營改增對房地產開發企業稅負及利潤的影響研究

方玲斐 杭州豐潭實業投資有限公司

在營改增背景下，要求各個行業都能夠按照產品或服務的增值部分來進行納稅，從而有效地減少重復納稅的環節。在我國稅制體系不斷完善的過程當中，營改增經歷了一定的發展，逐漸形成了覆蓋全國各地各個行業的局面。從2016年5月1日起，我國將建筑業、房地產業以及生活服務業、金融業等都全部納入營改增的試點范圍內，在此之后，營業稅在稅收體系中已經不復存在，增值稅的稅收體系也相對應越來越完善。針對營改增政策對房地產開發企業稅負及利潤產生的影響進行研究，有利于幫助房地產行業更好地了解增值稅稅收體系。以下主要圍繞著營改增政策在房地產開發企業中產生的稅負變化情況展開分析。

一、營改增政策在房地產開發企業中產生的稅負變化情況

在營改增政策實施之后，房地產開發企業在銷售房產時原本需要繳納的營業稅變成了增值稅。除此之外，房地產開發行業在稅務繳納過程當中，主要的稅種包括房產稅、土地使用稅、土地增值稅、企業所得稅等仍然沒有產生較大的變化。具體來說，在營改增政策落實之前，房地產開發企業需要將全部的房產銷售營業額作為征稅對象來征收營業稅，其稅率標準為5%，而在營改增政策落實之后，按項目《建筑工程施工許可證》2016年4月30日前劃分為老項目，后為新項目，老項目可以選擇按照5%的簡易計稅方式來征收稅，新項目房地產開發行業中的具體項目按照一般納稅人計稅方式來進行計稅，增值稅率為11%，這就表示房地產開發企業的增值稅納稅流程在不斷的變化，使其能夠結合社會的發展以及房地產行業的客觀需求。在營改增政策逐漸落實之后，房地產開發行業的實際稅負方面的確存在一定的差異性。對于房地產開發企業來說，這種變化是減少了稅負還是增加了稅負仍然有待于思考，但是根據國家方面的領導人闡述，在營改增政策全面實施之后，對于企業所產生的稅負會必然降低，因此在房地產開發企業未來的發展過程中，也必然會呈現這樣的局勢。2016年全面實施營改增之后，房地產開發企業的增值稅稅率還接受過調整。具體來說，2018年5月1日將房地產開發企業納稅人發生增值稅應稅銷售行為稅率調整為10%，2019年4月1日將納稅人發生增值稅應稅銷售行為所征收的增值稅調整為9%。相信在未來，增值稅的稅率仍然會進一步的調整，使其能夠順應房地產開發企業的發展[1]。

二、營改增對房地產開發企業稅負及利潤方面產生的重要影響

（一）營改增為房地產開發企業帶來的積極影響

針對房地產開發企業來說，原本征收的營業稅是一種價內稅，在進行征收時可能會產生重復征收的問題。但是相比較而言，增值率則很好地解決了這個問題，在增值稅的收取過程中能夠有效地減少房地產開發企業的稅收負擔以及營業成本，防止重復問題的產生，這樣能夠幫助提高房地產開發企業的競爭優勢。具體來說，原本的房地產開發企業在銷售房地產存貨時繳納的一般是營業稅，這是一種價內稅，因此會包含在銷售的房產總價款之中，與此同時，房地產開發企業銷售房產存貨時所核定的銷售價格是基于其開發房地產時所發生的成本，在這個項目中就會包括較為豐富的內容，有房地產中的房屋存貨在銷售之前的安裝成本和裝修成本，對其中按照營業稅的征收范圍，安裝和裝修都屬于應納稅范圍內的勞務部分，這就表示在房地產的房屋存貨銷售之前，就已經繳納了營業稅部分，但是房地產開發企業擁有的房屋成本中仍然包括營業稅，在銷售房產時就會根據其核定的售價再重新繳納一次營業稅，這就導致房地產開發企業在整個生產到銷售房產的過程中多次重復繳納營業稅，同時使房地產開發企業要出售的房產整體成本都變得更高，必然會使整體的銷售價格提高，這對于整體房地產開發企業長期的發展來說并不十分有利[2]。

自從2016年5月1日起國家全面推進并落實營改增制度之后，這一項不合理的問題已經得到了有效的改善和解決，房地產開發企業在銷售自身所產出的房產之前所進行的各種安裝以及裝修勞務部分，已經不再像以往一樣繳納營業稅，而是繳納增值稅，這就導致房地產開發企業自身所承擔的包括房產的安裝以及裝修等勞務部分的增值稅額能夠在其銷售房產時作為具體的進項稅額來抵扣，這在一定程度上幫助房地產開發企業減少了稅收負擔，也防止了稅收體系的稅額重復征收，有利于幫助促進房地產開發企業成本的降低，進而能夠推動房地產開發企業長期的發展[3]。

