房地產工程施工管理中的關鍵點

葉官松

（漳州發展地產集團有限公司，福建 漳州 363000)

0 引言

房地產工程項目具有施工時間較長、技術含量較高的特征，再加上當代人們對于房地產工程質量的要求顯著升高，人們需高度重視房地產工程管理，并給予其高度的重視。想要充分發揮出工程管理的作用，施工人員需了解管理中存在的問題以及關鍵點，對其進行針對性地管理，以此保證施工開展有效，提高工程管理的力度，保證施工有效性。

1 房地產工程管理存在的問題

1.1 管理體制不夠完善

當前，隨著房地產行業發展，建筑工程專業化程度不斷提高，工程管理中各主體溝通協調難度加大，如業主、施工單位、監理、設計、造價咨詢等，為確保工程管理目標實現，按工程質量要求如期竣工驗收，要求房地產企業加強工程管理，建立健全建筑工程管理體制機制，防范工程管理進度、質量、成本和施工安全等風險。但從目前來看，房地產企業工程管理體制機制不健全問題突出，如過度重視項目施工進度和工程造價，對工程質量、工程安全等工程管理目標重視程度不足，工程管理體制不規范、不協調，缺乏系統性、標準化的工程管理規章制度，如未形成定期的項目例會制度，可能因信息溝通不暢引發工程返工、工程設計錯誤、造價超預算、工程質量低于標準要求等問題，嚴重影響房地產工程質量、進度、造價和安全管理等目標實現。

1.2 管理理論和方法落后

新時期背景下，工程管理理念、方法不斷創新，并帶動了建筑工程項目管理提升。如BIM 信息模型、BP 神經網絡、可拓理論模型等，通過信息技術手段應用，實現了定性管理指標的量化、監控、預測和管控。但從工程管理實踐來看，部分房地產企業項目管理理論和方法落后，新理論、新方法研究不到位、應用不充分，主要采用傳統的項目管理方法開展項目管理實踐，而傳統的項目管理方法難以適應房地產項目對工程進度、質量管理、安全管理、造價控制等目標要求，導致建筑工程管理效果弱化。

1.3 工程造價超預算

當前，隨著建筑行業規模化發展，建筑行業企業競爭日益激烈，合理控制工程造價是提高項目投資收益，保證企業健康穩定發展的重要因素。但從施工管理現狀來看，受工程變更、市場價格波動、現場施工管理等因素影響，建筑工程造價超預算現象較為突出，如工程變更控制不嚴格，因地質勘察不準確、設計錯誤、施工單位未按工程圖施工等原因造成的工程變更管理不嚴格，現場簽證管理不到位，導致工程變更增加，進一步壓縮了房地產企業項目利潤，影響企業市場競爭力。

2 房地產工程管理中的關鍵點

2.1 建立完善的監督、管理體系

新時期背景下，隨著我國建筑行業快速發展，房地產行業企業不斷發展壯大，建筑行業法律法規日益健全，行業技術標準不斷細化，有力促進了房地產企業制度體系建設、施工管理規范化。

在工程管理方面，以施工企業、設計企業或工程咨詢服務企業牽頭組成的EPC 總承包模式在建筑工程項目中應用日益廣泛，通過由總承包企業協調設計、施工、監理等單位，實現了參建主體間溝通向集成化管理發展，提高了建筑工程管理水平，降低了房地產企業工程管理壓力。

在該模式下，房地產企業應加強施工管理監督，加強項目例會、隱蔽工程驗收、現場管理、竣工驗收和工程變更控制等環節施工管理。在項目例會中，依據工程進度、工程質量問題、現場安全管理問題等情況，整體把控工程施工管理進度、質量和施工安全管理等問題，督促整改措施落實到位。在隱蔽工程驗收時，嚴格按工程質量標準要求驗收，未經驗收不得進入下道工序。現場管理環節應形成現場安全管理檢查監督機制，借助信息技術手段強化現場安全管理、揚塵控制、文明施工等要求，壓實參建主體現場管理責任。竣工驗收環節重點對建筑工程功能、施工質量、施工進度、消防安全等關鍵要素進行管理監督，聯合政府主管部門、設計、監理等單位組成聯合驗收小組，分項驗收建筑工程項目技術資料和實際施工，未經竣工驗收或驗收不通過督促責任主體限期整改到位。工程變更控制環節應根據工程變更實際情況確認是否變更，嚴格控制因非業主提出的工程變更，非緊急工程變更申請單位應經工程造價核算后按標準流程申請變更，緊急工程變更可根據實際情況誰施工誰核算工程造價，由工程監理把好現場簽證關，防止施工企業隨意變更造成工程造價增加。

2.2 應用先進技術并加大人才儲備量

隨著我國建筑行業快速發展，工程技術標準制訂日益完善、更新頻次提高，而建筑工程項目具有施工周期長、時間跨度大等特點，要求建筑工程施工管理人才不斷學習、研究新政策、新標準，并融入到項目施工管理實踐中，以此保障工程項目管理目標實現，對施工管理人員技術能力、管理水平、管理方法要求不斷提高。為提高建筑工程管理效率、管理質量，企業應加強施工管理人才培養力度，通過吸收、培養等途徑建立梯度合理的施工管理人才隊伍體系，通過委外培訓、企業內培訓等方式，加強施工管理人才利用信息技術手段創新工程管理的能力。例如，借助BIM4D 模型將工程設計圖、施工工序、施工進度有機結合，結合BIM 信息模型對比分析施工進度偏差，分析研究施工進度偏差原因，并督促責任主體落實保障措施，保證人員的操作能力以提高項目的開展進度[5]。

