“紅色物業”的基層實踐

中共大同市委黨校（行政學院）課題組

〔摘要〕隨著我國住房商品化率的提高，物業服務管理行業發展迅猛。然而，物業與業主之間的矛盾也逐漸凸顯，成為社會熱點問題，直接影響到基層群眾的獲得感幸福感安全感。通過調研大同市社區治理狀況發現，通過黨建引領基層治理，建設“紅色物業”，協調業主與物業的關系，回應人民群眾呼聲，能夠促進城市小區健康穩定發展。具體而言是，通過小區黨組織全覆蓋、厘清權責界限、優化物業管理、理順治理機制、調動黨員參與等五個方面，切實讓物業管理“紅”起來、各類社區組織“和”起來、社區服務“動”起來、各級監管“強”起來、社區活動“火”起來。

〔關鍵詞〕紅色物業；黨的領導；社區治理

〔中圖分類號〕D267.7〔文獻標識碼〕A〔文章編號〕2096-8442（2021）06-0087-05

當前，我國城市化進程加快，城市擴容、小區增量、城鎮居民增多，住房商品化、居民業主化、小區物業化、物業私營化已漸成基層的基本形態。伴隨著居民對高品質生活需求的增長，業主維權意識的不斷增強，小區業主對物業管理服務提出了更高要求，加之各類小區情況千差萬別、業主素質參差不齊、物業管理有失于范、法規制度還不夠健全等因素，業主與物業之間的矛盾層出不窮，小則吵吵鬧鬧，大則對薄公堂，給和諧社區建設帶來了變數、增添了難度。如何立足長遠、多管齊下協調業主與物業的關系，從而促進各種類型小區健康穩定發展？需要我們深入研究。本文以大同市為例，著眼加強黨的領導、構建和諧城市小區、調和小區業主與物業之間的矛盾關系，探索以建立“紅色物業”深化基層治理的有效途徑。

一、當前大同市小區類型及物業進駐管理基本狀況

（一）大同市小區和物業進駐管理情況

課題組對大同市的小區和物業進駐管理情況進行了調研，發現大致可分為五種類型。

1.商業開發小區及物業進駐管理狀況。這類小區一般是開發商一次性建設的新小區，開發商有整套物業管理隊伍和內控制度體系，物業管理理念比較先進，各類人員配備到位，運行比較規范有序。業主來自全市四面八方甚至全國各地，絕大多數經濟基礎比較好，參與治理的意識比較強。

2.拆遷回遷小區及物業進駐管理狀況。這類小區一般是政府主導、開發商建設的新小區，物業管理多是政府委托國資公司或者私營物業公司，物業管理理念也比較先進，各類人員配備也相對到位，運行也比較規范有序。業主多是城市原有聚居居民，整體素質較高，凝聚力比較強。

3.單位老舊小區及物業進駐管理狀況。這類小區一般是過去由單位建設的集體小區，多數已經進行了房改，且目前多數已引進了物業管理公司，或者實現了委托管理，也有一小部分仍然處于自主管理或者無人管理狀態。業主多是單位職工家屬，整體素質較高，自律意識較強。

4.棚戶搬遷小區及物業進駐管理狀況。這類小區一般是政府主導建設的安置小區。如原大同恒安小區目前就是政府委托國資公司管理，業主多是原住棚戶的礦工家屬，他們對市場化的物業管理模式接受性不強，推行現代物業管理理念比較困難。

5.城郊結合小區及物業進駐管理狀況。這類小區一般都是村集體主導開發建設的新小區，物業管理多是村集體成立或者物業公司管理，物業管理理念也比較先進，各類人員配備也相對到位，運行也比較規范有序。業主多以城市居民與城郊農民為主，素質參差不齊，物業管理難度比較大。

