合理評估企業(yè)價值 提高投資決策勝算

鄧亮 寶應縣地方海事處

馬克思主義經(jīng)濟學表述，價格圍繞價值波動。企業(yè)價值評估在企業(yè)的投資決策中具有十分重要的地位。其中成本法簡單易行，特別適合定性決策。筆者將其靈活運用在現(xiàn)實和股市之中，不僅提高投資決策效率，而且實現(xiàn)了財富穩(wěn)健增長。

一、企業(yè)價值評估成本法概念和分類

企業(yè)價值評估成本法也稱資產(chǎn)基礎法，是在合理評估被評估企業(yè)各項資產(chǎn)價值和負債的基礎上確定被評估企業(yè)的價值。主要分為賬面價值法、重置成本法和清算價格法三種具體方法：

1.賬面價值法是基于會計的歷史成本原則，以企業(yè)賬面凈資產(chǎn)為計算依據(jù)來確認被評估企業(yè)價值的一種估值方法。優(yōu)點是按通用會計原則計算得出的，比較客觀，而且取值方便。缺點是一種靜態(tài)估值方法，既不考慮資產(chǎn)的市價，也不考慮資產(chǎn)的收益。即賬面價格。

2.重置成本法是以被評估企業(yè)各單項資產(chǎn)的重置成本為計算依據(jù)來確認被評估企業(yè)價值的一種估值方法。優(yōu)點是按現(xiàn)在的價格水平估算企業(yè)價值，缺點是需要對每一項資產(chǎn)賬面價值進行調(diào)整，比較煩瑣。可視為最高購買價格。

3.清算價格法是通過計算被評估企業(yè)的凈清算收入來確認被評估企業(yè)價值的一種估值方法。此方法主要適用于陷入困境的企業(yè)價值評估。可視為最低購買價格。

二、招商引資決策案例

買方是一家傳統(tǒng)的生產(chǎn)型企業(yè)，目前生產(chǎn)基地在發(fā)達地區(qū)，面臨廠房拆遷。雖然已在當?shù)睾炗?.5年的廠房租賃協(xié)議，但是租賃費用較高，故考慮回遷故土。買方的近親是筆者好友，筆者有一定的人脈資源，故邀請買方回家考察。簡言之，有兩方案可供選擇：

方案一：購地新建廠房，投資成本3000萬元。需要等待當?shù)卣畬徟?guī)劃用地，大約需要1.5-2年時間。可能出現(xiàn)延期交付土地，導致無法生產(chǎn)情形出現(xiàn)。

方案二：購置舊廠房，賣家要價2000萬元。在同一區(qū)域內(nèi)有舊廠房出售，占地約17畝。生產(chǎn)車間2棟，構(gòu)造相同，均為一層，高8.5米，廠房合計建筑面積約5000平方米。二層辦公樓1棟，占地150平方米，建筑面積約300平方米。二層附屬樓1棟，集配電間、職工食堂、宿舍為一體，占地150平方米，建筑面積約300平方米。

由于原廠房即將面臨拆遷，而現(xiàn)成的廠房可以立即投入生產(chǎn)，雖然層高有點勉強，但是節(jié)約半年建設時間，可以產(chǎn)生凈利潤約300萬元。辦公樓前預留土地可以新建一棟二層生產(chǎn)車間，占地約4000平方米，建筑面積約8000平方米，基本能夠滿足五年內(nèi)生產(chǎn)需求，故購置意向較為強烈。在與賣家的談判中，得知建筑物房齡10年，對于2000萬元的要價只是感覺價格較高，但怕還價太多賣方不能接受，打算還價10%-15%左右。經(jīng)咨詢，該區(qū)域土地現(xiàn)價15萬元/畝。筆者當場運用企業(yè)價值評估成本法進行計算：

