城投企業產業園投資運營模式研究

□文/李 暉

（陜西西咸文化旅游產業集團有限公司 陜西·西安）

［提要］隨著經濟發展，產業園區是區域經濟發展、產業調整和升級的重要空間聚集形式，擔負著聚集創新資源、培育新興產業、推動城市化建設等一系列重要使命。城投企業作為產業園投資運營的主要力量有著積極的作用，因城投企業的特殊背景，投資運營產業園模式對城投企業發展也至關重要。

自2014年以來，國家相繼出臺《國務院關于加強地方政府性債務管理的意見》（“43號文”）、《關于進一步規范地方政府舉債融資行為的通知》（“50號文”）和《關于堅決制止地方以政府購買服務名義違法違規融資的通知》（“87號文”），諸多發展緩慢的城投企業面臨生死存亡的困境，甚至出現兌付問題，倒逼了這些城投企業加快轉型之路。面對市場化的轉型方向，有著特殊發展使命的城投企業依靠政府背景、國有背景，充分運用土地、融資、招商、規劃等方面優勢，選擇了產業園之路。

城投企業投資運營產業園，一方面承擔政府招商引資和產業發展需求，擔當起國有企業的社會責任；另一方面又要兼顧自身發展和市場化轉型需求，面對市場搏殺、完成經濟目標。這也體現了城投企業獨特的社會效益與市場效益的雙重經營目標。城投企業是區域經濟的主要力量，投資運營產業園，肩負區域政府產業引導和優惠政策兌現職能，其所體現的社會效益往往大于其經濟效益，勢必造成城投企業在投資運營產業園方面有其自身特點。

一、城投企業投資運營產業園的優勢

城投企業投資運營產業園更多為接受政府指令，以政府產業招商為目的，在很多政府的招商引資優惠政策中，都有免費提供辦公場地、減免房租或給予房租補貼等條款，城投企業投資運營的產業園恰恰為這些入駐企業提供了辦公場地的便利。（1）符合所在區域政府產業導向。作為政府招商引資重大產業落地的主要力量，按照政府要求建設產業園，按照政府產業政策招商引資、發展產業園經濟，更符合政府導向。（2）配套更貼近企業訴求。不管是在硬件配套方面，還是在軟件配套方面，城投企業作為國有企業和具有公益性企業，更易提供完善的配套。（3）資源整合能力更強。城投企業政府出身的先天性使其具備更強的區域經濟的資源整合能力。（4）更具持續性、穩定性。城投企業投資運營產業園，功利性相對較小，更多的為維持政府招商引資、產業發展的持續性，不會只注重短期利益，在投資無法短期收回時，其他市場性企業更多的是短期出售獲利收回投資，而城投企業往往較其他市場性企業更多肩負公益性使命，可以保持產業園的持續性和穩定性，為入駐企業提供更穩定的辦公環境。

二、城投企業投資運營產業園的劣勢

城投企業本身有自己發展的劣勢，投資運營產業園，做得好的，產業園成為企業發展的新機遇和盈利點；做得不好的，則會加劇企業的重資產投資的債務負擔；而且產業園投資本身回收期限較長，運營如果缺乏專業經驗和團隊，易導致運營失敗而為空園或模式簡化為租賃型房地產。

城投企業應該充分認識到投資運營產業園的優劣勢，抓住關鍵因素，不要盲目投資運營。

三、產業園投資運營的關鍵因素

（一）明確的產業定位。產業園離不開產業。產業園，不是建一堆樓或廠房，喊出一個概念，招引一些企業，就叫產業園。產業園的定位，不能離開特定的區域經濟。對產業園的基本定位，一定要充分考慮其所在區域的主要產業發展情況、產業發展基礎、產業發展規劃、產業政策導向，產業升級和轉移，以及區位特點、周邊資源條件、區域分工協作、與其他區域的產業差異化等諸多因素，對以上影響因素進行綜合分析，以確定最契合的發展定位和發展方向。明確的產業定位，對產業園的起步運營和持續發展可謂至關重要，甚至起到決定性的作用。

很多產業園在起步階段，往往急于求成，形成人氣。一是產業定位不清晰，只要是企業、付租金就可以入園，根本未考慮產業問題，這樣的產業園扮演的只是“包租婆”的角色，定位不明確、不聚焦，導致入駐企業涉及產業領域較多，無法形成產業聚集，更不可能有產業上下游鏈條的縱向發展；二是雖然有產業方向，但招商門檻較低，認為只要有幾個相關產業的企業進來就行，無論大小、好壞，導致企業更迭頻繁，好的企業得不到發展、不好的企業享受完優惠政策就走，這樣反而對產業園的發展帶來不利因素。

