合理評估企業價值 提高投資決策勝算

鄧亮 寶應縣地方海事處

馬克思主義經濟學表述，價格圍繞價值波動。企業價值評估在企業的投資決策中具有十分重要的地位。其中成本法簡單易行，特別適合定性決策。筆者將其靈活運用在現實和股市之中，不僅提高投資決策效率，而且實現了財富穩健增長。

一、企業價值評估成本法概念和分類

企業價值評估成本法也稱資產基礎法，是在合理評估被評估企業各項資產價值和負債的基礎上確定被評估企業的價值。主要分為賬面價值法、重置成本法和清算價格法三種具體方法：

1.賬面價值法是基于會計的歷史成本原則，以企業賬面凈資產為計算依據來確認被評估企業價值的一種估值方法。優點是按通用會計原則計算得出的，比較客觀，而且取值方便。缺點是一種靜態估值方法，既不考慮資產的市價，也不考慮資產的收益。即賬面價格。

2.重置成本法是以被評估企業各單項資產的重置成本為計算依據來確認被評估企業價值的一種估值方法。優點是按現在的價格水平估算企業價值，缺點是需要對每一項資產賬面價值進行調整，比較煩瑣。可視為最高購買價格。

3.清算價格法是通過計算被評估企業的凈清算收入來確認被評估企業價值的一種估值方法。此方法主要適用于陷入困境的企業價值評估。可視為最低購買價格。

二、招商引資決策案例

買方是一家傳統的生產型企業，目前生產基地在發達地區，面臨廠房拆遷。雖然已在當地簽訂1.5年的廠房租賃協議，但是租賃費用較高，故考慮回遷故土。買方的近親是筆者好友，筆者有一定的人脈資源，故邀請買方回家考察。簡言之，有兩方案可供選擇：

方案一：購地新建廠房，投資成本3000萬元。需要等待當地政府審批規劃用地，大約需要1.5-2年時間。可能出現延期交付土地，導致無法生產情形出現。

方案二：購置舊廠房，賣家要價2000萬元。在同一區域內有舊廠房出售，占地約17畝。生產車間2棟，構造相同，均為一層，高8.5米，廠房合計建筑面積約5000平方米。二層辦公樓1棟，占地150平方米，建筑面積約300平方米。二層附屬樓1棟，集配電間、職工食堂、宿舍為一體，占地150平方米，建筑面積約300平方米。

由于原廠房即將面臨拆遷，而現成的廠房可以立即投入生產，雖然層高有點勉強，但是節約半年建設時間，可以產生凈利潤約300萬元。辦公樓前預留土地可以新建一棟二層生產車間，占地約4000平方米，建筑面積約8000平方米，基本能夠滿足五年內生產需求，故購置意向較為強烈。在與賣家的談判中，得知建筑物房齡10年，對于2000萬元的要價只是感覺價格較高，但怕還價太多賣方不能接受，打算還價10%-15%左右。經咨詢，該區域土地現價15萬元/畝。筆者當場運用企業價值評估成本法進行計算：

1.重置成本法，按新建廠房計算估值上限為1220萬元

（1）土地價格：15萬元/畝*17畝=255萬元；

（2）房屋價格：（5000+300+300）平方米*1500元/平方米=840萬元；

（3）轉讓費用：125萬元。

2.清算價格法，按扣除房屋折舊計算估值下限為985萬元

（1）土地價格：15萬元/畝*17畝=255萬元；

（2）房屋價格：840萬元*（1-25%）=630萬元（商業用房按40年計算，10年折舊為25%）；

（3）轉讓費用：100萬元（出售價格下降導致轉讓費用下降）。

3.賬面價值法，作為歷史成本，10年前的資產價格不適用現在的價值估算

綜上所述，合理估值在985萬元-1220萬元之間。即使考慮溢價，加上節約半年建設期的300萬元凈利潤，估值上限不超過1500萬元。由于賣家已經資不抵債，房產已經抵押給銀行，想通過變賣資產足額償付債務，報出一個超高價格，而不愿降價出售，故放棄方案二，選擇方案一。

三、股市決策案例

去年新冠疫情發生時，全球股市暴跌。特別是銀行股，由于擔心疫情停工停產致使很多債務人無法償還債務，銀行會出現大量壞賬，很多人被恐慌情緒所打敗，不計成本拋售，廉價交出股票。筆者感覺出現了巨大的投資機會，銀行業務雖然復雜，但是同樣可以用企業價值評估方法進行投資決策。

股市投資有一項重要指標——市凈率，即市場價格除以凈資產的結果。不同行業的市凈率不盡相同，銀行業正常比率在1-2倍左右。低于1倍就是低估，達到2倍以上就是高估。決策中，市場價格可視為重置成本價格，賬面價值就是凈資產價格。當時很多銀行股的市場價格除以賬面價值只有0.5-0.8倍市凈率，相當于打5-8折甩賣。而港股部分銀行股甚至報出了0.2-0.4倍市凈率的離譜價格。換句話說，即使銀行被清盤，按清算價格計算銀行的固定資產價值都遠遠高于重置成本價格。為了保險起見，筆者又從多角度加以分析論證，一是從歷史上看，銀行作為百業之母，為各行各業提供資金，這個行業已經存續千年，屬于永續行業；二是從民族特點看，中華民族是世界最吃苦耐勞的民族，儒家道家文化都推崇勤儉持家，居民的高儲蓄率保證銀行的資本金充足；三是從行業看，我國有2000多家銀行，能夠上市交易的銀行資質都不會太差，加上強大的國家作為堅強后盾，銀行被破產清算的概率極低，最多也是合并到其他資質好的銀行中。為防止黑天鵝事件出現，筆者重倉分散投資了多只銀行股。雖然銀行股開始并不被看好，與保險、地產一起被稱為“三傻”，而科技、消費、醫療等“賽道股”被基民資金持續推動，股價一飛沖天。但是經過一年時間，“賽道股”崩盤。而銀行股的本質沒有發生變化，但是股民的看法變了，從認為銀行股的風險不可控到可控，再到順周期銀行股壞賬變少，利潤會大幅增加，銀行股的價格開始領跑“三傻”，筆者也獲得了20%以上的年化收益率。

孫子兵法有云，先勝而求后戰。商場如戰場，只有合理確定被購買企業的價值，才能在投資決策中提高勝算，在商戰中立于不敗之地。