1.重置成本法，按新建廠房計算估值上限為1220萬元

（1）土地價格：15萬元/畝*17畝=255萬元；

（2）房屋價格：（5000+300+300）平方米*1500元/平方米=840萬元；

（3）轉(zhuǎn)讓費用：125萬元。

2.清算價格法，按扣除房屋折舊計算估值下限為985萬元

（1）土地價格：15萬元/畝*17畝=255萬元；

（2）房屋價格：840萬元*（1-25%）=630萬元（商業(yè)用房按40年計算，10年折舊為25%）；

（3）轉(zhuǎn)讓費用：100萬元（出售價格下降導致轉(zhuǎn)讓費用下降）。

3.賬面價值法，作為歷史成本，10年前的資產(chǎn)價格不適用現(xiàn)在的價值估算

綜上所述，合理估值在985萬元-1220萬元之間。即使考慮溢價，加上節(jié)約半年建設期的300萬元凈利潤，估值上限不超過1500萬元。由于賣家已經(jīng)資不抵債，房產(chǎn)已經(jīng)抵押給銀行，想通過變賣資產(chǎn)足額償付債務，報出一個超高價格，而不愿降價出售，故放棄方案二，選擇方案一。

三、股市決策案例

去年新冠疫情發(fā)生時，全球股市暴跌。特別是銀行股，由于擔心疫情停工停產(chǎn)致使很多債務人無法償還債務，銀行會出現(xiàn)大量壞賬，很多人被恐慌情緒所打敗，不計成本拋售，廉價交出股票。筆者感覺出現(xiàn)了巨大的投資機會，銀行業(yè)務雖然復雜，但是同樣可以用企業(yè)價值評估方法進行投資決策。

股市投資有一項重要指標——市凈率，即市場價格除以凈資產(chǎn)的結(jié)果。不同行業(yè)的市凈率不盡相同，銀行業(yè)正常比率在1-2倍左右。低于1倍就是低估，達到2倍以上就是高估。決策中，市場價格可視為重置成本價格，賬面價值就是凈資產(chǎn)價格。當時很多銀行股的市場價格除以賬面價值只有0.5-0.8倍市凈率，相當于打5-8折甩賣。而港股部分銀行股甚至報出了0.2-0.4倍市凈率的離譜價格。換句話說，即使銀行被清盤，按清算價格計算銀行的固定資產(chǎn)價值都遠遠高于重置成本價格。為了保險起見，筆者又從多角度加以分析論證，一是從歷史上看，銀行作為百業(yè)之母，為各行各業(yè)提供資金，這個行業(yè)已經(jīng)存續(xù)千年，屬于永續(xù)行業(yè)；二是從民族特點看，中華民族是世界最吃苦耐勞的民族，儒家道家文化都推崇勤儉持家，居民的高儲蓄率保證銀行的資本金充足；三是從行業(yè)看，我國有2000多家銀行，能夠上市交易的銀行資質(zhì)都不會太差，加上強大的國家作為堅強后盾，銀行被破產(chǎn)清算的概率極低，最多也是合并到其他資質(zhì)好的銀行中。為防止黑天鵝事件出現(xiàn)，筆者重倉分散投資了多只銀行股。雖然銀行股開始并不被看好，與保險、地產(chǎn)一起被稱為“三傻”，而科技、消費、醫(yī)療等“賽道股”被基民資金持續(xù)推動，股價一飛沖天。但是經(jīng)過一年時間，“賽道股”崩盤。而銀行股的本質(zhì)沒有發(fā)生變化，但是股民的看法變了，從認為銀行股的風險不可控到可控，再到順周期銀行股壞賬變少，利潤會大幅增加，銀行股的價格開始領跑“三傻”，筆者也獲得了20%以上的年化收益率。

孫子兵法有云，先勝而求后戰(zhàn)。商場如戰(zhàn)場，只有合理確定被購買企業(yè)的價值，才能在投資決策中提高勝算，在商戰(zhàn)中立于不敗之地。