貫徹落實物權法促進不動產統一登記

趙靜 中國農業銀行股份有限公司撫州分行

不動產注冊系統為持續的國際房地產管理和政府管理創造了明確的規則。它們對于改善產權的科學性來說非常重要。但是，由于法律對于注冊程序沒有明確的范圍，財產統一注冊的組織沒有明確的規定，因此仍然存在分散的登記注冊程序。

一、不動產登記的現狀分析

目前，在中國至少有10個分支機構或特許經營者是通過分散來登記不動產的。土地使用權是國土資源管理部門、基礎設施和交通運輸部的責任，林地是牲畜和林業部門的責任。并且交由相關的律師事務所負責，雖然這些律師事務所根據森林法、城市財產法和草法等法律，注冊了在中國經營房地產的權利和法律。但是從現行立法的角度來看，依舊存在著記錄散發郵件的標準格式，所以我們可以理解為這些不動產登記沒有遵守統一登記的要求。只有在引入房地產綜合注冊系統之后，每個有權注冊房地產的部門才能有效制定有關注冊服務商和技術程序的特定規則和規定，并簡化登記的程序規定。

二、我國不動產分散登記的弊端

中國房地產分權登記的權力下放情況取決于各種因素，例如歷史、社會、經濟等。這種分散的注冊管理無疑在極大程度上阻礙了我國計劃經濟中對加強管理和促進計劃經濟的增長。隨著經濟社會的發展，特別是市場經濟的發展，產權制度更加先進，權利明晰，權責明確。使得這種登記方法變得越來越不適合經濟和社會的發展。

（一）影響了社會的和諧與穩定

在不同部門的管理和登記中，農業用地與森林，農地與牲畜業用地，林業與牲畜用地所有權之間的界限仍然不明確，而且存在一定的沖突和誤解。根據黑龍江的情況來看，從1998年到2005年底，每年有數百起森林和農業用地沖突發生在占地165，000公頃的國家森林中，并且有711多個森林和農業用地沖突沒有得到解決。 目前，黑龍江省成立了土地糾紛調解機構，以解決這些糾紛。

（二）造成了大量的登記錯誤

遵守各種類型的注冊程序和技術政策，很容易導致大量的登記錯誤。特別是，森林區和其他類型的土地權利的記錄非常多余。由于1990年代的限制，森林證書相對廣泛，因此在許多地方都只使用“桌面證書”或“證書卡”。森林所有權證書通常覆蓋相對較大的區域，分配給東京林業局的經認證國家森林總面積為401，273公頃。在內蒙古城市的森林普查期間，記錄了該城市以及歐尚市的所有土地，包括城市建設、農場、森林省政府和前自治州政府都頒發了森林管理局證書，所以都被歸類為林區，結果，導致所有建筑工作都面臨違反林業管理局和森林法的行為。

三、貫徹落實物權法促進不動產統一登記的建議

（一）以土地為基礎統一進行不動產登記有利于保持登記的持續性和長久性

首先，土地區域是主要區域，因為必須將其他房地產（例如房屋和樹木）粘在地面上，以使留在土地上的資產不再存在。其次，土地是最重要的，其他事物都是從屬的，土地和其他房地產的關系就好像是皮膚和頭發之間的聯系，土地是建設其他房地產的基礎。所以我們需要在現場編寫信息注冊的時候，需要有效明確其他屬性，土地注冊可以接受其他資產的注冊，但是其他資產的注冊如果沒有土地注冊就不能接受土地注冊。最后，土地使用權會在一定程度上受到限制，并且土地一旦發生著火或損壞，那么土地的使用價值就無法挽回。

（二）不動產登記應包含土地及其土地上的附著物

世界上大多數國家都認為地下建筑物和林木是土地的一部分，土地注冊還需要包括土地附著物的注冊。民法將房屋和森林定義為土地服務的一部分，并且在不動產登記法律的第96條的規定中，明確指出與土地建筑物，未與土地分離的產品，種植的種子和土地所有權有關的所有權利均為土地的一部分。僅與建筑物或其他工作場所相關的臨時用途設施不屬于土地。財產簿中的財產簿中使用了英美法系管轄權作為房屋的基礎，而林木是土地的一部分。“每個鄰國都是該國的重要組成部分。”先前已種植或移植到土壤中的小樹（例如“種子和植物”）作為具有轉移特性的單獨對象存在，但在土壤中移植或種植時已放棄了它們的自由，就諸如失收的農作物，果樹等。如果它們與他們認為是對象的土地分離開來，它們就會與其他城堡一起成為不動產，因此在它們分離之前，它們始終是土地的一部分。作家和其他建筑物將成為他們建造的土地的一部分。還是趙英美詞典的原版，《漢語簡明英語法律詞典》，《牛津等官方和專業法律詞典》的意思。整體地形指標，例如合法字典，但合法土地，這是天空下表面的三維空間，表面由表面組成，沒有任何生長且不固定，包括土壤以及栽培植物的權利和其他土地權益。

（三）建設功能全面信息共享的平臺

在注冊和交換過程中需要合理交換有關所有者的信息，使用相關方法（例如數據交換接口）實時交換有關產權變更的信息以及其他相關信息。從法律上講，國家注冊系統會創建并實施信息，以保護公眾的知情權并降低房地產交易的風險，并維護版權持有人的安全性，這是不動產登記過程中要考慮的重要因素。

結語：換句話說，不動產的統一登記是維持社會穩定和保護人民利益的一種方式，能夠有效適合于現代市場經濟的發展，并且為社會的發展奠定堅實的基礎。鑒于中國目前的土地注冊狀況以及缺乏分散的土地注冊，所以中國需要促進土地注冊的統一性。完整的財產注冊系統可確保不動產登記的標準化和準確性，從而有效提高中國理財的科學性和合理性。