前期規劃設計對商業影響因素的思考

王 赟

一、引言

近幾年，商業地產的發展尤其是綜合體商業的開發建設如火如荼，大體量的商業如雨后春筍般興起。業內如此評估，住宅地產的黃金十年已然過去，而商業地產正迎來黃金十年。伴隨著商業地產的興盛，商業地產的運作模式和影響因素越發被廣泛地研究和論證。

西部集團開發商業的歷史可以追溯到20世紀90年代，但那時候的商業主要以沿街門面為主。隨著南昌鳳凰城項目的開發建設，集團真正意義的商業地產開發有了標志性的推進。當時，集團淺水灣1600商業項目正進入招商階段，海門商業綜合體項目正在設計階段。集團的商業開發建設正在摸索實踐、學習合作中努力前行，致力打造適合集團的商業開發和運作模式。

在實際項目的操作過程中，我們發現，商業開發和經營管理是一本內容極其豐富的書，更是一項復雜而瞬息萬變的實踐課題。我們在邊思考，邊操作，邊學習，邊改進，邊運用。今天，我們結合推進項目積累的一些認識，就前期規劃設計方面對商業的影響，談點自己的思考。

二、前期規劃設計的關鍵點

前期規劃設計對商業非常關鍵，有時候甚至決定了商業的成敗。我們說，商業的成敗關鍵是地段。這沒錯。但話說回來，就是在商業所處地段你沒法改變的時候，良好的前期規劃設計，可以把商業的不利形勢扭轉和優化。

前期規劃設計中，以下一些方面和細節非常關鍵：

1.廣告位的設計和規劃報批

廣告宣傳對商業的影響非常大。廣告傳達的信息很多，最直觀的就是明確告知大眾和目標消費群，我這里是商業，我商業做什么，有哪些業態，有哪些品牌。廣告形成消費者對商業的第一印象。

在商業建筑竣工后，廣告位的申請和審批會變得非常困難。它要通過綠化市容局、城管、亮化辦、規劃等多個部門，手續復雜，而且需要大量的前期資料準備和資金投入。而商業建設的規劃設計階段，廣告位可以結合在設計中，與設計方案一起報送規劃部門報批，獲得批復后，后期制作只需備案即可。

我們淺水灣1600商業，廣告位的落地推進得非常艱難，也是源于前期規劃設計階段未能充分考慮和意識到這個問題并做好準備。

2.燈光照明和電源分布

燈光是商業的形象工程，是門面。商業最熱鬧的時候，大多是在晚上，尤其是工作日。燈光的設計，不僅讓商業直觀、美觀，而且還涉及人行的安全。根據當前技術趨勢和環保需要，燈光設計要盡可能考慮LED燈源，既敞亮又節能。

同時，可用電源（插口）盡可能保證每個較小區域范圍內都能覆蓋。這和家里裝修是一個道理。充分考慮到未來可能出現的加裝和改動，會產生對電源的需要。

3.垂直電梯、貨梯和自動扶梯的數量及位置布局

充分和必要設置電梯數量及合理的位置非常重要。當前的主流商場，一般都有地下兩層甚至是三層的地下空間和停車位的設置。消費者停車到地下后，如何最便捷地從地下到地上商場，然后方便地通過電梯在商場內活動，這是最容易影響到消費者的消費體驗和對商場基礎設施的評價。而貨梯，則是從商家的角度，有效解決商家對于貨物搬運的便捷需要。

同時，考慮到節能，占用公共空間和維護成本等因素，電梯也不宜過多，適量、經濟也很重要。

4.人行通道、行車通道的設計

現在的城市交通非常發達，但是，一旦錯過出入口尤其是機動車所引起的麻煩也會讓消費者頭疼。不少成功的商業，出入口尤其是可以讓機動車雙向進出通行的出入口設置都有兩個，甚至更多。合理的出入口和通道設置，不僅可以有效容人、留人，從公共管理的角度看，也能有效緩解周邊交通道路的通行壓力。好的通道設置，行人更加自由、安全，機動車更加通暢，便捷。

