歷史文化街區改造開發與城區產業發展的協調性研究
——以靜安陜西北路中國歷史文化名街為例

姚方敏

一、歷史文化街區改造開發政策背景

2017 年，上海市政府接連發布《關于深化城市有機更新促進歷史風貌保護工作的若干意見》和《關于堅持留改拆并舉深化城市有機更新進一步改善市民群眾居住條件的若干意見》，提出對有價值的老房子從“拆改留并舉，以拆為主”轉向“留改拆并舉，以保留保護為主”的原則，自此從政府層面，以政策規范的形式，明確了歷史建筑保護性改造開發的基調。

二、契合區域發展需求的產業導入是歷史文化街區改造開發成功關鍵

對標倫敦、首爾、大阪、澳門等國際大都市對歷史保護建筑的城市更新案例和經驗來看，政府、土地業主及設計師共同參與研討和方案制定，在對城市歷史文化和地段文脈深層次的挖掘的基礎上，提升建筑的歷史價值并賦予新內涵，使得建筑的更新保護與產業集聚、商業復興以及百姓美好生活有機結合。如倫敦牛津街建于1966 年的二級保護建筑“中心塔”，改造時注重地理位置并將其優越性放大，注重設計，外觀上不做過多改變與破壞，將歷史傳承與當代設計相結合，建設成為倫敦西區“國寶級”豪宅；如首爾“江南清潭洞--狎鷗亭的韓流明星街”，總長1.08公里的街區形成了韓流明星衍生產品、玩具、服裝、飾品、紀念品的設計師產品的著名商業街區；如大阪Grant front 商業體內形成了研發機構、設計師的最新設計產品和設計品牌的商業推廣和銷售平臺，成為整個購物中心的主力店；如澳門的瘋堂斜巷改造成為澳門文創集中地。

實地走訪上海思南公館、田子坊、建業里、多倫路及重慶太古里、寬窄巷子等項目，發現歷史文保項目的成功開發和運營普遍具有：在充分挖掘項目本身歷史文化價值外，精準的業態配置最為關鍵。部分項目在開發之初能夠根據項目本身定位引進相應的業態，但因后期未能一以貫之，致使項目失去特色。比如上海田子坊，早期規劃以文化、藝術作為核心，吸引了陳逸飛、爾冬強、李守白等藝術家和一些工藝品商店先后入駐。但在后期沿線業主以利益最大化為重點，招租的業態也基本為商業、旅游、餐飲、休閑等快銷品。在空間擠出效應的作用下，坊內業態格局快速更替。因不堪外來游客、購物者激增的影響，原先的藝術家們逐漸搬離，項目藝術街區的特色日漸消退。

對比國際、國內眾多歷史保留保護建筑、街區改造方案，筆者認為，引入契合區域發展的產業是歷史文化街區成功改造關鍵所在。

三、借助“SWOT”分析法，論證陜西北路改造開發方案

陜西北路（新閘路—巨鹿路段）位于上海市靜安區中部，南北向，長1000 米，寬9.2 米，與上海另一條著名的主干道路——南京西路十字相交。陜西北路云集了以宋家老宅、何東公館、西摩會堂為代表的大量名人舊居、典型風格建筑、革命遺跡等歷史文化景觀，是上海開埠后中西多元文化交融的代表性路段。2013 年，被國家文化部中國文物局評為“中國歷史文化名街”。

歷史建筑的改造開發是要最大程度將原貌復建或改建，并選擇合適的產業使街區重獲新生，以此作為街區的功能再次投入使用?！瓣兾鞅甭窔v史文化名街”產業開發也面臨著如何兼顧發展與保護歷史的難題。從產業開發來看，歷史需要向前看，更傾向于通過街區開發享受文化遺產；對街區的保護來說，城市的紳士化、淑女化比簡單的陳列維護更需要重視。為更有利“陜西北路中國歷史文化名街”的重塑，筆者認為應結合靜安城區總體規劃、南京西路周邊沿線產業集群等因素，從使陜西北路歷史文化名街與靜安國際高端商務區有機融合的角度，秉承“立足文化、卻不浸潤其中”的理念，整合周邊設計產業資源，將陜西北路打造為“國際設計街區”。

