雙循環新發展格局下房地產與實體經濟發展的辯證統一＊

王昱昊

（中國社會科學院大學 經濟學院，北京 102488）

一、引言

2020 年習近平總書記強調：“逐步形成以國內大循環為主體、國內國際雙循環相互促進的新發展格局。”[1]從國內大循環的視角出發，房地產業是國民經濟的支柱，其地位舉足輕重；從國際大循環的視角出發，實體經濟是贏得主動的根本，是強國之基礎。而房地產與實體經濟的辯證統一則是影響雙循環新發展格局形成的關鍵因素之一。近年來，我國的房地產經濟發展迅速，即便經歷了新冠疫情的沖擊，許多經濟相對發達省市的房價仍然持續上升而居于高位；經濟相對落后地區的房價雖稍有下降，銷量銳減，但總體上房價仍然居高不下。受房地產業的影響，實體企業融資環境較差、利潤率較低、創新能力不足、生存狀況相對比較艱難；盡管如此，我國目前仍是世界首屈一指的制造業大國，并表現出強勁的發展勢頭。從經濟大國邁向經濟強國主要依托實體經濟，因為實體經濟才是國際國內經濟雙循環的主要內容；房地產經濟也可以借助“一帶一路”倡議走出國門，參與國際大循環發揮應有的作用。而實際上，房地產與實體經濟發展并不矛盾，通過科學調控實現辯證統一則更有利于雙循環新發展格局的形成。

二、房地產與實體經濟的相互聯系

房地產與實體經濟相互聯系并在一定程度上交叉融合。實體經濟一般是指制造業為主的經濟，房地產經濟則是包容性較強的交叉融合經濟，即房地產經濟中既含有建筑、建材產業等實體經濟的因素，又含有供求失衡、投機盛行等因素的泡沫經濟因素。從國內大循環的視角看，房地產經濟也是商品經濟，適當發展房地產經濟有利于提升國家稅收，推動人民群眾就業創業，實現國民經濟持續穩定增長。房地產經濟從來都不是孤立的個體，也不是僅僅與建筑、建材相關產業相聯系，而是與許多實體產業緊密相關，具備撬動各產業共同循環發展的基礎作用。例如家具家電、廚具衛具、雜貨零售、文體旅游、藝術教育產業等都可以在房地產業基礎上得到發展。作為一個社會主義國家，房地產經濟對國民經濟的貢獻越大意味著國家更有能力投入到城鄉基礎建設和一些公益事業，從而在整體上提升人民的生活質量。例如國內四通八達的海陸空交通網建設，離開了國家的巨額投資建設是不可想象的。而發達的交通網可以大大降低實體企業產供銷的運行成本，加快實體企業產供銷的循環速度，幫助有實力的實體企業走向國際市場等。因此，有不少業內專家認為房地產經濟具有正向作用，甚至拉動了實體經濟發展[2]。例如，中國房地產開發集團理事長孟曉蘇認為，房地產業會在未來若干年內持續拉動經濟增長，房地產業是鏈接國內經濟大循環的關鍵。

基于“一帶一路”倡議，幫助其他國家發展實體經濟、建設美好家園是房地產和實體經濟共同參與國際大循環的主要方式之一。從全球經濟視角看，新冠疫情之前，不僅英法美德等國家的房地產業一片繁榮，曾經房價暴跌的日本也出現價格上揚，遭受多重制裁經濟低迷的俄羅斯房價也大幅度上漲。雖然疫情對全球經濟造成了嚴重的影響，但房地產業仍然是世界各國用來發展和復蘇實體經濟的重要抓手。就我國而言，房地產業與實體經濟密切相關，具備共同參與“世界大循環”的基礎條件。事實上，中國實體企業借助國家“一帶一路”倡議進駐許多國家的同時房地產業也在不斷“開疆擴土”。我國企業和個人境外房地產投資呈現出快速發展態勢，中國已經超越新加坡成為亞洲境外房地產投資最大資本來源國[3]。“一帶一路”沿線國家多以發展中國家為主，這些國家對城市住房及配套基礎設施的開發具有很大需求。授人以魚不如授人以漁，純粹的境外房地產投資在短時間內能夠改善沿線國家人民的居住狀況，卻不能真正使沿線國家得到長足發展，倘若以實體經濟投資輔之，就可以在推動國際大循環的基礎上實現境外小循環。房地產投資建設的同時，幫助沿線國家發展實體經濟、建設美好家園符合“一帶一路”務實合作、開放互利的原則。兩者相互關聯形成合力，共同服務于“一帶一路”這一國家級頂層合作倡議，是打造國際大循環、構建責任和命運共同體的關鍵。