（二）當前大同市小區物業與業主關系基本狀況

在調研中發現，當前大同市五種類型小區在基層管理中存在的突出問題有物業服務欠主動、經費收支透明度不高、物業私占公共空間、業主素質有待提高等。

1.物業服務主動性不足。實際當中，不少物業管理公司都在有意無意地降低服務標準，以求減少服務開支，久而久之，便給業主留下了“收錢多、服務少”的刻板印象。比如，有的小區沒有安裝門禁系統，外來人口可以隨便進出小區和單元；有的小區即便是安裝門禁系統，外來人口也能尾隨業主進出小區，導致門禁系統形同虛設；有的小區業主物業不掌握租客信息，即使租客利用所租房屋從事違法犯罪活動，物業也無從知曉；有的小區業主常年存在亂擺亂放、違規養犬、高空拋物、垃圾清理不及時、綠化遭到破壞等現象，但由于物業管理公司長期拿不出有效的解決辦法，導致小區糾紛不斷、投訴率升高。以上這些物業管理上的漏洞，給整個小區業主的人身、財產安全留下了隱患，加劇了物業與業主之間的緊張關系，影響了物業公司的公眾形象。

2.經費收支透明度不高。物業公司收支明細不公開或者公開不及時，導致業主不清楚自己所交物業費用途，由相互猜疑導致怨氣積蓄。比如，業主對物業支出不了解，認為只有保安、清潔工等物業管理服務人員的工資支出，孰不知小區的電梯維護、攝像頭運維、綠化以及公共活動等反而是物業支出“大頭”，但是由于支出不公開、業主知情少，導致業主進而認為物業利潤過高、服務質量一般，出現誤會甚至引發矛盾的現象也不在少數。還有一些物業私自將小區公共空間出租，私劃收費停車位，引進餐飲，投放廣告等。而收費標準及去向，業主一概不知。這些做法引發業主不滿，造成了物業與業主的矛盾。

3.業主素質有待提高。主要表現為亂扔垃圾，樓道堆放雜物，影響環境衛生；電動車不按規定存放，在樓道口充電，引發火災隱患；遛狗不栓繩，隨地大小便，危害他人人身安全。很多老舊小區和棚戶區改造小區的居民沒有購買服務的消費意識和習慣，物業費、水電費、暖氣費、燃氣費等拖欠現象嚴重。以上種種不文明現象，導致物業管理存在困難。

二、黨建引領基層治理是解決基層矛盾的關鍵

物業與業主之間的矛盾如果得不到及時解決，久而久之就有可能進一步激化，影響群眾對幸福生活的追求、影響城市的改革發展穩定，進而影響到黨在城市的執政基礎。對此，必須以黨建引領基層治理。

（一）必須加強黨對基層社區的領導

在市場經濟條件下，城市社區由一個集中的生產單位轉變為生活單位，而且隨著創新創業的浪潮，形成社區生活與生產兼顧的復合型單元。現代城市新型住宅小區居民與原有單位體制下的家屬院落職工相比，基本脫離了單位體制影響，管理功能和需求正在加速向社區黨組織（包括黨支部、黨小組）、社區自治組織（包括居民代表大會、社區協商議事委員會、社區居民委員會等）、社區中介組織（包括各類文化藝術團體、社區志愿者協會、業主委員會、門棟或居民小組自治協會等）、專業服務組織（包括物業管理組織、社區保安隊、社區環衛站，以及各類功能社區服務站）多向聚攏，若不加強社區黨組織建設，必然會導致社區黨組織對社區、小區核心領導力下降，這是當前城市社區治理面臨的難點，也是加強黨對基層領導的時代課題。

（二）必須實現黨組織對各類小區全覆蓋

黨政軍民學、東西南北中，黨是領導一切的。當前，社區黨組織人員有限，工作內容繁多，在領導社區治理中往往力不從心，這已經成為制約社區基層治理效能提高的普遍問題。比如，近年來大量的流動人口進入城市社區，城鄉居民在生活習慣、文化理念、價值觀上存在差異，居民對社區的認同感不夠，鄰里關照的友愛精神淡薄，參與公共事務的意識熱情不夠。這類問題的存在，表面上是社會的原因、居民的原因，同時也反映出基層黨組織覆蓋不全、基層黨組織沒有完全進小區、入物業。