以下運用“SWOT”分析法，就陜西北路的改造開發方案從優勢、劣勢、機會與挑戰四個角度進行分析。

（一）優勢

1、外部因素

一是上海已被國務院重新定位為“全球城市”。對標世界上著名的全球城市，如巴黎、紐約、倫敦、米蘭、東京等，都有一大產業特征，就是“高度發達的設計產業”，是其最炫亮的城市名片之一。匹配上海全球城市發展的前瞻定位，上海也必將是全球著名的設計都市。靜安領先提出打造國際設計街區，這對上海產業更新與發展有著重要的價值，構筑上海國際設計產業高地，是符合上海產業發展的重要趨勢。

二是符合靜安“國際化現代城區”的發展需要。靜安，尤其是南西金三角地區，已經構成高端商務商業的集聚區。未來，上海各大主要商務商業集聚區的可持續發展都將面臨生態基礎與文化環境支持的重要抉擇。我們選擇構筑“國際設計街區”，正是基于與靜安現有與未來產業重構與發展高度關聯，領先一步優化南西高端商務商業集聚區未來可持續發展的生態環境，符合靜安國際化現代城區建設。

三是南京西路高端商務商業集聚帶開發工作的需要。對新靜安發展戰略“一軸三帶”中重要一帶南京西路兩側高端商務商業集聚帶的開發，區政府工作報告明確指出“將優化提升南京西路地區建設，堅持做高、做寬、做厚，......凸顯‘國際化、高端化、品質化’特征”的發展方向。陜西北路的開發是體現區委、區政府做厚南京西路“非字型”結構的戰略思考，是在中心城區開展城市更新工作的有效實施。

2、內部因素

一是區域發展重視文化軟實力的提升。2015 年，靜安區政府提出了“堅持文化繁榮發展，著力提升城區軟實力”的城區文化建設指導思想，陜西北路作為有著深厚歷史文化底蘊及品牌影響的中國歷史文化名街，被作為靜安文化建設的金字招牌，靜安打造的又一中心城區“新亮點、新標桿”。

二是文化街開發有良好的工作基礎。自2007 年起靜安區政府對陜西北路就開始了系列保護性開發和宣傳，2008 年提出“以陜西北路為重點進行名人名居保護性開發”的規劃、2009 年啟動了“靜安城市文化印記”項目對沿線重點建筑開展維修整治、2010 年《靜安區控制性詳細規劃》將陜西北路列為歷史風貌保護組群；2013 年起對沿街商業業態開始了多輪升級換代，已經初步實現“商旅文”三者的有機結合。

三是具有設計產業形態基礎。陜西北路東靠江寧路戲劇演出集聚區、南臨南京西路高端商業街，據調查陜西北路沿線已有十余年的設計產業資源的積累。目前在陜西北路新閘路街口區域內，業已形成“crea-infinity"源創創意園區，園區內已入駐美國，澳大利亞，日本，意大利，西班牙，荷蘭，俄羅斯，泰國，中國香港等20 余家設計公司或設計工作室。在新閘路1220 號內，建成14 余年的上海大學巴黎時裝設計學院，設有兩大有影響力的服裝設計與制版專業和奢侈品管理專業，在校生規模200 余人，已有近千畢業生，眾多畢業生成為服裝設計與制版領域的新生代中堅，多次榮獲業界內的大獎。從點的狀態而言，可以認為“陜西北路歷史文化名街—國際設計街區”的產業開發已具有了一定的業界產業集聚的基礎和氛圍。

（二）劣勢

1、外部環境

一是陜西北路本身物理條件的限制。陜西北路文化街的開發單位是“街”，在空間形態上不同于“坊”、“里弄”，有其“體量相對較大、空間相對開放、具有道路通行功能”等特殊性。同時，由于具有路幅較窄，單向2 車道機動車道，上下班高峰時段堵車嚴重、部分人行道基本為“一把傘”寬度，人行道被擠占僅夠1 人通行、缺乏停車場等因素，整體不利于商業運營對整體功能布局、人流引導。

二是沿線建筑的產權所屬多樣性，資產經營控制權集中難度較大。陜西北路沿線房屋產權情況復雜，形態多樣，權利人分散（公房83 處，系統房16 處，私房25 處），部分房屋屬于宗教產、系統產。

三是使用功能基本為商辦。街區商業狀況尚無業態控制，檔次混雜，低檔小門店占比大。陜西北路核心段（康定路-延安中路）現有居住小區29 處，商業144 處，其中酒店、餐飲類29 處，服務、體驗類19 處，文體、醫療類4 處，零售類92 處。