三、房地產與實體經濟的相對對立

通過對房地產發展趨勢及實體產業發展基本狀況的了解，我們可以看到房地產與實體經濟的相對對立及其不良影響主要集中在以下四個方面：一是房地產與實體經濟的相對對立容易產生虛假繁榮和投機狂熱。我國房價遠遠偏離了房地產本身的價值，高房價進一步激發了一部分人對財富的渴望，但炒房又反過來遏制了另一部分人前進的動力。“房價持續上漲”成為許多人的潛在共識，集中財力物力不惜一切代價購房使基層廣大民眾面臨巨大的風險，為基層社區治理及穩定埋下了隱患。政府比較容易從房地產業中獲得較多的稅收，但是從長遠看透支了大力發展實體經濟未來有可能獲取的更高稅收，甚至有可能演變成為一種得不償失的結果。二是房地產與實體經濟的相對對立抑制消費，造成百業蕭條。由于社會流通領域的貨幣總量是固定的，在人民群眾的年人均純收入沒有大幅度提升的背景下，房地產業吸引了大量的財富集中勢必會造成百業蕭條。高房價使人民群眾可支配收入大幅度減少，不少家庭背上了沉重的貸款，除了購買必需的日常生活用品，無力進一步擴大消費。居民經濟收入與購買力的下降，導致各行各業都面臨不小的壓力，不少企業都面臨倒閉的風險。三是房地產與實體經濟的相對對立使不少實體企業逐步喪失生產經營信心。目前我國實體經濟企業的存活周期遠遠低于發達國家，實體經濟產業平均利潤水平長期低于房地產業。鑒于資本的逐利性，有的企業甚至想方設法逃避監管然后將全部流動資金以及銀行借貸資金用于投資房地產，自身喪失生產能力成為空殼企業。這種不正常的現象恰恰說明，企業的經營者們逐漸喪失對實體經濟的耐心和信心。四是房地產與實體經濟的相對對立使社會經濟整體運行面臨巨大風險。房地產市場變幻莫測，碧桂園、恒大、富力等知名房企大佬負債數成千上萬億，且前景堪憂；另一方面，房價一旦大幅度下跌，勢必影響政府稅收，造成大面積失業，銀行面臨破產風險等；實體企業步履維艱，有的學者基于房價預期均衡模型，使用迭代回歸法測算1999—2015 年各省市區房地產泡沫，得出了“房地產泡沫顯著抑制了實體經濟投資”的結論[4]。學術界有不少學者認為房地產業嚴重限制了實體經濟的發展，本文不再一一贅述。

