房地產經濟波動與金融風險防范研究

崔婷婷 日照市天衡工程咨詢有限公司

房地產行業(yè)的發(fā)展需要較大的資金，為我國的國民經濟發(fā)展起到重要影響。房地產經濟發(fā)展存在著一定的波動性，波動和影響范圍相對較大，這些波動的存在極易給整個金融體系帶來非常巨大的影響。而我國經濟體系缺乏完善性，房地產的虛擬性也逐步的體現出來，所以其要達到人們日常生活的需要，并且成為目前先進的投資方式。如果有過多的投機者進入到房地產領域內，造成市場波動嚴重，最終形成房地產泡沫，給我國金融體系造成極大的影響。

一、房地產經濟波動的理論分析

（一）房地產經濟波動的概念

房地產經濟保持持續(xù)的上升和增長，其與國民經濟的發(fā)展有著很大的關系，容易產生較大的波動和影響。一旦存在較大的波動，容易給房地產經濟多個層面產生較大的影響，直接關系到房地產企業(yè)的發(fā)展、消費，給房地產領域產生很大的影響。從長遠發(fā)展來看，房地產市場高速發(fā)展階段，且持續(xù)上漲的情況下，但是房地產價值會存在很大的波動，與市場變化規(guī)律有著直接關系。

（二）房地產經濟波動的類型

房地產經濟波動是無法避免的，主要是可以從周期波動、異常波動進行分析。房地產的周期性波動屬于規(guī)律性的波動變化，房地產發(fā)展因為很多因素的干擾和影響，比如外部環(huán)境的制約、房地產市場自身變化等，一般來說房地產經濟發(fā)生周期性的波動，會有波谷和波峰，長期處于變化中。這種波動有著一定的規(guī)律，與國家宏觀政策的發(fā)布和實施存在必然聯系，和經濟發(fā)展水平處于協(xié)調性的，一般來說貨幣、心理、供求等都會造成較大的影響。

房地產經濟發(fā)生的異常波動是沒有任何規(guī)律可以總結的，都是隨機性變化的，難以從根本上控制。這種異常波動很多都會因為房地產的泡沫所導致的，價格盲目的升高，在升高到最高點之后，立即呈現出下跌態(tài)勢，所以造成波動變化極為明顯。這種波動是沒有任何經濟規(guī)律可以遵循的，嚴重影響社會的發(fā)展。

二、房地產經濟波動與金融風險形成機制分析

目前我國的房地產融資環(huán)節(jié)，銀行的作用非常大。一般來說，金融風險主要是銀行體系的金融風險，雖然目前并未有明確的知識和理論可以證明房地產價格的崩潰而造成嚴重的經濟危機，但是從歷史發(fā)展的趨勢分析，經濟危機發(fā)生之后，首先容易導致房地產價格發(fā)生持續(xù)性下跌，并且造成銀行體系崩潰，誘發(fā)經濟危機，房地產經濟波動和金融風險有較大關系。

（一）房地產經濟波動下金融風險的構成

房地產經濟出現波動的情況下，一般可以從下述幾種風險出發(fā)分析：

1.借款人風險。這是因為某些特定的條件或者某些方面因素的考慮，沒有按照規(guī)定的要求償還貸款而產生的風險。導致這種風險的原因比較多，比如借款人經濟困難，無法償還貸款而導致的違約風險，也可能是因為借款人在貸款償還了一定時間后，房地產價格下跌嚴重，主動違約以保護自己利益免被損失，這樣就會造成主動違約的情況發(fā)生。

2.抵押風險。這是金融機構在提供房地產抵押貸款的過程中，借款人違約后處理抵押物品時所存在的風險問題。該風險的發(fā)生，是因為抵押物的產權問題不明晰而導致的風險問題，如果抵押物產權不明確，或者抵押物為借款人與其他人共同財產，這樣就會造成金融機構無法回收貸款而造成很大經濟損失，無法滿足經營發(fā)展需要。

3.金融機構風險。房地產領域的發(fā)展離不開金融機構，但是在經營中，因為自身工作失誤、資金結構設置不合理而導致的風險問題。通常來說，房地產貸款持續(xù)時間較長，很多都是20-30年的時間，所以金融機構發(fā)放貸款資金的回收還要較長時間才能回收，這個時期中極易造成風險存在。金融機構在經營中，因為自身經營不當而產生風險。