（三）必須維護好基層群眾合法利益

當前，大部分物業管理公司都是企業法人，營利是其主要目的。但作為社會主義市場經濟條件下新型小區的社會功能組織，應該把“服務更好”“居民滿意”作為實現營利的基礎。事實上，作為企業法人的物業管理公司，還承擔著社區治理、服務社區業主的職責，如果脫離了黨的領導，或者游離于基層黨組織之外，僅僅依靠市場經濟規律來運作，其服務群眾的社會功能必然走偏，“只管收費與不管服務”的現象就難以避免。

三、以“紅色物業”推動基層治理的有效路徑

城市業主與物業之間存在的問題，表面上是社會和居民的原因，但實質上是基層黨組織戰斗堡壘的作用發揮不夠。建立“紅色物業”的目的在于推動物業服務管理融入基層社會治理，以黨建引領小區物業工作和基層治理。

（一）回應群眾呼聲，切實把小區黨建“管”起來

2019年5月，中共中央辦公廳印發《關于加強和改進城市基層黨的建設工作的意見》，指出要通過健全黨組織領導下的社區居民自治機制，提升黨組織領導基層治理工作水平。2020年7月，山西省委組織部、山西省民政廳、山西省住房和城鄉建設廳聯合出臺了《關于加強社區物業黨建聯建促進物業管理服務水平提升的指導意見（試行）》，要求各地充分發揮各級黨組織的領導作用和行業部門的指導監管作用，通過加強社區物業黨建聯建，切實提升全省物業管理服務水平。中央及省委相關文件的出臺，為物業黨建提供了政策上的支持。當前，一些物業與業主之間的矛盾和問題，從根本上講，是基層黨組織作用發揮還不夠。為了解決物業管理上的突出問題，促進物業服務市場的健康有序的發展，增強人民群眾的獲得感幸福感安全感，在物業中嵌入黨的組織，實現黨對物業的領導刻不容緩、意義重大。

（二）小區黨組織全覆蓋，確保物業管理“紅”起來

大部分物業企業是私有性質，營利是其主要目的。由于一些小區沒有黨組織的覆蓋，街道社區在工作過程中始終感覺畏手畏腳、不能理直氣壯加強黨的領導。解決這個問題可以從兩點入手：一方面，加快推動黨的組織全覆蓋，加強黨建工作。采取單建、聯建、區域建、派駐黨建指導員等多種方式，確保物業企業經理實現黨員全覆蓋。同時，加強對物業企業骨干力量的培養和引導，為其提供學習專業黨建知識的機會，鼓勵其學習黨的理論，從無到有、從有到優地培養具有政治素養的物業管理人員，擇優吸納到黨組織當中，壯大物業企業黨員隊伍。在此基礎上，明確物業企業黨組織責任清單、任務清單，強化政治引領、組織引領、能力引領。另一方面，推動交叉任職，提升組織合力。在明確社區與物業管理人員職責分工的基礎上，社區與物業企業雙向互動、交叉任職，成立聯合黨支部。由社區書記擔任聯合黨支部的書記，物業支部書記擔任聯合黨支部的“兼職委員”，使各方“合成一股力、擰成一股繩”，形成同頻共振、同向發力的組織體系。比如大同市太陽城小區，通過派社區干部參與物業企業下設的黨組織，介入物業具體的管理事務，發揮黨組織的領導核心作用。此外，物業企業黨組織建立之后，社區可以選派優秀黨員到物業支部擔任黨建指導員，定期對物業企業員工進行培訓，提高服務意識，確保物業“紅”起來。

