“互聯網+不動產抵押登記”風險防控探討

胡珊珊 方勇 潛江市不動產登記局

一、不動產抵押登記的概述

網絡技術的發展為許多轉型中的行業帶來了技術層面的有效支撐。不動產抵押登記服務的開展能為市場經濟發展下的個體投資、經營者工作和生活帶來一定的扭轉和促進。然而其原有服務標準化的落實程度不足，存在便捷性差、貸款效率低和抵押貸款安全性缺乏等問題，若要改善不動產登記服務中存在的諸多問題，融合互聯網+開展全新的服務建設會是一條絕佳的路徑。因而對“互聯網+不動產抵押登記”標準化服務展開探討具有較高的現實意義不動產抵押登記即是將不動產作為資金周轉的抵押品的一項信用行為，通常具有嚴格的審核條件和復雜的業務辦理程序。而作為不動產登記機構和金融機構間最大的業務交集，主要涉及的資金問題分別出現在貸款前審批、抵押登記、貸款發放以及貸款后管理這四個環節當中。因而加強對這四個環節的梳理與優化，可為不動產抵押登記工作的開展帶來巨大的推動，為不動產抵押登記的申請者帶來最優質的體驗[1]。

國家展開不動產登記工作時，重點關注“放管服”工作，而在地方不動產登記機構積極響應國家給出的規劃要求，并結合市場運行狀態提出很多新型的登記方式，以提升登記工作的目的當成主要關注點，由此使得“互聯網＋不動產抵押登記”在此背景下提出，是一種行之有效的快捷登記方式。我國銀保監會為更好的達成國務院提出改革目標，并且頒布相關文件，這樣便使得銀行等相關機構有了對應的文件支撐，并且由此構建對應的建立抵押貨款等關聯的服務點，而服務點的存在則是給“互聯網＋不動產抵押登記”帶來有效的保障，借助線上申請等工作的展開，提高民眾、企業借貸與融資的辦理速度[2]。

二、“互聯網+不動產抵押登記”存在的主要風險

（一）法律服務供應不足

以不動產抵押登記來看，往往會關聯到不同的法律問題，舉例來講沒有進行登記不動產對“無效”轉換的適用性問題等，相關的法律法規包括《民法典》中的物權編及其相關解釋說明。由于不動產抵押登記的申請人缺乏對相關法律法規的深入了解，導致在不動產抵押登記手續的申辦過程中常出現法律糾紛情況，加之不動產抵押登記機構對相關法律咨詢服務開展得不足，貸款申請人的問題無法得到第一時間的梳理，不僅不利于其相關權益的維護，還進一步降低了不動產抵押登記的申辦效率，為申請人貸款資金的申請與審批帶來了很大的障礙。在這個互聯網+的時代中，類似于這種服務欠缺的情況越來越不能為廣大不動產抵押申請人所接受，因而相關機構或人員必須要針對當前服務開展不足的情況展開具有針對性的改進，以令不動產抵押登記工作的開展與時代的發展實現快速的銜接[3]。

（二）人員操作風險

在具體的經過里，即使能夠借助網絡技術的使用，從而在展開信息處理時可以發揮共享優勢，由此促使業務辦理效率實現對應的提升，然而在網絡平臺展開相關的業務期間依然存在安全隱患。首先，信息安全已經成為互聯網發展的不安因素，我國開展不動產抵押登記工作時必須發現互聯網具備的交互性，網絡是一把雙刃劍，不能僅以提高工作效率為主要目標，還需要關注網絡操作安全防護工作，在開展業務相關工作時，必須不斷優化操作流程以及防護系統，不能隨意刪減網絡流程。其次，還需要理性看待網絡，當下不動產登記機構的工作人員過于依賴網絡，影響到登記業務的辦理和展開。而在最后，還應該關注部分員工的問題，他們未能夠認知到銀行、網絡不會為登記結果買單的實際情況，因為登記業務辦理期間疏忽大意影響到工作執行效果，為民眾與企業帶來很多不便之處。

（三）信息泄露風險

“互聯網＋不動產抵押登記”在運行過程中打破原有登記運作流程，從而構建出內網運行環境和先前登記作存在差異的方式。而在互聯網平臺方面工作的開展則是有著一定的風險，因為政務外網、互聯網與不動產登記機構內部網絡逐步落實共享互融的舉措，一旦被不法之徒利用信息技術強行攻破系統，將會遺失大批量信息。不動產信息必須從需求層面考量，持續性提升信息技術的高效使用，由此促使信息能夠實現及時的共享。在此過程中工作對象以及工作范圍都會相應變大。不動產登記機構需要面對信息安全問題，不動產信息需求大幅增加，牽連到社會大眾的利益，一旦信息泄露很多人將會因此受到損失[4]。

三、強化“互聯網+不動產抵押登記”風險防控的具體做法

（一）互聯網+服務流程及標準的制定

首先應確立一系列的技術基礎，如服務標準的制定、服務流程的優化等。首先，相關機構應制定好相關業務標準以對抵押登記機構、金融機構的具體職責范圍加以明確，并衍生出相應流程環節的校驗規則，明確相關數據處理方式，以為業務流轉的科學性帶來促進。其次，相關機構應對抵押登記的流程服務進行數字化的改革，通過對“簡政放權”思路的結合，重新梳理不動產抵押登記的業務流程，制定新的業務流程如下：業務申請。申請人可在金融機構網點直接登錄系統，申請對應業務的辦理。辦件的收取。由金融機構專員根據不動產抵押登記的資料提交要求進行對辦件材料的收取。信息填寫查詢。經申請人授權，金融機構通過相關數據查詢對所需信息進行一鍵調取，確認無誤后上傳給不動產抵押登記機構。審核反饋。不動產抵押登記機構審核確認內容無誤后予以登記并反饋登記證明給金融機構[5]。

