房地產企業稅務風險成因及其防控

王月紅

摘 要：長期以來，房地產行業存在著初期投資規模大、施工周期長、易受政策調控影響等基本特征，在享受高回報的同時也承擔著高稅務風險。房地產企業能否健康運行，與企業稅務風險管理的有效性具有直接聯系。近年來國家不斷加強對房地產企業的宏觀調控，企業要接受來自稅務局的調查，需要對稅務風險進行有效的管理，避免受到外部宏觀政策環境造成的影響。本篇論文首先對稅務風險問題出現的階段進行分析，然后對風險發生的原因進行總結，最后提出針對性防范策略。

關鍵詞：房地產企業;稅務風險;策略

房地產企業主要是進行房地產項目開發、運營和服務的組織，其涉及的領域較多，主要包括消費、生產、制造和流通等，不但能夠增加國家財政資金收入，還可以提供大量的就業崗位，同時能解決人們的住房問題，推動有關行業和地方經濟的發展。根據有關資料顯示，房地產企業稅務負擔達到了15%。相較于其他行業，房地產企業具有明顯的操作環節多、工程時間長、前期投入大、業務領域性強等特征，使得企業涉及的稅務種類較為繁雜，對稅務款項的計算需要較長的時間，所以極大地增加了涉稅風險問題出現的概率。

一、房地產企業稅務風險問題出現的階段

（一）土地獲取時期

房地產企業在進行項目開發和運行過程中，首要的環節就是土地的獲取。假如在進行土地獲取過程中缺乏對稅務風險問題的管理，就會造成風險隱患的堆積，這種危機會在開展項目核算時集中出現。比如，企業在進行舊城改造時，假如未能對收款憑證、拆遷報告、價值評估報告等資料進行嚴格把控，就會造成開發成本在土地增值稅核算時無法進行成本費用扣除的狀況，造成土地增值稅的增加。或者企業取得的土地途徑是國土局招拍掛，土地出讓金可以在土地增值稅清算時扣除土地增值稅，但如果后續再發生補償和平整土地的費用支出，則土地增值稅清算時不予扣除。很多企業容易忽視這一規定，出現稅負增加風險。

（二）項目建設階段

項目施工建設時期是房地產企業經營的核心階段。由于房產開發成本中，排除土地成本，其他開發成本基本上都是產生于這一階段。比如企業在進行土地增值稅和所得稅的稅務籌劃時，成本目標的確定和金額的細分過程中都需要對稅務風險進行控制。對計入其他開發間接費用中的開發成本，如果項目已經驗收并且竣工備案以后再發生該類支出，則建議直接計入當期損益，如繼續計入開發成本，則土地增值稅清算時不作為開發成本扣除。實踐中，很多企業由于人員的忽視或能力不足，往往會隨意記賬，錯失部分稅前抵扣額。

（三）預售和銷售階段

針對房地產企業而言，產品的銷售不僅是企業資金的回流，同時也是稅務繳納的主要階段，稅務風險管理在這一時期尤為重要。我們選擇增值稅的繳納作為例子，假如存在預售款項記錯或者遺漏的問題，那么就會造成增值稅預繳滯后的風險。假如企業在項目建設過程中出現產品抵消工程款、廣告投入等行為，而未進行稅款的申報，那么也會引發稅務風險問題。

（四）項目核算階段

作為房地產企業項目的最后時期，清算階段是對項目開展全面地總結，許多各階段潛在的風險都會集中出現。比如企業在進行土地增值稅的清算時，如果某個項目利用分期滾動方式進行開發，企業要把各個開發階段作為清算主體。然而因為各個區域對于項目階段劃分的規定存在差別，階段劃分依據主要有規劃許可證、預售許可、施工許可等。假如企業在進行項目期間劃分界定時，跟稅務單位存在理解上的差別，就會出現稅務風險。

二、房地產企業出現稅務風險問題的原因

（一）內部因素

稅務風險內部因素主要包括稅務風險意識缺乏、稅務籌劃能力較差兩個方面。一方面，隨著我國經濟體制改革的不斷深入和財政稅務體制改革的推出，房地產企業在不斷尋求轉型方向，從勞動密集型向技術密集型發展，使得許多企業將工作關注點放在產品研發、流程優化等方面，稅務管理交由稅務部門進行處理，甚至許多企業并未設立稅務部門，稅務籌劃由財務部門負責，企業未能形成的稅務風險意識，對于稅務管理工作缺乏配合，嚴重影響了稅務籌劃工作的開展。

另一方面，由于企業稅務籌劃需要對稅收政策進行全面地了解和應用，保證稅務管理的合規性和有效性。但是當前許多企業的稅務管理人員能力不足，對于國家稅收政策的了解不夠全面，許多企業的稅務籌劃僅由稅務部門負責，由于稅收制度較為復雜，稅收種類較為多樣，稅收征繳方式存在差異，使得稅務籌劃工作較為繁雜，工作人員在進行政策解讀、項目申報的過程中容易發生主觀錯誤，影響了企業對稅收政策的利用，無法實現稅務節省的目標，或者發生少繳稅而受到處罰的情況，造成企業的經濟損失。

（二）外部因素

一方面是稅收政策的時效性。當前我們國家出臺的稅收政策通常具有一定的時間效用，許多優惠政策中都進行了時限的規定，然而許多地區稅務部門允許企業繼續使用，但是其他區域這些超過使用期限的稅收優惠政策則不能繼續利用。同時，國家也會依據目前的經濟發展勢頭和市場環境狀況對稅收政策進行更新和調整，企業對于新政策的了解和正確的認識，對稅務籌劃功效的發揮具有決定影響。