（三）分清權責界限，確保各類社區組織“和”起來

權責不清是物業管理矛盾糾紛比較多的主要根源。2020年疫情期間，武漢女子監獄刑滿釋放人員黃某英感染新冠肺炎進京事件備受社會關注。反映出物業管理與基層社會治理存在“兩張皮”現象。這種類型的問題在大同市一些地方同樣存在，對此，需要整體謀劃，從理順職能、健全機制、壓實責任來破解難題。一是充分發揮市級主管部門行業引領作用。成立市物業行業協會黨委，推動市住建部門抓行業系統黨建與抓業務同步，提升住建系統黨員干部履職意識和能力水平，理順物業行業協會黨建工作體制機制，加強物業服務管理行業工作的指導、督查和考核。制定《物業企業考核管理辦法》，對物業項目實行黨建工作和物業服務雙重考核評定，評定結果記入企業信用檔案，與物業企業市場準入相關聯，形成獎優罰劣的倒逼機制。二是著力強化區縣統籌協調功能。在區縣建立由分管領導任組長，組織、住建、民政、公安、城管等部門負責人和街道分管領導為成員的物業服務管理行業領導小組，領導小組下設辦公室，實行實體化運作，常態研究物業服務管理重大問題。組建區縣級物業行業協會、物業服務管理糾紛調解委員會，并建立相應黨組織，加強對物業企業黨建和業務工作的培訓、指導和監督。三是嚴格落實街道社區屬地管理責任。優化街道職能和內設機構，強化街道對物業管理企業的屬地監管職責。依托社區黨組織把物業企業黨組織納入社區黨建范疇，加強對物業企業的資源力量整合，推動形成社區治理合力。

（四）優化物業管理，確保社區服務“動”起來

物業管理是一項面廣量大的綜合性社會事務工作，僅僅依靠物業企業的力量，必然出現“保障不強、無力抓”的問題。對此，必須整合各方資源、匯聚各方力量。一是整合部門力量。充分發揮街道社區、物業管理協會、業主委員會、基層司法所等部門的作用，加強行業監督指導，及時協調解決問題，確保社區黨組織引領社區各類組織有資源有能力為群眾服務。比如，大同市平城區北街司法所進駐太陽城社區，每周五上午派工作人員值班，運用法律途徑集中解決該小區的矛盾糾紛，取得了良好效果，得到了群眾的一致認可。二是強化專業指導。把物業企業管理人員培訓納入物業管理協會職責，常態化開展專業化能力教育培訓，通過開發物業黨建微信公眾號或APP，鼓勵各物業企業管理人員學習黨建知識和專業知識，遵守行業規范，助力物業企業提升物業服務品質。三是加強兜底保障。注重分類研究，針對性健全保障機制，在街道社區黨組織領導下，加強對非專業化物業管理小區的保障支撐。對無物業管理小區，合理劃分區域，根據不同區域特點引入合適的物業服務管理模式。比如大同市云岡區恒安新區，針對物業管理基礎弱、居民素質較低、物業費收取困難的問題，派駐國有企業直接參與管理，作為一種物業過渡形式，是值得借鑒的。對物業棄管小區，建立應急管理機制，通過組建自助物業服務站或引入公益物業的方案進行過渡解決。比如，由社區黨支部牽頭，摸排物業棄管小區的居民信息，通過選舉成立物業管理委員會，同時，街道或社區成立物業企業，嚴格按照不以盈利為目的的原則，與物業管理委員會簽訂合同。通過政府兜底、物業進駐，解決無物業服務的問題。

