新經濟形勢下房地產全過程成本管理對策探析

劉朝國 安徽海亮房地產有限公司

從目前來看，市場變化趨勢正在逐漸加快，房地產行業也在進行改革，而且發展成績較為顯著，尤其體現在工程項目施工方面，對施工管理和成本方面的控制提出了進一步的要求，對其的標準也在不斷提高，更重視工程施工的質量，這樣才可以讓其盡快適應市場的變化。但在我國房地產企業的項目管理中，其管理和控制的模式相對較為落后，對項目施工管理沒有制定完善的有效措施，無法科學合理的控制成本，使得房地產企業的經濟效益較低。因此，在房地產項目施工的過程中，應充分了解項目中存在的不足，然后針對問題制定相對應的解決措施，將項目成本控制在合理范圍內，有利于管理工作的順利開展。

一、關于房地產企業加強全過程成本管理的重要性

房地產企業在實際經濟過程中，為了有效避免成本被影響，企業應從實際情況出發，了解并詳細掌握相關信息，將成本調節工作落實，制定完善的預防性措施，通過這種管理模式，來合理控制企業在發展方面的成本。房地產企業應用成本管理，主要就是為了對生產和經營環節進行細致性地管理，然后嚴格把控與成本管理相關的環節，在房地產企業生產和經營階段，應將價值的變化情況，列入成本管控的范圍內。由此可以看出，房地產企業為了保證生產開發工作可以順利完成，應將成本管理工作落到實處，有效提高企業生產和經營效率的同時，讓企業的經濟效益實現最大化，保證房地產企業的核心競爭力。

二、在新形勢下房地產全過程成本管理控制中存在的問題

（一）進度問題

在實際開發房地產項目的過程中，需要詳細了解項目施工周期，并在合同文件中進行細致性的說明，讓雙方之間的合法權益可以得到保障。企業在對項目進度進行管理的過程中，相關的管理人員需要充分考慮實際施工的周期，在當前項目的管理中，相關的施工單位會更重視項目施工，所帶來的經濟效益，因此，沒有意識到施工進度管理的重要性，導致施工管理中存在的問題和不足較多，直接影響項目開發的質量，與此同時，也無法提高房地產企業的經濟效益。因此，作為相關的施工單位，需要正確認識自身的職責和義務，將與房地產項目相關的工作全部落實。

（二）項目成本的核算沒有依據

對于房地產企業來講，其在成本核算工作開展的過程中，需要將相關施工單位的發票作為主要的憑證，雖然部分施工項目已經全部完工，但工程項目相關的投資方，并沒有將工程尾款和營業稅結清，這時作為施工單位，則不能給房地產企業相關發票，一旦這樣的情況出現，很可能導致項目成本核算的結果，與實際的結果存在一定出入，無法保障成本核算結果的精準性。

（三）動態成本與激勵機制存在不合理

從整體來看，無論是動態成本還是激勵機制，對房地產企業來講，都屬于十分重要的項目內容，但多數房地產企業依然沒有制定完善、合理的機制，這也在一定程度上導致，相關單位和部門不能及時發現問題和缺陷，給全過程成本控制和效果帶來不良影響。因為房地產企業沒有健全的動態成本和激勵機制，所以無法對企業內部的成本進行有效控制，而且也不能根據房地產企業工程項目未來的發展，來對成本控制計劃進行合理調整，很可能給企業帶來較大的損失。從目前來看，部分房地產企業雖然將動態成本列入內部管理工作中，但整體意識較為薄弱，沒能意識企業成本控制工作的主體，同時沒有在企業的經營管理環節中，正確融入動態成本管理思維，導致企業無法有效構建成本管理鏈條。另外，如果房地產企業沒有在企業管理中，融入激勵機制，那么企業各個崗位職員之間無法進行相互監督和管理，也不能進行相互配合，當職員整體的凝聚力較弱時，也無法保證企業開展成本控制工作的良好效果。

（四）成本管理控制的意識較為薄弱

結合實際情況來看，部分房地產企業沒有高度重視成本管理控制，在這方面的意識較為薄弱，對于企業內部財務部門來講，其工作的重點依然基礎的財務核算，在房地產企業實際經營的過程中，會更重視投資的金額、項目開展的周期、市場利潤等，忽視了成本管理控制，在這方面所投入的資源和金額也較少，導致建設方面的成本，存在一定的不真實性。對于房地產企業的成本管理控制來講，其屬于一項較為復雜的綜合性工作，這就要求專業能力較強、技術操作較強的工作人員來開展這項工作。部分房地產企業相關的設計人員，自身并不具備豐富的成本預算知識，也無法全面掌握建筑材料的市場價格，不能將技術和知識進行有效的結合，甚至部分技術人員對成本管理控制工作不重視，而且自身所具備的專業能力較低，無法達到房地產企業未來發展方面的需求。對于部分剛上市的房地產企業來講，并沒有樹立正確的成本控制意識，這也導致企業成本管理控制實施效果不顯著的原因。

三、關于新形勢下房地產全過程成本管理的對策

（一）科學設定目標成本

房地產企業在開展成本管理的過程中，需要充分利用目標成本法，讓內部部門之間相互溝通，在開發房地產項目時，需要相關單位和部門的相互配合，其中包括財務部門、技術部門以及銷售部門等，通過這些部門之間的相互合作，來對企業現有的資源和資料進行統一的整合，然后根據相關市場調查的結果，來設計和評估企業的目標成本方案。無論是企業目標的設計，還是最終的評估和確定，都應通過房地產企業的目標利潤。但可能影響企業目標成本設定的不確定因素較多，所以很難保障最終目標成本設定的準確度，企業目標成本設定的高低，都可能影響房地產企業未來項目的發展。