4.環(huán)境風險。這是金融機構的經營中，由于外部環(huán)境的影響產生較大風險。人類時刻處于社會環(huán)境中，國家管控中，所以政策環(huán)境是極為重要的，國家發(fā)布的財政政策、貨幣政策、房地產金融政策都會導致嚴重的風險，威脅房地產領域發(fā)展。

（二）房地產經濟異常波動和金融風險的形成

1.房地產價格崩潰與銀行危機短時。經過經驗總結分析，有些國家與地區(qū)容易發(fā)生房地產市場崩塌的情況，首先產生較大沖擊的就是銀行體系。從世界各國發(fā)生的金融危機分析發(fā)現，很多都是房地產價格崩潰直接引發(fā)的，造成銀行體系快速崩潰，最終產生嚴重的金融危機。

2.銀行沒有掌握全部信息和房地產泡沫的發(fā)生。很多情況下，銀行沒有掌握全部的資源與信息，沒有選擇的分析手段措施，造成其無法準確的預估未來房地產貸款所產生的風險，所以有些資金流入到投機性炒房中，出現房地產價格與市場價格相差較大的情況，出現房地產泡沫。在房地產泡沫快速發(fā)展的時期中，有很多房地產產業(yè)都無法實現供需平衡，長期發(fā)展之下造成價格的崩潰，進而引發(fā)經濟危機。

3.激勵措施不合理與房地產價格下跌嚴重。房地產企業(yè)很多情況下為了降低風險，會把風險轉移到借款人身上，銀行與借款人在信息方面會處于劣勢，無法準確的判斷未來可能發(fā)生的變化趨勢，會成為盲目激勵借款者，造成達到某種程度上會造成房地產價格的崩潰。

4.房地產發(fā)生波動以及金融風險影響。房地產是國家重要經濟支柱，所以該行業(yè)和金融風險存在必然聯系，因此，房地產需求變化會造成價格出現波動，進而給金融機構產生很大的影響，導致金融機構出現變化問題。金融機構如果產生改變，同樣也會誘發(fā)政策的變化，所以銀行信貸系統(tǒng)產生很大變化，誘發(fā)房地產價格的波動。

三、房地產業(yè)經濟波動以及防范金融風險的有效途徑

（一）房地產經濟波動預防策略

1.及時調整房地產投資政策，構建良好經濟環(huán)境

首先，做好投資主體的調整，這是因為投資結構變化后給房地產經濟造成影響，且會表現出周期變化的趨勢。要想有效的遏制房地產經濟波動，保證權責管理可以順利的進行，構建出完善的風險規(guī)避和應對措施，考慮到企業(yè)的具體情況，發(fā)布相關的針對性措施。

其次，嚴格落實政府機構的投資活動管理。經濟高速發(fā)展的各個時期中，政府的影響是不容忽視的，其有著重要影響作用，某些程度上是引領經濟市場發(fā)展的，所以政府應該加強投資行為的控制，讓房地產領域保持健康的發(fā)展。

2.加強房地產價格變化控制

在現代社會高速發(fā)展之下，房地產價格變動是比較常見的，政府結合具體的情況，分析房地產價格的實際情況，加強必要的調控。而調控并不是完全的管控，如果房地產價格處于合理范圍內波動，政府則不需要干預，讓其符合經濟規(guī)律即可。這是因為正常的波動是社會發(fā)展中必不可少的一部分，所以要促進市場經濟競爭力的提高，還要促進經濟總體水平提升，帶動社會的發(fā)展。

房地產價格變動是市場經濟發(fā)展的必然，而國家管理者要從實際情況出發(fā)進行分析，真正的實現房地產價格的調控，但是這種調控并不是完全的管理，如果房地產價格波動完全是市場經濟規(guī)律所導致的，處于正常波動變化范圍，此時國家就不能深度干預，這是因為這種價格變動會促進市場正常的發(fā)展，還會讓房地產企業(yè)的經濟實力得到很大的提升。房地產及其附屬行業(yè)價格過高，或者完全脫離市場經濟的平均水平，這時政府就要從實際情況出發(fā)展開必要的調整，讓房地產領域處于健康發(fā)展的狀態(tài)。因此，應該采取科學合理措施，保證房地產價格處于合理范圍內，避免發(fā)生異常波動的情況，實現房地產領域健康有序的發(fā)展。