（二）營改增為房地產開發企業帶來的消極影響

當營改增政策為房地產開發企業帶來有利影響的同時也必然會存在一些客觀的問題。針對房地產開發企業，營改增稅制改革的落實和發展仍然處在起步階段，導致相關的一些制度方面建設仍不完善。也就是說，增值稅進項稅額的抵扣方面仍然存在一些漏洞，包括可抵扣的進項稅額憑證范圍不夠清晰等，可能會導致房地產開發企業在經營的過程當中難以按照相關規定來獲得用于抵扣的增值稅進項稅額憑證。與此同時，房地產開發企業目前的增值稅征收稅率要比原本的營業稅征收稅率高的多，這就導致在營改增政策執行之后，一些房地產開發企業實際承擔的稅收額要比原本的營業稅稅收額更高，使其稅負增加[4]。

實際上，營改增政策的落實過程當中，本身就體現出一些問題，導致對房地產開發企業在稅負方面產生了負面效應，體現為房地產開發企業的稅負加重、企業內部財務人員不熟悉增值稅流程。目前，房地產開發企業開始執行增值稅的時間仍然較短，而在此之前很長一段時間內他們都繳納營業稅，這就表示增值稅這種稅項對于房地產開發企業來說仍然不夠熟悉，也不了解相關的業務流程，尤其是對于進項抵扣環節的內容，房地產開發企業仍然沒有形成完整的進項稅額抵扣認知，對行業稅率的深入度不夠，對于日常業務自身取得的合法、合理憑證沒有進行有效的管理，導致在成本發生進項稅額時，應進未進及發票管理不善，原本能夠用來抵扣增值稅銷項的進項稅額會計憑證遭受損壞，進而無法進行抵扣，使一些房地產開發企業要比原本繳納的營業稅額更高，加重房地產開發企業的稅收負擔，影響房地產開發企業經營的積極性[5]。

三、營改增政策下房地產開發企業發展的建議

（一）重視房地產開發企業內部稅務會計人員的培訓

長期以來，相關政策體系不斷完善，應當充分了解營改增政策制度體系為企業帶來的積極效應，充分利用增值稅的進項稅額抵扣政策來實現企業自身內部稅負的減少。要做到這一點，就要求企業能夠對內部的財務會計人員進行定期的培訓，使企業的會計人員充分了解到增值稅的相關業務流程，并且熟悉增值稅稅收程序，對具體的抵扣情況做一個充分的了解，熟悉，并能夠整理和保管好在日常經營過程中所取得的增值稅進項稅額抵扣憑證，幫助房地產開發企業在增值稅額的計算過程中，充分運用好增值稅的進項抵扣部分[6]。

重視對行業內部財稅專業人員的培養，不但能夠幫助房地產開發企業有效地應用營改增稅制變化所產生的積極效益，還能夠幫助企業的稅收管理人員充分了解增值稅納稅流程，進而做好相對應的稅收籌劃工作，減輕房地產開發企業需要繳納現金稅額的稅收負擔，幫助企業保障日常經營的穩定性。因此，針對房地產開發企業來說，為了能夠在營改增之后適應稅收變化產生的變化，實現房地產開發企業長期的發展，需要重視對財會人員的培訓，防止企業在營改增稅制改革中被社會淘汰，限制房地產企業的長期性發展[7]。

（二）要求房地產開發企業的管理者具有長遠的眼光，具有稅收方面的思想認知

在房地產開發企業的發展過程中，不但需要重視對企業自身財務管理人員的培訓，使其具有更專業的眼光和財稅知識體系，還要結合房地產企業實際情況來分析對。具體來說，營改增政策中，企業的稅收紅利主要是在流轉稅繳納環節產生的，但是當營改增政策實施之后，也會產生極大的負擔問題，具體的變化情況目前來說仍然具有一定的爭議性，也就是說，可能會比原本的營改增制度改革之前繳納的稅款多，但是這種情況并不是長期性的，主要是由于營改增政策在我國逐步推行和落實以來，一些實際操作性的問題仍然有待于去解決和完善，相關的政策仍然不夠健全，直到后期營改增制度落實過程中，配套的制度完善并解決相關問題之后，營改增就會為房地產開發企業帶來良好的稅收優勢。這就要求房地產開發企業的管理人員在企業進行企業管理的過程中，能夠具有長遠的發展眼光，并積極樹立關于稅收的戰略思想認知，不要由于目前的營改增政策加重了企業的稅收負擔而采取消極的對待態度[8]。

四、結語

總體來說，房地產開發企業在營改增政策體系的落實過程中，應當始終采取積極的態度，當發現問題時，對其進行全面、細致的分析，并能夠結合房地產開發企業發展的實際情況來有效地解決問題，從而幫助房地產企業減輕稅負，獲得更加長遠的發展。