房地產經濟周期波動影響因素研究

李群輝 中國人民大學 公共管理學院

一般來講，房地產經濟周期發展、房地產附屬產業、國家對房地產的政策調控、不同地區人們對房產的需求以及市場經濟的波動之間都存在著直接的互動關系。而在我國，現階段房地產行業的競爭依然很激烈。尤其隨著當前外資企業的不斷進入，憑借著其先進的管理技術和生產技術，對我國房地產行業乃至市場經濟產生了巨大的沖擊與影響。[1]在這種情況下，造成我國房地產經濟波動的影響因素也在不斷增加，因此，應該更加深入地研究影響房地產經濟周期波動的因素，并提出相應的對策解決這些問題，才能使我國房地產行業得到更加長足穩定的發展。

一、房地產經濟波動的周期性特征

首先，自住房保障制度改革從1998 年開始實施之后，房地產經濟市場在原有的市場基礎上發生了大規模的擴張，房地產經濟波動的周期也自此開始，隨著個人福利房的分房取消，房價開始飛速上漲，房地產市場迎來了發展的春天。其次，我國房地產經濟周期波動總體上呈現出一種高速和低速交替波動的趨勢，但總體而言我國的房地產經濟呈現總體波動上升的特點。[2]從房地產行業的周期波動相關數據可以得知，在過去的十年，中國的房地產行業一直呈現持續快速上升的趨勢，而現階段整個房地產行業也保持著平穩增長的發展狀態。

最后，由于近幾年我國經濟結構正在不斷進行調整，通過市場的宏觀調控，國內房地產經濟市場在發展的過程中有所放緩，國內居民對商品住房的總體需求趨于穩定。

二、影響房地產經濟周期性波動的因素

（一）土地資源因素

房地產經濟作為一個復雜的市場系統，其發展的地域性特點較為顯著，不同城市與地區的房地產經濟發展與當地的土地市場、土地資源部門等密切相關。土地市場是推動房地產經濟持續發展的重要組成環節，與房地產經濟相關的土地市場主要包含我國土地一級、土地二級開發市場。一級市場指的是房地產開發本身，各地區的土地行政部門即是房地產項目需求供給的對象，該地區的使用權是市場交易的主要對象。[3]而各地區的房地產企業及開發商是二級土地供給對象，購房消費者則變成了二級需求供給對象，開發商將建成的房屋經營使用權作為商品交易給消費者。我國的房地產經濟周期性波動也會隨著土地一級市場的波動而出現相似性，也就是說，政府對土地一級市場的宏觀調控，如擴大或縮小一級土地資源的供給，會對二級市場的房地產開發產生直接影響，進而影響房屋數量和房價，這樣一來會導致房地產經濟出現周期性波動。

（二）市場經濟因素

市場經濟因素在影響房地產經濟周期性波動的眾多因素中占據著主導性的位置，市場經濟因素主要涉及城市商品房銷售的空置率和價格。首先，從我國商品房市場空置率和投資率等方面綜合分析，可以看出住房投資率的波動會直接影響我國房地產市場的空置率，而空置率同樣也能直接刺激更多新的房地產企業進行開發投資。其次，我國目前的經濟因素較為復雜，并且存在著商品房市場空置率不斷上升的情況，投資需求的擴張出現商品房的“炒房熱”，也對房地產經濟周期波動產生的影響。最后，在市場調控與宏觀調控的雙重作用下，房地產市場需求的水平直接影響著房地產市場價格的變動，房地產市場的價格波動也成為房地產市場周期波動最顯著的指標。