另一方面，企業跟稅務征繳單位存在信息不對稱問題。當前在信息透明方面，稅務征繳部門和房地產企業之間存在許多的問題，雙方的交流通常利用官方網站進行資料查詢或者上門問詢等方式，許多企業對于當地稅務征繳單位所依據的稅收政策無法進行及時正確的了解，出現信息不對稱的情況，造成企業經常對稅務征收政策產生不正確的利用或者缺乏有效使用的問題，為企業帶來了稅務風險。

三、房地產企業加強稅務風險管理的措施

（一）樹立良好的納稅遵從環境

為了對企業稅務風險進行管理，房地產企業要加強對稅務風險的重視，定期組織企業人員進行稅務政策、稅務知識的學習，通過開展知識競賽的方式，在企業內樹立良好的稅務風險管理氛圍。在進行稅務籌劃過程中，企業要從全局考慮企業的稅務負擔，并依據稅收政策進行籌劃方案的調整。比如，企業利用第三方獲取土地，需要對企業的稅務負擔提前預估，在項目談判當中，要對合同內容進行全面的審核，對涉稅項目進行仔細的確定。合作開發時要對股權增資和名義股權增資方式下的公司稅務風險問題進行測算，依據結果進行合作類型的選擇。

（二）完善稅務管理體系

構建科學有效的稅務管理體系，對于房地產企業有效控制稅務風險具有非常積極的意義。首先，企業要將稅務風險管理作為企業經營的核心內容，針對稅務籌劃工作進行配套制度的制定，對稅務籌劃的責任部門、籌劃目標、流程和模式等進行明確，從而為稅務風險控制工作提供制度依據。其次，企業要構建有效的信息交流渠道，在項目立項、前期設計、項目申報、工程招標、合同制定、項目管理、銷售等各個流程當中，布置稅務風險管理節點，加強各部門之間的交流與協作，從源頭上實現對稅務風險的規避。同時，企業要依據稅務征收法律法規，進行管理制度的制定，保證稅務管理工作的有序開展。比如，在進行合同的簽署時，需要業務部門、法律服務部門、財務管理部門都參與其中，依據稅務籌劃方案進行條款的擬定，避免造成企業財務風險問題的發生。再次，企業要制定規范化的稅務申報程序，根據稅務部門的要求進行資料的提交，并做好信息的二次審查，以免因為報表質量問題引發稅務風險。最后，企業要構建風險預警體系，及時發現稅務管理工作中存在的風險問題并采取針對性措施進行防范，包括成本架構、利潤價值創造等，建立風險預警線，為企業稅務籌劃方案的設計奠定數據基礎。對于規模較大的企業要設立專門的稅務籌劃部門，對企業項目指標和稅務成本開展比較，針對跟稅務政策存在矛盾的思路進行清楚，保證稅務籌劃的科學性和合規性。

（三）規范票據管理工作

因為發票憑證的管理對企業稅務籌劃方案的可行性具有直接的影響，所以企業在進行稅務管理過程中要加強對票據管理的重視，特別是進行建筑安裝工程、基礎設施建設以及其他資金支付時，要對增值稅專用發票進行及時的回收。而且，會計管理工作應當加強對項目合同、支付憑證和票據的管理，構建信息檔案庫，以免出現重要數據信息的遺失問題。同時，房地產企業要加強信息化系統建設，改變傳統人工審計手段，利用信息化系統完成稅務數據的收集，對成本數據和增值稅票據信息等進行審計，促進工作效率的提升，避免發生專用票據、普通票據開具混亂、原始憑證保存不當等情況，稅務管理人員可以利用財務共享中心對企業涉及稅務的業務資料進行實時的監督，避免由于信息孤島問題造成的稅務風險。

（四）加強與稅務部門的交流與合作

企業要加強跟稅務征收單位的交流，保證合規合法的前提下，加強稅企溝通，加強對國家稅務政策和當地稅收優惠政策的內容交流，企業的納稅方案要根據企業現有的發展戰略和轉型規劃進行調整，制定出對企業有利的納稅方案，避免一切以減少稅款為標準的情況出現，減少企業出現稅務風險的可能性。保證企業稅務管理人員可以利用稅收優惠政策進行企業稅負的降低，同時，企業要加強對違規行為的監管，避免出現稅務籌劃中的違法風險。

（五）提高財務人員的綜合能力

我國房地產行業發展時間較短，行業規范化程度有待提高，而且行業有關的稅務征收法律法規正在不斷的調整和優化，對企業稅務籌劃水平提出了更高的要求。面對不斷調整的稅務征收政策，企業要加強對稅務人員專業能力和綜合素質的培養，定期聘請高水平的稅務管理人員到企業開展稅務統籌講座，通過定時定期把人員派往高校或者研究所進行學習，提高稅務管理人員的專業素質，使他們更好地完成企業的稅務管理工作，通過線上學習或者交流的方式，制定完善的培訓計劃，讓管理人員最快的了解到最新的稅務政策，幫助企業落實和掌握我國的稅法動態，執行相關政策。此外，企業要加強對稅務管理人員的責任意識和道德標準進行培訓，避免出現人為性的稅務風險。同時，企業要設立專門的稅務風險管理部門，依據企業業務特點設置風險管理、稅務預警等工作崗位，對責任和權利進行明確，實現涉稅事項的全面管理。

四、總結語

房地產企業為了保證穩定發展，需要加強對稅務管理的重視，通過構建稅務管理體系、加強稅務票據管理，加強跟稅務部門的溝通合作，提高稅務人員專業能力等途徑，制定科學的納稅籌劃方案，最大程度的幫助企業降低稅負，有效對稅務風險進行管理，保證企業競爭力的提升。

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