（二）清晰的盈利模式。投資運營產業園，盈利模式要清晰可行。單純的收取租金或出售辦公物業，盈利模式過于簡單粗暴；附加全鏈條服務，收益仍無法覆蓋投資，這兩種往往不能持久，屬于短期盈利或長期無法收回投資，都不是最佳的盈利模式。所以，城投企業本身就有其特定的公益性項目建設任務、負擔相對沉重，若投資運營產業園，一定要有更清晰的盈利模式，適合企業轉型升級、逐步消化存量債務，保持企業良性發展。否則，產業園將加重城投企業本身的負擔，最終只持有一堆無法變現的存量物業。

（三）健全的管理機制。專業的運營團隊，對產業園的發展至關重要。現有國內大多數產業園，或投資商自己組建運營公司、或委托專業運營公司，城投企業投資建設產業園后，一般選擇自己組建運營公司來運營，這樣不僅與政府部門保持持續的關系，而且在招商引資、土地規劃、政策爭取等方面協調能力更強。所以，城投企業在組建運營團隊時，應更注重專業運營能力，否則既影響政府在招商環境打造方面的形象，又會使自有產業的盈利性受到影響。企業入駐，需要提供優質服務和管理，產業園的運營，必須建立一整套完善的管理體系，包括招引企業政策、入駐條件、產業孵化配套服務種類和標準、產業研究成果對接轉化、財政政策申請與兌現、績效激勵與考核等。沒有管理體系，就不能稱為產業園，而只能成為出租的辦公場地。

（四）完善的配套環境。產業園的配套環境，包括基礎設施、水電物業、學校醫院、商業辦公等硬件設施，也包括政策支持、企業所需各類配套服務、金融支撐等軟件設施，一個完善的配套環境，可以讓入駐企業輕裝上陣，投入更多的精力發展自身產業，企業發展的好壞直接決定了產業園的成功或失敗，城投企業為當地政府而建的產業園更是體現了當地政府在產業環境營造方面的工作業績。

四、城投企業投資運營產業園主要模式

（一）投資建設+收租。產業園發展初期，城投企業投資運營，往往是滿足政府的招商引資需求，為政府招引企業提供辦公場地、物業服務，收入的主要來源是租金收入、物業服務，后期加上少量的廣告運營收入，收益往往還不能覆蓋運營成本，所以一般當地政府會以補貼的形式，維系產業園的運營，投資回收短期內根本無法見效。從投資回收測算來說，往往要達到20年以上。然而，如果企業在園區孵化發展的好，則收益更多體現在給當地的稅收貢獻上。所以，從當地政府層面來說，算的往往是當地經濟、產業和稅收的大賬，更愿意讓自己的城投公司去建產業園。從城投企業自身來說，收回投資的考慮因素往往排在完成政府指令之后，這本身與城投企業的性質和歷史使命密不可分。

城投企業如果只局限在建好后收取租金和取得財政補貼，沒有利用好產業園來發展自身產業，反而會使自身背上更沉重的負擔。所以，一些轉型較早的城投企業意識到，要依托產業園發展自有產業、形成運營品牌，促進自身轉型升級。

（二）投資建設+運營（收租+服務）。城投企業在建成產業園后，更多地投身到為入區企業提供全鏈條的服務軟環境上來，重點打造產業技術性服務、產業發展性服務、生活配套性服務、園區運營性服務等。

產業技術性服務，主要是指依托政府資源優勢，通過政企、政校等合作，搭建園區公共性技術平臺，聚集專業技術力量，為園區產業提供相應的支撐和服務，滿足企業采購、研發、設計、生產、物流、營銷、售后等各環節需求，并通過收費獲取收益。

產業發展性服務，主要是通過有償提供政務性服務、融資性服務、咨詢服務、培訓服務、信息服務、孵化性服務、知識服務、媒體服務、網絡通訊服務、物流服務、人力資源、軟件和服務業外包等獲取收入。比如，在政務性服務方面，城投企業可以更好地宣貫落實企業的產業政策、規劃土地政策、優惠政策，成為政府與入駐企業之間的橋梁，為入駐企業提供各類行政審批手續辦理、申請和兌現政府支持政策等服務，大量節約了企業的溝通成本；在金融服務方面，中小企業融資難，主要是缺乏擔保，無法滿足金融機構風控要求。在聚集金融機構入園、搭建金融服務平臺的同時，城投企業一般都有自己的金融服務板塊，可以為入駐企業提供包括小貸、保理、擔保等金融服務。