2.3 加大項目實施中的管理力度

房地產單位在項目施工過程中，想要保證施工順利進行、施工人員的安全性，就需要加大施工過程中的工程管理力度。通過工程管理操作提升施工人員的建設水準，促使建設項目可以高質量、高效率、安全的完成。因此，房地產單位可以定期對施工人員展開培訓工作，通過培訓推升工作人員的實際能力以及修養，并不斷完善各項施工管理體系，保證項目施工可以嚴格按照相關規范進行，有助于施工單位掌握實時的施工進展以及信息。并且，房地產單位通過加大工程管理力度，其可以對施工人員發生的錯誤行為，及時進行干預，從而避免發生嚴重的不良后果。

2.4 提高施工人員的整體素質

想保證施工建設項目最終竣工后的質量符合相關要求，就需要房地產單位提升整體施工人員的素質以及技術水準[6]。因此，房地產開發建設管理公司需要定期對施工人員展開培訓工作，促使施工人員能夠掌握更多先進、科學的施工操作技術，并組織施工人員進行經驗探討，從而全面提升施工人員的能力素養。此外，房地產開發建設管理公司可以定期外派部分優秀的員工進行進修學習，通過積極汲取其他企業的建設經驗，豐富自身的能力以及技術，并和單位內的其他員工進行交流，不僅可以構建良好的工作環境，還能全面提升房地產施工人員的能力。與此同時，房地產施工團隊在培訓的過程中，也需要重視培育施工人員的安全意識，通過對施工人員展開全方位的安全教育，可以將安全意識的重要性深深植入施工人員的心中，促使施工建設的安全性顯著提升。

2.5 加強裝配式技術在綠色施工中的有效應用

2.5.1 設計階段優化節能設計

在實際施工的過程中，建筑物外墻的外保溫材料主要是無機發泡聚氨酯復合保溫板，中間為鋼筋混凝土結構板，局部內側為加氣混凝土板。隔墻所采用的原材料主要是由工業化生產集中運輸到現場后，再由施工人員完成相關拼裝工藝的輕鋼龍骨硅鈣板輕質內隔墻，有極少數部分隔墻采用的是新型混凝土空氣砌塊，大大減少了在實際施工過程中需要消耗的各項材料成本，既有助于加強成本控制，又可以起到保護環境、落實綠色施工的作用，對于提高建筑工程整體質量與結構性能具有重要意義。

2.5.2 節約材料、節能減排

裝配式建筑的出現，可以有效減少施工現場所需要消耗的建筑材料，這主要是由于在實際施工過程中所應用的大部分構件均是由工業化生產而成的，其質量可以獲得一定程度的保障，并且一定程度上避免了在施工現場出現重復施工或者是因工程失誤而產生的各種浪費，使得建筑施工材料可以被有效控制在一定范圍內，保證材料使用效率。采用住宅產業化方式，減少了建筑垃圾的產生、建筑污水的排放、建筑噪音的干擾、有害氣體及粉塵對周圍環境的影響，現場施工更加文明，有利于環境保護，實現文明施工。

2.5.3 經濟效益顯著

在人工費方面，采用工業化建造的工程，人工費綜合將節約52%左右，且工期將總體縮短三分之一以上，管理費將降低30%左右。周轉材料及耗材方面，周轉材料的內架及模板節約75%以上，節約費用支出75%，外架節約85%以上，但由于采用外掛架，節約費用45%左右，由于少量砌體和抹灰項目，只需要現澆部分養護用水，節約用水顯著，減少用水60%以上，節電10%以上。工程實體材料大量采用工廠加工，現場鋼筋使用量小，節約鋼筋1%左右，砼節約1%左右。

2.6 開發可以再生的能源

消耗能源較高的產業需要積極開發可再生能源，并在設計方案時選擇可再生能源。現階段，我國可再生能源主要包括太陽能、風能等，綠色建筑設計人員在設計方案的過程中，需要充分結合當地的自然環境以及條件合理選擇再生能源，部分工作人員還需要積極開發部分全新的建設材料，并在普通的混凝土中填充不同的物質，有效保護我國自然能源，在滿足建筑設計需求的同時，為居住者提供良好的保溫效果。此外，綠色建筑設計人員還可以在建筑物體的屋頂放置太陽能儲存裝置，并將太陽能轉換成熱能以及電能，不僅可以滿足居住環境內的照明需求，還能為路燈提供良好的電能，實現經濟、環保的能源可再生使用以及綠色環保建設。

2.7 房地產信息管理

房地產管理人員需結合實際情況，靈活應用信息技術進行管理工作。房地產管理的內容包括房產、公用房、房改以及樓層圖紙的管理。房地產管理結合信息化技術，開展信息管理措施，可以積極開展高質量的管理工作。房產管理中需針對房屋租金以及維修進行管理。公用房管理則需針對土地以及房屋產權進行合理的管理。樓層圖紙的管理主要采用WEB 技術顯示以及錄入圖紙相關內容，對其進行掃描以及接收等。房改管理則包括住房購買管理、住房補貼以及回購房屋管理。

3 結束語

總而言之，處于全新時代背景下，房地產工程質量的提升是一個關鍵問題。施工人員需對其進行針對性的分析，以此解決實際的問題。此外，房地產工作人員還需明確各項問題，妥善解決施工中存在的不足，保證施工有效性。同時，從根本上提升自身的管理力度，優化各個工作環節，提升實際的工作質量。