（三）常住人口因素

住房作為一個地區常住人口的剛需，其與房地產經濟之間的聯系十分密切。一個地區的常住人口對商品房的需求十分強烈，即使在房價不斷上升的階段也會在自己經濟能力可承受的范圍內或通過貸款的方式購置第一套用于居住的房產。而一個地區常住人口的幾個重要因素，即人口增長總量、涌入人口總量、勞動年齡人口、購房適齡人員等，都會對本地區房地產經濟增長造成重要影響。在這三部分人口當中，適齡的剛需購房人口是最值得關注的因素，這類人口又可以細分為首次購房剛需性群體、多次購房改善型群體，適齡剛需購房人口的多少會直接影響一個地區房地產經濟價格的波動。此外，一個地區涌入人口的總量也對該地區的房地產經濟市場產生著影響，例如北上廣深等一線大城市，由于占地面積小，但涌入人口和常住人口多，這些地區的房價相較于其他地區來說一直呈穩定上升的波動趨勢。

（四）國家政策因素

國家出臺的經濟政策對我國房地產經濟市場發展而言至關重要。[4]當國家加大對房地產市場的金融支持及政策支持力度時，就會通過降低購房者購房貸款的基準利率、提高房地產行業建設項目資金補助等優惠政策來促使房地產行業經濟快速發展。當房地產經濟上升速度過快時，國家就會相應出臺一些關于房地產市場的限制性規定，例如為保護人們居住的生態環境和提高居民生活質量，會要求一些高層建筑全面停工、提高居民對投資性商品房的稅率征收等，以此來減緩房地產經濟的增速。另外，當國家的經濟出現通貨膨脹或通貨緊縮時，國家也會出臺相應政策進行宏觀調控，防止大量貨幣涌入房地產市場造成房價暴增進而影響房地產經濟的劇烈波動。

三、控制房地產經濟周期波動的策略

（一）合理的進行宏觀調控

一般來說，如果房地產經濟總體的發展情況不容樂觀，國家宏觀調控的經濟政策已經無法起到作用，則會嚴重影響房地產行業乃至國家整體經濟的健康發展，進而對整個經濟體系產生不可逆轉的負面影響。[5]因此，要從宏觀上把握我國房地產經濟波動狀態，出臺宏觀經濟政策使房地產經濟周期性波動保持在一個平穩的狀態上，使國家的各項經濟發展規劃與房地產行業發展形成密切的相互協調關系，才能有效的促進房地產行業的健康發展并獲得更加穩定的經濟收益。

（二）改革完善相關的住房稅費政策

國家的稅收政策對我國房地產經濟周期波動的幅度影響較大，可以通過財稅改革和完善相關的住房稅收政策，根據階段性的發展出臺相應的優惠政策以確保我國房地產經濟市場健康穩定的發展。一方面可以通過提高對投資性住房稅收來促進商品房的開發建設和市場消費。另一方面，這幾年來國家陸續出臺了一系列關于鼓勵居民剛需性住房的優惠稅收政策，清理了一大批住房消費環節不公平收費的現象，有效的減輕了居民剛需性住房的經濟負擔。

（三）抑制城市商品房銷售價格

近年來，隨著我國經濟水平的不斷提升，我國城市商品房的銷售價格也在大幅上漲，這給廣大居民的剛需性消費帶來了巨大的經濟困擾。國家要出臺相關政策有效抑制房價的不合理大幅上漲，防止我國的房地產市場出現泡沫經濟的現象，可以通過大規模的建設保障住房來進行調控，有效的抑制房價在短期內持續快速上漲的情況。

四、結束語

綜上所述，房地產是關乎國計民生的行業，也是我國經濟發展的支柱產業，它的穩定和健康與否直接關系到我國居民的基本生活水平和日常生活質量。然而，現階段我國房價過高也是一個不爭的事實，因此導致居民負債率較高，不利于經濟環境的和諧健康發展。并且，由于我國各地區經濟水平發展不一，房地產經濟在各地區的周期波動趨勢也不一樣，在未來，我國政府應不斷的努力促進房地產市場經濟的良性循環，根據實際情況出臺硬性的宏觀調控政策。另一方面，各位學者也要密切關注和認真研究房地產經濟周期波動的影響因素，把握房地產市場經濟波動的特點，為房地產經濟的發展貢獻一些科學的方法，盡可能的繼續保持其穩定與良性的價格波動，以此來維護人們的日常生活質量。