（五）理順治理機制，推進各級監管“強”起來

業委會是居民自治組織，代表業主的利益，可以與物業企業訂立物業服務合同，明確雙方的權利義務，也可以根據具體情況制定業主公約，約束業主的不良行為，提高業主素質。通過業委會、社區居委會和物業企業協同配合，共同提升社區治理水平。一是建立協同議事機制。社區居委會、業委會和物業企業之間職責不清、互相掣肘，出現了“協作不暢、不好抓”的問題，這是物業管理矛盾糾紛得不到及時化解的一個重要原因。要建立由社區黨組織牽頭，居委會、業委會和物業企業共同參加的聯席會議制度，定期召開會議交流工作推進情況，匯集居民群眾訴求，研究有關矛盾、問題的解決方案。二是建立協同處置機制。由社區會同業委會、物業企業同步建立聯動巡查、聯動分析、聯動處置的工作機制，針對小區環境改造、公共設施改善等重大事項，共同研究方案，明確責任落實，對復雜問題由各方指定專人成立項目行動小組，合力推進解決。三是建立物業監督制約機制。沒有長效的監督就沒有長久的執行力。物業企業是營利法人，同時承擔基層治理的職責。在協同合作的同時必須加強對物業企業的監管。政府部門要建立健全物業管理投訴受理制度，設立投訴熱線電話，接受業主投訴建議，加大政府部門對物業企業的監管力度。業主委員會要對物業企業的工作依法進行監督，促進物業企業依法開展物業管理工作，提高物業服務水平。相關部門要限定物業企業的利潤比例，例如：物業企業的收支要公開，物業企業的利潤部分不得超過10%；人員工資不得低于40%，只有物業服務人員的數量增加了，工資提高了，才能提高物業服務質量；小區綠化和設施維修的費用不得低于30%，讓社區居民享有更多的獲得感幸福感安全感；用于社區活動的費用不低于10%，不斷滿足人民群眾對高品質生活的需要。此外，可由審計部門定時或不定時的抽查物業企業賬目，對違規的收費行為責令改正并返還違法所得，情節嚴重的追究法律責任。

（六）調動黨員參與，確保社區活動“火”起來

要通過多種形式，調動社區黨員積極參與社區活動。一是開展在職黨員進社區活動。根據在職黨員的情況，物業企業配合社區組織在職黨員參與服務社區群眾的活動，并進一步探索在職黨員常態化進社區機制。二是組建紅色文藝工作隊。以“愛黨、愛國、愛大同、愛社區”為主題，組織大合唱、詩歌朗誦等各種各樣的文娛活動，豐富社區居民精神文化生活，弘揚社會主義核心價值觀。三是開展“黨史教育”“紅色文化”“廉政文化”等宣傳教育活動。通過在社區公共區域播放愛國主義教育片，組建“紅色圖書角”，形成濃厚的文化氛圍，倡導文明和諧、積極向上的社區風氣，凝聚建設活力溫馨的現代社區的精神力量。四是根據社區黨員的特長和優勢，充分發揮黨員的先鋒模范作用。比如組織擅長書法的黨員，為社區的書法愛好者、中小學生定期開展書法輔導；組織教師黨員為小區居民提供免費家教服務；組織醫生黨員，利用假期時間開展健康義診，讓居民感受到黨建引領下，黨員業主站出來帶來的社區新氣象。

總之，社區治理是市域治理的基礎，“基礎不牢，地動山搖。”加強和創新對社區的治理，關系民生福祉，關系社會和諧穩定，關系黨和國家長治久安。建立“紅色物業”，在物業中嵌入黨建因素，最終目的就是將社區物業打造成為黨的工作隊、基層黨組織的重要力量，建設成為黨組織聯系和服務群眾的重要平臺。“紅色物業”的建立，不僅能夠打通黨組織聯系服務群眾的“最后一公里”，有效化解物業與業主之間的糾紛矛盾，充分發揮服務社區居民的作用，而且能夠彌補市場經濟運作的漏洞，發揮政治引領作用，最大程度把黨的政治優勢、組織優勢轉化為社區治理優勢，加強和創新市域社會治理，推進基層治理現代化。

（課題組成員：陳曉紅、王周林、薛燕利、王晶晶、韓瓊玉，本文執筆人為陳曉紅、王周林）

〔參考文獻〕

〔1〕中共中央宣傳部.習近平新時代中國特色社會主義思想學習問答〔M〕.北京：學習出版社，人民出版社，2021.

〔2〕中共中央宣傳部.習近平新時代中國特色社會主義思想三十講〔M〕.北京：學習出版社，2018.

〔3〕文宇.城市住宅小區物業管理的現狀、問題及其解決對策〔J〕.城市問題，2013（09）：78-81.

責任編輯燕斌斌