除此之外，部分房地產企業的發展不僅會受到相關政策的影響，還可能因為經濟發展環境和行業市場變化的影響，而且部分設定目標成本的工作人員，自身的專業知識和水平較為薄弱，以上這些都可能導致企業的目標成本，缺乏一定的精準度。所以房地產企業目標成本的設定，不但需要各個單位和部門之間相互配合，而且相關部門需要對行業市場變化的規律進行分析和研究，詳細掌握國家所制定的相關政策，明確房地產行業未來發展的走向。各個部門調研工作所涉及的內容較多，需要對銷售對象進行細致性的分析，通過專業的行業知識，對其市場價格進行初步評估，房地產企業相關的負責人，應深度結合市場方面的需求，然后按照生產計劃相關的標準，來對目標收入進行有效的預測。

（二）科學合理的設計成本核算科目

對于房地產企業來講，需要減少成本核算過程中的隨意性，應重視成本核算科目，并對其進行控制和規范，對其他優秀企業的成本核算科目進行仔細對比，然后科學合理劃分成本核算的對象，掌握跨期工程的文件合同，需要嚴格按照合同中的分攤原則，并充分考慮不同項目之間存在的細微差別，將相關的成本核算工作全部落實到位，在實際開展核算工作的過程中，需要嚴格遵循收益程度原則，重點關注成本分攤時可能出現的問題，然后深度融合各個項目間出現的差異性，與此同時，應制定完善的分攤方案，并將相關的成功方法和經驗，應用在房地產企業的會計處理中。

（三）成立動態成本和激勵機制相互協調的成本管理機制

在新經濟形勢下，房地產全過程成本管理中，最關鍵的一項工作內容，就是動態成本，其可以在第一時間將自身和目標成本之間的差異性，充分的反映出來，這樣房地產企業可以在最短的時間內發現問題，其在一定程度上，也為企業有效解決相關問題提供了重要的依據，不僅可以讓成本控制實現顯著的效果，而且能保證成本控制的質量，企業應將實時性作為動態成本制度中的核心內容，這樣可以很好的監督和控制相關成本工作，確保各項工作可以順利開展。伴隨著房地產項目的飛速發展，應根據目前房地產行業的實際情況，來對原本的成本計劃進行調整，避免因為成本出現異常，而導致企業自身的經濟利益受到影響。房地產企業制定動態成本機制的過程中，樹立整體意識的同時，需要將房地產企業的所有工作人員當作這項制度中的主體，在企業不斷發展的過程中，需要在各個經營環節中，逐漸引入成本思維，這樣才可以保證企業最終所打造的成本管理鏈條，具有一定的完整性，讓企經營成本方面的循環鏈條，可以一直維持良性循環的狀態。企業將動態成本和激勵機制進行融合，讓成本管理工作人員可以在內審人員的幫助下，合理對房地產企業的招標工作進行監管，同時，需要將相關考核制度和手冊，下發到不同部門的職員手中，讓職員自己的利益可以與企業成本控制相關聯，保證職員自身的成本控制意識，可以與房地產企業的成本管理控制意識相互融合，從整體提升各個部門職員對企業的歸屬感。

（四）構建完善的成本管理體系

房地產企業為了有效讓造價檢查工作實現顯著的效果，同時為了提高這項工作完成的質量和效率，需要成立專門的成本管理部門，然后為其布置相應的任務，并讓其認真落實與項目進度相關的分配工作。房地產企業可以將負責成本管理的小組列入企業的二級部門中，其工作的核心重點，就是監督和管理實際工作的進度，在開展工作的過程中，該部門應積極配合管理委員會的工作，然后對管理細則進行完善，對各個部門實際工作的成果進行檢驗和考核。在成本管理工作開展階段，只有各個部門之間相互配合，才可以讓成本管理工作順利開展。在此基礎上，房地產企業需要重視成本管理體系的構建，保證這項體系的完整性，認真跟進不同部門的成本管理工作，在制定考核制度的過程中，主要通過相關的管理人員負責，在這項制度中，需要包含項目工期和質量方面的內容，并將相關的控制指標合理的融入其中，保證房地產企業可以精準收集相關的信息和資料，然后成立屬于自己的品牌，讓企業可以在市場和社會上樹立良好的形象。

（五）樹立全產業鏈的管理理念

房地產企業需要預測并控制項目的成本，做好全過程成本管理，然后結合當前房地產企業發展的現狀，來進行全面預算管理制度的制定，企業在制定這項制度時，需要保證其可以滿足房地產企業未來發展的需求。對于企業的全面預算來講，其主要是將項目資金作為預算的前提，并對項目中與成本和資金相關的內容進行評估。房地產企業為了可以讓全面預算管理工作實現良好的效果，首先需要讓與工程項目相關的工作人員，全部參與全面預算中；其次，需要仔細計算工程的全工期，并對實際計算的內容進行細分。在對工程進行預算的過程中，需要嚴格按照相關的預算要求執行，并將工程的預算控制在合理范圍內；最后，應根據企業各項工作開展的實際情況，制定健全的預算分析機制。

四、結束語

如今在新經濟形勢下，作為房地產企業應高度重視成本控制工作，并將這項工作落到實處，然后將目標成本管理制度進行完善和優化，樹立正確的成本管理理念，科學合理的構建成本管理體系，調動各個部門職員的積極性，讓其可以自主參與房地產全過程成本管理工作中，從而促進房地產行業進一步穩定發展。