（二）房地產行業(yè)中金融風險的策略

1.實現宏觀監(jiān)測控制

結合當前我國的實際情況出發(fā)，發(fā)布金融預警系統(tǒng)，讓房地產行業(yè)供需關系達到改善，讓市場投資更加的順暢。掌握各種有價值信息，不會存在信息閉塞或者情況不了解的問題，以更好的分析和監(jiān)測房地產行業(yè)是否存在金融風險，落實相關的政策與方針，讓貸款投入更加順暢與合理。

2.構建健全的個人征信系統(tǒng)

導致金融風險的發(fā)生，其中一項原因是個人信用系統(tǒng)存在問題，有些房地產開發(fā)商違約狀況明顯，購房者沒有及時還清銀行貸款，使得很多違約情況發(fā)生，銀行無法回籠資金，這就誘發(fā)了金融風險的發(fā)生，讓房地產企業(yè)無法保持穩(wěn)步、健康的發(fā)展。因此，需要構建出完善的個人征信系統(tǒng)非常重要。首先個人信用調查系統(tǒng)應該確保合理性與規(guī)范性，其次個人信用系統(tǒng)在規(guī)定法律條件下進行，滿足正常的發(fā)展需要。

3.構建全方位的投資途徑

房地產融資的重要方式就是銀行融資，這一方式相對較為單一，導致房地產金融風險全部都集中到銀行體系中。房地產融資中，銀行是提供資金的主體，這樣單一的融資方式容易導致房地產風險全部都體現在銀行中，因此，要結合具體的情況，應該實現融資渠道的擴展，形成完善、科學、合理的金融系統(tǒng)，給房地產領域提供充足的資金，且不會導致資金過剩，從而促進房地產領域的發(fā)展。

4.完善土地出讓方式

政府工程或者經濟適用房項目，是房地產的重要組成部分，這種房產項目的供應讓房地產市場更加的合理，在滿足經濟效益、社會效益的基礎之下，建立高水平評價制度體系，設置相關崗位和工作人員，最終確定合適的土地出讓方式。很多商業(yè)性的項目還是使用競標的方式，對于提高施工單位的積極性影響較大，實現經濟效益提升。

5.加強對房地產開發(fā)投資規(guī)模的調控

結合目前的房地產經濟波動以及金融風險的監(jiān)測指標，做好土地出讓規(guī)模的控制，應該和經濟發(fā)展的環(huán)境保持相適應。在房地產規(guī)模投資比較大的情況下，國家銀行需要利用房地產信貸政策的方式以調控房地產的投資規(guī)模。國家銀行利用調高房地產貸款利率的方式以降低放貸的規(guī)模，在房地產投資規(guī)模呈現出不規(guī)則的膨脹態(tài)勢，國家銀行需要發(fā)布相關的政策，限制商業(yè)銀行對開發(fā)商的貸款額度，讓房地產領域保持健康、有序發(fā)展。

6.通過稅收工具來遏制房地產經濟異常波動，防止金融風險

我國房地產領域處于高速發(fā)展時期，如果出現異常波動的情況，利用相應的稅收政策以限制房地產市場的不規(guī)則擴張，遏制投機行為與泡沫，防止發(fā)生嚴重的金融風險。同時稅收政策的改變，進行房地產價格的調控，與經濟發(fā)展保持適應性?；诖?，房地產領域的正常發(fā)展離不開國家調控。

四、結語

綜上所述，房地產經濟波動與金融風險研究是當前工作的重點，這是因為房地產經濟對于國家經濟發(fā)展有著直接的影響，屬于國民經濟的支柱產業(yè)，要想使得房地產領域有序、健康發(fā)展，就要加強管控，為社會發(fā)展助力。因此，政府加強監(jiān)督與管理，及時發(fā)布相關的宏觀政策以保證房地產市場的穩(wěn)定發(fā)展，避免房地產領域發(fā)展存在嚴重失衡問題，最終可以提高房地產發(fā)展水平，保持較高發(fā)展活力，提升綜合效益。