資基本已回復正常水平。

（四）強化對房地產市場的監督管理和宏觀調控

房地產經濟的持續發展離不開政府的監督管理和宏觀調控，針對房屋空置問題，若在管理和調控政策上不做出改變，預計2021 年房地產經濟發展形勢依然不容樂觀。第一，完善監督管理機制，規范各方主體行為，防止貪污腐敗和暗箱操作，對于違法亂紀行為，堅決懲處。第二，積極建立信用檔案，對于有不良信用和有違法交易的企業，加大整頓力度；第三，營造透明的市場環境，可采用信息系統建立房地產資源、數據、信息共享平臺，協調好企業與購買者之間的關系，保護購買者合法權益。第四，因城施策，適當調整限價政策，增加市場調節力度。第五，未來一段時間內，穩房價仍是重點，因此要強化供需相結合的調控手段，保證地價穩定，比如適當增加一線和核心城市土地供應、適當降低土地競買保證金比例、適當延長出讓金繳納時間等，全面防控房地產市場風險。

四、結語

總之，房地產經濟是推動我國國民經濟發展的關鍵要素，新形勢下，要想實現房地產經濟的持續發展，就必須深入分析行業環境和實際發展情況，把握阻礙房地產經濟發展的因素，采取有針對性的策略，比如明確經濟管理長遠目標、健全房金融基礎體系、有意識的進行市場管理和戰略規劃等，為房地產經濟持續發展目標的實現提供保障。相信不久的將來，房地產行業將會步入更加健康良性的發展軌道。