5.卸貨區域和倉庫的設計與配置

商業商家眾多，每天貨物的進出非常頻繁，而且量大，有些個頭也很大。貨物的進出大多伴隨著大貨車，對場地的要求很高，這也會對消費者的行走體驗和人身安全造成隱患。因此，合理設置卸貨區域就顯得非常重要。同時，考慮到不少業態（如百貨、超市、部分零售和餐飲行業）有倉儲方面的諸多需求，考慮到營業面積內租金成本較高，倉庫的配置十分必要。為節約成本和空間，可考慮在地下室予以配置。

6.供水、排風、排污管道的設計

管道的設計，不僅僅是配套要求，更是決定了以后商業營業空間的劃分、業態的配置。在設計時，應關注：通達性和覆蓋率，總量和分量，經濟成本和效率，隱蔽工程和檢修。

7.滿足餐飲業態的環保前置審批

這其實是第六點的分支，之所以單列，是因為餐飲業態的環保要求很高，而且不少地方管理部門的要求有較大差異。目前，餐飲的環保申報和審批非常嚴格，后期為滿足條件，往往進行的各項改動也會費時、費財，而且容易造成滲水、噪音、異味等隱患。因此，在規劃設計階段，根據當地規劃設計對于餐飲業態的要求，針對排煙、隔油，甚至是建筑間距等，都應予以充分考量并落實到位。在商業竣工驗收時，同時完成環保的前置審批。

8.停車位的設計

停車位大家很容易理解。隨著私家車的普及，足夠的停車位配置顯得十分必要。在此，有額外的兩點想法：一是停車位的設計一定要充分考慮當地人的駕車停車習慣；二是在可以選擇的前提下，盡可能配置地面的停車位，而非地下。地下畢竟建設成本高，且通達性要求更高。如果可以，犧牲點地面綠化作為代價未嘗不可。個人認為，成功的商業，大多與綠化沒有任何關系。并且，過多過高的綠化，對商業反而造成副作用，如影響廣告展示的通達。

三、相關建議

如何盡可能地做好上述八個細節（或者更多）的前期規劃設計，最大限度地為商業的招商、運營和管理打好關鍵基礎？我想結合以下幾個方面來加以推進。

1.充分的前期商業市場調研

一般情況下，調研主要針對商業所在一定區域范圍內的市場情況，包括地理位置和交通情況、經濟情況和消費能力、周邊商業整體情況、競爭性商業項目的詳細運營情況，以及上述的分析和預期等。

2.商業項目的前期策劃定位

這個過程是最關鍵的。一旦商業定位明確了，相關的技術指標及前述的八個細節等，都將圍繞這個定位展開。為了盡可能地把握好這個定位，我想，兩個方面的輔助非常重要：一是，充分結合前期市場調研情況進行SWOT分析研判；二是，如果條件允許，盡可能在前期策劃定位階段，與商業后期招商的大品牌、主力店和大商家達成合作意向，并由此來較為明確地把握商業的總體定位，并在此基礎上圍繞上述商家展開規劃設計工作。

3.專業的商業策劃和招商團隊的及早介入

借腦借力、學習實踐是當前集團商業開發經營的迫切需要和現實階段。專業團隊也是雙向選擇，同時更需要綜合性的評估。在確定專業團隊時，兩方面的因素很關鍵：一是對商業所處區域市場的充分了解，并具備同類型項目豐富的運作經驗；二是前期策劃定位和后期招商落地必須緊密結合，避免出現半撂子。

四、結語

商業地產和市場瞬息萬變，電商的沖擊誰也沒想到會如此猛烈，后續變化猶未可知。商業項目的運作和成功模式并不單一，萬達可以一統天下，主題特色商業的發展更是風生水起。大體量商業雄霸一方，小而精致的社區商業也可以人流涌動、酒香自來。在如此商業地產和市場的大潮中，集團的商業地產發展需要更多的時間和實踐、學習和借鑒。相信隨著西部人的努力，集團的商業經營管理水平定會不斷優化和提高，也必將闖出屬于集團特色的商業發展模式。