構建國內大循環格局，需要構建完整的內需體系。但目前來看，房地產與實體經濟的相對對立嚴重影響國內大循環的戰略格局。首先，國民經濟的循環是一個完整的鏈條，房價居高不下則是完整鏈條上的梗栓。房地產業吸取大量的金融資本與社會資金，導致許多實體企業資金鏈斷裂，生產難以為繼；有的實體企業即便能夠克服困難制造出批量商品，也難以順利銷售，因為高房價大大降低了社會購買力，占人口大多數的基層民眾沒錢消費；高房價造成貧富兩極分化，許多人將大部分收入用于買房還貸，導致因房致貧，而有的人借機炒房，成為新時代富人。總之，高房價造成了國民經濟循環出現生產乏力、流通不暢、分配不公、消費萎縮的現象，與國內大循環的新發展戰略格局背道而馳。其次，從國內國際雙循環的視角來看，國內國際兩個市場需要相互補充、相互促進。但是高房價直接影響國內國際貿易產業鏈提質與升級。開放與合作是構建國內國際雙循環的關鍵，高水平對外開放、引進和利用外資的關鍵在于實體經濟而不是房地產經濟，兩者對立必然會對實體經濟發展形成羈絆；合作、包容、互惠是國內實體產業進軍國際市場構建雙循環的重中之重，房地產業則難以擔此重任。再次，房地產業與實體產業的相對對立不利于激發各類市場主體活力不符合中國特色社會主義基本經濟制度。中國特色社會主義基本經濟制度強調各類市場主體而不是房地產業一家獨大；解放和發展社會生產力主要針對實體經濟而不是房地產業；強調效率和公平就要嚴厲打擊投機炒房行為；強調共同富裕需就要將房地產業和實體產業辯證統一起來。只有發揮中國特色社會主義基本經濟制度的優勢，才能彌合房地產業與實體產業的相對對立，才能充分構建國內國際大循環、雙循環新發展格局。

四、美國等發達國家有房地產和實體經濟共贏發展的成功先例

美國經濟學家卡爾·凱斯和羅伯特·席勒編經過計算得出結論：美國1890—2013 年期間，其中28年房價下跌，95 年房價上漲，年平均增長率略高于通脹率。雖然經歷了2008—2010 年間的短暫下跌，但很快又逆勢回升[5]。2011—2019 年期間，美國平均房價雖然上升幅度不大，但也沒有下跌，始終處于較高的價位。從長期看，美國房價是持續上升的。另一方面，一百多年來美國實體經濟的發展規模和水平始終處于世界領先地位，總體上看受房價的影響并不大；雖然2008 年美國次貸危機以來實體經濟出現衰退下滑現象，制造業總產值被我國反超，但美國仍不失為穩居世界第二的制造業大國。為了重回制造業巔峰，美國近年來采取了一系列刺激制造業發展的措施。其中尤其以奧巴馬“制造業回歸美國”、特朗普“產業回遷”政策等為代表。無論美國的實體經濟政策效果如何，房地產業熱度不減，房價雖有下降仍然居高不下。很重要的一點我們應該看到，特朗普政府推出的“購買美國貨”“制造業促進法案”“減稅優惠”等多項促進實體經濟發展的措施同時，也拋出了“放松美國房產抵押貸款標準”“房產稅可抵扣”等政策。2020年，受新冠疫情和總統大選造成的社會撕裂雙重影響，美國經濟整體上萎靡不振。但房地產和實體經濟的共贏發展基礎，也為美國避免經濟大起大落奠定了基礎。

事實上，世界上的發達經濟體都曾經歷過房價持續上漲的歷史，例如德國、日本、韓國等國家的房地產業曾一度空前繁榮。雖然在特殊歷史條件下房價也曾起起落落，但總體上并未過度影響實體經濟的世界鰲頭地位，這些國家長期以來都是世界上著名的制造業大國。有時候甚至相反，房價下跌的同時實體經濟也不景氣。同樣道理，雖然改革開放以來我國房價持續上漲，也并未因此而成為影響我國逐步成為世界第一制造業大國的羈絆。這說明房地產與實體經濟可以共贏發展，具備辯證統一發展的理論可能性。