（二）信息共享平臺的建立與維護

相關機構應針對不動產抵押登記和貸款資金發放效率不高的問題建立信息共享平臺，并開放以下功能，為貸款資金發放工作的優化奠定基礎。不動產情況查詢功能。以往的情況核實流程需要申請人向不動產抵押登記機構出具相關證明，再由金融機構具體審核。開設線上查詢功能是對這一流程的簡化，且被授權查詢的工作人員都配有密鑰，系統通過權限限制實現對申請人的相關信息的周密保護，避免了信息泄露等情況的發生。抵押權申請功能。線上的抵押權申請應盡量全部由系統自動調取生成，之后申請人便可攜帶登記表展開相應的登記工作。這一功能提升了信息登記工作的效率，也有效避免了一些業務上的風險漏洞，如申請人的虛假申報等。

（三）增設法律咨詢服務

《民法典》中物權編部分對不動產抵押登記做了明確規定，認為抵押登記是不動產抵押成立的先決條件，未經登記的不動產的抵押權不發生效力。然而現實中未經登記的不動產抵押不在少數，司法實踐對于這類糾紛的處置方式不一。還有，在不動產抵押權工作方面，處于善意取得通常都會當成維護不動產抵押、交易安全的重要制度也常常引起不動產抵押申請人與他人的糾紛，需要通過對不動產抵押權善意取得構成的分析來加以梳理調節。而融資租賃關系對不動產抵押權建立也存在一定的影響，如兩方曾建立實質上的融資租賃關系，租房一方就無法對該不動產申請抵押。這些問題都需要不動產抵押登記機構及合作的金融機構加以重視，并通過增設線上法律咨詢板塊，完善此處的服務[6]。

（四）不能過于依賴互聯網辦公

在“互聯網＋不動產抵押登記”運行過程中，由于網絡辦理大幅度提升傳統紙質材料審查與檢驗的辦理速度，所以大部分工作人員逐漸對互聯網形成依賴性，在工作中以互聯網為主要抓手，由此未能夠對紙質材料審查予以足夠的關注重視。在現今，相應的人員需要依據對應的規范展開工作，要求金融機構銀行定期將不動產抵押登記收集的紙質申請材料送至不動產登記機構，由相應工作人員按照制度規范工作流程審查、核驗材料。紙質申請材料的檢查工作必須落實到位，不能走形式主義，在未校驗紙質材料申請核驗前不能登薄、制證。另外，應該大力推進不動產“云登記”工作，建立資源共享平臺，共享獲取的房屋平面圖、網簽合同、抵押合同、營業執照、審稅需要的證件材料，減少紙質材料使用率，促使登記效率實現提升。即使“互聯網＋不動產抵押登記”已經應用于不動產權登記工作中，但是由于銀行與不動產登記機構對信息技術的應用與開發尚不成熟，在條件仍不完善的情況下進行抵押登記，必須嚴格按照雙方制定的協議明確各自權利，銀行需要確保登記材料能夠處于真實齊全狀態。而在相應的工作人員方面，應該依據工作規范展開相應的工作，執行審核、發證等工作流程。在銀行方面，則是應該在規定時間里查驗相應的登記信息，由此防止信息出現外泄的情況，在工作中嚴格按照工作原則處理本職工作，完成信息安全防護。而如若存在銀行工作人員出現違反協議的情況，造成他人信息的泄露，則是應該承擔法律后果，要做好信息安全保障相關的工作，建立安全保障機制，派遣專員監督銀行在不動產抵押登記中的行為[7]。

（五）充分利用信息化技術

開展工作不動產抵押登記業務內容眾多，將信息技術應用其中，加強兩者的關聯程度可以簡化不動產登記的流程，借助信息化技術提升業務辦理效率，填補安全漏洞，實現信息共享。在登記業務辦理期間，還需要根據工作要求建立業務聯辦申請系統，在系統構建的平臺上加強銀行與不動產登記機構的溝通與交流。另外，安全的共享業務信息不能直接對接不動產登記機構審批系統與銀行審批系統，這樣存在極大的安全隱患。在信息共享系統構建期間，登記機構需要應用不動產登記審批系統完成申辦件的受理、審核、登簿、發證等工作，讓內外兩個系統承擔不同責任。聯辦銀行需要使用外網申請系統對應的服務板塊，比如賬號和權限等，在不動產登記機構授權下增設賬號與權限，銀行還可以對信息進行加密處理，通過U盾等方式提高不動產登記信息的安全程度。

（六）加強相關人員業務水平

隨著互聯網技術在不動產登記中的應用，無論是銀行工作人員還是不動產登記機構的工作人員，都需要提升各自的工作能力，相關機構應該開展業務培訓活動，通過培訓提高業務人員的業務能力，增強業務人員的風險防范意識。其次，構建不動產登記團隊，借助團隊保證登記工作可以按照要求進行，提高登記業務辦理速度，保證登記的相關信息準確、可靠。建立不動產登記信息安全管理機制，借助機制提高機構在登記業務辦理方面的安全防范水平。

四、結束語

“互聯網＋不動產抵押登記”的出現為我國企業融資提供了便捷的渠道，民眾與企業可以利用互聯網共享業務信息，提升簽訂合同、不動產抵押登記、貸款審批辦理等業務的速度，在此種模式下銀行可以快速處理企業提出的不動產抵押業務辦理效率，從銀行處快速獲得支撐企業運營活動的周轉資金，讓民眾與企業在融資環節中享受優質的服務，為和諧、安全的營商環境構建注入動能。