試論土地管理角度下房地產(chǎn)的健康發(fā)展

張雨燕 莒南縣行政審批服務局

前言：隨著經(jīng)濟的發(fā)展與社會的進步，人們的生活水平不斷的提高，對房地產(chǎn)的需求也不斷增高，近些年來，我國土地管理制度的不健全發(fā)展，導致我國的房地產(chǎn)業(yè)的泡沫成分越來越大，房價的逐步提升，使得房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)了“買房的人不居住，需要房子的人群又買不起房”的奇怪現(xiàn)象，因此，管理者應該對土地管理制度進行改革與升級，健全土地管理制度要求，保證房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)性發(fā)展，為人們的生產(chǎn)生活提供重要的依據(jù)與保障。

一、房地產(chǎn)價格現(xiàn)狀及趨勢

我國城市化發(fā)展不斷加快，城市的人口數(shù)量不斷增加，人們對房地產(chǎn)業(yè)的需求量越來越大。我國當前不完善的土地管理制度，導致我國城市的房價在飛速上漲，數(shù)據(jù)顯示，現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)的價格的上漲趨勢比前十年翻了數(shù)倍，尤其是一些高檔的樓盤及學區(qū)房，其價格更是在翻倍的上漲。我國現(xiàn)階段的房地產(chǎn)價格發(fā)展趨勢引起了學術(shù)界以及產(chǎn)業(yè)界專家和學者的廣泛關注，這種“泡沫現(xiàn)象”的出現(xiàn)，最主要的原因還是土地管理制度發(fā)展過程中存在的問題：圈地面積過大、房地產(chǎn)開發(fā)投資過于頻繁等等，這些均使得房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)市場發(fā)展過程中容易出現(xiàn)波動，導致企業(yè)的資金鏈條發(fā)生損壞，加大房地產(chǎn)的投資風險，給房地產(chǎn)企業(yè)造成巨大的損失。

二、落后的土地管理制度對房地產(chǎn)業(yè)的影響

落后的土地管理制度導致我國的耕地資源與人口居住的資源不成正比，而且我國有限的耕地資源達不到世界水平的一半，大多數(shù)土地資源出現(xiàn)水土流失等現(xiàn)象，導致土地出現(xiàn)鹽堿化不能很好的滿足人們的生存需求，伴隨著我國人口飛速的增長，土地資源與人們生活過程中所產(chǎn)生的矛盾也在不斷加劇。我國當前還存在著許多土地不合法事件，土地制度存在著很多的弊端與漏洞，且還存在雙城雙軌制、地方政府對土地管理認識不足、土地儲備操作不當及土地管理制度不規(guī)范等現(xiàn)象，使得我國土地管理制度趨于落后，并且由于土地儲備操作的不當使地價在飛速上漲，并土地管理制度法律法規(guī)的不科學性，為房地產(chǎn)經(jīng)濟的“泡沫現(xiàn)象”起到了推波助瀾的作用，使得房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨于惡性循環(huán)，阻礙了房地產(chǎn)業(yè)的良性循環(huán)及發(fā)展，因此，政府應該加強對土地管理制度的重視，保證房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。

三、改善土地管理制度，促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的措施

（一）重構(gòu)公有制體系，明確政府管理職責

政府管理者為了能夠更好的改善土地的管理制度，保證房地產(chǎn)業(yè)的順利經(jīng)營與順利發(fā)展，在進行房地產(chǎn)管理的過程中，需要對土地管理制度制定出多種多樣的管理策略與管理方式，嚴格明確土地管理制度中集體所有制與產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的關系。

政府工作人員要根據(jù)細致化的管理策略，對發(fā)現(xiàn)的違法行為給予嚴重的懲罰與打擊，有效保證人民的權(quán)利與利益，減少甚至避免政府官員出現(xiàn)以權(quán)謀私、權(quán)錢交易等行為，保證政府工作人員土地管理職責的科學性與明確性，每個環(huán)節(jié)都應有專門的管理人員進行負責，確保土地管理產(chǎn)權(quán)及監(jiān)督和管理之間所存在的問題能得以解決，加強土地資源的使用與分配工作，為房地產(chǎn)的健康發(fā)展提供重要的依據(jù)，消除房地產(chǎn)業(yè)的“泡沫現(xiàn)象”，這將對房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起到積極的促進作用。

（二）修改土地管理法，健全法律體系

我國《土地管理法》仍舊存在一定的問題，例如《土地管理法》注重土地的使用、土地的權(quán)益以及土地的利益等方面，然而對土地管理的利益方面存在很大的局限性與不平衡性。隨著經(jīng)濟發(fā)展與社會進步，傳統(tǒng)的《土地管理法》中，由于存在著許多傳統(tǒng)、單一、守舊的理念，已經(jīng)不能滿足我國當代土地管理的需求與發(fā)展，而且傳統(tǒng)的《土地管理法》中一些不公平的條約，很容易出現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過程中的矛盾情況的出現(xiàn)。針對這一情況，政府應該加強對《土地管理法》的改變與升級，結(jié)合當前土地管理的情況及房地產(chǎn)發(fā)展的趨勢，制定出科學合理的《土地管理法》，從而真正有效促進土地管理制度的健全與完善，推進房地產(chǎn)業(yè)管理者能夠運用更科學的方式進行房地產(chǎn)業(yè)的建設和規(guī)劃，有效保證房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，為房地產(chǎn)業(yè)的導向提供重要的保障和依據(jù)。

（三）采取多元化的供房方式

根據(jù)法律，人們在進行自建房、合伙建房以及委托房地產(chǎn)開發(fā)商建房的過程中，為了滿足多種多樣的需求，要符合政府的需求，而政府也需要嚴格對房價進行科學控制，避免出現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)的“泡沫現(xiàn)象”，房地產(chǎn)企業(yè)的管理者在建房與售房的過程中，也要根據(jù)人們的不同需求以及經(jīng)濟情況來進行供房，并有效控制好每人所買房的數(shù)量，從而保證大多數(shù)居民能夠滿足基本的住房需求。此外，對于集體經(jīng)營性建設用地入市這一問題，首先需要符合相關規(guī)劃，確保其是工商業(yè)的經(jīng)營用途，此外，必須依法進行登記，即便獲得建設用地使用權(quán)后，也需按照之前的規(guī)劃用途對土地進行使用。

結(jié)論：總的來說，土地管理制度發(fā)展的落后性，導致房地產(chǎn)企業(yè)中有著很大的泡沫性，使得房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)了惡性循環(huán)及發(fā)展的狀況，針對這一情況，土地管理者需要對土地管理制度進行有效的改革與創(chuàng)新，突破傳統(tǒng)改革與管理的模式，有效促進房地產(chǎn)業(yè)的良性循環(huán)及發(fā)展，為房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展確定良好的基礎。