五、雙循環新發展格局下我國房地產與實體經濟發展的辯證統一

雙循環新發展格局視角下，應如何面對發展房地產與實體經濟的矛盾與關聯，實現辯證統一發展？

首先，宏觀調控是實現兩者辯證統一發展的主要手段。未來的宏觀調控政策應更加精準、公正、公開、審慎。一是要精準掌握房地產市場供求真實情況，精準調控供求關系，使房價回歸到合理的價位區間。在目前大數據、互聯網和信息化的背景下，精準掌控房地產市場供求并不是難事，關鍵是如何解決供求矛盾，擠出經濟泡沫，使住房物適所值。二是堅守住房不炒的理念，引導群眾理性購房、合理消費，按需消費，堅決打擊惡意炒房、哄抬房價、惡意壓價等投機行為。三是調節金融市場，加強金融監管，嚴格落實資金用途，督促實體企業合理使用資金發展生產；引導社會資本合理分流，既要滿足實體經濟發展的正常需要，又要及時預防房地產經濟泡沫所產生的風險。四是繼續強化對土地的管理和審批，嚴把土地性質關，堅決杜絕片面為了發展房地產業而變更土地性質，保障實體企業生產用地。引導房地產業深入老舊小區重建或改造，充分利用空間，建設智慧化住宅等。五是加快供給側結構性改革，把勞動力、土地、資本、創新要素等有機結合起來，優化房地產業與實體產業發展所需的資源配置，逐步創造房地產經濟與實體經濟共同繁榮的局面。

其次，通過新舊動能轉換推動兩者辯證統一發展。房地產與實體企業要充分認識未來發展趨勢，主動淘汰落后產能，響應國家發展戰略。實體企業不能把利潤低、生存難的責任都歸咎于高房價，而是要學會充分利用政府及社會資金，想方設法創新技術引領行業發展潮頭。以鋼鐵企業為例，現實生活中的鋼鐵制品，很容易被一些成本低、使用效果好的產品所替代；新技術背景下制造的耐腐蝕、壽命長高強鋼，雖然帶來了較高的利潤，卻也從某種程度上延長了新舊更新時間而抑制了產能。另一方面，房地產業需要消耗大量鋼材，可以在一定程度上幫助鋼鐵企業化解滯銷風險，發展新動能。因此，兩者具備統一規劃、優勢互補、互惠共贏的巨大潛力。以山東省（新舊動能轉換綜合試驗區）為例，比較妥當地處理了房地產業與實體企業間的對立統一關系。2017 年山東省頒布《關于進一步降低實體經濟企業成本的實施意見》和《關于進一步加強房地產市場調控工作的通知》以來，關停了一些能耗高利潤低實體企業的同時降低企業稅費、穩定房價，傾心打造出具有山東特色的“城鎮化經濟”“旅游經濟”“文化經濟”“人才經濟”“創新經濟”“綠色經濟”“節能經濟”“電商經濟”等多種形式。這些經濟形式都可以與實體經濟深度融合，并成為房地產經濟穩步發展的助推力量。

再次，兩者辯證統一發展離不開民間投資與消費理念的轉變。房產成為人民群眾擁有財富的主要標志之一，但高房價形成的泡沫也已眾所周知，投資房地產的風險日益增大。除了剛需買房外，民眾應當拋棄投機心理，摒棄“房價持續上漲”的理念，重拾“實業救國”與“科學救國”并舉的信念，充分認識國家發展房地產和實體經濟的相關新政策，調整投資方向，理性投資與消費。國家正在持續拓寬民間資本進入實體企業的渠道，拆除行政體制障礙和門檻，加大依法打擊投機炒房的力度。但是，這絕不意味著房地產經濟寒冬的來臨。房地產業仍然是我國國民經濟的重要支柱，繼續發揮增強國民經濟和改善人民生活的作用，房價只是將逐步回歸于合理區間。因此，未來的民間投資與消費將不再盲目傾向于某一方面，而是在國家調控的引導下趨于理性，起到助推房地產與實體經濟辯證統一發展的作用。

最后，雙循環新發展格局戰略為房地產與實體經濟的辯證統一發展提供了大好機遇。實體經濟從來就是經濟平穩運行、健康發展的根基和保障[6]；要堅持把做實做強做優實體經濟作為主攻方向[7]。與此同時，要充分利用好房地產經濟的帶動作用，在有條件的地區加速城鎮化進程。安居才能樂業，在人口聚居地區集聚實體產業，實現房地產與實體經濟的辯證雙贏格局。