準確理解房地產“良性循環”

葛豐

中共中央政治局日前召開會議，分析研究2022年經濟工作。會議強調，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，促進房地產業健康發展和良性循環。

這種兼具連續性與靈活性的政策導向切合房地產市場發展規律。畢竟，歷經前期有效調控，房地產市場一系列基本面變化已經或者正在漸次落定，同時房地產正常投資與合理消費依然對穩增長、促民生具有較強正向作用，因此，這種變與不變的雙重判定，決定了房地產政策理當統籌兼顧有保有壓。

但是針對“良性循環”政策表述，結合降準等政策落地，或有部分慣性思維濃重的個人/企業誤以為市場風向出現變化，被壓制的投機心理又有所松動，而這類誤判在房地產市場未來真實的走向下，終將被證明是站不住腳的。

房地產業健康發展與良性循環，固然需要保持必要的市場活力，但這種市場活力僅限于適度的供給能力和合理的購房需求。如果超出必要的限度，任由房地產企業與購房者通過不計后果加杠桿方式，推動房地產沿金融化、泡沫化軌道越走越遠，那么最終的“硬著陸”后果顯然和真正的健康發展與良性循環背道而馳。

事實上，自2016年首次提出“房住不炒”以來，這一定位從未發生任何動搖，即使面對經濟下行壓力，特別是新冠肺炎疫情對經濟發展形成巨大沖擊時，對“房住不炒”的堅持也沒有改變。12月8日至10日召開的中央經濟工作會議再次強調，要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位。

此外，即使排除政策導向這一強有力的把控因素，單從市場層面來看，中國房地產市場行進至此，留給投機者炒作的空間也已非常有限。從基本面情況來看，縱然中國的房地產市場至今仍屬于不完全的市場，但這個不完全的市場終究要接受市場供需關系支配性的影響，而這方面，目前關于全國樓市基本性的判斷是，市場總體格局已經從此前多年供小于求轉為供略大于求，部分地區甚至已出現供給明顯過剩現象。

如果跳出房地產市場，站在更宏觀視角來看那就更是如此。作為基本生產要素之一，土地、房屋的價格在現有水平上，實則已經明顯拉抬其他生產要素成本，導致中國的整體投資邊際收益率被扭曲與拉低，因而已逼近必須調整的臨界點。此前一段期間內，部分房企發生的違約事件雖然尚屬孤立個案，但其在壓力測試下的糟糕表現，無疑已經為房地產舊有發展模式敲響了警鐘，甚至畫上了休止符。

當然，要打破積習已久的思維與行動慣式是困難的，因此，如果再考慮到預期在房地產市場中往往具有的自我實現可能性，當前階段除了要繼續堅持落實“三穩”（穩地價、穩房價、穩預期）外，同時還要在金融端嚴加防范，務必嚴控本用于支持實體經濟的資金違規流入房地產市場，并且在房地產稅試點、保障性住房建設等長效機制上，也要提前布局、掌握先機。

（本文刊發于《中國經濟周刊》2021年第23期）