2、內部因素

一是保護成本大，資金需求量大。開發資金主要有前期啟動階段、實施階段兩部分。啟動階段主要為取得房屋經營控制權所產生費用。實施階段主要為貸款利息、公益性項目支出及日常管理費用，目前保護資金大部分來自政府。各項目從前期規劃到開展經營基本都在5-10 年，所需資金基本都在幾十億。如：思南公館1999 年啟動，2010 年基本完成，項目總成本超50 億；建業里2003 年啟動，2012 年完成，項目總成本13 億（不含財務成本）；成都遠洋太古里項目2009 年啟動規劃，2014 年建成，項目總投入逾三十億。

二是修繕審批權限及要求高?，F有的管理體系造成了在保護和開發工作之間缺少權威的協調機制或機構平臺，再加上對歷史保護建筑的管理要求多、限制多，現有的條例和法規與城市更新的要求不匹配。在項目前期改造及后期經營活動中，將涉及征收、產權變更、房屋用途改變等多項關鍵環節，需規劃、房管等市級專業部門的支持。

三是沿街重點建筑尚不對外開放。沿街保護建筑雖做了掛牌，但關注度、知名度、影響力尚未形成；掛牌建筑歸屬復雜，尚無法進入參觀也無法進入消費，物業價值被限制。在如何引導業主打開門、與廣大市民游客共享歷史資源方面需要做大量溝通協調工作。

（三）機會

1、歷史文化遺產保護是“上海文化”重要內容。作為“上海品牌”之一的“上海文化”代表著上海城市發展軟實力。這其中明確提出了“文創產業更加發達”、要求“特色歷史風貌和文化遺產的保護，需要賦予優秀傳統文化新的時代內涵和表現形式，要增強市民的文化認同感、歸屬感、尊崇感”。歷史文化遺產保護上升為市級層面戰略，將有助于陜西北路改造開發過程中，爭取建管、規劃等政府專業部門的支持，利于提高社會對歷史保護建筑改造重視程度。

2、設計產業是上海、靜安重點發展產業。自2010 年加入聯合國教科文組織“創意城市網絡”以來，上海始終致力于打造全球設計之都、國際文化大都市，通過政策、載體、人才、市場、品牌等建設，持續激發創意創新的創造活力。文化創意服務業是靜安五大產業之一，經過多年積累發展，在全區范圍已形成多個產業集聚帶。如以昌平路為主軸，集聚了國內外眾多時尚品牌消費、研發設計、展示發布等時尚創意產業；以文廣、報業兩大優勢文化傳媒集團為重點的威海路文化傳媒街，不斷吸引跨國傳媒、廣告企業進駐。

（四）挑戰

1、平衡協調歷史建筑保護與開發的關系。傳統的歷史建筑保護，基本會采取修舊如舊的方式予以修繕，再輔以一定的歷史圖片、設施的陳列展覽，冠以某某故居、某某紀念館，作為旅游或紅色教育景點接待走馬觀花的一批批游客。以往的開發也基本是租賃給飯店、商戶，簡單利用歷史建筑純粹的“建筑”載體；同時嚴重忽視對歷史建筑本身的保護，野蠻改造，對建筑本身歷史價值破壞嚴重。

2、平衡歷史建筑短期開發與長期改造的關系。歷史文化街區改造要經得起時間考驗。如果僅僅是制造一些熱點，讓市民、游客追著“網紅”去打個卡、拍個照，也許能夠實現短暫的熱鬧、帶來可觀的客流，但并不足以產生持續的經濟和社會活力，更無法成為項目持續繁榮下去的根基所在。

四、結語

歷史文化街區改造開發與城區產業發展相協調是歷史文化街區在開發中得到保護的關鍵，也是確保改造得以良性發展的基礎。在上海新一輪城市更新戰略實施中，如何將上海創意設計的活力和資源，融入“留改拆”的實踐中，如何凝聚創新智慧，鏈接政府、社區、設計、產業，保留上海歷史文化印記、創新空間體驗、引入新興業態、賦予時代功能，將是上海打造“四大品牌”的新思考，新路徑和新模式。面對陜西北路保留下來的眾多歷史建筑、以及沉淀下來的上海百年以來的生活態度和生活方式，是需要有一個契合現在和未來發展的產業來加以傳承和發揚?！皣H設計街區”的打造將賦予百年陜西北路新活力、新動力，必將為歷史文化街區改造尋找到開發與保護的平衡點，在守護中國歷史文化遺產的同時，與區域經濟協調發展。