生活配套性服務，主要是指園區運營單位為入駐企業提供除辦公之外的教育、醫療、娛樂、商業、餐飲等生活配套來獲取收益，解決入駐企業日常生活配套需求。

園區運營性服務，主要是指通過提供物業管理服務和園區內公共性服務來獲取收益。

這個階段的產業園模式，城投企業也更加注重產業集聚效應，入駐產業和企業有了一定的門檻要求，產業關聯度已經較高，相互帶動發展能力較高，在產業業內具有一定的影響，這種運營模式形成了政府、入駐企業、城投企業三方共贏。政府用產業園形成產業落地和發展，地方經濟得到發展、稅收貢獻增長；入駐企業避免了各種紛雜事務、節約了人財物，可以將注意力集中在企業自身發展上；城投企業則實現了業務發展的多元化，以打造城投企業服務品牌，收入不再僅僅是單一的政府性收入，有利于城投企業市場化轉型。

（三）投資建設+運營+金融財務投資。除了發展上述全鏈條服務外，城投企業通過自有金融投資平臺，對產業園內成長性好的企業，進行金融財務投資。這種投資往往有兩種方式：一種是債務性投資，就是在企業發展的各個階段，為企業提供資金資金支持，收取固定收益；另一種是權益性投資，比如選取科技含量高、成長性較好中小企業，加強培育、跟蹤、篩選、孵化，以股權基金的方式入股有上市潛力的企業，助力企業上市、培育企業，上市后退出，獲取高額回報。這樣一方面可以幫助企業解決發展中的資金問題；另一方面借助上述資源挖掘獨角獸企業或具有技術優勢的早期企業，分享其做大做強后的收益，這種回報將成為城投企業的利潤增長極，所以國內多數城投企業的金融財務投資板塊逐步發展成為城投企業最盈利的板塊。

（四）投資建設+運營+金融財務投資+產業投資和培育。

帶有產業投資和培育的產業園運營模式，可以作為城投企業發展產業園的首選模式，可以幫助城投企業彌補自有產業短板，布局優質產業，加快自身產業轉型升級。這種模式，對城投企業的要求也相對較高。首先，城投企業要投入大量精力到產業的研究上。研究當地政府的產業定位和導向，持續跟蹤產業發展趨勢的同時，研究政治經濟大勢、區域及當地經濟文化、前沿技術等，增強自身對產業發展的判斷力、掌控產業發展脈絡，為提供產業戰略決策、新興產業研究規劃編制提供理論和現實支撐，最好是成立自己的產業研究機構，通過與政府、國內國際知名產業研究機構合作，結合當地產業經濟、科研實力、資源的實際情況，與政府共同招商，獲得政府在產業發展方面的更多支持。其次，深入研究企業情況。對入駐企業及時掌握發展情況、企業訴求，對可以彌補城投企業產業缺陷的企業重點關注，尋找合作機會，適時進行產業投資，培育入駐企業的同時，發展自身產業。最后，主要精力在于投資后的企業成長和培育。一些科技研發類企業，往往在成果轉化上是短板。城投企業可以進行市場信息共享、資源整合，深度參與細分入駐企業上下游鏈條相關產業研究，借此了解企業發展難點，體會企業發展所需，比如成立產業發展基金和專門實驗室、免費或減免費用提供各類實驗設備，為教授及各類博士人才提供實驗實踐機會，減輕高科技初創企業的負擔，整合各類軍工、高校科研成果、實現科研成果轉化；通過采集國內企業規模、技術等基礎數據以及市場空間、上下游對接企業、合作需求等綜合信息，進行技術和市場對接，通過產業投資的戰略合作方式，優勢互補，幫助企業對接資源、搭建各類平臺和提供成果轉化的應用場景，合作共贏、共謀發展。這樣，城投企業不僅掌握了產業發展的趨勢與脈絡，逐步培育自身產業，形成自己的產業和科技實力。

總之，城投企業投資運營產業園，應抓住產業園投資運營的關鍵因素，明確自身與產業園的關系，做好產業園的規劃和定位，使產業園成為自身轉型發展的契機和自主產業。