數據中心的新機會

Martha C.White　沈偉韜

疫情之下，人們被迫轉向數字化辦公和居家娛樂，這種工作和生活方式嚴重打擊了商業房地產。但專家表示，它同時也為該行業帶來了一個驚喜：數據中心。

日益互聯的世界中，企業和消費者對數據的需求大幅增加，它們也越來越依賴基于云端的技術。那些用于放置云技術硬件裝置的建筑，也為開發商和投資者們創造了更多的機會。

Pacer Financial是賓夕法尼亞州馬爾文市的一家投資咨詢公司，其交易所交易基金部總裁肖恩·奧哈拉（Sean OHara）表示：“我們的房子、車子、路燈和停車計時器都是相互連通的，數據交互無處不在。”

隨著5G和人工智能等新興技術的廣泛使用，提供數據存儲的公司正在為滿足更大的需求量做準備。

Cyxtera在美國以及歐亞的5個市場擁有62個數據中心，公司首席執行官納爾遜·豐塞卡（Nelson Fonseca）表示：“實際上，疫情加速推動了數據中心的發展。”

一個正在建設的位于加州圣何塞的Equinix數據中心。

他表示，Cyxtera對外出租其數據中心空間的合約期通常為3年，現在公司正在開拓新市場。“我們看到了對數據的全方位需求。”他說，“到2021年，我們將會有更多的機遇。”

房地產服務和投資公司世邦魏理仕（CBRE）數據中心解決方案部門高級董事總經理帕特里克·林奇（Patrick Lynch）說，現有消費者行為和勞動力趨勢的加速發展，使得企業需要更多的數據空間。在他看來，居家辦公、在線購物和分散用工等因素都成了數據中心行業發展的動力。

這也已經引起投資者們的注意。房地產服務與投資公司仲量聯行（JLL）的高級副總裁兼技術解決方案部門成員的安迪·克文格羅斯（AndyCvengros）表示：“過去90天里，我們看到大型投資基金向該行業投入了大量資本。”

2020年10月，高盛（Goldman Sachs）宣布將對數據中心基礎設施投資高達5億美元;私募股權公司黑石（Blackstone）和KKR最近也宣布將投資數據中心。

仲量聯行最近的一份報告顯示，專注于數據中心的房地產投資信托在2020年上半年取得了19%的回報率，這是僅有的兩個呈現增長的房地產信托行業之一（另一個行業是工業，回報率僅為2%）。相比之下，酒店和度假房地產投資信托基金的回報率暴跌了49%，零售房地產回報率下跌了37%，辦公空間投資回報率下跌了25%。

林奇表示：“房地產市場已經基本無利可圖了，這是大家公認的。”

Equinix是全球最大的數據中心公司之一，該公司美洲地區總裁喬恩·林（Jon Lin）表示，數據中心已成為將人與企業，以及與整個世界相連接的數字基礎架構的重要組成部分。

這種架構不再僅僅局限于為技術公司所有。2001年9月11日的恐怖襲擊和2012年的桑迪颶風促使紐約各行業的許多公司（如金融和媒體公司）重新考慮將信息技術作為對沖未來災害或破壞的手段。現如今，疫情導致的公司停業和遠程辦公迫使它們重新考慮其中樞系統的存放地點和方式。

投資研究公司CFRA Research的資產分析師基思·斯奈德（Keith Snyder）表示：“許多公司之前已經開始使用基于云端的服務，但由于疫情封鎖，它們不得不更快地過渡。”

越來越多的企業使用云服務來管理他們的業務，這樣便無需購買、維護和更新硬件與軟件，還刺激了對數據中心空間的需求。許多云端服務提供商希望能在客戶的服務器附近設立電子前哨站。此外，越來越多的美國企業正大量運用由人工智能和機器學習驅動的復雜數據分析工具，這就需要更強的計算能力，也會占用更大的物理空間。

錫拉丘茲大學（Syracuse University）的房地產和企業金融副教授米萊娜·佩特洛娃（MilenaPetrova）表示：“你認為數據是無形的資產，但數據必須被存儲在某個現實的地方。”

她說，一家公司要分析的數據越多，對服務器和存儲空間的投資就要越多。規模較大的公司可能有能力購買這樣的存儲空間。但一個數據中心可以同時滿足多家公司的存儲需求，所以對于其他許多公司來說，在數據中心租賃存儲空間會更便宜。

存儲供應商也在嘗試通過提供靈活的存儲空間規模和付款方式，讓租賃變得盡可能簡單。仲量聯行的克文格羅斯說：“你可以去云端、刷卡，并按需獲得相應的數據中心空間。”

硅谷之前可能被譽為未來的光輝之地，但房地產專業人士表示，全美國各地都在建立數據中心。大多數數據中心位于亞特蘭大、芝加哥、達拉斯-沃斯堡、紐約和鳳凰城等主要城市的郊區。

選址的一個關鍵要素是要靠近全球各地收發數據的海底電纜群。在美國，云計算的中央樞紐位于北弗吉尼亞州。

其他需要考慮的因素包括土地成本和地方稅收。建設一個數據中心會創造多達1000個臨時工作崗位。已建成的數據中心則不需要大量的勞動力，但這些工作的回報率很高，所以各城市和各州會爭相通過提供稅收優惠政策來競爭這些開發項目。